备考2025上海市房地产估价师之开发经营与管理高分通关题型题库附解析答案.docx

备考2025上海市房地产估价师之开发经营与管理高分通关题型题库附解析答案一单选题(共100题)1、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是( )A.成本利润率B.动态投资回收期C.投资利润率D.财务内部收益率【答案】 B2、区域房地产市场分析侧重于地区经济分析、区位分析以及（　　）等内容A.项目竞争分析B.敏感性分析C.专业市场分析D.市场趋势分析【答案】 D3、下列关于贷款担保的说法，错误的是( )A.是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证B.贷款的担保人能取代借款人的信用状况C.贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还D.贷款有保证、抵押、质押三种形式【答案】 B4、以下原因不是房地产市场过度开发诱因的是( )A.开发商对市场预测的偏差B.建造商的参与C.开发商间非理性行为D.开发资金的易得性【答案】 B5、增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目不包括（　　）A.土地使用权的费用B.土地开发和新建房及配套设施的成本C.土地所有权的费用D.土地开发和新建房及配套设施的费用【答案】 C6、投资组合是（　　）的一个有效措施。

A.提高投资收益B.提高市场竞争力C.开拓投资领域D.规避投资风险【答案】 D7、目标市场选择的最简单的模式是（　　）A.选择专业化B.产品专业化C.市场集中化D.大量定制化【答案】 C8、在估算房地产开发项目的房屋开发费用时，用单位工程量投资乘以工程量来估算单项工程投资的方法是（　　）A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程近似匡算法【答案】 C9、 寒湿痰瘀，阻滞凝结，如流注、痰核、瘰疬、乳岩、横痃、贴骨疽、蟮头等病初起皮色不变，肿硬作痛者，治宜首选A.犀黄丸B.透脓散C.小金丹D.川芎调茶饮【答案】 C10、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（　　）子市场A.租赁B.销售C.保险D.抵押【答案】 C11、问卷法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（　　），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查【答案】 D12、高尔夫球场属于（　　）A.居住物业B.酒店和休闲娱乐设施投资C.工业物业D.特殊物业【答案】 B13、在现行建筑安装工程费用组成中，夜间施工增加费属于（ ）。

A.规费B.措施费C.直接工程费D.企业管理费【答案】 B14、在估算某教学楼的房屋开发费用时，按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资，这种估算方法属于（　　）A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法【答案】 A15、某置业投资者以1万元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是( )A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23【答案】 B16、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（　）所需的时间A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资【答案】 B17、为了得到有代表的样本，可以采用（　）的方法，可以计算抽样误差的置信度A.概率抽样B.随机抽样C.估计抽样D.定额抽样【答案】 A18、某房地产投资项目总投资5000万元，其中资本金投入2000万元，其余投入为借贷资金如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为（　　）。

A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%【答案】 C19、选择目标市场，通常要以细分市场为基础企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于（　　）A.选择专业化B.市场集中化C.市场专业化D.产品专业化【答案】 B20、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（　　）A.销售利润率=销售利润/销售收入B.销售利润率=销售利润/总开发价值C.销售利润率=销售利润/总开发成本D.销售利润率=销售利润/项目总投资【答案】 A21、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（ ）A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】 B22、资本金净利润率＝年税后利润总额或年平均税后利润总额与( )之比。

A.经营收入B.资本金C.经营成本D.销售收入【答案】 B23、如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力，延长其（　　），进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的A.投资周期B.自然寿命C.自然周期D.经济寿命【答案】 D24、房地产开发项目资金筹措计划中应包括预售收入时，资金筹措计划要与项目的（　　）配合考虑A.质量控制目标B.销售收入计划C.工程建设招标计划D.客户定位【答案】 B25、投资者所要求的最低利率是（ ）A.基础利率B.存款利率C.贷款利率D.同业拆借利率【答案】 A26、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是（　）A.时值是资金运动起点的金额B.终值是资金运动结束时的金额C.不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值D.资金等效值是指与某一时点上一定金额的实际经济价值相等的另一时点的价值【答案】 D27、对地区情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等进行的研究，属于（　　）研究阶段A.投资机会B.初步可行性C.详细可行性D.项目的评估和决策【答案】 A28、我国对外筹资成本通常是在（　　）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。

A.纽约同业拆放B.中国香港同业拆放C.伦敦同业拆放D.新加坡同业拆放【答案】 C29、某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（　　）A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%【答案】 A30、房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是( )A.资本金B.预租售收入C.借贷资金D.政府资助【答案】 D31、下列关于会计主体，表述错误的是（ ）A.会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织B.会计主体也称为会计实体、会计个体C.会计主体等同于法律主体D.会计主体不一定是法律主体【答案】 C32、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（ ）A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】 A33、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺的市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（ ）。

A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】 D34、下列物业中，属于特殊物业的是（　）A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区【答案】 B35、下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（　）A.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率【答案】 A36、某房地产开发企业在制定其开发项目的营销策略时，确定的销售价格远低于某知名房地产开发企业类似项目的价格，这种定价方法是（　）A.挑战定价法B.价值定价法C.成本加成定价发D.认知价值定价法【答案】 A37、收益性物业管理中的收入包括其他收入和( )A.租金收入B.绿地管理费C.保安费用D.能源费【答案】 A38、直接投资的特点是（　　）A.资金所有者和资金使用者不能分离B.资金所有者和资金使用者分离C.不能直接干预和有效控制其投资资金的运用状况D.在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志【答案】 A39、治疗甘温除热的代表方是A.参苓白术散B.补中益气汤。