物业公司项目考核制度.doc

考核制度为规范公司物业项目单位服务行为，保障公司、业主和物业项目管理单位的合法权益，整体提升物业管理服务水平，加强公司总部属物业管理单位考核工作，根据《省物业管理条例》及有关法规，结合公司总部，项目管理单位的工作实际，制定以下考核办法：　　　　一、考核范围　　　　本公司总部内从事物业管理服务的文教大院生活服务处、第一物业管理中心、第二物业管理中心、万和物业公司　　　　二、考核的组织领导　　　　由公司总部成立物业管理单位考核领导小组，负责组织指导公司总部属物业管理单位的考核工作，并具体负责公司总部属物业管理单位的年度考核工作，并将考核结果报我公司总部备案　　　　三、考核的基本原则　　　　坚持公平、公开、公正、定量考核，年终考核与平时考核相结合的原则　　　　四、考核内容　　　　公司总部属项目物业管理单位从事物业管理服务行为，包括基本要求、房屋管理、共用设施设备的维修养护、公共秩序的维护、节能管理、保洁服务及绿化养护管理等六个方面　　　　五、考核办法　　　　考核工作采取平时考核与年终考核相结合的办法进行，实行量化打分制，平时考核占60%，年终考核占40%，具体规定如下：　　　　（一）平时考核　　　　每个季度对物业管理单位考核1次，平时考核主要采取抽查、突出检查、现场调查的形式进行。

根据检查的情况依据评分标准得出平时考核分数，作为年终换算分数的基础　　　　（二）年终考核　　　　年终考核工作主要采取各物业管理单位联评形式进行由公司总部考核领导小组组织联评会议各物业管理单位根据全年工作情况，写出书面自查汇报，公司总部考核小组根据各物业管理单位自查汇报组织各物业管理单位领导进行实地检查，检查后，由各物业管理单位相互打分，最后计算得出各物业管理单位年终考核分数　　　　（三）考核分数的计算　　　　考核分数按平时考核占60%，年终考核占40%的比例得出全年各物业单位的综合分数　　　　六、考核结果的作用　　　　（一）考核结果作为物业管理单位评选公司总部先进单位的依据，凡综合考核超过90分以上的物业管理单位，才能取得参加公司总部先进单位评比的资格　　　　（二）对于综合考核分低于60分的物业管理单位，将通报批评并限期整改　　　　公司总部属物业管理单位物业管理考核评分标准              序号考核要求规定分值评分标准得分一基本要求30　　1服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确3签订规范的物业服务合同3分　2承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全；移交物业管理所需资料3有物业共用部位、共用设施设备验收手续及物业管理所需资料3分　3物业管理专业人员取得职业资格证书、专业操作人员持证上岗2.5物业管理岗位资格证书1.5分；专业操作人员持证上岗1分　4做好自查记录2.5自查记录2.5分　5加强自身文化建设，积极组织开展文化活动1.5加强自身文化建设1分；开展文化活动0.5分　6制定完备的内部管理制度（质量管理、财务管理、档案管理等）；建有较完善的物业管理档案（物业竣工验收档案、设备管理档案、业主及非业主使用人资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）；有物业管理方案，对各管理和服务人员进行考核；运用计算机手段进行管理2.5质量管理0.4分；财务管理0.4分；档案管理0.4分；竣工验收档案0.2分；设备管理档案0.2分；业主及非业主使用人资料档案0.2分；物业租赁档案0.1分；日常管理档案0.1分；物业管理方案0.2分；对各管理和服务人员进行考核0.2分；运用计算机手段进行管理0.1分　7管理服务人员佩戴标志。

仪表仪容整洁规范1.5管理服务人员佩戴标志1分；仪表仪容整洁规范0.5分　8公示 24 小时服务急1小时内到现场做应急处理，其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和重点维修项目的回访记录2公示 24 小时服务1分；按时到现场做应急处理0.5分；有报修、维修和重点维修项目的回访记录0.5分　9在服务窗口公开服务流程、服务制度、收费项目和标准提供物业服务合同之外的特约服务和便民服务1.5公开服务流程、服务制度、收费项目和标准1分；提供特约服务和便民服务0.5分　10按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况3公布物业服务费用的收支情况3分　11按有关规定和合同约定规范使用住房专项维修资金3规范使用住房专项维修资金3分　12制定装修登记、告知、监督、检查等装修管理制度，建立业主装修档案，对不符合规定的行为及时劝阻和报告1装修管理制度0.5分；建立业主装修档案，无不符合规定的行为0.5分　13采取多种形式如、走访、座谈会、问卷调查等，每年与业主沟通面不低于 70％；每年至少1次征询业主对物业服务的意见，对业主反映问题的处理率达 90％以上1.5有与业主沟通，征询业主意见的记录0.5分；对业主反映问题的处理率达 90％以上1分　14制订争创公司总部先进单位或相应的物业管理项目达标规划1.5有规划1.5分　二房屋管理20　　1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，有较完善的巡查、维修、保养记录3巡查记录1分；维修记录1分；保养记录1分　2每年1次以上对房屋结构及涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理。

属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会（业主大会）的决定组织维修3房屋检查记录2分；及时组织小修1分；及时编制大、中修计划或决定组织维修1分　3每 周 1 次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查，门、窗关闭正常；门窗玻璃保持95%以上的完好率每年2次以上(雨季前须安排 1 次)对屋面泄水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通；定期检查屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时做出专项维修计划，与委托方或业主委员会协商安排专项维修3门、窗安全检查记录，玻璃保持95%以上的完好率1分；保持屋面泄水沟、室内、外排水管道排水畅通1分；检查屋顶，及时做出屋面专项维修计划1分　4按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，与业主在装修前签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项每日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门2签订装饰装修管理服务协议1分；无影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象1分　5 对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主公约（业主临时公约）的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门3 无违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及违反业主公约（业主临时公约）的行为3分　6墙体表层基本完好，地坪、地砖基本平整，如有缺损，及时修补2墙体表层基本完好，地坪、地砖基本平整1.5分；如有缺损未及时修补扣0.5分　7物业区域主出入口设有平面示意图，主要路口设有路标。

各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标识2有平面示意图、路标1分；有明显标识1分　8物业区域内危险隐患部位设置安全防范警示标识，并在主要通道设置安全疏散指示标识；每月检查 1 次，保证标识清晰完整2设置安全防范警示标识1分；设置清晰完整的安全疏散指示标识1分　三共用设施设备维修养护20　　1对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）共用设施设备完好率 95％以上，急修及时率达 98％3共用设施设备完好率 95％以上2分；急修及时率达 98％以上1分　2设施设备运行、巡查、维修、保养等记录齐全，并按国家规定办理年检手续，保证其性能符合国家相关标准3记录齐全1分；办理年检手续1分；设施设备性能符合国家相关标准1分　3设施设备标识齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常2设施设备标识齐全、规范0.5分；责任人明确0.5分；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范0.5分；设施设备运行正常0.5分　4属于小修范围的共用设施设备，应及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的共用设施设备，及时编制维修、更新改造计划或专项维修资金使用计划，根据委托方或业主委员会(业主大会)的决定，组织维修或者更新改造2及时组织小修1分；及时编制大、中修、更新改造计划或组织维修、更新改造1分　5每年保养 1 次水泵，泵房整洁，按规定定期清洗水箱、蓄水池，水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养，水箱、蓄水池管理应具备一箱一卡，不定期对泵房、管道进行除锈、油漆。

保证二次供水正常，二次供水水质符合国家生活用水标准1.5定期保养水泵，定期清洗水箱、蓄水池0.5分；保证二次供水水质符合国家生活用水标准0.5分；其他0.5分　6 按合同约定保证电梯正常运行 定期进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须立即到现场应急处理2 电梯正常运行，定期进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》1分；物业管理人员及时到现场应急处理重大事件1分　7消防泵每季启动 1 次并作记录，每年保养 1 次，保证其运行正常；消防栓每季巡查 1 次，消防栓箱内各种配件完整；每年 1 次检查消防龙带、阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用；按需配备灭火器，每季检查 1 次灭火器，临近失效立即更新或充压；消防通道畅通2消防泵启动记录0.5分；消防器材能随时有效使用0.5分；消防通道畅通0.5分；其他0.5分　8设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象0.5设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象0.5分 9不定期巡视路面、侧石、围墙、窨井等，发现损坏的，一周内修复要求路面不积水（因市政、管道结构因素除外），窨井不漫溢，围墙不倾斜，窨井盖无缺损；健身设施随时检查，使其能正常使用（需更换除外）。

主要道路及停车场交通标识齐全、规范1.5无路面、侧石、围墙、窨井等损坏的1分；路面不积水、窨井不漫溢、围墙不倾斜、窨井盖无缺损0.2分；健身设施能正常使用0.1分；交通标识齐全、规范0.2分 10路灯、楼道灯完好率不低于 95％损坏的应在 2日内修复1路灯、楼道灯完好率不低于 95％1分　11对容易危及人身安全的设施设备有明显警示标识和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案1.5有明显警示标识和防范措施0.5分；对可能发生的各种突发设备故障有应急预案1分　四协助维护公共秩序15　　1公共秩序维护人员受过相关安全护卫知识与技能培训，持证上岗；工作认真负责，体态良好；不定期参加安全保卫知识与技能的岗位培训，有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备；上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，器械佩戴规范，仪容仪。