以零售商业吸引力模型界定大型购物中心地商圈.doc

word以零售商业吸引力模型界定大型购物中心的商圈摘 要：商圈确实定对商业的经营管理与其策略的制定都具有十分重要的意义，本文分析了雷利和哈夫模型存在的主要问题，并提出了改良的吸引力商圈模型ABC〔attractiveness business circle〕模型本文解释了ABC的测算商圈的研究思路和体系，以与模型的实际应用在实际案例分析中，将运用ABC模型与雷利和哈夫模型得到的不同结果进展了比照分析，结果显示ABC模型可以帮助界定商圈研究目标城市选择，在界定商圈上具有更强的解释力关键字：商圈， 雷利模型， 哈夫模型，ABC模型，地理信息系统ABSTRACTThe analysis of business circle is of great significance for business to carry out its productions and operating activities. The Reilly’s Model and Huff Model are analyzed in this paper, and some problems in these models are given. OX the basis of Reilly’s Model and Huff Model, ABC Model is set up. At last, a case is studied in this paper by paring with ABC and Reilly’s and Huff’s Model.Key Words：Business Circle, Reilly’s Model, Huff Model, ABC Model, GIS    商圈是商业吸引顾客的空间X围，也就是消费者到商业场所进展消费活动的时间距离或者空间距离，目前国内外对商圈确实定方法主要有两种，一是以商业设施为中心，以一定的距离或步行或车程为半径划分出不同大小的同心圆作为商圈，这种确定商圈的方式更为适合小型商业项目，如社区型的零售店，或周边地区的商业开展水平处于较为“均质〞的状态下。

第二种方式为按照万有引力定律原理建立的以雷利和哈夫模型为代表的数学模型，以与由其衍生的各类模型，如康帕斯模型、阿普波姆模型、伽萨模型、埃尔伍德模型以与雷利和哈夫的修正模型等，其应用性和适用性更为广泛    通常大型商业项目的辐射X围与所在城市的影响力息息相关，它将借助城市的影响力扩大自身的辐射区域所以大型商业项目商圈确实定时，第一步需要界定其可能影响的目标城市如果选定样本城市过多，研究本钱上升；研究的城市过少，未来的商圈必然人为缩小，也将可能给未来的营销决策带来偏差    ABC模型结合了都市商圈测定方式与商业项目的辐射商圈的原理，使研究人员能较好地界定定量研究的目标城市，从而使商业项目地商圈界定变得更为理性，更加符合实际，并在实际案例运用中具有较强的解释力1、目前常用商圈测定的理论模型与存在的问题    目前商圈分析模型主要以物理学中的万有引力模型〔见公式1〕为根底来测定商圈X围，即两个物体之间的引力与两个物体的质量成正比，与两个物体之间的距离的平方成反比，利用此原理来界定商圈X围    其中， 和 分别是两个物体的质量，D为两个物体之间的距离K为万有引为常数    目前以万有引力原理进展商圈测定的模型可以分为两大类——都市商圈的模型与商业项目商圈模型。

1. 1都市商圈模型1.1.1 模型介绍    都市商圈模型以雷利模型与其改良模型为主雷利模型是1929年美国人Reilly W通过对150个城市实权分析后提出的用以预测商圈规模的“零售引力法如此〞，该模型认为：具有商业中心地机能的两个城市，对位于其中间的某一个城市或城镇的零售交易的吸引力与两城市的人口成正比，与两城市与之间地城市或城镇的距离成反比用公式表达如下：式中： ：A城市从之间地C城市吸引来的零售销售额； ：B城市从之间地C城市吸引来的零售销售额； ：A城市人口数量；：A城市人口数量； ：A城市与中间地C城市之间的距离； ：B城市与中间地C城市之间的距离；人口修正系数X=1；距离修正系数X＝1.5～2.5，一般取2    在雷利模型根底上演绎出来的有康帕斯模型，也是以人口数量与距离来界定商圈边界，阿普波姆模型如此是以A与B城市的总商业场地面积与时间距离为参照计算商圈边界，伽萨模型以A与B城市中某个市场的面积与两城市之间的时间距离进展计算1.1.2 存在的主要问题    雷利模型以城市的人口或商业总面积作为某城市的商业实力标志，从数值上说，具有商业中心机能的两个城市，其辐射X围与两城市的人口呈正比，与两座城镇之间的距离的平方呈反比。

按照此逻辑关系，城市人口越多、商业规模越大，如此对消费者越具有吸引力人口众多对商业的需求也将上升，但是由于每个城市的开展定位以与商业开展不平衡性，不同城市之间的商业水平存在着明显的差距并且城市的商业吸引力是由许多的因素综合作用所决定的，1.2商业项目商圈模型1.2.1 模型介绍    确定商业设施商圈的主要模型为哈夫模型，该模型是美国学者Huff D提出的在城市区域内商圈规模预测模型，根本法如此引用万有引力原理其在确定商业中心的吸引力时做了以下假设：    假设一个商场j对消费者的吸引力与这个商场的面积呈正比(j=1,2,…n)，与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反比利用哈夫模型设定地点i的消费者选择商场j的概率Pij, Pij公式如下所示：    商场的魅力用该商场的面积Sj表示，面积越大表示业态和组合越丰富，魅力指数越大，阻力用从i到j所需时间Tij表示 表示所需要的时间对消费者选择商店影响的参变量， 表示商店规模对消费者选择影响的参变量一般 ＝2， ＝1     哈夫模型认为，某消费者选择商场j的概率等于商场j对该消费者的吸引力除以可能选择的所有商场吸引力之和即对商业项目的吸引力是由两个因素决定的——距离和商业规模。

1.2.2 存在的主要问题    哈夫模型主要存在以下三个问题：    1〕 以商业项目的面积表示其吸引力或魅力值哈夫模型利用商业项目的面积的大小来确定其魅力值上下，按照这个逻辑如果需要扩大商圈，吸引更多人那就只需要将未来商业场所的面积设置的越大越好，越可以扩大影响力，在一定程度上这种推论是没有错的，但是这存在一个假设前提就是面积越大，越具有吸引力，经营业绩越好，而实际上商业设施的建筑形态、业态的组合、市场定位、经营策略方式、宣传广告等都会与商业设施的吸引力具有直接关系    2〕 对商业项目面积的修正值 为了防止产生第一类的错误，引入的修正参数 对商业项目以面积代表吸引力的做法进展了修正，一般情况下取值为1时，即陷入第一类的错误中，其取值为经验值    3〕 消费者选择商店的参数 取值原如此为按照消费者的消费心理进展界定，当消费者购置耐用消费时，其愿意花费较多的路程时间，而对于快速消费品，消费者的路程时间的忍耐性将下降，哈夫推荐的参数值有：购置家具 ＝3.19，购置衣服 ＝2.72但是不同地区的消费文化以与各地商业兴旺的不平衡性等使得不同地区的消费行为会产生很大的差异，统一的数据难以反映各地的实际情况。

针对以上商圈模型存在的问题，ABC Model 进展了修正，提出了更为合理的解决方案2、吸引力商圈模型〔ABC Model〕2.1 ABC模型    ABC模型是在雷利和哈夫模型的根底上进展二次修正得到的，主要解决了存在于这两个模型中的一些主要问题2.1.1 ABC都市商圈模型1、模型介绍    该模型主要针对雷利模型中存在的问题进展了修正    在都市商圈研究中，雷利模型假设了人口的上下是吸引消费者的关键因素，考虑到各地商业水平的不均衡开展，简单地用人口衡量城市商圈的购置力不是非常准确的    在ABC中以城市的商业开展水平来测量某城市对消费者的吸引力，而城市年度实际零售经营总额是衡量一个城市零售商业开展水平的重要指标，同时这个指标也包涵了该城市人口影响因此，选用城市年度零售经营总额能更加准确地衡量一个城市的商业吸引力，特别是零售商业的吸引力2、模型的使用    假设两座城市O1、O2，各自的零售商业总额为R1、R2，两城市之间的距离为d，两城市所提供商品的平均商品价值为w    由万有引力原理可知：对两个城市之间任一点O，该点到O1和O2的距离分别为d1和d2，如此两城O1和O2对位于O点的消费者的吸引为F1和F2分别为：式中： w与k为常数。

根据以上两个公式可以求出商圈分界限所谓商圈分界限是指两个城市O1和O2对该分界限上任何一点的吸引力一样用数学公式表现为：F1=F2为了更加准确地确定分界限的形状和相应商圈围成的面积，假设零售总额较少的城市为O1，其坐标点为〔0，0〕；零售总额较多的城市为O2，其坐标点为〔d，0〕如图2所示：图2 商圈分界示意图如此可推得分界曲线为圆，其圆心坐标为O1、O2，分界曲线的曲线方程为圆的方程式：〔4〕    相应圆心坐标为：〔5〕    圆的半径为：〔6〕    在分析多城市之间相互影响时，以两两相互配对进展研究，确定各自的商圈边界，经由配对分界曲线的割集确定各城市的商圈X围2.1.2 ABC商业项目商圈模型1、模型介绍    ABC商业项目模型主要针对哈夫模型中存在的主要问题进展了局部修正    针对前面所提到的第一和第二类问题，即以商业面积来衡量商业项目吸引力或者引入修正系数 来修正都存在着实际运用中的不适用性，为解决该问题，在ABC模型中引入该商业项目的全年营业额或每月营业额作为该商业项目的吸引指标营业额的上下可以直接反映商业项目的最终市场表现，以最终结果为导向可以反映商业项目的综合吸引力。

ABC模型中利用该数值可以将第一和第二类问题一次性解决并且可以按照商业项目内不同的商品进展分别计算对消费者吸引力    对于 的取值可以根据地区i的消费者实际以怎样的概率选择j商业项目的抽样调查结果，用回归分析方法得到其经验值来确定，这样更为符合各地的不同选择偏好2、模型的使用    假设商场j对消费者的吸引力与这个商业项目的营业额呈正比(j=1,2,…X)，与消费者从地点i到该商场的阻力呈成反比利用ABC模型设定地点i的消费者选择商场j的概率Pij, Pij公式如下所示：〔7〕式中：    Yj：表示j商场的年营业额，营业额越大表示业态组合越丰富，商品定位能吸引一定消费受众；    Tij：表示阻力，以消费者从地点i到j商场所需时间表示；    λ：对不同车程时间进展修正的系数，根据地区i的消费者实际以怎样的概率选择j商业项目的抽样调查结果，用回归分析方法得到其经验值来确定    计算出Pij即地点i的消费者愿意到商场j的概率，可以进一步得到地点i到商场j消费者的预测值然后根据商圈的一般确定原如此来界定核心商圈〔50－65％客源〕、次级商圈〔15－25％客源〕与边缘商圈2. 2 ABC商圈模型研究方法    ABC模型是由商圈研究的研究方法与运算模块所组成。

    目前确定商业设施时常用的方法是以所研究的商业设施位中心，以一定的距离或步行时间或车行时间为半径划出不同的同心圆，以确定不同商圈该研究方法存在着一个假设前提为所研究的商业设施周边的城市或区域为“均质〞，即所辐射的区域内的居民消费水平、消费能力、消费意愿等为完全一致而实际上每个城市都具有自身的地域文化特征，并影响着其消费行为选择    在ABC中提出了研究商圈的整体思路〔如如下图1所示〕：图1 ABC研究思路    研究的整体思路更为适合于大型商业设施的商圈X围确定过程，如为社区型商业设施如此研究的X围相应的缩小，如从商业设施所在城市区域作为切入点开始研究，了解该区域的整体商圈X围，然后缩小到所在地段周边的情况进展研究3、实际运。