2023年黑龙江省房地产估价师之开发经营与管理考前练习题及答案.docx

2023年黑龙江省房地产估价师之开发经营与管理考前练习题及答案一单选题(共50题)1、在现金流量表中，不应该出现（　）A.借贷利息　　B.折旧与摊销　　C.所得税　　D.自有资金【答案】 B2、下列物业中，属于特殊物业的是（　）A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【答案】 B3、混凝土的主要性质是（ ）A.水灰比B.水泥品种C.和易性D.砂率【答案】 C4、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（　　）A.确定调查方式B.设计调查问卷C.收集市场信息D.定义市场区域【答案】 D5、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（　）A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%【答案】 C6、下列不属于管理费用的是（　）A.管理人员工资B.职工教育经费C.户外发布会D.技术开发费【答案】 C7、关于盈利能力分析指标的说法，错误的是（ ）。

A.资产报酬率越高，说明企业的获利能力越弱B.成本费用净利率越高，说明企业为获取收益付出的代价越小，企业的获利能力越强C.股东权益报酬率越高，说明企业的获利能力越强D.销售毛利率越大，说明企业通过销售获取利润的能力越强【答案】 A8、有一房地产，土地面积2500m2，为7年前通过有偿出让取得，当时地价为700元/m2，土地使用权年限60年的地价为1200元/m2地上建筑物总建筑面积3000m2，于3年前交付使用，当时的建筑物建造价为600元/m2，现在建造同类建筑物需800元/m2，估计该建筑物上可使用45年，残值为2%若土地的资本化率为8%该房地产建筑物部分的总价为（　　）万元A.100B.149C.232.3D.180【答案】 C9、房地产项目开发内容和规模的分析与选择，首先要遵循的前提是（　　）A.符合国土空间规划或城乡规划B.利益最大化C.规模最大化D.报酬率最小化【答案】 A10、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是（　　）A.销售收入B.开发建设投资C.营业税金及附加D.借贷本金偿还【答案】 D11、对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb＇）之间的关系是（　）。

A.Pb＜Pb＇B.Pb≤Pb＇C.Pb=Pb＇D.Pb＞Pb＇【答案】 D12、工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括（ ）A.分部分项工程量清单B.措施项目清单C.单位工程费用清单D.其他项目清单【答案】 C13、下列关于成本利润率与销售利润率的表述中，正确的是（　）A.成本利润率是年成本利润率B.成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率C.目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关D.销售利润率=销售利润/销售收入【答案】 D14、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是( )A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%【答案】 A15、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面同时租出，租客是王某当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担A.20%的首付款，加上该首付款2年的利息B.20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在估价时点的本息值C.该店面无债务条件下在估价时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧、功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价价值时点的现值之和【答案】 C16、社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（　）对房地产市场转变的影响。

A.人文环境的变化B.生产和工作方式的转变C.自然环境的变化D.金融业的发展【答案】 A17、土建工程、给水排水工程、照明工程估算时，按建筑m2造价乘以工程量得到单项工程投资，这种估算的方法称为（　　）A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标估算法【答案】 B18、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是( )A.简单平均法B.移动平均法C.加权移动平均法D.指数平滑法【答案】 B19、在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析的阶段是（　　）A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策【答案】 B20、不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称（　　）A.市场潜量B.市场预测量C.市场最低量D.市场最高量【答案】 C21、进行可行性研究时，财务评价和综合评价的前一步骤是（　）A.接受委托B.调查研究C.方案选择和优化D.编制可行性研究报告【答案】 C22、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（　）A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】 C23、关于流动比率的说法中，错误的是（　）。

A.流动比率=（流动资产总额－存货）／流动负债总额×100%B.又称之为“银行家比率”C.又称之为“二对一比率”D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上【答案】 A24、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（ ）A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理【答案】 C25、下列开发商定价法不属于竞争导向定价的是（　）A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法【答案】 C26、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是( )万元/月A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4【答案】 B27、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（　）的特性A.区位选择异常重要B.易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】 D28、下列不属于利率的影响因素的是（　　）。

A.平均利润率B.借贷资本的供求关系C.通货膨胀率和预期通货膨胀率D.内部收益率【答案】 D29、某企业总资产为150万元，负债30万元，资本公积10万元，留存收益10万元，盈余公积5万元，则该企业的实收资本为（ ）万元A.95B.100C.120D.175【答案】 B30、房地产市场的（　）特征，给予房地产供给者一定程度的销售控制能力，包括销售时间控制、销售数量控制和销售价格控制等A.移动B.异质C.垄断竞争D.买卖【答案】 C31、某物业的购买价为100万元，其中50万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12%，按年等额偿还如该物业年净经营收入为30万元，则该物业投资的偿债备付率为（　　）A.0.18B.0.12C.3.39D.5.00【答案】 C32、工程成本控制的主要对象是主要费用的（　　）A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用【答案】 A33、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（　　）A.临界点分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】 A34、借贷记账法以（ ）作为记账理论依据A.会计法B.会计规则C.会计规程D.会计恒等式【答案】 D35、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是( )。

A.周期风险B.比较风险C.资本价值风险D.时间风险【答案】 A36、乌梅丸在加减应用时治疗心下疼热甚者应加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、槟榔D.人参、当归【答案】 B37、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7%，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为（　　）A.5.00%B.7.50%C.18.36%D.28.85%【答案】 C38、对置业投资者来说，未来租金水平和房屋空置率的变化、物业毁损造成的损失、物业转售收入等，会对投资者的收益产生巨大影响，这种风险是（　）A.收益现金流风险B.未来经营费用风险C.资本价值风险D.比较风险【答案】 A39、某房地产开发企业通过调查，了解写字楼租金变动10%、20%时市场承租面积的变化，该项调查属于（　　）。