武汉欧亚达项目规划建议初步方案.ppt

2018/9/30,欧亚达·国际建材家居摩尔城项目,规划建议初步方案,美格行商业地产顾问机构 SHEN ZHEN MEGAROAD REAL ESTATE CONSULTING CO., LTD.,2,本次报告内容,,,分析框架,项目条件分析 宏观经济分析 家居市场研判 主要竞争对手分析,,,,项目核心问题,,,SCQ核心问题 分析,项目市场定位,建筑规划建议,,,市场定位 项目属性判断 项目业态定位 目标客户群定位 案例分析,项目市场定位,分期开发思路 整体布局思路 人车流/通道/停车位/广场/内部空间营造 整体产品组合建议 一期产品组合建议,初步布局方案,3,SCQ核心问题分析,？,,,S = 情境 C = R1,R2,Q = 如何从R1到R2,4,Situation（情境）,5,Situation 1——项目条件,项目指标 ——规模大，展示面长，地块形状方正,6,Situation 1——项目条件,项目区位——武汉西部东西湖区内，武汉近郊半小时经济圈范围内,7,Situation 1——项目条件,东西湖区构筑“一区两片、三城一新”发展框架 东南部都市发展板块——吴家山新城、金银湖生态新城、台商产业新城； 西北部作为农村新社区板块——新农村建设发展区。

本项目位于台商产业新城，以电子信息、机械制造、物流为支柱产业，建设集物流、商贸、综合服务为一体的现代化工业园区，区内配套不完善，城市化落后区域处于武汉主城向外拓展的新城内，区域的城市化有利于项目的发展现状——工业园区内，城市化发展不成熟，配套落后； 未来——主城区拓展圈，大都市化利于片区发展8,Situation 1——项目条件,对外交通： 京珠高速、107国道、汉口火车站、铁路集装箱中心站与项目相邻，使项目与省内其他城市及中国其他区域联系均较便利； 内部交通： 武汉城市三环线、轻轨1号线，加强了项目与武汉各区的联系项目交通——内外交通均较便利，区域物流业发达,9,Situation 1——项目条件,欧亚达家居集团，创建于1992年，是一家以家居商品流通业为主体、多元化、跨行业的大型企业集团，经营领域涉及家具制造、商场物业管理、房地产开发、古玩市场等 欧亚达家居集团以家居为支柱产业，经过十余年的发展，如今已成为华中区域规模最大、档次最高、品牌最优、环境最佳、服务最好的华中第一家居品牌开发商资源 ——开发商拥有丰富的家居类专业市场资源和经营经验,10,Situation 1——项目条件,项目区位较偏，区域配套不完善，城市化落后，需规划目的性较强的专业类市场扩大辐射面，吸引人流； 项目规模大，展示性好，交通便利，区内物流业发达，具备做大型专业市场的基本条件； 开发商拥有丰富的家居类专业市场资源及经营开发经验。

项目有开发家居类专业市场的基础条件，有机会依托便利的交通，发挥规模优势，抢占华中地区家居市场11,Situation 2——宏观经济运行分析,武汉市2005～2008年经济发展状况,武汉国民生产总值呈稳定快速的增长势头，整体经济运行良好； 人均可支配收入也呈稳定增长的发展势头，而人均消费支出除2008年下降外，整体也呈稳定增长的势头； 社会消费品总额呈快速增长的势头，增长速度均在13%以上12,东西湖区2005～2008年经济发展状况,东西湖区国民生产总值快速增长，经济运行良好； 社会消费品总额呈快速增长的势头，增长速度均在13%以上 东西湖区消费市场有快速增长的态势，商业环境发展积极乐观Situation 2——宏观经济运行分析,13,Situation 2——宏观经济运行分析,19个副省级城市经济比较 第一集团军——年度GDP3000亿元以上 上海、北京、天津、广州和深圳 第二集团军——年度GDP2000亿元左右 武汉、青岛、杭州、南京、沈阳、重庆 第三集团军——年度GDP1000-1600亿 哈尔滨、济南、西安、厦门、长春,武汉作为中部地区的战略支点城市、中部地区的交通枢纽和中部经济的产业核心，目前经济任屈居国内城市竞争中的第二集团，未来拓展空间巨大。

武汉与中部城市的经济状况对比分析,,,14,Situation 2——宏观经济运行分析,常住人口37.6万人，其中户籍人口比例逐年下降，外来人口数量呈逐年上升 人口结构不断优化，人口素质稳步提高2008年东西湖区GDP134.49亿元，占全市GDP比例稳步增长东西湖区人口结构特点：,,15,Situation 2——宏观经济运行分析,武汉市发展总体战略,发展方向：依托主城和新城，联动发展十三个新城组团，主城区向外拓展，形成六大新城群，其中西部新城群包括吴家山新城，重点发展食品加工、现代物流以及大型居住区；,“1+8”城市圈,武汉“1+8”城市圈,涵盖范围：以武汉为圆心，包括黄石、鄂州、黄冈、孝感、咸宁、仙桃、天门、潜江周边8个城市所组成的城市圈 战略定位：以长江经济带为主轴的东中西部互动发展的关键接力点与推进器、内陆地区先进制造业高地和现代服务中心本项目紧邻西部新城群吴家山新城，其现代物流功能的辐射效应将利于项目发展，同时“1+8“城市圈的规划对项目未来立足武汉辐射周边城市打下坚实的基础16,Situation 2——宏观经济运行分析,武汉市整体经济运行良好，作为中部经济龙头，巨大的经济辐射力和聚集效应为本项目开发提供良好的经济基础； 东西湖区经济发展稳定，商业环境发展积极乐观，人口数量及素质稳步提升，片区内部消费力逐渐增加，利于本项目的开发运营； 武汉中部崛起的发展战略、“1+8”城市圈的加速融合、东西湖台商新城的构建及轻轨一号线的提速，区域后续发展空间大。

17,Situation 3：家具市场研判——中国家居行业状况,华南家居产业区：以广东珠江三角洲为中心，具有产业集群、产业供应链和品牌优势； 华东家居产业区：以长江三角洲为中心，具有产品质量和经营管理的优势； 华北家居产业区：以环渤海地区为中心，具有企业规模和市场需求优势； 东北家居产业区：以东北老工业基地为中心，具有实木家具生产和木材资源优势； 西部家居产业区：以成都为中心的，具有供应三级市场产品的优势目前中国家居产业区东西南北各有归属，唯独中部空缺，作为中部交通、商贸枢纽的核心城市，武汉缺乏自身家居商贸集群市场； 中部崛起战略的实施，武汉将成为焦点，集群优势品牌的家居产业区正在形成 以武汉为核心的“华中家居产业区”即将形成，为项目的开发带来机遇中国五大家居产业区,18,Situation 3：家具市场研判——武汉家居建材业发展,零散商业向专业市场和大型物流园区配送市场转化家居建材市场发展的三个阶段,武汉家居市场发展尚处于第二阶段，结合物流、展示分销、品牌汇聚的现代大型物流园区家居市场是武汉家居市场未来发展的方向19,Situation 3：家居市场研判——武汉家居建材分布,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,中国家俱CBD,金盛国际家具广场,大武汉家装广场,武汉顺道街装饰材料市场,,,,,,本项目,,宜家MALL,,舵落口大市场,20,Situation 3：家居市场研判——武汉家居建材市场,汉口家居建材商圈：总规模近100万㎡，以汉口火车站为中心，规模大，交通便利，集中度高，成为辐射全市的家居零售商圈。

武昌家居建材商圈：总规模近55万㎡，是武汉家具市场的发源地网点分布较散，单体规模较小，未能形成聚合效应 汉阳家居建材商圈：总规模近15万㎡，规模小，网点少，影响力和辐射面有限，属片区型商圈 东西湖家居建材商圈：区位较偏，发展较晚，但随着宜家等大型家居网点的筹建，未来发展潜力较大目前武汉家居建材市场面积急剧增加，规模发展迅速，现已形成三个相对集中的家居建材商圈：,目前武汉家居建材市场以卖场形式为主，随着中国家俱CBD、宜家Mall的兴建，开始出现大型园区在转型之际，本项目有机会追随市场发展潮流，率先抢占市场，与宜家Mall共同打造东西湖家居建材商圈21,Situation 3：家居市场研判——武汉家居建材市场,依据武汉市家居建材市场现已形成的各类各大卖场总体情况看，体量不大，从业态、商家的丰富度上均比较单一目前，具有一定规模体量和多种业态的卖场有：武汉顺道街装饰材料市场和大武汉家装广场，改造后的舵落口大市场、未来入市的宜家MALL和中国家俱CBD22,Situation 4：主要竞争对手分析,中国家俱CBD 舵落口大市场 宜家Mall,,,,,舵落口大市场,宜家Mall,中国家俱CBD,本项目,武汉市中心区,23,Situation 4：主要竞争对手分析——中国家俱CBD,项目区位,,均位于武汉郊区； 中国家俱CBD位于规划中的“汉口北专业市场集群”。

24,Situation 4：主要竞争对手分析——中国家俱CBD,25,Situation 4：主要竞争对手分析——中国家俱CBD,26,Situation 4：主要竞争对手分析——中国家俱CBD,一期 国际批发城,27,Situation 4：主要竞争对手分析——中国家俱CBD,一期 国际家居Mall,28,Situation 4：主要竞争对手分析——中国家俱CBD,一期 商务配套,29,Situation 4：主要竞争对手分析——中国家俱CBD,30,Situation 4：主要竞争对手分析——中国家俱CBD,经营类别,备注：以上为美格行调研资料，仅供参考,中国家俱CBD经营产品类别主要以家具为主，家饰家纺、灯具灯饰等家居用品等占比较少31,Situation 4：主要竞争对手分析——中国家俱CBD,清晰的功能分区物流仓储、展销和生活商务配套区通过道路进行一定分割，有效的避免了各产品之间相互的影响； “前店后厂”的经营理念后期建立家居产业生产基地，使生产与展销结合，有效的控制了运输的成本； 物流仓储与展销区开发缺少呼应物流仓储开发落后于展销区的开发，使一期先期入市的家居商家缺少了物流仓储的配套,32,Situation 4：主要竞争对手分析——中国家俱CBD,与项目对比分析,33,Situation 4：主要竞争对手分析——舵落口大市场,34,Situation 4：主要竞争对手分析——舵落口大市场,发展历程,建设初衷,1998年入市，定位为“蔬菜批发市场”，取代位于城区的皇经堂蔬菜市场，使得货车不用大批进城，也提供一个面积和容量更大的专业蔬菜批发市场。

第一次扩建改造,专业经营的“蔬菜批发市场”经营情况惨淡，几年后逐级开放给其它行业，效果得到了明显的改善，经过一再扩建成为一个集农资、农产品、家具、板材、五金、摩托车、日用副食等“综合性的批发市场” 第二次升级改造,2008年，舵落口大市场开始着手全面升级改造大市场升级改造后将形成营销总部区、综合商贸区、物流集控区、商务配套区四个功能分区的家居建材城，预计整个大市场升级改造将用5年时间实现规划目标35,Situation 4：主要竞争对手分析——舵落口大市场,升级改造,整体规划示意图,陶瓷卫浴营销总部基地,36,Situation 4：主要竞争对手分析——舵落口大市场,具体规划,37,Situation 4：主要竞争对手分析——舵落口大市场,与项目对比分析,区位和交通：舵落口大市场位于东西湖区域武汉主城区的交汇地带，107过道与武汉市三环线的交叉口，与地铁1号线舵落口站相邻，汉丹铁路线货运场位于大市场南侧本项目与其相比，区位和交通并不占优； 规模：舵落口大市场改造后总建筑面积约227.3万㎡，规模上较项目优势明显； 市场资源：舵落口大市场以经营十余年，积攒了大量的商家和客户群，片区已形成相对成熟的商贸市场环境；,优势,劣势,开发条件：舵落口大市场属于旧城改造项目，在开发规划上受到的局限性较大； 业态规划：舵落口大市场改造后将以门业、板材、陶瓷卫浴、油漆涂料等硬装修类建材装饰业态为主，在形象、档次和体验消费上很难突破； 客户印象：改造前大市场“杂、乱、脏、档次低、形象差、仿冒多”的印象深入人心，需要一段时间改变客户的传统观念。