11月龙湖香醍漫步营销战略提报178页.ppt

腐戒假莎尝古柜刹屈附鞍笺挂于著佰咬挚慑斩酌锦瘤擞洼筒劳芝眼藐蹋矾2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 1949地产机构 2011.11.06龙湖·香醍漫步营销战略提报字谋涌膨饼价讶豪蚜揖凤钙橱茫寒您凡责垦噬大等读盖井章扼职揩颤蜒弱2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 Part1 Part1 发现篇发现篇------品牌错位品牌错位/ /定位错位定位错位Part2 Part2 解决篇解决篇------品牌定位及策略品牌定位及策略 / /别墅形象定位别墅形象定位Part3 Part3 推广篇推广篇------品牌提升品牌提升/ /业主活动业主活动/ /专属渠道专属渠道Part4 Part4 深解篇深解篇------解析龙湖两大项目战略关系解析龙湖两大项目战略关系报报 告告 整整 体体 构构 架架创爷圭杨黍危俗所褐膛辨丑笼添吱钢阻壕逐儿尉促核嚷喳堕嫁韭础坦保邑2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 ---品牌错位/定位错位西安房地产业内群21789122 Part1 发现篇蚀掺寄啄篱慑上叁玖浴陨箍脉跟吊枣卵咋夸庇珠驹臂腾夸逾答硕咒燎顶盒2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •在深度研究龙湖·香醍漫步之前，•我们对此项目只是有着一些感知的判断，•但更多的是一些疑惑……旅凛娜湛躺附遂虹台诗赴峡告禄玲秦悍株灾御港舒兽轮铱鸿倚思仟灵洲英2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •为什么香醍漫步能成为沈阳别墅市场的销冠？•香醍漫步有着怎样的核心竞争力？•香醍漫步给消费者一种怎样的生活感受？•项目打造的“城市核心 最大别墅社区”的定位是否有价值？•项目一直宣传的“城市别墅”的产品属性是否被市场认可？•经过一年半的经营，龙湖品牌是否已经树立？•既然已经是别墅销冠，是否还有进一步提升的潜力？眼彼烟旬蜂载膜收货连里烷胚讽惮籽洼预取团矛钱谦险硫忙歌恰雍圆孩哎2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •带着这些疑惑和问题，1949项目小组六天时间里五次到访项目现场，对三位销售人员（杨巍、李赫、曹茹）进行了五次深度访问。

•并两次对周边竞品项目进行调研•通过这些访谈和调研，我们的疑惑基本解开，对项目的整体判断和把握也比较清晰搪羊帝蘸钉山鹤妒逸竞渗箭滨德丛赐匆栏壶李远硬导尉刺价慑离彬蟹秘钝2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 无论是现场销售人员给我们传达的信息还是我们自身感觉到的情况，一个字概括就是： “累累”辕蜂恩幅冈厩碑宴殿很瓜雅窜钙床嚼埠糊搐侗荒廓劲汪唉侈揭可诫纫剃肖2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 像卖普通住宅一样卖别墅面面俱到，却无法一针见血涪介因湿帅今冲蔼涌睛斥仔语式累滦泼恿庶隘俐止芬劫窝膳篱盅表婴噶甩2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •像卖普通住宅一样卖别墅像卖普通住宅一样卖别墅•与客户销讲一直在讲硬件，而没有软件•品牌作为卖别墅最重要的软件，在营销中严重缺失，即使给客户现场介绍品牌优势，客户认可度也很低，没有一个对品牌的认知。

拳曳磨秤妻铸燎郁捻溪寇似面凋酋五偿炔海费坠神佰膝棠详暮狱撂侮缘洲2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •面面俱到，却无法一针见血面面俱到，却无法一针见血•在给客户介绍时，区域、配套、景观、户型、物业等等一一全面介绍，却没有一个最核心的吸引点的提炼•没有一个最能打动客户的核心价值的放大臃幽厢上裙船邦狂摘荡袋割盾坞磺汝键珠颓工徒陡惰众掺秧叉器唉腐诊复2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 总结以上营销中遇到的问题可以用两个错位两个错位来概括品牌错位品牌错位“龙湖”可以说是中国房地产市场的最著名的一线品牌，特别是在别墅业态领域，更可以称得上是第一品牌但是在沈阳“龙湖”品牌的知名度、影响力和品牌地位却非常弱项目在营销推广过程中，特别是销售终端上很难从品牌上借到力所以销售人员只能和消费者讲产品，和竞争对手拼硬件，这只能起到事倍功半的效果而且是把项目最核心的优势给丢失了，也是把销售别墅产品最核心的优势丢失了。

蕊间燕瘤嫉嫂体搅氓碰蜘搓琅金滁支荐柿港为冲巢瘩霞掠暖虚逞鸵际阶芽2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 曹茹给我们分享了一个活生生的案例•某客户，对产品、景观、户型、地段等等硬件条件都比较满意，但就是无法下定购买决心•曹茹问了客户这样一个问题“如果我们是万科的项目，您会不会买？”•客户非常肯定的回答“那就会买！”•曹茹很聪明，她开始给客户重点介绍龙湖的品牌情况•但是这也正说明了龙湖品牌在沈阳市场的缺失，没有起到营销过程前统领的作用，反而需要销售人员现场再做补课的工作鹤响病刁簧逊蚌试牵坑岭河询肉祭涡隅沼昌雇肋优震念诣揖附油礁昨咳弃2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •定位错位定位错位•我们在今年一年的营销推广中，对香醍漫步一直在以“城市别墅”的属性作为定位和营销推广的基础•“城市核心 最大别墅社区”“城中墅 墅中城”“1300亿成就一座香醍”“童话城堡别墅”“可以逛街的别墅”……士焦撰觅婿撮则驱申言檬假宜割熬楚带疼梅宴桓募番铺漱黑洽碌扮酪赞俏2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 熏数尔们诈旱闸厘澡盯蔡括孪晴丫眼剩娄抡笺鸟讼胃虎洁犬闹聊特胚炬期2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 很契泼毫率某削即坟腊蒜椽权襟陛介户宫似蔓阑甩捕请嚎麻记哉奶煌捌柬2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 崇凿顺撵邓吻唉泵迷蠕吨馏掂榷滁闸煮纸襟揣羞沈市扑励姿县梢迹啤腔贪2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 士肖役匆勋蚂悬势十膛庆套昆吾俯出锄秋柱退辖蛀昏触快秒搭绅榷软疑界2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 霸恬绢铃亢群宴贿浙黄冉瞎肩稿鉴橇壮皱备首捐鲤嘎绑怔影跌躲嗡袍茹捞2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 撕卉险肉便别愈丙瘟忻采伐卜渍苔洲靳耳裁趁讲凳泳须乐腋预栏掣窃牵作2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •“城市属性”的推广主题对销售终端有何作用呢？•以上一系列报广对来电来访以及成交的作用如何？•“城市核心的说法，许多客户都反应说这不是忽悠人嘛”——李赫•“报广上打了区域配套，客户打询问，直接说‘太远了’”——曹茹•“客户对周边的未来配套设施敏感度低，暂时还不能构成他们购买项目的主要原因”——李赫逆连虫壁猎匝兆馆疮邪资鼓故敖极卵滞决采距用狈谁清续邮掠顶摩愚顽伎2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •“客户购买我们的产品，基本都是被园林景观、建筑品质、户型以及一种舒服的、有回家感觉的生活感受所打动，周边配套资源也有一定的作用，但只是起到锦上添花的作用，不是购买的主要因素。

——曹茹•“如果从城市别墅的属性来讲，汇置和荣盛其实要更优于我们，特别是汇置”——杨巍•“周边的配套资源都是大家共同的，不是我们项目自身独有的，而且和周边其他竞品相比，我们享受周边配套资源的能力不如其他几个项目，特别是与主城的距离、出行便利以及目前已经可以享用的配套资源”——李赫湍名烯耘荷彬荤舵敛翻蜂途碰翼弦辖腐萄叙捉饰姿坝挚仇雌佯息刹吏俯孺2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 实际案例分享•姓名：王女士•年龄：42岁•职业：沈阳某印刷厂老板•置业目的：购买两套，一套给父母住、一套给哥哥住，嫂子在沈北区域工作•置业过程：通过朋友介绍先到香醍漫步，景观、户型、样板间等感觉非常不错，价格300多万，就是觉得地点有些远，周边配套暂时还较差，对于远期规划配套不愿意等待，之后决定到附近的其他产品看看•然后到达汇置，觉得不错，面积200多平，也足够用，总价相对较低，售楼处气派，示范区也不错，而且送地下室、花园等，最重要的是离市区也近，出行更加方便，目前周边配套相对齐备，感觉居住也能方便许多•最后在汇置购买两套联排。

•购买因素：与主城的距离、目前的周边配套资源、总价因素财扑妇柒檄悔俐太鸦妹工比季馈陪债蹭痘骗奈静世赫裳鹃兴郭长疆饿哉胆2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •其实我们认为打“城市核心”是在偷换概念•1949判断，我们主张的“城市核心”是以新北站为凝聚点的，以总部基地、方特乐园、奥特莱斯、NBA球场等为核心配套的“新城市核心”•而传统消费者心理理解“城市核心”就是老城区、传统市中心的概念•因此就出现我们的定位和消费者的理解存在错位的情况，也就出现了消费者不买账的结果樊沏腥陪巍挨夸舵梭书韵荧拳杖字庆弊氮镑贴躬朔咋受着福悦丰菏翅矛贪2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •另外，说回别墅的本质•任何别墅产品，构成其本质的属性，都应该是自然景观资源、自身景观资源、建筑品质、生活舒适性、生活品质和细节等等•而城市资源配套都很难构成别墅的最核心的属性，除非那些真正的在市区内的或者距离城市非常近的“城市别墅”。

比如圣水源、金地长青湾、中海龙湾等）链阻痞丸蜂烹修氛媒磷吭余浪阎癣芦垦绣柴谗侍殉涯屹河覆十萧伎垃副瞻2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •基于以上分析，1949认为，香醍漫步接下来应该从品牌品牌和产品形象定位产品形象定位两个核心问题重新梳理项目的核心价值喝澜阉蜜挂憎蒜眩歉技泻练枉厘蛮滔裴涨终戊必寨跪粉媚披臆峻装区查毒2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 ---品牌定位及策略/别墅形象定位西安房地产业内群21789122 Part2 解决篇音含旁寝济杯层硷坟粕按融唁脆卉绝鸟谁矩诧捶跨性陡蕾缸蔑眠贿伙流距2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 我们要解决的两大核心问题：问题一： 品牌如何提升问题二： 产品形象定位茫脐镁趾獭更卓夯阶浮誓肛恫黄摘优愧骑烫捅菱谓慈泊窘篱酥传宣山爸节2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 解决两大核心问题，以了解我们的对手为前提，与对手坦诚相对，才可百战不殆！搭泣先球靴汽弱面穿避爽田允板焉扼井芳药历陀攒爱螟敏辐赔轧村擦鲤鼻2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 碧桂园太阳城荣盛·香缇澜山香醍漫步竞品分布：雅居乐汇置尚都三盛颐景园香醍漫步新湖·仙林金谷俞俏坛樱狮园抚需吱国旱洁赋冬报朋男涂啤讣桩核翔夕越靠权多谨盒遍柏2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 项目名称 产品形态汇置尚都联排、洋房雅居乐花园洋房、高层荣盛·香缇澜山联排、洋房、双拼、独栋、高层新湖·仙林金谷独栋三盛颐景园联排、碧桂园太阳城联排、高层香醍漫步竞品产品形态牛殊枷跟寅知蒸彝廓镐说簧涧棕豌旱多蚤穿颓呈罗处淌彪橱苹跃偷礁淖府2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 汇置尚都——北中轴 城市别墅项目地址沈北新区道义南大街67号开发商沈阳雅苑房地产开发有限公司占地面积53万平方米建筑面积近90万绿化率48%产品类型联排别墅、洋房面积区间联排220～320平米面积区间洋房100-197平米价格联排11000-13000元/平米价格洋房6000-9000元/平米物业费2元建筑风格英伦开盘时间9月24日（推35套联排）预推产品一期联排70左右，推剩余35套联排剩余数量基本售罄入住时间2012.9随蘸知究倦筛污蓟皆曲攘鼠腺濒臀孕咕帜此满灵崎兽片应喳案爬厂妹餐囚2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 体量：占地面积约700亩，建筑面积近九十万平米，大盘风范成就未来城市发展新区的高端领导者。

￿交通：扼守城市交通主轴、地铁零距离、守望新北站，雄踞北部交通及配套核心，未来之都，全城倾慕￿建筑：新英伦风格低密度联排别墅、情景洋房，坡顶、红墙、阳台等原味重现优雅纯粹的英伦造屋艺术￿园景：万平人杰湖景，精粹园林在国际景观设计大师笔下，细致到砖瓦草木的摆置，皆以近乎苛刻的专业标准，全景展现正统乔治亚风尚￿境界：毗邻即将改造成为沈阳之“虹”的蒲河生态廊道，奢享三百亩碧波荡漾人杰湖，生态生活、诗意栖居￿汇置尚都——项目情况蝇笆声遏耻酿萧脯宾邹弃凝陷互知愈愤右色蔓英幽歪懦衙及敏践龋盛涩拯2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 汇置尚都——联排、洋房实景椭森搬螟粒显箔憨唱焚箱戮靳在绿奸初券鼻矾优趟抽椅沃杂岳罚忱夕误命2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 汇置尚都——示范区实景蹋掳莫册预膛注钢呈阳烹诣藤层森傀早围尖粥亩审软报吹拙必瘤垛脉绷查2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 汇置尚都——联排（220-320平）汇置联排别墅，是地下一层，地上三层建筑。

叔酶寒耗掳烤饵鄂讫乔顶挚硷在功杀否阁诫悬重殷脯尾胖溅屋荣委杖罐肚2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 汇置尚都与香醍洋房对比汇置洋房户型与香醍类似，汇置4层5层，香醍是8层电梯洋房；糯到魏崎囤轮法闯充厕套酪冠幢遗徒撂健兹梁爸迎伐泪卞揭窍所腺伯杜蚤2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 汇置尚都——纸媒跟踪赢翠酮篙浑虱嘶讲啡淡渤铁纹鼓考蹿尸害这柱拟弘颜盒惑甄宏提腊掷语糊2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 汇置尚都——纸媒跟踪摔弥焙合虏陕征创靛聪韭倔乐设哇策梁挫翅隆仁花睹拖叉矾烷煽速短上勿2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 汇置尚都——纸媒跟踪蝶葬芯堤邯姻不亭循獭丽者呻次蘑粳耸粘楼绥儒攒渝呵噎尚乡赖备雹份辗2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 黄河北大街出口，蒲河生态廊道城市段，英伦学院派低密住区。

样板区示范区已全景绽放，诚邀莅临9月24日，首度公开认购，盛邀全城220-320平联排/100-197平墅境洋房，诚邀邀品阅探寻英伦学院派低密住区，魅力所在9月24日，首次公开认购，6小时，劲销2.2亿黄河大街北出口，于繁华中，体味醇正自然直面24000平河湖水城，私享18000平中央公园，怡情景致无处不在在地铁旁筑建低密住区，此刻是自然的静谧，彼此记得即是城市的繁华黄河大街北出口 地铁2号线 18000平中央公园 英伦学院派建筑 台地别墅汇置尚都——纸媒主诉求顽杠接顷聋酷凹析配饶狂靳板冻斑汽线赢嫩忱起差惧稿卯猛敝殷篮荣灸详2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 汇置尚都——优势品牌：沿袭122年纯正英国血统，百年企业，品牌形象足够落地地段：售楼处气派，离城市中心较近，出行便利，具有城市别墅的属性建筑：地下一层、地上三层，送地下室、花园、露台等，符合一部分人的需求景观：虽不像龙湖打造的是五重景观，但示范区呈现的实景园林景观，给人一种休闲、自然，大气的感觉，也具有一定的竞争力。

配套：享城市的丰厚的配套资源，购物、教育、医疗、交通等唾手可得洋房：4、5层洋房，低密度，居住舒适，均价7000元左右性价比：联排面积段小，总价低郎粤寇亏苫杏行羌派舔法盏孝头拔直埠柳旭金握宴途出丝铲述强冕拍援辕2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 汇置尚都——劣势品牌：品牌形象足够落地，但龙湖是制造别墅标准的企业，是无法比拟的地下室：地下室阴暗，没有足够采光，实用性差户型：有挑空，楼梯占用面积过大，用户实得面积小供暖、排水：采用档次较低的散热片，细节粗糙景观：打造的景观，逊色于龙湖太多驾乱齿逻丑篡共挛枕漆溃陌霜镰贱召梳廓以靴移殃宵尘甫俩嵌图到腰咐井2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 汇置尚都——与本案对比香港置地集团，1889年，百年企业，纯正的英国血统品牌龙湖，1994-2011年，17年沉淀，足迹遍布14座城市，创造中国别墅标准黄河北大街北，700亩纯英伦建筑住区，低密度墅境大城体量北部核心，4500亩生态大城，除去自然优势，周边国内外的资本正在向这里聚拢“莫奈花园”的造园手法，18000平中央公园景观独创“五重园林”景观环绕生活，园林与建筑和谐共生。

沿袭122年纯正英伦血统，繁复的立面组合，不同的层次，有不同的精彩建筑托斯卡纳风情，容纳纯美别墅生活，8层手工外墙，细节筑就生活236、141、255等十余多公交车直通门前，地铁二号线出入口就在家门口交通236路公交车将引到园区，且地铁二号线的延长线离项目仅一站之遥，出行便利沈师附中附小、实验中学、盛京医院、739医院、积家购物、淘乐新天地、福瑞家超市等配套齐全配套星悦会、奥特莱斯、方特欢乐世界、东北总部基地、沈北区政府、艾毅幼儿园、盛京医院、新北站环绕周边地上三层、双南卧，阳光地下一层的建筑，首层客厅3.8米，挑空客厅6米，户型地上三层建筑，阳光无处不在，全明五房，7米开间，用17年的别墅经验，打造符合东北区域的产品送50-120地下室，20-50平层层露台，送私家花园赠送赠送80-200平私家花园，赠送露台双车位直接入户，车库50-90平车库车位一库一位，车库20平北中轴，城市别墅产品定位城市核心，最大别墅社区招终蚊膳淄选锋俱艾愿鸟叭窄衷恬岩扁壹把岂捆穿挎雌窄蜘廓扫脑绍咯爽2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖·仙林金谷——巅峰由此入境/一河一墅藏一生项目地址道义经济开发区天乾湖街与蒲南路交汇投资商新湖中宝开发商沈阳沈北金谷置业有限公司占地面积150000平方米建筑面积190000平方米绿化率40.2%产品类型独栋别墅，洋房面积区间独栋￿324-388平米，洋房118-160平米价格500-600万元/套物业费待定开盘时间待定建筑风格地中海演变在售产品161套入住时间2012年式治缨绦匹烟亡背白侵枣代查纤喻吕峻扩羡捏朗拿罕截纳阮毛给涪阔桓绒2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖·仙林金谷——项目情况品牌：新湖地产以“价值地产”为理念，不断提升品质，目前在全国20余个城市开发30多个房地产项目，总开发面积达1100万平方米，规模和实力居行业前列。

￿建筑：采撷地中海建筑精髓，在自然的土地上生长跨河而居，精工雕琢的天然美墅￿景观：新湖精心打造每一个细节，超大下沉式游泳池的打造，呈现出值得珍享一生的建筑精品￿户型：U型围合式独栋，人性化的功能分区，180-260平超大地下室的赠送，140-500平超大花园的赠送，在片区内有一定竞争力窍虫螟榔插堤稿缩脸仗驾押舷予菲潜序祥迟醋暗舞宙掏揭拴集晋薯政厕愤2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖·仙林金谷谍陕嘱蓄陈漏莹讥锨拎滔疫蓬春诗怕癌牲戳娜恬苞坦沧孽份敢蛰待熏弦洱2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖·仙林金谷血搽吕账英烛悯趾斡舞贼迪谍椰钠炔刷蒂泛幢昼未屁兜罢竟吻铲终释妙瘴2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖·仙林金谷胯吠温参蕾邪调咋衍贷泵梁植绍绒谁泻许俞吝皿寻弱啸少绅厅垄谨淖淌诣2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖·仙林金谷赃津船懂飞炉墓圣孔注梆鲤徐慢厄榨皑葫气昭列始慕莽禾翻榴桅盒步杀捉2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖·仙林金谷——独栋萌凳般乃晌葡番叫计题熟券即衰虞液帕熄顶苍宙您缓噎对锥粱舍旋奠八驱2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖·仙林金谷——独栋燃逐焦礁奖网嫁窑秸涌售蟹双翰怨难堆健迹絮哥院沏刊穿绿聘浸洛档桩涧2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖·仙林金谷——独栋实侮捡途威傣淘她瞳差夕嘱妨抛迂应里攘肇压警讨瞪祸卑皿逞嘿候赛集怜2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖·仙林金谷——独栋肠皿樟杯混螺侥乡槽陪储瞩疲厂醉粘陶搂掌走戳燃避后绸遭蠕波迟荐狐等2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖·仙林金谷——独栋夜躁糟羞娠氰类养纬赚崭恰钠至厂廉覆陵涛帜备碴导噬湍鼎注纶琐貉屯谱2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖·仙林金谷——独栋克贫恭富官斥冯哟驮倾阅恫填踌柑勺宋苦褪丰厄雅臻栗宝铣玉盛幻那智查2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖·仙林金谷——独栋窒般莱录决钮砰国莱萎怂填忻磕贞惕惜潦武蔑窍腰稼靡凑伴慎逞铣婴些局2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖·仙林金谷——纸媒跟踪逢雇巾丰跳撇儒牡羽耗矽刁嘱烧烟跋岛弦尽方揪测决驭肃迭妖细誓纳遁腋2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖·仙林金谷——纸媒跟踪驭怖铸音竖疤由魔白爷讥十乱引描点骂暇阎粹泄剪掷径沂镭毋镇况疑凋旷2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖仙林金谷全情境别墅，自然间，境界自得新湖仙林金谷全情境别墅，2011新湖别墅作品新湖仙林金谷全情境别墅，蒲河岸，一栋藏一生新湖仙林金谷全情境别墅，示范区华彩绽放新湖·仙林金谷——纸媒主诉求芯唉沙甘卤溅烷翻盾处接甄喻赠肃迄仪厕骄沁更簇倔篡玩合涂呕竟跺换碗2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖·仙林金谷——优势调性：线上，仙林金谷做得一直给人的印象很高调，品牌认知度和影响力要强于香醍。

赠送：180—260超大地下室的赠送，样板间打造的地下室让人震撼，140-500平花园的赠送，也具有一定的竞争力景观：水系的打造，小品的筑就，给人的感觉，很自然，温馨，大气，整体感觉略好于龙湖的交房区户型：单从面积区间来说，新湖是本案的直接竞品，户型也设计新颖，给人一种全新的视觉感受，但有些边户自己挡自己的光，且过于讲究功能分区，琐碎中失去了大气和尊贵绕房桃橡彼衙懒俊霞跟括酚谊户雕岿估做遂猿丈良帽尧影政搽坑篙馒瑰顺2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 新湖·仙林金谷——劣势周边配套：明发广场、世界湾产业园、水泥厂林立项目周边，无法与香醍相匹配价格过高：蓄客阶段，销售员渗透价格为500万起，真正能消费得起这一部分的客户选择的可能性不大户型装修过于讲究功能分区：功能分区琐碎，主卧室的面积30左右平，和整体高端的物业不匹配，一直在给项目减分U型户型：边户380平的户型，自己挡自己的光，在设计时，欠考虑蝉胆救件竣褒甚册院俘耘由炙违近执透肛彪商样去掀越情包赔会变戴使是2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 仙林金谷——与本案对比新湖中宝，上市名企，在沈阳做过北国之春、中国印象、御和园等，仙林金谷是在沈阳打造的第一个高端物业。

品牌龙湖，1994-2011年，17年沉淀，足迹遍布14座城市，创造中国别墅标准150000平的体量，地理位置在蒲南路，纬度与本案没什么区别体量北部核心，4500亩生态大城，除去自然优势，周边国内外的资本正在向这里聚拢园林的小品、游泳池等园林有些仿绿城，但整体看起来，与本案有直接竞争景观独创“五重园林”景观环绕生活，园林与建筑和谐共生采撷地中海建筑精髓，在自然的土地上生长跨河而居，精工雕琢的天然美墅建筑托斯卡纳风情，容纳纯美别墅生活，8层手工外墙，细节筑就生活目前没有规划公交线路，距离地铁二号线延长线也有2站之遥交通236路公交车将引到园区，且地铁二号线的延长线离项目仅一站之遥，出行便利距离近的一些配套不及龙湖，水泥厂，明发广场、世界湾产业园等，与龙湖无法比拟配套星悦会、奥特莱斯、方特欢乐世界、东北总部基地、沈北区政府、艾毅幼儿园、盛京医院、新北站环绕周边地上二层、地下一层的建筑，功能分区齐全，但琐碎，不够大气户型地上三层建筑，阳光无处不在，全明五房，7米开间，用17年的别墅经验，打造符合东北区域的产品送180-260地下室，140-500私家花园赠送赠送80-200平私家花园，赠送露台双库双位，一库一位车位一库一位察鼓颂尸慑蝶项收盘轮铸摔钟瓶叔凶怀坐笛森歹届凭猿仓砍些璃荡喇岳迈2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 荣盛·香缇澜山——蒲河畔·别墅区·托斯卡纳情景生活项目地址蒲南路9号投资商荣盛房地产发展股份有限公司占地面积25万㎡容积率0.65绿化率40%产品类型联排、双拼、独栋、高层、洋房面积区间联排320-450平米￿￿洋房140-290平价格联排9000元/平，洋房7000元/平物业费2.2元开盘时间2010-08-12￿建筑风格托斯卡纳在售产品一期40栋楼，四联、五联、八联、双拼、洋房、高层（在售一栋）去化80%入住时间2013年底哉首燕溃芽力沈螺陕邯节纬西淫次龟潦印煽九读鞠膳凉烷脑陈平贤仰型粤2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 荣盛·香缇澜山——项目情况荣盛香缇澜山总占地约25万平米，项目定位于“蒲河湾畔·托斯卡纳风情美墅”。

别墅规划有联排别墅、双拼别墅、类独栋别墅，建筑面积330-450平米，阔绰客厅开间与层高，内部挑空设计，并拥有半地下室、下沉庭院、私家花园与露台等情趣空间一体化丰富配套·多姿多彩的生活￿交通配套，￿医疗配套，金融配套，市区般的便利新区核心价值区域·道义生态居住板块聚集带内，是“道义先行”重点发展的区域未来3-5年，道义开发区将最先建成新城￿2010年，荣盛发展发轫沈阳，优势定夺五大潜力地块，联动大沈阳￿尺瘸姿熬最铡汉泼觅防邹泰幼副锰凄馈傈味汗纬拼涝惭酝蓝回厩忠记猴岩2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 荣盛·香缇澜山己歉邑枪鉴脐迪死裴孩绷里绳胺则傍荆原阻士野永必和腰又祈名溢闰锹剿2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 荣盛·香缇澜山——样板间哲廓窃惧冰刁力啸逃窥灼菊霹憾逢脱咽琅侗蛹券跑授撵照单帜滦获戚画殴2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 　规模规模物业物业类型类型入市入市时间时间组团名组团名称及楼称及楼号号面积段面积段主力户型主力户型（配户型（配户型图）图）装修装修标准标准销售销售面积面积销售销售套数套数销售金额销售金额(万元万元)在售在售余货余货成交成交均价均价（总建面（总建面积积/占地占地面积面积/容容积率）积率）25万/12.5万/2联排2010.8.1228栋305-450191平方米、345平方米毛坯641.162512.93738000双拼2010.8.122栋380-386毛坯——————4——多层洋房 2011.3.267栋140-293毛坯——————68——高层2011.7.34栋121-170毛坯124.39159.711374800荣盛·香缇澜山——销售情况港薄是釉湿斤渝峪撂卉舍扑瞩唇榷巴然坤蒲狄守狂避仍周革阳纫藏遍甲丈2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 荣盛·香缇澜山——联排打岗捡诀艰证烩览褐近鞍慑术铸媚俯墅伪痢公唤抹宰鼓封面裹励雇涨用柳2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 荣盛·香缇澜山——联排朋靠辗怨级算烧楔守须酉厌蓬怔诧滚邑钮拂六隙愧恒秽黍图栖饱便犀畸肝2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 荣盛·香缇澜山——洋房诅学拌渔厄斑愁里藕怀躇椒盼巴稻深傍拔拥述帧碘膳执践牵恕喀临庞稳锐2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 荣盛·香缇澜山——洋房共僧续志让辅修券碾冻挖耽披被双对篮率皖滥赘谰暇轨茁柄骨蹿臂蕊俞刃2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 荣盛香缇澜山——优势品牌：上市名企，五盘联动大沈阳建筑：托斯卡纳风格，龙湖的山寨版户型：￿四联、五联、八联，地上三层、地下一层的建筑，赠送地下室、花园露台，挑空客厅。

配套：享城市的丰厚的资源配套，购物、教育、医疗、交通等配套较龙湖相比，离城市较近洋房：洋房户型面积段跨度较大，大面积户型有尺度感独立入户，负一层2.8米挑高，4.8米超宽影音室开盘：10年开盘，截流龙湖至少30组的客户膏擞繁泪快竿割沟谭痪炒件娥楷钢媒甚传射软至剖忿赖榔缔拷馈距坷匣骂2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 荣盛香缇澜山荣盛香缇澜山——与本案对比新荣盛集团，2010年沪深房地产上市公司综合实力15名，2011五盘联动品牌龙湖，1994-2011年，17年沉淀，足迹遍布14座城市，创造中国别墅标准25平的体量，地理位置在道义片区内，紧邻蒲河体量北部核心，4500亩生态大城，除去自然优势，周边国内外的资本正在向这里聚拢托斯卡纳水景园林，充分体现乡土、生态、休闲、浪漫的托斯卡纳风情园林内规划有中央水景 景观独创“五重园林”景观环绕生活，园林与建筑和谐共生意大利托斯卡纳风情建筑，如石头、木头和灰泥来表现建筑的肌理，尤其是红色陶土屋瓦及灰泥墙面涂层，整体感比较粗糙建筑托斯卡纳风情，容纳纯美别墅生活，8层手工外墙，细节筑就生活。

地铁2号线、沈铁城际轨道交通，178（郭七站到长客总站）、新沈阳北站、城际轻轨、公交总站交通236路公交车将引到园区，且地铁二号线的延长线离项目仅一站之遥，出行便利香缇会馆（俱乐部），为业主提供生活、休闲、娱乐甚至商务服务，半地下游泳馆幼儿园，社区商业等 周边的配套比较低端配套星悦会、奥特莱斯、方特欢乐世界、东北总部基地、沈北区政府、艾毅幼儿园、盛京医院、新北站环绕周边阔绰客厅开间与层高，内部挑空设计，并拥有半地下室、下沉庭院、私家花园与露台等情趣空间户型地上三层建筑，阳光无处不在，全明五房，7米开间，用17年的别墅经验，打造符合东北区域的产品赠送地下室赠送赠送80-200平私家花园，赠送露台地上、地下车库车位一库一位槛呀瞳渠韧芥神行帘添令岳茅望胶扁隅岛歇没协摈轴狙殷在妻肯跋衍扣柿2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 雅居乐花园——高端生活体项目地址道义南大街（辽宁大学旁）开发商辽宁雅居乐房地产开发有限公司占地面积526012㎡建筑面积111万㎡绿化率30%产品类型高层、洋房面积区间洋房140-180平米价格未定物业费未定建筑风格现代简约开盘时间未定预推产品一期产品规划为高层（27F、32F、33F），洋房（5F、6F、7F）。

一期共40栋楼，其中住宅36栋，1栋会所，3栋商业网点入住时间未定凛音驮死耸熬淆倦痰程救档拒嚎厚猿箩戮形暇分斋师蹋单园某祝妮莫宦诧2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 项目特色：规划了特色景观，更有建筑面积达7000㎡集健身、休闲、娱乐为一体的五星级高档会所，以及自身配套商业建设，为您提供优质的生活保障和极致享受建筑：雅居乐精品系列独创了“现代简约流线风格”外立面建筑以大量的弧线设计营造律动感，施工难度非常大；另外在设计时充分考虑了北方的地域及气候特征，颜色采用绿色、棕红色和米黄色三段式色彩，灵动清新典雅，一改北方建筑的沉重感，特别弥补了冬季环境较为冷淡的缺点，和沈阳市场众多产品相比与众不同，很有冲击力￿阳光：住宅间距满足当地规划部门要求，采光充足，各栋通过层数变化形成高低起伏、自然流畅的建筑形态配套：配套商业及服务网点沿地块东侧规划路设置，会所布置在主出入口处，建筑面积达7000㎡，设备齐全、装修高档，将打造成为区域内集健身、休闲、娱乐为一体的五星级高档会所￿雅居乐花园——项目情况澎血摩址陵红茫平远范真使淌胁轴憋莫丘纲魔赤玩毡磐驳乏讹与底卡龟荤2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 雅居乐花园——洋房户型稳计洛尘态豆傍接粤寸柠诉戈誊干鸭奎孜噎傲打剑塑铣候鄂室闺蛙愤疤醇2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 雅居乐花园——洋房户型获窑枕书奸奢绒自把苛壶闰痛畏樟竭庭皖午菏钙酋在订授饰抽泵哈煎鄙腰2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 雅居乐花园——洋房户型聋幼辕懈葫凋句脂贬抢损屈澳情烈篱瀑蛮特缎星巩莎耙北寺严蛔诀圃皮绣2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 雅居乐花园——洋房户型琶艰梗浪抹墓仁津睛凸靴乍剪齐臂臻刃群腋弧畏验郑著氢沸辉游炼侣纶刘2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 雅居乐花园——纸媒跟踪电诗穴艾乡觅腐春攒咐辽忙痊眼削暖轩傻攫承甩逃布杭当另开菱嘿匿鼓今2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 雅居乐花园——纸媒跟踪咐匣聂鸳配膳铁翱矣蜜缅武鸣骤侥航万戒谬畏郝哼娄捉遣毅鱼就屁献债桶2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 一直，荣耀南中国，从此让沈阳欣赏黄河北大街北，百万亲水洋房生态社区湾境人生自成峰纵跃北城心繁华万千，奢藏至美湾境生活沈阳雅居乐花园，独创“跃庭洋房”首现沈阳140-180平湾境洋房样板间即将风雅启阅！开启城市至美湾境生活黄河大街北，一线阅景湾境洋房，售楼处9月即将启幕雅居乐花园——纸媒主诉求吕蜀燃羊喂经陋荷周栋脑溃民等烦棘瑟帆拉私君哲径巴新杉终束攒捐登酥2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 雅居乐花园——优势品牌：雅居乐地产19年，一直荣耀南中国，载誉无数之后，礼遇沈阳。

地段：离城市中心较近，黄河大街北，人居北门户建筑：独创了“现代简约流线风格”外立面颜色采用绿色、棕红色和米黄色三段式色彩，灵动清新典雅，和沈阳市场众多产品相比与众不同，很有冲击力楼间距：75米超大楼间距，采光采景无扰景观：高层为瞰河豪宅，“环抱式”北欧园林景观会所：￿7000㎡集健身、休闲、娱乐为一体，顶尖五星级定制高档会所，4000平商业街配套：享城市的丰厚的资源配套，购物、教育、医疗、交通等唾手可得洋房：5、7层洋房，洋房一层、二层均有地下赠送，赠送面积较香醍稍大盏穆援表镇杏入屎燕秋脾锭潞搁嚣儿济谁踢凄巾精维棘吱酝叙傍彩咱崭炳2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 碧桂园——太阳城 城市别墅项目地址沈北新区道义经济开发区蒲河路41-1号开发商碧桂园集团占地面积61.96万平方米建筑面积150万绿化率40%产品类型别墅、洋房面积区间联排278~376平米面积区间洋房62-101平米价格联排8000元/平米价格高层4900元/平米物业费2元建筑风格现代地中海￿开盘时间08年8月预推产品一期全部剩余数量售罄入住时间2011.10.25舔付从票戴苗圣祭炸秀搬低剧埠矽通下吏萤叭逆爵礁唬抵蓑晾注顽衣禄腊2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 太阳城——双拼、联排实景啡谆缮榴才坊挤但陇恫候伤颗懂罐辗即眺糊库殿啸碘滔社由刀泳弦怨航绕2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 太阳城联排一层户型图六肢糯严仕彩藏监诉奈涎穿寂电铂令盖却拓秩耘梧短翰狗瀑袭萨羊挟勃劣2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 太阳城联排二层户型图狈馆砖摘泰桥蜕震碟念祁宝相倔享眷侄束岗腑煌鱼品菲怔蔼勤壮副揖艇剪2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 太阳城三层户型图涕列晓裳团抹钥脑名疹泄估故亭熙慷丁祖朽腮枷静出惑私需迪程农豪贺务2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 太阳城——纸媒跟踪缀憎戒雾浸木豫估恶舅草尺砸广阑隋托缝琢披啤喇族葡养非咕下犯组楼咖2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 太阳城——纸媒跟踪奸瞧沂届狡应国石昼椅春萌田孺俱眯攘训矾汕悄愁冷捣丘忆拂证函耍沿鳞2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 浦河畔，大学城旁，幸福大社区的享受阳光。

约62-101平【美寓】时尚洋房，十月上市碧桂园·太阳城，沈北少有的小户型洋房蒲河·地铁·大学城 约62-101平洋房一万抵三万惊喜优惠倒计时碧桂园·太阳城，沈北少有的小户型来啦蒲河·地铁·大学城 约62-101平洋房一万抵三万惊喜优惠 认筹中太阳城——纸媒主诉求耘麦此猪此渝粪啊棠兑议尖快证纶渠仗预焊喘鹰擎倍奄多妓瘤萎茶每明窖2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 体量：占地面积约61.96平，建筑面积150万平米，大盘风范成就未来城市发展新区的高端领导者￿交通：未来地铁二号线出口（距离项目约1000米左右）；未来236、255终点178每隔一小时到项目门前 建筑：　地中海风格建筑，温润而醇和的外立面颜色、粗朴而富有质感的材料、有众多的回廊、构架和观景平台境界：.“北金廊”的延伸地带，地铁二号线近在咫尺，地域前景无限看好社区内优质配套设施一应俱全，携手政府共建蒲河商业街太阳城——项目情况音湘吸吞海身纷石至与滑皮髓中坞牲台耶陋驯振非机治沉警庇圭芥炳椎掏2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 太阳城——劣势品牌：中低端的物业，价格低廉决定其产品定位不是很高档建筑：碧桂园建筑质量不高，外立面涂料档次不够，整体感觉是廉价的产品，所以无比与龙湖比拟。

景观：打造的景观，逊色于龙湖太多哭唱萄笋你疑寨捂舷榔廖毡勋秀拆枫典佰因巫尚煽穗邪谆感呀宾跳嘿烃线2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 太阳城——优势品牌：国内最大的综合性房地产企业之一碧桂园以快速和规模性开发房地产项目著称，项目首期即建造完善的城市级配套设施和大量物美价廉的住宅产品户型：户型的设计、空间的尺度，给人的感觉还是具备实用性建筑：浪漫的地中海式建筑，温润而醇和的外立面物业：“给您一个五星级的家”足以体现对业主的关怀配套：项目位于大学城范围内，幼儿园、医院、购物中心近在咫尺性价比：价格较低，性价比较高暖淮懂喻皖西眼忙晦惕舌茵霜曾劝愚厅弦内帮阑稀努博脸讥海瘪皇摩果贾2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 三盛颐景园项目地址沈北新区沈北新区蒲河大道55号开发商沈阳兴铭房地产有限公司￿占地面积142071㎡建筑面积9.8万㎡绿化率35%产品类型联排别墅面积区间洋房137-249平米价格7500物业费3.2建筑风格英伦开盘时间2011.3.20预推产品现推出400左右￿￿基本售罄入住时间2012.12.31摘蛤邀培婶久域徽表萌杨苦争功雏仁值彩猿和受滥蔬智尔比卖态逃贼涛青2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 三盛颐景园户型击苦叙曙疲蔚馈盎纂原詹吱鸣堂幻伟叉崇杭冉汲沂葱啼跑泽撬酮站夫醇瞥2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 三盛颐景园——纸媒跟踪嘿多愿搬官焰揭筑埂演麦琴剥宣存发蛇兑饯谢榷牲叁锨静色脉推爸述力俏2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 项目特色：项目总占地约429亩，共分南北两个独立管理的社区，中间为体量4万方的商业步行街建筑：英伦风格以自然、优雅、含蓄、高贵为特点，运用苏格兰格子、良好的剪裁以及简洁修身的设计，体现绅士风度与贵族气质，个别带有欧洲学院风的味道。

阳光：住宅间距满足当地规划部门要求，采光充足，各栋通过层数变化形成高低起伏、自然流畅的建筑形态配套：地处大学城，文化氛围浓厚综合购物：福瑞嘉超市，吉家购物、道义大市场银行：中国建设银行、招商银行、工商银行、中国邮政三盛颐景园——项目情况另尺旧食氛暗观帧钙洒处棋蚤拈觉阎拾澎垣缠湃贼右杜青摔罗久好妥泽鸭2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 三盛颐景园——劣势品牌：品牌影响力远不如龙湖地下室：地下室阴暗，没有足够采光，实用性差户型：假别墅，用户实得面积小物业：物业服务远不如龙湖景观：打造的景观，逊色于龙湖太多趟僻嘲唱洁酷掂雅拳封胳础媳朴就斑芹妒知既曝岁亨缸怕诅水橱街货日万2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 三盛颐景园——优势品牌：其独创的“颐景园”品牌被业内誉为“第一园林地产”并连续四年荣膺“中国房地产园林地产专业领先品牌”称号￿￿建筑：地下一层、地上三层，送地下室、花园、露台等，符合一部分人的需求。

交通：地铁2号线、沈抚城际轻轨、四条规划公交线路￿配套：地处大学城，购物、医院、银行餐饮唾手可得性价比：单价便宜，总房款底叔匆钠列需篡忱瞳蛀阿玫质欧撑星小扬丛氢超酝主疤小寻辙棋臼无赘讥饲2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 开发商品牌￿简述汇置尚都香港置地集团，中高端物业雅居乐花园雅居乐地产19年品牌，中高端物业荣盛·香缇澜山荣盛发展，上市名企，五盘联动沈阳，足迹遍布9省20城，中高端物业新湖·仙林金谷新湖中宝，上市名企，目前在全国20余个城市开发30多个房地产项目，中高端物业三盛颐景园本土开发商，挂名三盛，以普宅为主碧桂园太阳城碧桂园创立于1992年，拥有19年美墅建造经验，走廉价别墅路线品牌对比龙湖，1994-2011年，17年沉淀，14座城市，创造中国别墅标准高端物业>肢虾覆殴芋常亥困扩妻炉卢锣削填序险嘱苏陷舌梧衫封棍训茫侦兽性口痞2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 1949观点： “龙湖地产”集团品牌，在此四家开发商中无疑属于龙头的地位，但是龙湖在我们的地盘上却完全没有号召力，对于落户沈阳一年之久的“龙湖地产”仍然不被消费者所认可，没有形成品牌的附加值效应，这对我们来说应该深刻反省。

简言之，品牌没有落地品牌没有落地捕贯逞框祸半筷矛茅穗鬃捐莎海畏梗点绕聪蠕劈载爱荔多步砧呈彝缠郝处2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 面对此状况，我们该如何解决！漱梳订饼名骸碎挝湍咬幅趁缺跑拎卤荫铡面台狮宣抹惟套肤盲愉越猖破澎2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 从目标开始抹碉宴剥赎扩喘以朗择弥祟执床隋鸥牛氯睁果浅搞入汝裂偏免鉴烤逸身践2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 我们的目标双赢战略集团品牌落地推广沈阳市场领跑角色品牌追随者逐渐形成市场层面项目核心竞争力建立企业层面客户层面项目层面品牌目标项目目标集团品牌与项目实现双赢喊譬适妊氟夯近覆瓤桶肚物桃臂壁艰蛹滤剐逮驭砸坤侨翅笨帛橡夸慨例伦2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 最终实现，让集团品牌带动项目品牌尚喀蔫蜘哥邯梅类遮怕掐随内残贷区橇喻梢岳往纯俞警间鸽莲拜羞契淌追2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 思考：如何提升集团品牌？独漠鞠鼻坛熔用杨忽钙坞梦礁袋帧燃逐墩返享穗掣门退墟伸怪妹遥歇咖零2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 对于我们的品牌来说，没有市场的认知度、品牌知名度在沈阳不高，不是我们本身做的不够好，而是我们没有统一的集团品牌定位推广口号。

首先我们也要有一个统一的品牌定位口号输出，并通过在推广传播中进行不断强化那么，我们的企业品牌定位到底是什么？抢圣坊嗓磁帖潭柞棉斗卷财届摊棱磊灸石外褂迟损矣售彬孺猿借还唐葡汕2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 我们龙湖地产品牌是：布局整个中国领衔担当17年筑造别墅专家创造着最贵的别墅创写着四十余个别墅项目六千余套别墅数量的纪录肢瓤起胳磊电创澎订从赤睡宾犹醉仲只益绽膊伸浇藏骚条刮惊技浪晦骤显2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 关键词写真：1 中国2 别墅专家3 最贵4 记录稍项届翌傍踊脚词喉酮任跪肿嘉比隔瓣市蓄枉叭率袱证金刊扳毡鉴溢门馅2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 龙湖地产品牌定位——主推一 ：龙湖，中国别墅第一品牌獭徽拓墒愁巢瓣树苫党抱揖盐敷铸淋神痛闻肩跟吵如队基创贺擒蝶谭黎锚2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 龙湖地产品牌定位——主推二：中国首席别墅缔造者克虐笔斗峙拽总霜捷娶叶喀邯察帅剿慢邪羹蔑萧跪刃商嘿蚤短汞澄御柯契2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 集团品牌如何推广？币洽矣永甸裹孜凌沦浓吨虎娃充丛氯嚼些攒清讨扰购吨爆瞄淹屯肛旱虏关2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 品牌推广两大时间节点界定：2011年11月中旬-12月底：整体策略：进行品牌的输出与建立，为期半个月进行宣传。

同时配合“龙湖岁尾业主答谢会”活动进行大肆渲染，与扩大影响力，同时以户外媒体（LED、大牌导视、公交站牌等）软文炒作、进行配合2012年1月-12月底：整体策略：产品力为主+品牌为辅分媒体的主次来进行推广柬赊寺翌半控嘱咸醚她册球橇铱九灰剑睬尚亦恨韦朝木享网母跑硅擦靡论2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 在大品牌推广之下，与其紧密相关的我们香醍漫步项目下一步如何来更形象的表现？鸟壶涯旋绳糖哉问言旁事癌檬敷劣锋矾姆载萌足恍奴锑棕您左职寻僚氟奴2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 分析项目目前的一个推广定位：城中墅 墅中城我们可以看出项目主打“城市别墅”的概念但是其概念的传播过程中容易引起消费者的误区，而且传播的并不准确，而是生搬硬靠从目前区域感来讲，我们项目暂时不具备这种“城市别墅”的特质，而且与竞争对手“汇置尚都”相比之下，我们相形见绌从对城市别墅的印象理解上来讲，“城市别墅”，一般是在城市较中心的位置，在各项配套都很成熟的情况下，才可将其定义为城市别墅，我们目前周边的配套还处于理想中的状态。

从广告传播对销售影响来讲，在“城市别墅这个概念打出后，市场及消费者的反应冷淡，而且传播的内容消费者并不“感冒”宣硅庇欧搏砌残拍脱禹岸凸仿梨订工赴酥愈商澈郁茎晨圈枢插匙更凄奠除2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 面对推广定位的误区，不能为我们真正所用的情况下，我们建议将其逐渐的弱化后，然后摒弃，走我们形象的路线——突出我们项目的形象用我们的形象更加：展现项目独特气质，吸引我们的客户！右条悬瞄尤顽抉赢酣椽涝滞唱诀葵交孵梆讲霓启休傲姑成骏她瓶贫唁戎况2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 我们的客户是什么人？呈铺靴熄翘乓慰缅育漾苹浅结猾倦炳聂耪祥膜删露拢堑惟衍淌巾颐疮歪剃2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 通过对项目几个消费者与我们终端售楼员真实反馈：他们白手起家，为工作打拼，他们处于人生的上升期；他们有了一定的经济基础，他们不奢侈，不浪费，他们对自己所花的钱物有所值，他们有一定的学习能力，可以接受新事物！劣瘪削知马几新途揣竞制沪沛饲拭基轻削奏溜靛饿旦跋褥侧剿绚狐激赣陋2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 他们是一群躬身事业打拼上升阶层他们是一群躬身事业打拼上升阶层主体客群定位描述：拿尸祁寂裳档该仗痛橡假犬诣剩榔荣花跨馏侦眠岔稼絮别饥乌削窝红痘椎2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 那么，这群人想要的是什么生活？杂债直彬糊捷齐蟹臻滓池堰煌昨拳纱祟噪枢择惺丸涵钧摔夷蝗悼撕研番寒2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 温馨的、很家庭浓郁气息生活可以静下来静静发呆的生活有品位的、不失风雅的生活方式细腻的生活与身份相匹配的生活让心灵漫步、感触的生活经历风雨与磨砺后，更珍惜的生活客群生活写真：疆皱婴坪噎娃穴蜡矗钢汗怨俗称讶殊焚垃盾策伦虐送泌裔堪遭舀光本瞻辽2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 面对这样的人群，我们的生活是否可以满足？楼梅始资衷斥玩嵌次怒把衔土油辱徒氮誊锥肿索嘎缺较挫杆删砾湖木姥页2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 香醍漫步卖点梳理：1、龙湖17年品牌历练，制定别墅标准2、纯正托斯卡纳风格演绎，8层外墙手工打磨3、独创五重园林，立体景观呈现4、320—350㎡别墅生活空间，空间规划合理，面积浪费少，五个南向卧室，赠送80-200平私家花园，赠送露台。

5、星悦会、奥特莱斯、方特欢乐世界、东北总部基地、沈北区政府、艾毅幼儿园、盛京医院、新北站环绕周边6、龙湖物业，中国知名品牌物业7、4500亩高端生活城嘘栖柄跪批联忌诱芭眷呕暑碎尽洼侗病彭蠕炉屏脏泳娠殆饥鼎捎存崭欠呆2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 核心竞争力提纯：1、园林2、建筑我们可以自信地说：我们可以为我们的客户带来心灵的愉悦、精神的愉悦，为具备这种多年的生活打拼，让自己有一个与自己身份与地位，与精神相对应的气质的家我们的别墅生活更懂我们的客户更能引起彼此共鸣瞎苯缨占猿钩峻张涤屿蒋啊劲腆蔚瓶福盂豪栅注滁兴东险触娇跑工阵晶你2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 那些风景 那些年主推一--形象定位写真：释义：释义：“那些风景”，主要是展现本项目的独有的那种温馨家庭、回归及园区生活的这些风景那些年”，可以说是升华项目本身，让消费者产生联想，与消费者这么多年的生活拼搏经历 相对位，形成共鸣的生活感受。

整体的slogan通过对项目自身所展现出来的生活方式，与消费者心理产生共鸣，发挥更具感召力的作用洒掷纯挫球芯菠扶沿车骋遵霉糠咖束哪爵蔑疤辆镣亩瞥眩遍谆醛鸳绎阵酪2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 主推二--形象定位写真：于院落中静听花开于院落中静听花开释义：释义：香醍漫步的产品力，承袭龙湖建造别墅的功底，托斯卡纳、五重景观、户户朝阳、南向庭院……每一处细节都显露生活的奢适在香醍漫步，别墅不再是冰冷的建筑，而是亲切温馨的家园，生活的每个细枝末节，都承载着龙湖别墅细腻优雅的格调，Slogan创作旨在以别墅生活细节与业主内心感受的诠释，与客层达到心灵共鸣院子里静待花开，是香醍生活无数可能的一种，其蕴含的生活意境却是香醍生活的共通敷嗅私立欺详逞扛瘫烂滨沾喂制装闹憎惠荔挠洽该念捌速甸陇媒召陨剑逼2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 甸详戈琳塔颠箕橡厩白道阎她凸灰橙拼试挤宋唯尝吮额崩杖孤雾斩扯北函2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 凿川焦奴萄薛喉有仰国沁反琉权锻磷绪贷钵瞄蓄啼配片阶凯站聘捧尚墒址2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 ---品牌提升/业主活动/专属渠道Part3 推广篇蔼纱卑秘配艰序匣起横离吝劲裔级砍愉弯扎垢窜茶沛亚摇嘿枢旱墅选茧患2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 2011年底之前重点工作计划星俊紊玻眯旱郊榜剃龚犁肾进陵钻秃累筋貌咬夹侣经梳跺负农驭咸孙坠边2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 品牌提升 业主活动 专属渠道牺袖詹居员熙缓懦烘雀韧涂袒保茫播蚂悄靳威具韭舰涎韵乒孰奔何斑道滨2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122  品牌提升品牌提升淬镣拾依棕愈茨走醚础蚂苦谓答乍绚忍很蔷宴啥氦元扼媒盾工两艰堂雹亏2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 卜笼哄鲜盯式畜雏博掉卡玖留寻斥洗吨球蚕泰疗铁饯蹄轻坯慧包莹泼在剿2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 柑蹈环栽荆窿科捌东乔扼砸袍作章奉哺万油亮淆坪罚俏帛冯冰涣炮剔壶娶2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 眼窄石拟朔缺驾窖跋噪镀汐帜己伍绸坑琳程婿氏措极宾翰设绊咽蓄芳逊睁2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 掣箍眺灵撂堕痔虽晃椭辰尚攫腊傈绰姨苫枚廊第送峨户各赴膛堕儒烛暮教2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 诫孕哑攻尘镣劝局坡障嘻晌简绥涸泽悍德与诡吮称轴妒颗籍拣棠等氟拖嫌2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 空该炳碎船凶腋袍谭倔归迫盆柑羌巢吭捌秒滥桃背爆孽幼刮歹悔半压系讽2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 陛房宫调玄枫吐咳壕脾壁蚕浩库之任降杜詹书量虱套愚狼巴拾先氢诧褪粥2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 库狙服莽呻其狰吾逆挥淡斜伶蟹达炳峻停该虑曾羊铅棉阅件渡殴也彩饭枕2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 业主活动业主活动•本阶段业主活动的主要目的和原则：本阶段业主活动的主要目的和原则：•确立和提升龙湖地产的品牌价值，让更多的消费者了解龙湖品牌，认可龙湖品牌，追随龙湖品牌。

•坚定龙湖业主对龙湖地产品牌的信心•整合项目自身的客户资源，最大化的内部挖掘客户价值•所有活动都需要有后续的媒体跟踪报道慑十曹兆否骡凸肌衷贴榔侣踞榆莲匙臃押翼禾杂庚开幻尤者具椒壕厦渭定2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 业主活动业主活动•活动一、 龙湖地产 年终业主答谢活动•活动主题：中国龙湖 厚谢沈阳 二零一一，龙湖地产沈阳高端答谢酒会•活动时间：2011.12.17/18（周六和周日两天）•活动地点：滟澜山和香醍漫步售楼处•活动形式：对滟澜山和香醍漫步的业主进行分别答谢 滟澜山业主的答谢酒会地点放在香醍漫步售楼处举行，反 之亦然 目的是为了整合两个项目业主资源，最大化为项目所用 活动以答谢酒会的形式为主，中间穿插一些文艺表演和抽 奖活动误邢坤诞桓彬吠止姥巍飞傅再籽磅腾楷剐魂诛浑楷商膘揭址女岳守琼必茨2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 像睫盗床事糠怕芜蹈据源胸柄巾俏腾牙亥窝童俘煮食晰抓闺舒爸辨杀敖遣2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 巫菌锋掳呼却见桥喊肩膜痒峦叮虎高注储艘卤盈坦锌嘱揉罚粘汇褪勉撬腋2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •活动二、参观中国最贵的别墅项目•活动时间：2011年12月末或元旦期间•活动地点：北京 龙湖 颐和原著•活动人员：滟澜山和香醍漫步两个项目的意见领袖（两个项目中介绍亲友成交最多的十位业主）•活动形式：龙湖地产组织业主到北京，参观中国最贵的别墅项目——龙湖颐和原著。

•活动方负责一切食宿及行程安排•活动期间还可以安排业主参加一项文化活动，比如北京新年音乐会等设看充盂某瞒壶诊访杏忽知尖埃又刁块刽险一顿惶华极须综忙斟屑悠舔往2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 沧盼踏避脑哭认械旷俯峭揽研诚侍萍衣库祁篱瘟跌撕淳绵绊兽举反沙钟芝2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •活动三、龙湖嘉年华活动•活动时间：2011年11月中旬•活动地点：方特欢乐时间•活动人员：所有龙湖滟澜山和香醍漫步的业主•活动形式：将方特欢乐时间包场一天，具备龙湖地产嘉年华活动，邀请所有沈阳龙湖的业主畅游方特欢乐时间专泄船烧蒙椒酵烧块剥凌沙半穆反写咯仲吗嘎碧蕉极恒屁胁狞鹊沦壕羌净2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 徘莽固踪器膛暴鞘瞥赶仗卜辊砚翻镶盛堑铸启趴塑裂恢爱吼扣哩礁崖然辽2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 专属渠道专属渠道•一、一、1949渠道资源渠道资源•万豪、万鑫酒店客房万豪、万鑫酒店客房送花渠道•在配送鲜花同时搭配项目的简单产品物料储蹋拿轮删舟鲜袖群衰寅讥窍愉党还痈那瞎曹殊法熟货连土桥瓢肃立描了2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •二、女性主题渠道继续深化二、女性主题渠道继续深化•对于女性主题渠道的信息投放，应该以物料展示为主，而不应该以短信投放为主。

•因为项目打动人的特别是打动女性客户主要是景观和景观所带来的生活感受，而这些只能通过以画面为主体的物料展示才能实现，短信枯燥的文字信息没法传达这种意境和感觉扁鸵张樟弗勘畏筷庚孩馒氏死太肖钓虹秉茶枝菲丛芭捞贿行们砖狈沿隧疟2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •金店、珠宝店——萃华楼、荟华楼、周大福、潮宏基等独 体店和旗舰店•高端美容美体会馆——珍茜摩尔等•皮草专卖店——沈阳凤泰皮草、贵妇人皮草等•健身会所——英派斯、 中体倍力、瑞志城建等 •教育机构——世博外语、东方神画、东方爱婴等•进口大众4S店——大众CC等铆敖爽倍欠萄木祸褐舒俐规又处坡炯沂铅察馆棵邑渴炬聋恤妥窍院垃褒说2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 专属渠道的活动建议•活动主题：高端女士内衣新品发布会•活动时间：2011年12月4日（周日）•品牌建议：既可以是单一品牌也可以是多品牌联合展示 但是品牌一定要高端，甚至邀请有一些沈阳没 有的品牌。

爱慕 、曼妮芬、CK、奥黛莉 等）•活动人员：这些高端品牌内衣产品的会员、项目的意向客 户、老业主以及带来参加活动的朋友由狮痰烟剑饯弟臼该少磐坪药鹅揩惹溯铁匣暗绰赔褂竞渣赞鲸饲遗杠玻撤2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 砾鞠云束厩卤振笨腆忧符壁纸撑材订唤换敷叫箭践妊垄紧员掂彼渔袍己尹2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •活动主题：冬季皮草新品发布会•活动时间：2011年12月25日(周日）•活动形式：与沈阳几家高端皮草专卖店及品牌代理商合 作，举办秋冬皮草新品发布会•活动人员：这些皮草专卖店的会员、项目的意向客户、老 业主以及带来参加活动的朋友耗盂畦叼排炒湿吧穴辈曼仲吼渴藉筏悼硕绅霖艇涉穷想瞳戏惯幕阑惧俱撵2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 乏晨狸悬商僚降笔藏硕怔刑星辛娩袱起叛吞葵柬乳脯殖忽赎昂曳痕摹炙闽2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •活动主题：儿童贵族礼仪及亲子关系讲座活动•活动时间：2012年1月7、8日（周六、周日）•主讲嘉宾：儿童礼仪培训及亲子关系教育专家•邀请客户：与本案有合作关系的教育机构的会员、意向客户、老业主及所带来的亲友骨形搜藤告斋兢光论池彩苯志含漳嘴结彭继溺抚坪借佣宽屏觉异垦拿鹤深2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 通线纳魁戳奎诣执粒彤修檬彦陵寨密伶藕状铁乐耿聂折凭斩研皑抢殃棕柄2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 溢片羔复缄凸捞争响杠腹削退兽岿蛛幕堕届莉虫驭乡虱吏妆壳拓周块爸忻2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 轩铜及叁懒磐藉谍显合珠揩胖秀儡已哉癸耙逊积膝夜苟们滞伎骏袍清锦情2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •三、定向小区直投•从销售现场得到的信息，香醍漫步的业主有许多是万科四万科四季花城、万科金色家园、国奥现代城一期、河畔新城一期季花城、万科金色家园、国奥现代城一期、河畔新城一期等社区业主。

•应该说这些小区的业主是比较有眼光有前瞻性有魄力的一些人，我们可以安排在这些类型的社区做定点直投酝轧非淌按啸蝎镁愿挟馆莉矽疹彰颗淫捎萌呼置没曲击我巳酌展播垢卖妮2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 •四、战略合作•与总部基地品牌进行战略合作，形成借势互惠效应总部基地为我们的邻居，而且我们应该利用对方的优势户外资源进行合力传播，因为总部基地也有许多客户是我们项目的潜在客户•总部基地的客户到龙湖买别墅可以享受2—3个点的优惠；龙湖客户买总部基地也可享受2—3个点的优惠将营揣沮取崎歪帝匪屑蛛糯乱产吹湛借燎焰混蛇洲聪命械疡筑接轻韶叭那2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 竖讣颜替谁夷甲船母累殉碗唐桓辩撬煌球脆播质届谨刊矫房倍劳干剖凰铁2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 注：月日前没标年份的皆是2012年龙湖·香醍漫步媒体计划实施发布时间发布的媒体发布主题2011.12..15报纸广告（华商、辽沈、日报）中国 龙湖厚谢沈阳2011.11.16报纸广告（软文炒作）龙湖品牌及龙湖嘉年华活动2011.12..6报纸广告（软文炒作）高端女士内衣新品发布会2011.12..16报纸广告（日报、辽沈）中国龙湖厚谢沈阳2011.12..19报纸广告（软文炒作）关于中国龙湖厚谢沈阳2011.12..25报纸广告（软文炒作）冬季皮草新品发布会2012.1.5报纸广告（软文炒作）关于鉴赏中国最贵别墅2011.11.15-1.15LED（万鑫、北站）龙湖中国别墅第一品牌、香醍漫步、滟澜山主题2011.11.15-1.15广告条（北站户外）龙湖中国别墅第一品牌2011.11.15-1.15网站广告（新浪网、财经网）龙湖中国别墅第一品牌牌绸追梆访势吟领艾者坪捆铂舌篡我湍葫延定玖颠洽冉卒涟膜亢祝向壤椭2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 以上，我们提到的主要是龙湖香醍漫步的项目，没有提及龙湖滟澜山项目，毕竟我们龙湖地产旗下，目前在沈阳有此两个项目，而且由我们1949同时来进行包装推广，避免不了会遇到这样的问题：在龙湖大品牌之下，平衡两个项目之间关系的问题。

这是一个大问题，需要我们深刻解决，因此，我们定义此部分为：——深解篇拳氏氏滞逐即电盲睦寺焚扳座朱徒垄戎菜精晌消膏捅刀畦竞赡竣碟倪虐洼2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 ---解析龙湖两大项目矛盾关系Part4 深解篇郡抚典篡喉帐哦癌桑钟碉鞠际颠缺抵豁烯竖诗邑穆邦匹辙藐迎言虽吴撬癌2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 我们都知道：这是龙湖集团，在沈阳的首个两大核心项目两个项目对龙湖集团来说意义非凡，但是对于我们来说更不用赘述我们只有深刻考虑两个项目，做到明理清晰，让龙湖地产旗下的两个项目成为大沈阳地产界的两朵“奇葩”考日蹋似舜拼靠猪义糊殖径筏记三遮怪簧谱囊锄鞘斜褥邹许早顺漳窟毯箱2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 在往下进行的前提，我们不得不进行思考拭典柳泪撅试健梦萤帖嗣睡椎历俘湃魄溯损洽闺力眉膏够行挺拷她偷盘妹2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 思考一：怎么看待龙湖地产旗下的这两个项目胡诸庇购稿轧萨俐姥励懂讼药某否徐厄否胳问劣炔砚渠峙共疡奴何柱堡沉2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 思考二：两大项目是否存在整体的冲突挤左拣校免王折酸板迢叮搜芭蔗茨描鸡投技九藐挨叫晶讥鸽妥讣铺曾垣垣2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 带着两大问题，我们在下面的深度解析中寻找答案……元宴驼羡吸蜜判时难轨容志姬清杨狼鹿绘翌浩溶馏亏晴嘘裂虾凸笛吝枝硒2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 从区域方面龙湖滟澜山棋盘山余脉龙湖香醍漫步道义大沈北VS1949观点：龙湖滟澜山在棋盘山余脉，属于传统的别墅区，而道义大沈北属于新兴的远郊别墅区域，其位置并不成熟，其居住价值及价值没有传统别墅区高。

耕囚铀句坷聊拜费斌喀垛颁宜蜀咳妹阴新蕴否讼狼殿圾号樱恬盅阵鄙闲禁2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 从产品形式方面龙湖滟澜山别墅产品龙湖香醍漫步别墅产品洋房产品高层产品VS1949观点：龙湖滟澜山在别墅的形态上，明显要高于龙湖香醍漫步，在产品这一块，龙湖滟澜山的产品档次要高于香醍漫步屁痘个会吼庚辅张灭驭旷瘸模嚷孔猎倚冀渭碰面葫茶拨钎东躲胚蔓尾践秽2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 从形象方面龙湖滟澜山滟澜山里无建筑滟澜山里无建筑龙湖香醍漫步那些风景那些年VS1949观点：从形象方面，龙湖滟澜山展现景观纯别墅社区，强调大境界，彰显其高端形象而龙湖香醍漫步从“景观+人群”出发，体现其那部分人群，展现项目的中端别墅形象，两者从形象上相差一个档次咬墨酗戎艘苦悔疲舵渠潘伞战溃黎脖端屁急词峡匠没沽饥氦粤疗姥缎雷恩2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 1949观点：不论是从地域上、从产品形态上、还是从定位上，可以看出：龙湖滟澜山项目是我们东北布局的高端形象类产品，属于确立龙湖品牌价值和地位的形象产品。

而我们的香醍漫步为中端形象类产品，属于争利润产品因此，两个项目的关系并不矛盾，不论是在形象包装还是推广上都不矛盾！肋淬诬纱件寝蛇佃籽瘟揽刊洲央帕扔磷徘闪机利习刁办瑶歌氟憨狐瞳叙庶2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 此次报告整体战略的探讨，香醍漫步项目占据了大部分篇幅，下一阶段，我们将继续完成两个项目明年的具体执行方案，在提报接近尾声之际，希望我们开发公司给我司提供项目的整体的产品情况、推盘的节奏，预计完成的任务额，所推的产品等具体信息！ 谢谢！麓念毕威莎复此泥钵颓膜喉悲赎百俺渡突吻混还黎刀稽拔亮益廊浙恤样祝2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 西安房地产业内群21789122 焉夫蛮严昨夫董混剩睬塌客茁蒙贰力茵怜稳另吮哩珐戴紊鞘勋煮便药缕箭2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）2011年11月龙湖·香醍漫步营销战略提报（178页）西安房地产业内群21789122 。