一年最佳买卖房时机分析把握(2015年10月).pdf

告诉你一个开发商和投资客打死都不会跟你说的秘密——一年之中最佳买卖房时机的把握分析（文：大爱无痕 / 三宅一生时间： 2015.10月深圳）前言一个 2014 年的 9· 30 政策，再加一个 2015 年 3· 30 政策，犹如炸药桶上的导火索彻底引爆了深圳压抑了3 年的刚需和刚改的购房需求，让深圳 房价在短短 3 个月内，房价直接跳涨 60% 左右，从均价 2W 多跳涨到 3W 多，一般的楼盘价在 4W 、5W 已经成为一个常态，同时整个大深圳基本上消灭了 2W 以下的楼盘；3· 30成为了一个购房者欢乐与悲愁的分水岭，真所谓几家欢喜几家愁，3· 30 之前买了房的可以马上看到房子飞速上涨身家倍增，3· 30 之前没有买的只能不断的追涨，追涨之后还有的面临无信的返价维权，要么就是严重踏空，直至失去最后的购房时机，更有悲痛者3· 30 之前卖了房，而又没有及时买入房的，真叫两面踏空（一面坐失了原有房的暴涨机会，另一面又要更高价去买新的房子），先卖了房再买了房的也是两面挨刀，一出一进，损失少者几十万，多者上百万，真是让人伤心欲绝；3· 30 最大赢家一、开发商（国家政府是最大收益者就不多说了，说说大个比较直观面对的和能了解的开发商吧）宝中： 一方中心 6.8 号开盘，原计划定价在6W 左右， 3· 30 一来直接开到 8~10W, 一天之内整体拉高宝中均价1W; 西乡： 中信领航去年还在2W 出头，到今年 7 月三期开盘，直奔4W; 龙华： 从 3W 、4W 、5W 、6W 、7W ⋯⋯ 没有最高只有更高 ; 典型： 老宝安中州中央公寓，备案价居然搞到了37W 一平，然后是网上新闻吐槽一大把，政府请喝茶，直降20W ，绝对狗血般的剧情；总体词汇：抓住时机，顺势开高、你推我拉、没有最高，只有更高，人有多大胆，楼就有多高价，售价翻翻、纯利翻翻，集体狂欢，盆满钵也满；二、职业投资客（一群对楼市敏感度极高的机会主义猎食者，短短几个月的获利，超过普通人几十年甚至是一辈子的收入）关键词汇：精准的时机把握，狠抓市场（学位、刚需房）热点、踏准一年中的高低节奏、低卖高卖、快进快出，及时套现，手法高超，获利多多；3· 30 背后的秘密——买卖房的时机把握2015 年 3· 30，绝对会载入深圳楼市的史册！3· 30 是绝大多数深圳刚需购房者和刚改换房者的梦魇！！因踏错节凑没有买到房，买了房又被返价者陷入维权者，不小心卖了房的又没有及时买房的，在上涨过程中没有先买房再卖房者，无不损失巨大，一年甚至几十年的辛苦白费，比比皆是！！ ！一个地方的房价从长期来看是由国家的经济发展、地方的区域位置、城市的价值、人口的流向、供求的矛盾等一系列综合因素相关，但对具体购房者，在买房谈定购房价的多少（通俗说是买贵了点还是买便宜了）却与当前外界的实地政策（国家政策和银行贷款政策）、交易行情、市场氛围、买房人情绪、买卖双方的市场预期等具体的因素并形成最终的市场博弈决定，特别是买卖双方的心理预期起重要决定作用，比如这一波 3· 30，在短短 3 个月内深圳高价跳涨60% ，房还是那个房，地段还是那个地段，就因3· 30 新政一出来，完全改变了买卖双方的心理预期。

为避免这种因无知的而踩错节奏的损失，也为了刚需们和刚改们，在具体买卖房时有一个更好的时机切入点，在这里跟普通置业者和普通投资者，共同分享一个开发和投资客打死都不会跟你说的秘密——一年之中最佳买卖房的时机把握！ ！ ！下面将从：天时： 外界的天气因素 / 开发商营造的市场氛围；地利： 当地的政策（国家政策和银行贷款）；人和： 买卖双方的心理博奕；三个方面来全方位深度剖析一年之中最佳的买卖时机！！ ！特别说明： 本下表内容是在先抛开房价是要上涨还是要下跌的大趋势，只讨论在普通人在要具体买卖房时，要注意的买与卖的时机问题，因楼市大势需要长期跟踪分析判断，但一年中的淡旺季是有规律可循并且是可以捕捉和把握的，也这是职业投资客炒短线的时机关键所在一 年 之 中 最 佳 买 卖 房 的 时 机 把 握 分 析 表市场行情市场最淡季市场最旺季市场淡季市场最旺季购房时机一年最佳买房时机不是好时机一年次佳的买入时机最差时机关键月份12 、1、2 月（冬季 / 春节前后）3、4 月（春季 /阳春）7、8 月（夏季 / 暑假）9、10 月（秋季 / 金秋）天时（开发商）天气： 此时天气寒冷，风吹雨打，出去看房的人很少；天气： 此时春暖花开，鸟语花香，出去看房的人自然多起来；天气： 严热酷暑，烈日当空，出去看房的人少，大伙都躲在空调房呢；天气： 秋高气爽，艳阳高照，又是一年秋游时啊，出去看房的人多；开发商： 临近年关需要现金付款，同时很多上市场房企，需要年终财务报表好看一点，所这个时候经常有折价房出现，再多冲点业绩；开发商： 金三银四又是一年好时光啊，开发商信心满满，天气好看房的人又多，新楼开盘往高里整啊，一年才刚开始不愁也不怕卖不完，卖不好还有后面的金九银十呢；开发商： 忙完了金三银四，天气热看房的人又少， 正好可以的休息一下，吃个冰淇淋， 迎接下一个更忙的金九银十销售旺季；开发商： 传统的金九银十旺季，最后冲业绩的黄金期，天气好，看房买房的人又多起来，休息了一个夏天，这么多客送上门，真是好宰啊；地利（政策）政府：这个时候国家和地方一般不会出台刺激性政策， 都还在等年底最终总结统计分析数据呢，何且春节来了还有春运要忙，政府的工作可忙了，没时间动手动脚了！！政府： 一年之计在于春，这个时候一般国家和地方救市出大招的刺激一年经济走向的关键时候，前有 09 年的 4 万亿， 7 折贷款，近有最近的3· 30新政；政府：这个时候国家和地方一般不会出台刺激性政策， 属于政策有效性和经济运作的观察期， 同时公务员们也在放暑假呢；政府： 悠哉了大半年政府，一看GDP( 鸡的屁股 )又滑下来了，不刺“鸡”一下，你让老大的年终报告如何做啊，于是9· 30 新政来了！银行： 年关银行停贷，但这个时候先交了定金订了房，正好到明年春节过来办贷款，银行贷款额度充足又可以开始满满的放贷了；银行： 正好新的一年贷款额度和任务下来了，钱罐子满就大力放吧，不早点放，行情不好的话说不定年底还不成任务呢，正是一年大放水时啊；银行： 不前不后，正是一年淡定时啊，我郎里个郎，我不急也不忙；银行： 主人都刺“鸡”了，你不配合，你想找“屎”啊，于是认房不认贷了，反正钱还多就打折上吧！！人和（心理）买方： 临近年底，大伙工作都忙都在搞年终总结或年终晚会呢，做生意的就更忙了，不忙人也是在操心春节回家买票等这些事，反正这个时候大伙都没有时间关心房事了！！刚需族： 又是一年好春光，他奶奶的，去年没有买成房，春节回老家受尽了家乡同学亲人买了房的刺激和唠叨，正好去年年终奖发了不少，也够首付了，拉着女朋友唱着歌骑了车买房去喽！！刚需族： 以温室中长大的80 、90 后为主的小刚需们， 那肯顶着大太阳出去辛苦看房， 就是想去， 女朋友老婆们也要喊了：晒黑了，你赔啊，我丢你！！刚需族： 又他妈的一年快过完了，这啥大事也没有做成啊，女朋友准老婆再加丈母娘们又在催逼了：这下半年就要结婚，没有房哪行啊！！卖方： 春节又是一年年关时啊，这个时候很多人要现金过年，要过年关，很多创业或做失意失败需卖房拿现金过难关，还有很多逃离深圳的，想趁春节前把房卖了得了，举家回乡发展，就不回来了；忽然之间，因急需钱的而要卖房的人多了起来；刚改族： 又是一年开学时，为儿为女操碎了一地心，财力最强的中国大妈小妈们，又开始抢学位房了。

有“剧说“：深圳3·30 的惨案的发生最早源于当时电视剧播放的《虎妈猫爸》，受此剧祸害的妈妈们开始抢学位而引起的推倒米骨牌效应，哈哈！ ！刚改族： 购房的生力军，中国最有财力和权力的大妈小妈们在抢完学位房也开始消停了， 不停也不行了， 暑假到了，要陪孩儿们出去旅游玩去喽！刚改族： 这一年快过完了，中国大妈小妈们又开始唠叨了，这要过年了，不整个大房新房，这叫过新年么，日子嘛总是要一年比一年过得好吧，连隔壁王小二，都比咱家住得好啊，何且明年还要生二胎呢！！总结分析寒冷的天气、无暇的政府、着急的开发商、开始关闸停止放水的银行，再加急于卖房的来主碰上了繁忙又没有心情考虑买房看房的刚需，刚改，形成了一年最淡的淡季！！温暖的天气、适时出大招的政府、信心满满的开发商、有钱没有地方放的银行合伙碰上了鸡动的刚需、骚动的刚改，市场、资金、政策、需求的多方共振，形成一年又一年的阳春大旺季！！酷热的天气、 悠闲的政府、 休息的开发商、淡定的银行，躲在空调房的刚需、出去游玩的中国大妈小妈刚改们，形成了一年难得第二淡季！秋也高气也爽的天气、强力刺 “鸡”的政府、卖力吆喝的开发商、卖命配合的银行碰上秋悲的刚需、燥动的刚改，真是一年金九银十季啊！！时机把握卖房的相对多并且一般是比较急卖，看房买房的人相对少，粥多僧少，供大于求，正好可以吃个饱，还能吃得好，一年中的成交最淡季反而是一年中最绝佳的黄金买房时机，既能谈个好价钱，还能谈个好条件！！卖房的惜售， 买房的众多， 粥少僧多， 求大于供，所以 3、4、5 月份春季住住不是一个好的购房时机，这个时候购房往往不是在不断追高的路上，就是遭遇看好的房被抢困境，付了定金又被返价的，走上官司维权的惨境，无数购房者在这个时期陷入被动和绝望！ ！骚动了一个春季的房市，在酷暑天气反而平静下来了，卖房的没变， 看房买房的人却少了很多，粥未多僧却少了，需求相对减弱，所以7、8 月暑期为主的夏季也是一个比较好的购房时机！！秋季是众人皆知的，金九银十传统旺季，但我们可要搞清了金九银十是指卖房的金九银十，我们买房的都是掏钱买房的冤大头，那来的金九银十，这个时候买房不是挨宰就是被套！！典型案例1.大伙记忆中的08 ，09 年的房价V 型的最低点就是在08 年的 12 月份及 09 年的 1、2 月份春节前1.09 年 3 月起的房价V 型反转就是一个国家、银行、开发商、购房者、炒房客多方共振的绝佳演绎！！1.2010 、2011 、2012 、2013年的夏季都出现了不错的购房时机；1.第一波房价上涨的高峰点就是出现在 07 年 9、10 月，后来 08 年经济危机，不知套死多少炒房客！！2.最近的 3· 30 暴涨若是春节前的12 月份、1、2 月买，也基本上是3· 30 之前的最低点了；2.最近的 3· 30 深圳购房者的追涨、抢断、返价、维权上演了一幕幕购房人的辛酸血泪！！2.从最近的 9· 30 开始以来的慢涨， 3· 30以来的爆涨，2014年的房价最低点就是出现在7、8 月份的夏季了；2.3· 30 爆涨以来， 现成交量下来了，但房价还在涨， 不知这个金9 银 10月，又会不会要套牢一波人；购房操作人弃我取，正是一年最佳买入时机点，千万抓住！！除非确认房市V 型大反转比如09 年及 3· 30 这一波，否则莫要追涨！ ！错过了冬天，还有夏季机会！！这个时候买，基本是一年中的接盘大“虾”了！ ！卖房操作不是万不得已，请不要卖房！！坚决持有，享受上涨的快乐！！ ！淡定持有，冷静观察!！ ！金九银十 ,卖房获利好时节 !！后语以上分析内容，是以本人比较熟悉的深圳市场所写，仅各位参考使用，各地有各地的实际情况，如在二三四线市场，因还乡团是其购买生力军，所以春节反而是其旺季，低点需前推1 或 2 个月。

在具体参考使用需结合整个房价的大的趋势变化，特别是在出现09 年和 14 年大的 V 型反转时就更要特别情况，特别分析对待， 但无论怎样一年中的3（4）月份和 9（10 ）月份都是买房需要重点观察的房价周期变化（特别是上涨时）窗口，因为这时也是国家出政策调控的关键时间点，国家出政策尽管可以改变市场，但也是要踩在市场变化的同步时间点上，方能形成政策与市场的共振效应（所以我们普通人任何时候都不要低估中南海的智慧） ，同样春节前后的1、2 月份，则是房价下降过程的出现最低点的观察窗口，市场的阶段底部一定是在这个时间点形成！！关键语句：1. 市场投资，人弃我取，逆流而动，方能抓住大鱼；一年四季多观察，淡。