邢台清河大湖仕家住宅小区可研报告.doc

大湖仕家住宅小区 可性行研究报告 邢台清河大湖仕家住宅小区可行性研究报告清河县金色龙都房地产开发有限公司编写：侯军田2011.08.25目 录第一章 前言第二章 清河县房地产市场分析第三章 项目自身分析第四章 调研清河县主要楼盘及竞争楼盘情况第五章 项目定位第六章 项目规划设计建议第七章 推广策略建议第八章 销售周期安排第九章 项目经济分析及盈资策划第一章 前 言一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估 2、对项目的可行性与开发经营提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议 3、对项目的准确定位提供依据 4、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

6、为盈资机构提供准确可靠依据二、报告编制的依据 1、对清河县房地产市场现状客观的调查研究； 2、对清河县消费人群的客观调查研究； 3、当地房地产资深人士分析； 4、国家及清河县目前的经济政策及市场前景三、市场调研结论该地块位于清河县北巨市中心2公里处，太行北路旁，清凉山公园正西方向，属于清河县北部郊区地带，地块面积30亩本文通过对清河县城北部郊区约30亩地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争楼盘比较后，依据当地的目前市场状况和对未来的预测，认为项目具有开发可行性，无开发风险第二章 清河县房地产市场分析清河县位于河北省东南部，东隔卫运河与山东相邻，面积502平方公里，人口36万，辖六镇一处322个村清河历史悠久，夏商时先民已在此繁衍生息清河是中华张姓起源地，近年来，世界张氏总会及马来西亚、新加坡等地张氏后人多次前来寻根认祖,“第四届世界张氏恳亲大会”将于2009年在清河召开清河人杰地灵，人才辈出，西汉大儒张禹、东汉白马令李云、巾帼学士《女论语》作者宋若莘、我国历史上第一位状元孙伏伽、近代著名学者顾随等都是清河人清河还是打虎英雄武松的故乡，是文学名著《水浒传》、《金瓶梅》中许多故事的发生地。

2007年，清河先后被国家有关部门授予“中国武松文化之乡”、“中国金瓶梅文化研究基地”称号清河县是邢台市下属县城中经济较发达的县城，从城市的规模来看接近于大型县城的规模，随着城市化进度的加快，市场需求将进一步加大，房地产市场将继续保持增长的势头，可以从以下几种现象中得以体现： 目前清河房地产市场相对较活跃，开发项目数量在不断的增长，人们的需求在不断的扩大，正处于高速发展阶段，具了解，近一年房地产市场价位涨幅在600 元/ m²左右随着羊绒行业和汽车配件行业的发展，迅速带动了周边地段价值的上升，使该地段房地产市场迅猛发展，出现了众多的大型生活社区，如：新世纪花园、宇联名都、红都花园、亿力花园、亿力豪庭、大成都市花园等清河房地产的价格继续走高，随着住宅用地的日益紧张，开发成本的不断增加，房价也将继续攀升 目前清河县房价在河北省总体上处于一个较低水平，但是经济水平却排在能排在邢台市下属县城中第二，因此，目前在近2900 元/ m²的全县房地产均价中，仍然有一个安全的上涨空间 目前清河市场的需求不断攀升，在售情况较好的销售面积普遍为中等面积和大面积100 m²-160 m²。

第三章 项目自身分析一、 项目地块情况序号项 目内 容1名 称大湖仕家2地理位置该地块位于该地块位于清河县北2公里处，太行北路旁，清凉山公园正西方向3地块情况地块面积：净用地面积约30亩，近似三角形，南北长180米，东西长190米，地块规则，主要是荒地和农田构成，比较平整4周边情况1、南向距离县中心2公里，为县城方向，是大片开阔地带，无障碍物2、北向北面距离地块1000米处已接通高速公路，主干道太行北路（路宽60米）连接由远及近是大片开阔地带，无障碍物3、东向东向是清凉山公园（距地块60米）和东向楼盘国富奥城（距离地块1公里，已可入住）4、西向西向是王家嘴村和清河电厂二、 S.W.O.T.矩阵Strength优势分析Weakness劣势分析S1.规整地块形状S2.良好道路体系S3.丰富景观资源S4.开阔视野空间S5.庞大建筑规模S6.灵活建筑规划设计S7.充裕资金实力S8.齐全区内配套S9.地处上风上水W1.周边基础配套不全W2.公交系统尚不完善W3.稍偏离县城中心W4.周边大量农田有待改善Opportunity机会分析Threat威胁分析O1. 整体经济向好,地产发展迅速,羊绒毛纺、汽车配件等企业效益提高O2. 政府政策倾斜,促使外地人在清河购房O3. 清河高速扩张，土地不断升值O4. 入市时机良好,区域尚无竞争对手O5. 区域待开发土地较多,易形成大规模居住区O6. 定位高档，是清河形象工程T1.区域知名度低T2. 周边项目尚未启动三、Strength（优势分析）S1.规整地块形状项目地块形状近似为三角形，地块规整项目在区内做规划设计比较容易。

能在最大限度保证开发商销售面积基础上，做出较为合理的规划布局确保业主享受到良好的生活空间S2.良好道路体系项目处于清河主干道太行北路与高速公路交叉口，交通便捷出色交通条件为项目带来良好升值潜力，同时也保证了业主出行的便利性S3.丰富景观资源目前项目东侧为清凉山公园，北边有一小湖，景观资源十分丰富S4.开阔视野空间周边高层建筑物不多，除西面有电厂外，项目附近大部分是空地，朝西、南方向没有任何遮挡，可远眺清凉山公园一带，视野良好，空间开阔S5.庞大建筑规模项目用地广近2万平米，按目前已设计的容积率计算，总建筑面积最高可达8万多m2，建成后将是北部乃至整个清河县为数不多的大规模高档社区；在当今市场竞争愈趋激烈的情况下，大规模的项目更能以其完善的配套设施、成熟的社区环境打动顾客的心S6.灵活建筑规划设计项目在设计时分出明显区内小组团以增进项目之亲切感，为项目创造出独特卖点，塑造商业氛围及个性化风格，则更有利于日后销售推广S7.充裕资金实力金色龙都房地产开发有限公司实力非常雄厚，信誉良好；而且有一个非常优秀的开发团队，积累了丰富的开发经验S8.齐全区内配套项目不仅仅是超大规模社区，更将拥有齐备社区配套。

项目规划在小区内设有商业设施、娱乐设施、幼儿园等配套设施随着消费者生活水平不断提高，他们对居住环境和居住品质要求越来越高齐全配套最大限度为业主提供一个便利的生活圈，特别是在配套设施不完善的地区S9.地处上风上水清河是一个北高南低的城市，从空气质量、饮用水质量上讲项目所在位置属于上风上水好位置这一区域受环境污染的可能性最小，可以说是清河第二生活的首选位置四、Weakness（劣势分析）W1.周边基础配套欠齐全项目所处位置尚未大规模开发，周边已经推出项目非常少，相应一些生活配套设施档次较低，较具规模的商业配套与本项目均有相当一段距离，作为大型综合社区，项目档次惟恐波及W2.公交系统尚不完善虽然地出处太行北路，但目前区内对外公交系统非常不发达，预计短期内全面改善的可能性较小，对买家而言可能会感到日常生活有些不便W3.紧靠工厂、乡村项目西侧即为电厂和农村，众所周知消费者在选购房产时会非常在意社区周边环境他们会尽量避免选择居住在电厂、乡村等影响生活质量或容易带来心理压力场所附近W4.周边大量农田有待改善项目周边尚存大量农田，环境有待进一步改善大量农田存在容易使消费者产生落后、不开放等的印象，而这一现状在短期内还不易解决。

五、Opportunity（机会分析）O1.整体经济向好,地产发展迅速，棉纺企业效益提高经济增长大大提高了人们生活水平，经济发展保持着良好势头特别是国家把房地产作为国民经济支柱产业的政策落实后，清河房地产项目遍地开花，市场火爆程度较前几年明显升高随着河北和清河整体经济形势向好，清河羊绒企业效益较好，企业效益的提高，导致其职工具备一定购买能力，目前在售中低价位项目中很大一部分单位被这种客户消化掉O2.政府政策倾斜,促使外地人在清河购房近期清河县户籍制度放开，在清河购房可以得到政策扶持这一政策推出促进常驻清河的外地经商人员和周边乡村人口在清河住宅市场消费O3.县城高速扩张，土地不断升值清河经济发展使县城规模不断扩大，郊区范围逐步缩小目前房产价格稳中有升本项目所在区域原是城乡结合部，土地乃至于项目的升值潜力都毋庸置疑特别是在今后周边将有更多项目推向市场，届时区域规模效应会逐步显现O4.入市时机良好,区域尚无竞争对手目前清河北部住宅供应非常小，并且已经推出项目销售率在60%以上本项目应把握此市场空白，以大规模生活住宅形象推向市场避开竞争对手入市时机，降低市场风险O5.区域待开发土地较多,易形成大规模居住区在北部待开发土地较多，众多待开发土地使北部地区有可能形成大规模居住区，规模效应带动作用会促使购房者对这一区域产生浓厚兴趣。

O6.定位高档，是清河形象工程项目以大湖仕家做为项目的主推主题，利用冀商的影响，打造清河形象工程为目的，突出项目的高档、高端的形象，使项目成为清河乃至河北省的一大亮点六、Threat（威胁分析）T1.县城发展向中南区域倾斜清河整个县城重心向中南部地区倾斜，直接导致了中南部地区成为购房者首选区域特别是对价位有一定承受能力的客户，这一特征表现得更为明显T2.区域知名度欠高北部地区建成或在建的商品住宅项目很少，已建成的国富奥城也未能大幅提高该地区知名度T3.周边项目档次偏低周边早期开发的项目档次较低，比如国富奥城，区域市场对外形象没有形成统一风格，市场对该地段的认识普遍不深刻并且有一定抵触情绪，性价比高低往往是顾客购买此地段的首要考虑因素七、相应对策1. 针对S+W的营销对策1) S2+S5+S8+W1+W2：强调区内生活内容，弥补交通和配套不足由于项目周边配套设施较少，公交线路又不发达，这就给在这里的居民带来生活、工作上的不便，同时以上两项内容也是购房客户在选购房产时非常注重的问题之一只有凭借项目庞大的社区规模，在社区内配备各种社区配套设施诸如：银行、邮局、超市、商店、快餐店、洗衣房等服务设施，并且为了显现我们项目独有优势，建一个大型的宾馆，为业主提供餐饮、娱乐、文体、商务会客等方面的服务，同时，与政府职能部门洽商增设一条至本小区的公交线路，让业主真正体会在此经商以及生活的完美性和舒适性，营造出只要在小区内生活就可以满足业主一切日常生活之所需的经商生活享受。

2) S3+S4+S6+W3+W4：强调通过环境美化和合理的建筑设计，弱化周边居住环境较差之劣势项目周边居住环境、人文环境相对较差，但本项目凭借周边有一座公。