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石家庄晋州石家庄晋州项目产品建议项目产品建议宁汇僵焙晨舟瞒煽唁猩鄙诊砂茁樟孙柏劲杖孤贿蚁寇笛电勃允报蔡巢催界2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P汇汇报报框框架架项项项项目目目目属属属属性性性性界界界界定定定定客客客客群群群群分分分分析析析析产产产产品品品品建建建建议议议议市市市市场场场场解解解解码码码码营营营营销销销销推推推推广广广广策策策策略略略略森闰栖科猛得扑隆八钩回罩苹治渐冠将腋盎盅巨壬秽馁皑掇镰陇筏己术采2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P沧州市城市解读沧州市城市解读市场解码挂彼浅租娩衍中惑温潞幼烦深昌轴淹浅歌骚绊成朵伙测紊目狸呸撅戌怠戊2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P政策解读政策解读——石家庄市三年大变样石家庄市三年大变样第一年重点是拆，以区县为主，大力度推进二环路沿线、四横六纵和十五个主要出入市口道路两侧拆迁（即“24615”），推进滹太新区、西部新区、正定片区和南部山前工业新区基础设施建设，基本实现主城拆建、规划、招商和新区基础建设到位；核心就是搬迁整合，大力度推进主城区企业搬迁改造、退城进郊、晋档升级，搞好行政、文化、教育、体育等资源整合；全面提升，“六大工程”全面见到成效，实现省会城市面貌大变样—— 城市布局进一步优化。

空间布局由主城摊扩变为组团发展，建成区面积由182平方公里扩大到200平方公里左右 基础设施进一步完善，人均住房建筑面积提高到30平方米以上，生态环境进一步，绿地率提高到35%，人均公共绿地率增加到10平方米 城市品位进一步提升以拆促建，以拆促改，大张旗鼓推进主城区连片拆迁改造二环路以内主街主路沿线城中村、老旧小区和危陋住宅区基本改造完毕，沿主街主路特色建筑群、特色街道区和层级分明的文化体育设施基本形成；城市容貌整洁有序，社区环境和谐舒适，从而进一步夯实省会又好又快发展的平台和基础 第二年第三年总投资总投资14001400亿元的亿元的600600个项目建设，加快省会城市现代化步伐，确保实现个项目建设，加快省会城市现代化步伐，确保实现““一年一年一大步、三年大变样一大步、三年大变样”” 衣标佳光竭匪浪皂蚊赣费表试理汉施事样匣糠胳卒醛辊政族系陕级电辞力2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38Pp石家庄地处河北省中南部，环渤海湾经济区，距首都北京283公里东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界现辖6个区、12个县、5个县级市和1个国家级高新技术开发区，总面积1.58万平方公里，常住人口939.5万人，其中市区面积455.8平方千米，市区人口240万人p晋州市距省会石家庄市正东45千米，总面积619平方公里，全境皆平原，土地和水资源均较为缺乏；人口52万，下辖8个镇2个乡，4个城区办事处，共224个行政村。

p晋州市民营企业发展迅猛，目前形成以轻纺、建材、农产品加工等支柱产业，从业人员超过5万晋州市商贸业繁荣发展，近年来，建成了布匹、木材、蔬菜、粮食、小食品等五大城区专业批发市场，从业人员近万人晋州市种植养殖业业发达，专业户过万城市解读城市解读————行政区划行政区划石家庄石家庄  市行政区划图市行政区划图专夕塞拔作侥呕钢佳庸货妓拖芍盾惦绝涎急畸中享痈眩罢磷谋唯侠将剿剂2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38Pp2010年，晋州市把加快发展方式转变和结构调整作为上水平的主攻方向，把打造“龙型经济”作为壮大产业的核心，把项目建设作为保增长的重要抓手，把园区建设作为增后劲的重要依托，全力推进主导产业由低端向高端发展、由传统向现代演进，加快构建布局合理、产业集聚、协调发展的工业经济新格局  p晋州市将新建续建总投资48.4亿元的20个超亿元项目，竣工千万元以上项目53个，其中亿元以上生产性项目8个；全市拥有自主知识产权的高科技项目和亿元以上产业龙头项目达到5个；并力争新上投资约50亿元项目一个，实现物流等新型产业起步 p晋州市城镇居民人均可支配收7000元，农民人均纯收入3770元，由于本地特色农业、工业、商贸较发达，收入差距较大。

p经济快速发展，使得住房需求进一步增加，大量楼盘的入市使得有能力的购房者对产品品质的要求有所提升经济快速发展，使得住房需求进一步增加，大量楼盘的入市使得有能力的购房者对产品品质的要求有所提升城市解读城市解读————经济发展经济发展延柏拟寒棍魂聪仆寿瀑氛翰垛忘驯裳匪桌狗木技举誉只悟铃渝岛侯另只讥2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P城市解读城市解读————交通情况交通情况p石家庄火车站有京广铁路、石太铁路、石德铁路交汇于此，朔黄铁路横穿该市北部；京深、石太、石黄、青银、石济、张石高速公路和107、307、308等到国家级公路在市域内纵横交错；石家庄至太原北站客运专线的建成，使得列车最高时速达到250公里，70分钟可以到达太原,这样石家庄的交通更加方便! 主要航空枢纽是石家庄正定国际机场，位于石家庄市区东北方向，距市区32公里，是经国务院批准的国际口岸机场2008年吞吐量已突破100万p石家庄三环主线工程简介石家庄三环主线工程简介主线途经石家庄市6区3县（市），全长74.9公里，由西、南、东、北四个部分组成（西环由北新城至高迁东街，长18.5公里；南环由高迁东街至段干，长15.6公里；东环由段干至北五女村，长12公里。

北环从北五女庄接石黄高速公路,至北新城村北接西环，利用高速公路28.8公里）石家庄未来交通四通八达，带动整个城市的快速发展，辐射地带拉动本案价值提升石家庄未来交通四通八达，带动整个城市的快速发展，辐射地带拉动本案价值提升 魂沁拇干撤祸膏急趟伏王人尖橙锈舰准吉拷沃散赊练池墓逞忱寂懂绢挫善2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38Pp石家庄市房地产投资保持增长；p2008年以来房地产投资出现爆发式增长踊怎敬先塑戒蝴哀认栽蕊辙昨展争琉糠委急附绵兴百闯醇粉缨惜竞运貉络2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38Pp石家庄市房屋施工面积存在较大波动；p进入2009年以来，房屋施工面积高速增长，增长率达65%以上废剑蛤褪毁缠巴赡襄缔皖志菱啸鸿丙阀貉憨追歧交榜搀纫视款奥泞茄测费2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38Pp2008年受金融危机影响，房地产市场成交低迷，石家庄房地产市场成交量急速下滑；p进入2009年，受经济刺激政策及需求压抑的释放影响，成交量迅速回升偏往翻淬汪除绵甲慎伶聪颇谗追奈否骑挑惮讼利邢停因獭耶菏括怕踊恶父2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38Pp石家庄市房地产成交均价稳步上升；p2009年以来，商品房成交均价达5847元/平米，增长率为18%。

谭擂秩卵郭籍栓桑搏葡去黔儡介蛊街卧衔鹊踊坡涌岛刻甜工笺赊杉估册火2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P区域内核心竞争对手区域内核心竞争对手2009年年2010年年2011年年2012年年1234123412341234香江国际城香江国际城和顺缔景和顺缔景龙头花园龙头花园住宅住宅18万万 ，共，共1441套房源套房源新盘未开新盘未开10万左右供应量，万左右供应量，住宅住宅3万左右供应量万左右供应量阳光盛景阳光盛景后期后期16万建面未开盘，万建面未开盘，1300套左右房源套左右房源朝阳南区朝阳南区新盘供应量新盘供应量78万平米万平米晴慨话里负展岛桩刽才都害援芽子蛤播湍痈吩僚眩文哪户巢若式美巩吉艳2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P阳光盛景阳光盛景p区位：区位：晋州市朝阳路与向阳街交叉口南行100米路东占地：占地： 40亩；p建面：建面： 7万平米；p开盘时间：开盘时间：2010.5p产品类型：产品类型：小高层，多层 ；p形象定位：形象定位：花园洋房，城市核花园洋房，城市核心地段，精致的社区景观小品心地段，精致的社区景观小品开发商：开发商：冀中房地产开发有限公司 p价格：2400元核心竞争力研判核心竞争力研判—7万平米的区域简约建筑，引领本区域居住新风尚、品牌 开发策略：开发策略：p充分利用建筑特点优势，做好品质的的同时增加社区绿化率；p中间为大面积的条状景观绿地，40米超大楼间距，树立项目高端形象；p项目清新脱俗，新鲜感强，价格优势明显，流淌着现代都市的时尚、浪漫和激情 。

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社区内楼栋整齐划一，空间富于变换惠辜很降擅疵怒合禽木哪嘿昨殉虽乍挫屑捎啄考搞许拟味抹膏钓枯宦檄碰2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P香江国际城香江国际城p区位：区位：晋州市原粮食局西侧p建筑面积：建筑面积： 30万平方米；p开盘时间：开盘时间：2010.10.10p产品类型：产品类型：高层/小高层 ；p形象定位：形象定位：香江国际城扼守政经大道——朝阳路与光明街交汇处——的交汇核心点, 占据着市政未来战略规划的重点——朝阳路商务发展路纯住宅生活社区；p开发商：河北香江开发商：河北香江房地产开发有限公司价格：价格：3000元香江国际城香江国际城核心竞争力研判核心竞争力研判——引入石家庄高品质的北国商场，配套小学，860平米社区绿化性水系、超大平米平米特色商业、休闲，社区服务性机构的完善配套、品牌 开发策略：开发策略：p户型设计参照国际化舒适样本80-120 ，满足不同客户的需求；p演绎都市生活风情，领航晋州舒适生活、样板人居的未来潮流 昆哄见薛尸斩墩喜拉了蛤宜述浴观欠尉婚脐筷刻括枉晤要诌栓陶缝财拆啸2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P龙头花园龙头花园p区位：世纪到与富强路交叉口区位：世纪到与富强路交叉口开盘时间：开盘时间：2009年9月27日p产品类型：产品类型：普通住宅p形象定位：形象定位：打造城市新美宅，紧邻世纪广场坐拥城市新繁华。

开发商：河北帝华房地产开发开发商：河北帝华房地产开发有限公司有限公司价格：2400元东方魅力核心竞争力研判东方魅力核心竞争力研判—完善的商业教育配套，打造大型住宅新区 开发策略：开发策略：p产品多样化，可供选择的空间大；p紧邻城市新核心，交通方便赔嘛孩绍娃插岭替定懂束裴蠕氰烃淘拭匹馒骑驴预包磁忱过诉矩店刚馏甄2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P名人公馆名人公馆p区位：中兴路与东二环交叉口区位：中兴路与东二环交叉口向南向南50米占地：米占地： 36480平方米；p建面：建面： 92000万平米 ；p开盘时间：开盘时间：2009年7月p产品类型：产品类型：高层, ；p形象定位：成熟社区形象定位：成熟社区, 交通网四通八达，完善的商业配套与住宅相得益彰未来的商务核心开发商：河北富荣家园房地产开发商：河北富荣家园房地产开发有限公司开发有限公司p价格：价格：3000元名人公馆名人公馆核心竞争力研判核心竞争力研判—早期团购、百姓口碑信誉好，前期推广少，节约成本开发策略：开发策略：p项目为成熟社区在百姓心中有一定影响力，较其它同类产品有一定的优势；p名人公馆设计为高品质稀缺板式高层，整体采用现代简约设计风格；找波惯欢木事把溯却拭玩隐做余獭蕾勘澄婴度并旅注擒醋盏刚俺狮郴乌囊2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P沧州市城市解读沧州市城市解读项目属性界定鸳诛啦椭哺煎幌包亢片膊匡鄂蓄烛适镍瞒茬个衙耳够员唱酉逼洛爽恃诀缺2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P属性界定属性界定p项目属性：项目属性：p区域属性：区域属性：关键词关键词:二线城市、重点拆迁新兴居住区、相对成熟生活配套、二线城市、重点拆迁新兴居住区、相对成熟生活配套、小规模项目小规模项目项目位于原交易市场，周边的配套较为完备生活配套较完备生活配套较完备占地60亩左右，在晋州市属于中等规模中等规模中等规模 本案在晋州市属于核心地段核心地段核心地段晋州市为工商业较发达地区，有大量的企业主及从业人员。

工商业业主生活区工商业业主生活区晋州市在房地产市场划分中属四线城市四线城市四线城市 球噶报攒厕会笆囚宗婉织开骆郭斥砒牺灸仓叠饭僚搓谭砰配疯甘卢蛹腰泼2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P地块价值地块价值SWOT分析分析W W（劣势）（劣势）S S（优势）（优势）O O（机会）（机会）T T（威胁）（威胁）l政策利好，河北三年大变样；l晋州市经济状况良好；l区域内产品升级创新不够，仍有提升空间l土地狭长；l未来区域供应很大，竞争激烈；l竞争对手背景实力雄厚，开发经验丰富；l房地产近期成交量急剧下滑，市场已进入下一轮调整期l项目所在城市较繁华区域；l地块紧邻水渠，市内主干道交通条件便利；l有配套商业SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析绰眨炒焉溺抒獭纵啊澜额牺霄曾损兜台婚裔悼摘干承屯荡侯聘坊腮贡荐瓦2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P客群分析撬踪檀欣咬晶瓤踊渡贤评商印恩咙埃菊演莫网盔窒蝇驶丙绑春撤幸武滨郁2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P客源预估高端高端 中层中层 底层底层 项目的定位所针对的目标客群，他们是隐蔽在人群中的中、高端客体。

本案的主力客群将来自于经济或政治体系中层或上层主力人群年龄30—50岁怖苔赂唯笋齿井氰紧游之渊沦妖饯游报劣累嘘辐饭匪亦正刊扒增儡球岭娃2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P客源预估中高端客户的职业构成单位与企业领袖 私营老板实力企业核心高管金融单位核心高管银行加工制造业老板贸易流通业老板高级公务员市政府房地产业核心高管服务业老板教育医疗专家高管众燃衰俱畅激蛰裕童甭社萝兑搓冰九冈贾炎尊舌缠大珠驼岛蚊按蝶蛋罩谁2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P客群范围分布客源发展战略：客源发展战略： 以先行挖掘地缘型的客源，再影响到整个晋州市的消费结构，最终拓展晋州市周边村落的购买力成交客源1.地缘型2.市郊3.周边村落枉哑嚼动矾厅擞呕评餐些娠弄馏另枝谤凡弊疗奎迟嗓炮榴荣拇架箕叶约堂2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P目标客户的描述子女数量：1-2个共同生活的老人：1-2位家庭月收入：3500元以上家庭拥有普通住房：≥1套：高宙搅过愚筹埃沸琼霖嘎烹日豫檀茅哄傈碴憨熔蓑赐筛辛施耀娥幢撮帘横2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P产品建议洱坪傻岭帕重枢水赞鼓魄拱普阴氏适尽谁悦茸择判抵肥谬译蒸佃推抬驹单2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P•当地市场对高容积率产品无明显抗性；•当地市场对绿化率无明确概念；•当地中高层人群的汽车拥有量较周边地区偏高，需要1：0.5左右的车位比以保证未来的需要，另要有自行车停车位；•地下室需求不是很明显；•车位需求比较明显。

整体指标艘馆籽拐边骡益薄厩苦沈耐银啃收该拖汹接满渭喂朗浴裤帖邓款拌夕朵油2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P•建议采用现代简约风格；•短板；•楼座排列为兵营式排列；•立面有造型变化•外立面颜色以暖色调贴砖为主，底部为深色石材建筑风格联致杖暑帐章锤采澳蝶夜富待秦纹肖考芯掠雏斌扳磨惕塘遍蛆炔俞胡楔苍2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P•车道环小区铺就，中间为景观及步道；•五层次绿化，用最经济的方式制造立体景观•景观最好有贯通的水系，辅以凉亭、小桥等修饰；园林景观甚猪伶治急渣寡桅猴尤荆了售陵滑蝶刑曹初禁吭氯拜彰粘它份囤列俄急繁2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P•小品园林景观柄蛾卢致镊鳖疲立甩雪涟习皇纷窝纱炯卡冒造咐潞攘踩箔倒将万二芒张叁2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P•户型、面积 户型以三居为主，搭配两居和少量顶层、底层复式，顶层带阁楼、底层带花园•格局 当地消费群体比较关注通透和采光，所以产品格局力求方正，减小进深； 避免开门见厅户型建议伙潞陕乓丹耀绦迄胯嫩颗曳乓韵唆绎吞族雨箱琴醇管哆劣刹育弱侄太陇压2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P•阳台落地窗•卧室飘窗户型建议筏慷烹操诅标回昨痉伯亨昼药修策赫勿创壶弟陇法诛饶胳蔚奏靶耻渴着趴2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P•错层阳台户型建议磐鄙秒噬成蚀抿希率粮预钎奄帝赔失皿盼谐由稻丛膘按崖衷旨老狱求圣悠2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P临街商业示意图临街商业示意图 腺藤骄富毗簇预挨趋铣瞳炒楼穷洽惟龄问橙右碘包讽邱终绘衡枢男祷膛搜2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P营销推广策略耿冻赫瞻备菠船陛骆窑停焰博肇悔戌拔桶誓乔痊挞邵颇孪旋跑铣飞当嚷尤2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P蓝海地产操盘模式蓝海地产操盘模式目标客户客户角度销售角度产品本生戮臂矿砖邓临柬瓷耪搓蓄改嗽值骨细辜瓶腮柏你穴覆用戒搔躬溶摧疹娱益2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P蓝海地产销售保障体系蓝海地产销售保障体系内场外场什荆宏炎埔哗赚沸寿友捂爱束跟氨隋血立佯丛缨娩幸牲律导勇左反究企颇2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38PThanks颜呼税暑昧赦辜江桓秘逼椅葱眼秒注墨庸昏唤慰杏袒唆佣本奎旧惕纬溅解2010年石家庄晋州项目产品建议38P2010年石家庄晋州项目产品建议38P。