什么是好的旅游地产.ppt

通过对两个旅游地产案例差异剖析，提出个人的关于旅游地产“好”的定义旅游，反映了人类对未来生活的 追求真正合理的旅游业是源于自然的真正美的旅游地产是天人合一的经济旅游社会环境 可持续 自维持旅游地产旅游地产开发十大基本要素旅游地产不同于别的地产性质，有其基本的要素和组成条件哈尔斯塔特镇荔波樟江部落财务监督管理营销推广系统基础设施专业设计方案旅游地产经济支柱资源优势法律产权开发实力交换网络概念基础条件先进管理理念成功与失败的辩论失败案例----内蒙古根河“天工部落” 由北京的神州之旅开发,位于内蒙古呼伦贝尔根河市的敖鲁 古雅乡是一个集休闲、度假、娱乐为一体的综合性度假区 倡导生态养生,主张“像候鸟一样生活”,天工部落位于内蒙 古自治区根河境内,作为神州之旅进入旅游地产的第二站,天 工部落是神州之旅对其在黄山的“徽州文化园”项目的快速 复制成功案例----深圳华侨城 由华侨城集团公司开发、建设和管理华侨城以“规划 科学合理，功能配套齐全，城区环境优美，风尚高尚 文明，管理规范先进“为规划、建设和管理的目标，经 过十多年的努力，已建成为一个现代海滨城区，被誉 为深圳湾畔的一颗崔璨明珠目前，华侨城正以“处处 是景观，人人是导游“为目标，努力将华侨城建成为独 具特色的、世界一流的旅游城。

锦绣中华天工部落强大的融资平台和背景是项目顺利完成的支柱，项目执行者的实力也是项 目顺利完成的先决条件经营实力华侨城华侨城由香港中旅集团投资开发的，目前是深圳的 门面,也支持,上市公司也前后获得几十亿的资金,这些条件为华侨是上市公司,深圳市政府给与了强大的城的发展注入了很好的外部条件天工部落由北京神州之旅开发，公司开发经验 不足，资金实力不够雄厚，给项目的 前期策划和后期的资金及时输入带来 了很大压力前期定位旅游地产并不是简单的旅游与地产的关系，开发旅游地产项目也不是简单 的就项目谈项目对旅游地产项目前期开发定位研究很重要华侨城 休闲娱乐主题，华侨 城旅游地产依托的 主题公园在功能定 位上不断提升，从 深圳的历史地理和 人文环境出发，由 静态陈列到完全动 态体验，文化内涵 也从表面的景观移 植向培育自身文化 转变，不断 适应城市 发展步伐，以及满 足客户 需求 逐步 由低级向高级、产 品多元化需求天工部落 集休闲、度假、娱乐 为一体的综合性度假 区，对于地广人稀、 旅游大环境远没有形 成以及旅游季节性太 强等因素客观制约了 旅游地产的发展，天 工部落未能综合析， 没有做到充分发挥根 河原有的自然资源品 味和低廉的土地价格 优势，定位不够理。

前期规划旅游地产开发呈现规模大、周期长的特点，前期的策划与规划是否专业直接导致项目的成败策划和规划的意义也正在于将资源优势最大化，将不利因素进行转化，降低项目的风险华侨城成立之初，华侨城引进的第一个项目是聘请著名规划师担任规划顾问；华侨城建设的第一个战役是制订城区建设规划的“规划战役”天工部落天工部落是由北京神州之旅开发，是对其在黄山的“徽州文化园”项目的快速复制，并缺乏翔实调查研究，后期承担了大部分旅游推介工作地域文化旅游地产一定要做足地域文化，“地利”是旅游地产项目能否成功运作的先决条件地利”包含很多因素，旅游地产的“地利”必须具备自然因素和人文因素，充分挖掘旅游载体，并延展下去项目交通便捷配套齐全政府优惠人流数量便捷的交通能够迅速吸引客户周边齐全基础设施能够降低成本低廉的拿地价格及承担基础设施建设费用人流数量较大本身就是吸引力华侨城天工部落星级代表优秀程度未来的旅游地产客观角度主观角度Chapter I Objective perspectiveChapter II Subjective perspective［Tourism Estate］准确的产品定位——成败的直接因素 非常强的旅游吸引力——可持续的基本条件 良好的旅游品牌——后续发展的动力良好的经济效益——马尔代夫 良好的社会效益——新加坡 良好的环境效益——哈尔斯塔特客观角度 Chapter I Objective perspective产品定位•事关成败旅游地产的定位事关 旅游业开发的成败，旅 游产品重点考虑根据自 身条件错位发展, 如，海南省高瞻远瞩， 根据自身的地理，经济 ，自然，文化等条件， 将自身定义为国际旅游 岛海南 国际旅游岛游客对旅游地产偏好 排序旅游产品频数百分比1自然山水风光67657.0％2历史古迹38232.2％3品尝地方美食37631.7％4岭南建筑/民居28223.8％5主题公园27122.8％6生态观光农业20717.5％7体验岭南风俗17915.1％8旅游购物13011.0％8城市风貌12910.9％10康体娱乐12410.5％11宗教胜地12110.2％12其他191.6％产品定位•事关成败产品定位中需要合理配置各种旅游因素的比例 ，理解各种旅游因素比重，抓住重点旅游地产吸引力•可持续的基本 条件 旅游地产吸引力要素（1）资源的品位（2）区位条件（3）可进入性 （4）区域经济背景（5）客源状况（6）容量规模（7）整体环境旅游地产品牌•后续发展的动力品牌战略研究专家大卫.艾克(美 国.David A Aaker)的观点：——品牌识别是品牌战略 制定者试图创造或保持的一系列 关联物，他代表了组织机构希望 品牌所象征的内容。

品牌的功能： 1.识别功能 品牌认知——消费者对品牌产生 的一种整体感觉 2.促销功能——品牌具有排他的专用性特征 3.增值功能——品牌是一种无形资产，可 以提供巨大的附加价值旅游地产品 牌旅游产品/服 务旅游服务人 员旅游环境营销交流旅游地产品牌构建的战略过程政 府规划者引导者规范者主导者旅游产品/服务旅游服务旅游环境营销交流旅游地品牌 支撑力动态旅游形象 传播力综合旅游 竞争力系统/持续 推广力旅游地产品牌旅游地产品牌与政府作用关系主观角度 Chapter II Subjective perspective经济效益•马尔代夫旅游经济效益评价微观经济效益评价：（1）旅游地产的成本；（2）旅游地产的收入；（3）旅游地产的经济效益 宏观经济效益评价：（１）对国民经济增长的 贡献率评价；（2）对国民经济产业结构 调整的贡献率评价；（3）旅游地产在国民经济 中的乘数效应及其关联作用经济维度旅游价值时间维度人文历史空间维度旅游景区旅游目的经济支柱马尔代夫 旅游地产是国家的经济支柱社会效益•新加坡社会效益评价（１）对旅游目的地基础设 施条件的改善；（2）对就业环境的改善；（3）对社会文化的影响。

新加坡 旅游地产改变了城市环境效益•哈尔斯塔特环境效益评估：（1）旅游环境容量评价；（2）环境质量的改善效果 评价哈尔斯塔特 旅游地产让环境变的更好评价系统评价要素评价指标指标权重平均分数旅游竞争业绩 （3.0）旅游地产总收入 旅游接待量 旅游地产经济 效益（含外汇收入） （含地区及区外接待量） （含景点及住宿饮食业企业）1.0 1.0 1.0旅游核心竞争 力 （4.0）旅游资源条件 （1.2） 旅游市场 （1.2） 旅游产品开发与管理 （0.8） 旅游服务（0.8）资源类型 资源空间分布 资源特色与垄断度 旅游市场的规模 客源的分布与潜力 旅游形象的知名度与信誉度 产品品位与吸引力 开发资金与技术 产品的管理与利用 旅游六要素综合0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.4 0.2 0.2 0.8旅游竞争环境 （3.0）旅游区位（0.8） 城区景观 （1.2） 基础设施（0.5） 旅游接待人力资源（ 0.5）离主要客源地的距离 交通的通达性 区域进入途径 城区建设风格 城区的治安、环保状况 城区居民的经济与文化 城区基础设施的完善程度 接待人员的素质 接待人员的数量0.3 0.3 0.2 0.4 0.4 0.4 0.5 0.3 0.2旅游地产综产综 合竞竞争力评评价表注：计算公式 M=∑KjXj(j=1～22) 加权总权总 分: ［THANKS］旅游地产：自然资源只能借用，不能侵占和掠夺，这是旅游开发成功的基 础；调整并完善现有生态系统是旅游地产增值的重要手段；保护和限制性 开发旅游资产长期增值的法宝。

对公众负责，对环境负责，对历史负责，这就是旅游地产的使命空山不见人，但闻人语 响 返影入深林，复照青苔 上 ［THANKS］。