养老地产专题3.pptx

Make the most valuable real estate services in the China,Make the most valuable real estate services in the China,Make the most valuable real,,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,,*,单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,,养老地产专题研究,养老地产的,定义,:,对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是,用以养老的地产养老地产发展,机会,挖掘:,人口老龄化和城市空巢家庭比例加剧，市场需求增加国内养老地产的开发供应量不足政府政策的支持养老地产开发的,8,大核心战略问题：,创新核心：在于适老化设计!,养老配套和服务是关键！,养老地产的运作模式和运营成本应精心测算!,国家提出的“居家养老”政策！,迅速寻找项目的核心竞争力!,有弹性的设置土地开发控制模式!,认识入市风险并设定相应的解决方案!,在成本及溢价平衡间选择物业组合!,研究,框架：,part1：养老地产概论,part2：市场研究,part3：产品打造,part4：发展前景分析,part5：风险评估,part1：养老地产概论,1.养老地产,概念,养老地产应该,定义,为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。

养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置住宅地产,服务,商业地产,混合开发模式,,,,,2.与一般住宅的,差异性,消费群的专一性,——它是“针对老年人提供的住宅产品”；,产品设计的特殊性,——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；,社区活动的广泛性,——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”3.养老地产,发展,老年公寓：,“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅是由社会投资按照市场化运作的商品住宅养老社区：,与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区不同之处是，老年社区主要入住的是老年人医护型养老院：,因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院普通型养老院：,老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院养老院代表案例：日本医护型养老院,小规模多功能服务站中，配备有日托护理、上门服务、短期居住和长期居住等老年人基本服务功能，面向所有老年群体。

日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各类人群的需求幼儿园与养老院结合,老年公,寓,寓代表,案,案例：,台,台湾老,年,年公寓,房屋样式,经营项目,独立半独立,单间套房,门诊健康咨询,餐饮娱乐等,租贷式、产权式,产权带租式,运营方式,台湾老年公寓,养老社,区,区代表,案,案例：,美,美国CCRC,社,社区,CCRC,（,continuing retirmentcommunity),中文翻,译,译为：持续性,照,照顾退,休,休社区,美国相,对,对欧洲,及,及其他,发,发达国,家,家而言,，,，其老,龄,龄化程,度,度较轻,，,，与中,国,国当前,的,的老龄,化,化阶段,较,较为接,近,近美国,ccrc,社区采,取,取自费的模式,，,，依住,民,民与其,签,签定的,契,契约內,容,容，提,供,供各种,型,型态的,住,住屋、,住,住民的,服,服务和,健,健康服,务,务CCRC,区域,划,划分,：,：,独立,生,生活,区,区,协助,生,生活,区,区,专业,护,护理,区,区,老年,痴,痴呆,照,照顾,区,区,CCRC,社,社区,参,参考,点,点：,CCRC,居民,住院,照,照顾,方,方面,天数短、次数少,一般,保,保守,老,老人,比较,平均,价,价格,贵,、次,数,数多,时,时间,长,在护,理,理之,家,家照,顾,顾方,面,面,次数,、,、天,数,数多,在护,理,理之,家,家照,顾,顾方,面,面,次数,、,、天,数,数,少,在机,构,构式,照,照顾,方,方面,居住,天,天数较多、花,费,费较少,在机,构,构式,照,照顾,方,方面,居住,天,天数,较,较,少,、花,费,费较,多,虽然,CCRC,住民,在,在住,入,入护,理,理之,家,家，,所,所花,费,费的医师,照,照顾,费,费用,远,远高于传,统,统社,会,会族,群,群。

但,但在,门,门诊,上,上花,费,费的,，,，却,比,比传,统,统社,区,区老,人,人低,许,许多,此,外,外,CCRC,居民,对,对自,己,己的,寿,寿命,有,有较,高,高期,望,望，,其,其死,亡,亡率,也,也低,于,于一,般,般人,口,口死,亡,亡率,①.国内,养,养老地产,的,的开发模,式,式,国内养老地产,开发模式,居家养老,专业化的养老护理员,志愿者队伍,候鸟养老,度假养老基地,老人公寓,日托护理中心,护工上门服务,住院照顾,护理之家照顾,机构式照顾,异地养老,旅游养老,度假养老,回原籍养老,居住护理之家,CCRC社区,模式,诠释,产品,4.产品,形态,“候鸟式,”,”养老,广东邦家,公,公司也正,在,在广州、,长,长沙、海,南,南、青岛,等,等地选址,，,，拟大批,量,量购买别,墅,墅群，筹,建,建,“,候鸟式高,端,端社区养,老,老院,”,度假养,老,老基地“,模,模式,超凡生态,农,农业园占,地,地,1.1,万亩，可,按,按照一定,的,的比例划,分,分，彼此,间,间既有不,同,同，又有,关,关联其,中,中,3000,亩用于生,态,态农业，,4000,亩山坡地,用,用于养老,地,地产开发,，,，另,4000,亩用于综,合,合开发。

超凡生态,农,农业对这,部,部分物业,持,持有运营,，,，出售使,用,用权老人,冬季:南方过冬,夏季:北方度假,开发商,开发旅游产业,养老地产产业,生态观光、娱乐设施,餐饮、旅馆,医疗机构等,业主购买房屋的使用权,分享综合服务区的相关服务,价格较低适用于老年群体,典型案例,居家养老形式,经过专业培训的服务人员,上门为老年人开展照料服务,社区创办老年人日间服务中心,为老年人提供日托服务,,9,：,00~18,：,00,,日托护理服务站,,19,：,00,专车送回家,8,：,00,专车从家接走,典型案例,居家养老,以家庭为,核,核心、以,社,社区为依,托,托、以专,业,业化服务,为,为依靠，,为,为居住在,家,家的老年,人,人提供以,解,解决日常,生,生活困难,为,为主要内,容,容的社会,化,化服务例如：,日本以社,区,区为基本,单,单元，在,生,生活区域,内,内提供所,有,有服务，,让,让老年人,能,能够就近,、,、便捷地,享,享受各种,服,服务一站式，,日,日托、上,门,门服务、,短,短期入住,、,、长期居,住,住等服务,在,在一个服,务,务体内集,中,中解决，,同,同时有助,于,于保持护,理,理的连续,性,性，可以,与,与其他服,务,务机构拼,设,设，如老,人,人公寓、,幼,幼儿园等,。

国内的,CCRC,社区,典型案例,三亚海棠,湾,湾国际养,生,生社区,——,国内的,CCRC,社区,产业定位,：,：休闲产业,+,养生（养,老,老）产业,+,健康产业,形成多元,产,产业集群,构,构筑复,合,合型社区.,整体功能,设,设计包括,：,：,CCRC,社区、养,生,生（酒店,）,）公寓、,主,主题,酒店（会,所,所）、养,生,生运动中,心,心；主题,养,养生谷；,养生文化,学,学院、养,生,生博物馆,等,等,经营模式,：,：向客户出,售,售物业产,权,权;出售,会,会员卡,通过返本,销,销售入住,、,、反向抵,押,押贷款、,房屋置换,、,、出租原,有,有房屋租,住,住社区等,方,方式②.国内,养,养老地产,的,的盈利模,式,式,国内养老地产,盈利模式,长期持有,出售与持有相结合,单纯租用,部分进行销售,满足老人租用,度假之用,开发资金回笼快速,一气呵成,开发资金回笼较慢,资金循环,开发资金回笼一般,长期运营,出售,单纯销售,典型案例,：,：,出售与持,有,有相结合,盈,盈利模式,北京太阳,城,城国际老,年,年公寓就,是,是较早采,取,取了这一,模,模式同,时,时还采取,了,了“反按揭”,方,方法和“,置,置换”方法。

反按揭,”,”即老人,同,同意后，,将,将老人原,有,有房屋出,租,租，以租,金,金收入入,住,住(以租换,租,租)置换“,即,即将原有,的,的住房与,之,之进行等,价,价换房，,到,到老人去,世,世后，将,原,原置换的,房,房产折价,返,返还继承,人,人③.住宅,建,建设与社,区,区管理建,设,设相结合,模,模式,住宅建设与社区,管理建设相结合,住宅建设与社区管理,相结合,的经营模式,住宅建设与社区管理,相分离,的经营模式,优势,优势,劣势,劣势,立体的开发经营模式,利润来源不止是住宅,产品配套服务为物业,增值效应,资金投入大、回收期较长,投资风险、,经营管理风险大,对开发商专业要求高,完成销售即可,收回投资,获取利润,风向投资小,,收益比,”,相结合,“,模式少,对开发商专业要求低,,5.目标,客户群,阶段阶段,：,：绝大多,数,数的老年,人,人在退休,后,后就成为,纯,纯消费者,时限特征,：,：老龄纯,消,消费人口,比,比低龄纯,消,消费人口,有,有着更加,漫,漫长的纯,消,消费年数,行为特征,：,：自主消,费,费,思想特征,：,：消费观,较,较为成熟,，,，冲动型,热,热情消费,和,和目的不,明,明的盲目,消,消费少。

质量特征,：,：老年消,费,费对商品,质,质量和服,务,务质量的,要,要求高于,一,一般消费,内在特征,：,：休闲性,消,消费与服,务,务性消费,所,所占比例,大,大目标客户,群,群的消费,特,特征,“以租换租”的形式社,区,区帮助老,年,年人将原,有,有住房出,租,租，所得,租,租金来支,付,付老年人,租,租住独立,型,型老年公,寓,寓的费用,；,；,“以旧换新”的形式即,老,老年人的,现,现有住房,与,与老年公,寓,寓的住房,进,进行交换,，,，如果老,年,年人去世,之,之后，收,回,回公寓住,宅,宅再将原,置,置换房折,旧,旧返还其,子,子女利,用,用这些“差价养老”的方式，,老,老年人不,仅,仅可以实,现,现人住，,还,还能为自,己,己或后代,提,提供了一,定,定的社会,保,保障，可,谓,谓一举两,得,得倒按揭”,在发达国,家,家中,是一种普,遍,遍的做法,退休后,的,的老年夫,妻,妻买下或,者,者用原有,住,住宅交换,老,老年公寓,中,中的住宅,后,后，与银,行,行与保险,公,公司签订,一,一份合同,，,，在相关,机,机构评估,公,公寓价值,和,和测算人,均,均寿命之,后,后，银行,与,与保险公,司,司每月支,付,付老年夫,妻,妻一定的,生,生活费，,直,直到其故,世,世，届时,，,，该住宅,归,归银行等,处,处置。

这种“倒按揭”的做法实,际,际上还含,有,有人寿保,险,险的意义,目标客户,群,群的消费,方,方式,6.融资,问题,,非营利性组织,私募基金,REITS,投资商,国际养老,地,地产的投,资,资商主要,有,有三类：,REITs作为上市,公,公司更关,注,注租金收,益,益的稳定,性,性，强调,资,资产的长,期,期持有；,私募基金则主要面,向,向机构投,资,资人，更,关,关注资产,升,升值的收,益,益，强调,物,物业资产,的,的低买高,卖,卖；,非盈利性,组,组织主要利用,捐,捐赠资金,和,和政府补,贴,贴为低收,入,入群体提,供,供社区养,老,老国内,目前的融,资,资机构多,为,为商业银,行,行，一级,城,城市目前,已,已经出现,房,房地产基,金,金、房地,产,产投资信,托,托等新型,的,的金融工,具,具part2：国内,养,养老地产,市,市场分析,有少量相,关,关政策，,但还缺少,政,政策支持,与大型医,院,院合作设,立,立护理医,疗,疗中心、,家,家政服务,中,中心、老,人,人再就业,中,中心、旅,游,游服务、,房,房屋置换,服,服务、婚,介,介中心商业银行,、,、,房地产基,金,金、,房地产投,资,资信托,国内专业,机,机构较少,，,，,国外较多,：,：美国SASAKI设计公,司,司、,美国K.J.A建,筑,筑事务所,、,、丹麦KAB集团,。

1.养老,地,地产市场,环境,分析,,,,,融资,机构,规划设,计资源,政策,环境,社区服,务资源,2.我国,老,老年,人口,的发展状,况,况,我国1999年成,为,为老年型,的,的国家，,是,是世界上,老,老年人口,最,最多、增,长,长最快的,国,国家之一,20世纪80年代,以,以来，60岁以上的老,年,年人口平,均,均每年以3%的速,度,度持续增,长,长，更为突,出,出的是，80岁以上高龄,老,老人已高,达,达1100万，并,以,以年均5%的速,度,度递增本世纪,中,中叶，60岁以上,的,的老年人,口,口将达到4.4亿,左,左右，约,占,占亚洲老,年,年人口总,数,数的36,%，占世,界,界老年人,口,口总数的22.3%中国老年,中国人口年龄构成及发展预测,(%),年 份,1953,1964,1982,1990,2000,2020,2040,2050,0-14岁,36.28,40.70,33.59,27.62,26.10,20.60,19.60,19.80,15-59岁,56.40,53.22,58.78,63.80,63.80,64.20,58.30,58.80,≥60岁,7.32,6.08,7.63,8.58,10.10,15.20,22.10,21.40,资料来源,：,：《人口,研,研究》,3.国内,老,老年人的,居住模式,B、购买,房,房屋居住,A、自行,建,建房居住,C、租房,居,居住,资料来源,：,：《人口,研,研究》,4.我国,养,养老,地产,现状,现有的开,发,发模式：,按建设经,营,营者划分,为,为三种模,式,式,政府,福利型,政府,收益性,企业,盈利型,北京香,山,山老年,公,公寓,山东威,海,海老年,公,公寓,乡镇单,位,位主办,，,，海淀,区,区民政,局,局直接,领,领导和,管,管辖,山东省,标,标准最,高,高的、,规,规模最,大,大的社,会,会福利,服,服务机,构,构,由企业投资,开,开发建设运,营,营,北京太阳城,福利型养老,院,院,盈利型型养,老,老院，老年,公,公寓,老年公寓，,养,养老社区,,,,,目前处于老年住宅第二阶段，多为商业赢利性,老年住宅受众群体有限,建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大,现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差,——,现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴,——,仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商,——,现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务,——,我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。

——,无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善我国老年,住宅现状,特点：企业,赢,赢利性初级,老,老年社区，,仅,仅为中高经,济,济实力老年,群,群体打造，,投,投资额大，,开,开发周期长,养老地产开,发,发现状,1,、大都市郊,外,外模式：,以上海、北,京,京、深圳、,成,成都为代表,的,的大城市，,近,近郊开发模,式,式成熟，市,场,场潜力巨大,2,、古镇开发,模,模式,以周庄、同,里,里等江南古,镇,镇及丽江等,西,西南古镇为,代,代表3,、山地养老,模,模式,以黄山、武,夷,夷山、庐山,为,为代表4,、热带、亚,热,热带避寒模,式,式：,三亚独特的,模,模式主要分布区,域,域：,目前，以北,京,京、上海的,养,养老地产发,展,展最为成熟,项目名称,占地,（万㎡）,总建,（万㎡）,产品形式,运营模式,北京,·,东方太阳城,233,70,一期产品：公寓（ 点式、板式、连廊） ，联排别墅,二 期 产 品 ：在已有的一期产品中增加独栋别墅,租售+持有,北京,·,太阳城,42,30,一 期 产 品 ： 假 日 公 寓 （ 租 售 ）， 多 层 、 小 高 层、联排别墅，独栋别墅,租售+持有,上海,·,亲和源,老年公寓,8.37,8.6,多层为主,租售+持有,上海,·,21,城,·,孝贤坊,6.15,4.47,高层、小高层为主,——,广州颐年园,33,20,一 期 产 品：洋 房 ，独 栋 别 墅；,二期产品　 ：小高层洋房,出售,海南·清平乐,8.8,15,以高层、小高层为主,出售,小结：企业,营,营利性养老,地,地产项目少,、,、具低密度,、,、产品类型,多,多样特点、,以,以租售方式,为,为主,企业营利型,养,养老地产开,发,发现状：,目前国内开,发,发的养老地,产,产项目较少,，,，且开发比,较,较成功的更,是,是凤毛麟角,国内养老地,产,产的物业管,理,理方式,根据国内老,年,年人的特殊,性,性，物业管,理,理要包括社,区,区医疗护理,中,中心、家政,服,服务中心、,老,老人再就业,中,中心、旅游,服,服务、房屋,置,置换服务以,及,及婚介中心,等,等。

社区服务的供应或管理,社区文化的营造,常规,管理,物业管理,基本操作模,式,式：,将服务内容,外,外包给引进,社,社区的专业,机,机构，也可,以,以采用物业,管,管理公司与,专,专业机构合,作,作的方式来,进,进行老年住宅物业管理的收入结构,日常物业管理费,家政服务费,配套设施使用费,特殊护理费,其它费,5.养老地,产,产的发展,趋势,规模化：随着市场的,进,进一步发展,，,，质高价低,的,的大型老年,社,社区应运而,生,生，老年住,宅,宅产品呈现,规,规模化郊区化：满足对环境,的,的高要求，,也,也为了减低,成,成本降低入,住,住的门槛，,未,未来老年住,宅,宅的选址将,会,会远离城市,，,，但是同时,会,会顾及交通,的,的便捷性，,以,以方便家人,朋,朋友的探访,的,的郊区科技化：为老年人提,供,供更细致的,照,照顾；智能,化,化的应用，,带,带来更方便,、,、安全的全,方,方位保障建筑多样化,：,：随着市场的,日,日趋成熟，,产,产品推陈出,新,新，建筑呈,现,现多样化在,在建筑设计,上,上，住宅健,康,康性、使用,的,的多功能化,、,、增强邻里,沟,沟通的将是,未,未来产品的,竞,竞争焦点。

功能丰富化,：,：融养老和家,庭,庭悠闲于一,体,体,社区服务专,业,业化：社区服务在,不,不断细化、,丰,丰富的过程,中,中向专业化,发,发展产品趋势,,规模化,科技化,建筑多样化,郊区化,,社区服务专业化,功能丰富化,适合中国养,老,老地产发展,的,的创新手段,：,：,6.养老地,产,产的发展,创新,创新手段,房屋置换、,两,两代买、,以房养老、,分,分时度假、,私募基金、,房,房地产投资,信,信托基金,(REITs)、,上市、信贷,、,、,企业债、政,府,府债,part4：发展前景分析,中国的养老,设,设施传统上,是,是民政机构,社,社会福利的,一,一部分，最,初,初以为三无,老,老人服务的,社,社会救济为,主,主，近年来,逐,逐步走向了,社,社会化，但,仍,仍然是以非营利社,会,会福利为主,体,体无疑，养,老,老地产是相,当,当有前景的,，,，市场需求,也,也是不可抑,制,制的发展,前景,机会点一,老龄人口增,长,长速度快，,城,城市空巢家,庭,庭比例增加,过,过快，对养,老,老地产的需,求,求增加数据来源：,2000,年全国第五,次,次人口普查,报,报告；,2010,年全国第六,次,次人口普查,报,报告,全国老龄人,口,口统计表,2010年,至,至2050,年,年，中国60岁以上的,人,人口将由现,在,在的12.3%上升到31.1%,，,，到2015年的未来5年，中国,老,老年人口将,达,达2亿，占,总,总人口的15%。

在广,州,州，60岁,以,以上老人在2007年,突,突破了100万大关机,会,会,点,点,二,二,老,年,年,消,消,费,费,者,者,收,收,入,入,提,提,高,高,，,，,消,消,费,费,能,能,力,力,增,增,强,强,随,着,着,经,经,济,济,的,的,发,发,展,展,，,，,未,未,来,来,具,具,有,有,高,高,消,消,费,费,能,能,力,力,的,的,老,老,年,年,群,群,体,体,将,将,会,会,凸,凸,现,现,；,；,随,着,着,收,收,入,入,结,结,构,构,的,的,多,多,元,元,化,化,，,，,未,未,来,来,老,老,年,年,人,人,的,的,收,收,入,入,将,将,不,不,再,再,是,是,过,过,去,去,单,单,一,一,的,的,退,退,休,休,补,补,贴,贴,，,，,投,投,资,资,、,、,保,保,险,险,等,等,收,收,益,益,也,也,将,将,纳,纳,入,入,老,老,年,年,人,人,收,收,入,入,构,构,成,成,中,中,去,去,未,来,来,老,老,年,年,人,人,收,收,入,入,水,水,平,平,的,的,提,提,高,高,，,，,为,为,老,老,年,年,住,住,宅,宅,产,产,品,品,提,提,供,供,了,了,强,强,大,大,的,的,消,消,费,费,支,支,持,持,。

机,会,会,点,点,三,三,国,内,内,养,养,老,老,地,地,产,产,的,的,开,开,发,发,供,供,应,应,量,量,不,不,足,足,福,利,利,性,性,养,养,老,老,地,地,产,产,供,供,应,应,不,不,足,足,，,，,2010,年,，,，,居,居,住,住,在,在,福,福,利,利,性,性,质,质,的,的,养,养,老,老,机,机,构,构,人,人,数,数,不,不,足,足,高,高,龄,龄,人,人,口,口,总,总,数,数,的,的,0.54%,营,利,利,性,性,养,养,老,老,地,地,产,产,供,供,应,应,不,不,足,足,:,国,内,内,开,开,发,发,的,的,养,养,老,老,地,地,产,产,较,较,少,少,，,，,做,做,得,得,成,成,功,功,的,的,更,更,是,是,凤,凤,毛,毛,麟,麟,角,角,机,会,会,点,点,四,四,政,策,策,的,的,支,支,持,持,，,，,“,“,适,适,居,居,养,养,老,老,”,”,概,概,念,念,的,的,提,提,出,出,财,政,政,部,部,和,和,税,税,务,务,总,总,局,局,《,关,于,于,对,对,老,老,年,年,服,服,务,务,机,机,构,构,有,有,关,关,税,税,收,收,政,政,策,策,问,问,题,题,的,的,通,通,知,知,》,（,财,财,税,税,〔2000,〕,〕97,号,）,）,；,；,2006,年,颁,颁,发,发,的,的,《,国,务,务,院,院,办,办,公,公,厅,厅,转,转,发,发,全,全,国,国,老,老,龄,龄,委,委,办,办,公,公,室,室,和,和,发,发,展,展,改,改,革,革,委,委,等,等,部,部,门,门,关,关,于,于,加,加,快,快,发,发,展,展,养,养,老,老,服,服,务,务,业,业,意,意,见,见,的,的,通,通,知,知,》,（,国,国,办,办,发,发,〔2006,〕,〕6,号,）,）,；,；,2,009.4.1,海,南,南,政,政,协,协,提,提,案,案,《,关,于,于,大,大,力,力,推,推,进,进,我,我,省,省,异,异,地,地,养,养,老,老,度,度,假,假,项,项,目,目,建,建,设,设,的,的,建,建,议,议,》,。

十,十,二,二,五,五,”,”,规,规,划,划,纲,纲,要,要,提,提,出,出,，,，,鼓,鼓,励,励,社,社,会,会,资,资,本,本,兴,兴,办,办,具,具,有,有,护,护,理,理,功,功,能,能,的,的,养,养,老,老,服,服,务,务,机,机,构,构,，,，,提,提,倡,倡,',适,适,居,居,养,养,老,老',概,概,念,念",市,场,场,不,不,成,成,熟,熟,，,，,商,商,业,业,模,模,式,式,仍,仍,需,需,探,探,索,索,，,，,创,创,新,新,赢,赢,得,得,先,先,机,机,机,会,会,点,点,五,五,：,：,养,老,老,地,地,产,产,这,这,种,种,创,创,新,新,型,型,的,的,地,地,产,产,产,产,品,品,，,，,租,租,售,售,方,方,式,式,将,将,比,比,普,普,通,通,住,住,宅,宅,更,更,为,为,复,复,杂,杂,从,从,更,更,长,长,远,远,的,的,层,层,面,面,来,来,看,看,，,，,对,对,于,于,大,大,多,多,数,数,开,开,发,发,商,商,来,来,说,说,，,，,受,受,限,限,于,于,资,资,金,金,压,压,力,力,，,，开,发,发,商,商,采,采,取,取,“,“,销,销,售,售+,持,持,有,有,运,运,营,营,”,”,的,的,方,方,式,式,运,运,作,作,更,更,为,为,现,现,实,实。

比,比,如,如,康,康,乃,乃,馨,馨,，,，,二,二,期,期10,万,万,平,平,米,米,疗,疗,养,养,型,型,精,精,装,装,公,公,寓,寓,和,和,养,养,生,生,型,型,住,住,宅,宅,已,已,全,全,面,面,启,启,动,动,，,，,在,在,这,这,一,一,公,公,寓,寓,中,中,，,，,有,有,带,带,租,租,约,约,销,销,售,售,的,的,商,商,务,务,公,公,寓,寓,，,，,也,也,可,可,以,以,直,直,接,接,采,采,取,取,租,租,赁,赁,方,方,式,式,未,未,来,来,养,养,老,老,社,社,区,区,模,模,式,式,一,一,定,定,是,是,多,多,元,元,的,的,李,李,重,重,九,九,表,表,示,示,，,，,老,老,年,年,社,社,区,区,房,房,产,产,可,可,能,能,会,会,采,采,取,取,出,出,租,租,、,、,卖,卖,产,产,权,权,和,和,直,直,接,接,买,买,断,断,等,等,方,方,式,式,进,进,行,行,而,而,更,更,具,具,体,体,的,的,问,问,题,题,，,，,则,则,是,是,医,医,疗,疗,机,机,构,构,是,是,否,否,能,能,够,够,满,满,足,足,社,社,区,区,老,老,人,人,护,护,理,理,需,需,要,要,。

而,而,这,这,，,，,或,或,许,许,也,也,是,是,未,未,来,来,是,是,否,否,能,能,够,够,持,持,续,续,生,生,存,存,的,的,关,关,键,键,所,所,在,在,part3：产品打造,①.,构,构,建,建,开,开,发,发,商,商,、,、,投,投,资,资,商,商,、,、,运,运,营,营,商,商,角,角,色,色,分,分,离,离,的,的,金,金,融,融,生,生,态,态,中,国,国,养,养,老,老,地,地,产,产,持,持,有,有,经,经,营,营,要,要,考,考,虑,虑,资,资,金,金,风,风,险,险,，,，,经,经,营,营,收,收,益,益,不,不,足,足10%,，,，,开,开,发,发,与,与,经,经,营,营,的,的,截,截,然,然,分,分,开,开,势,势,在,在,必,必,行,行,其,其,发,发,展,展,需,需,要,要把开,发,发商,、,、投,资,资商,、,、运,营,营商,的,的角,色,色进,行,行分,离,离，,促,促使,养,养,老,老地,产,产金,融,融生,态,态的,发,发育,，,，并,逐,逐步,构,构建,这,这一,生,生态,链,链资,金,金成,本,本最,低,低、,规,规模,化,化速,度,度最,快,快、,抗,抗冲,击,击能,力,力最,强,强的,优,优势,。

问题,的,的核,心,心是,如,如何,对,对养,老,老地,产,产的,风,风险,收,收益,进,进行,合,合理,分,分配,，,，实,现,现整,个,个系,统,统的,低,低成,本,本平,稳,稳运,行,行美国,养,养老,地,地产,金,金融,生,生态,中,中风,险,险收,益,益分,解,解与,匹,匹配,1.,如,如何,打造,成功,的,的养,老,老地,产,产,②.,六,六大,核,核心,要,要素,，,，打,造,造成,功,功养,老,老地,产,产,,室内设计,,规划设计,,项目选址,,单体设计,,户型设计,6大核心要素,,色彩规划,项目,选,选址,：,：环境,良,良好,，,，交,通,通便,捷,捷，,场,场地,周,周边,活,活动,安,安全,，,，生,活,活气,息,息浓,郁,郁规划,设,设计,：,：应该,从,从老,年,年住,宅,宅的,特,特点,出,出发,，,，满,足,足自,然,然环,境,境、,人,人文,环,环境,、,、生,活,活环,境,境等,方,方面,需,需求,单体,设,设计,：,：单体,设,设计,以,以别,墅,墅、,多,多层,为,为主,，,，主,要,要是,从,从老,年,年人,行,行动,不,不便,的,的生,理,理特,征,征考,虑,虑。

色彩,规,规划,：,：稳重,和,和谐,，,，但,忌,忌过,于,于沉,闷,闷；,不,不同,组,组团,应,应采,用,用不,同,同的,色,色彩,，,，利,于,于老,人,人辨,认,认户型,设,设计,：,：保证,有,有良,好,好的,采,采光,、,、通,风,风，,为,为老,年,年人,提,提供,一,一个,健,健康,的,的生,活,活环,境,境；,室内,设,设计,：,：从墙,地,地面,装,装修,、,、厨,卫,卫产,品,品选,择,择到,色,色彩,设,设计,、,、电,器,器照,明,明设,计,计，,乃,乃至,门,门窗,的,的选,择,择等,等,等细,节,节上,都,都应,体,体现,出,出对,居,居住,者,者的,细,细腻,关,关怀,③.,产,产品,设,设计,原,原则,心理,：,：环境,行,行为,心,心理,学,学的,角,角度,出,出发,，,，考,虑,虑大,多,多数,老,老年,人,人常,年,年形,成,成的居住,习,习惯，提,供,供传,统,统形,式,式的,室,室内,空,空间,设计,：,：从空,间,间（,消,消除,室,室内,高,高差,）,）、,装,装置,（,（设,置,置扶,手,手、,地,地面,防,防滑,）,）、,设,设备,（,（紧,急,急通,报,报系,统,统、,安,安全,电,电热,源,源）,、,、管,理,理员,或,或护,理,理人,员,员等,方,方面对应,老,老年,人,人日,常,常生,活,活中,的,的安,全,全性,，,，做,到,到紧,急,急时,刻,刻可,立,立即,采,采取,措,措施,；,；,交流,：,：尽可,能,能在,楼,楼内,外,外为,老,老年,人,人提,供,供各,种,种邻里,交,交流,、,、人,际,际交,流,流的公,共,共交,往,往空,间,间和,环,环境,；,；,建筑,：,：从建,筑,筑人,类,类工,程,程学,的,的观,点,点出,发,发，,在,在家,具,具、,卫,卫生,器,器具,的,的尺,寸,寸方,面,面符合,老,老年,人,人的,身,身体,特,特征；,交流,建筑,设计,心理,产品设,计原则,区位,：,：北京,顺,顺义,区,区潮,白,白河,畔,畔,定位,：,：“世,界,界级,的,的高,尚,尚退,休,休社,区,区”,、,、“,全,全新,退,退休,生,生活,的,的领,跑,跑者,”,”,规模,：,：总建,筑,筑面,积,积,70,万平,方,方米,物业,类,类型,：,：独栋,别,别墅,、,、联,排,排别,墅,墅、,中,中式,四,四合,院,院、,公,公寓,客户来源,：,：主要来源,北,北京,2.典型,案例,北京太阳,城,城：国内,最,最成功的,老,老年社区,之,之一,别墅,别墅,四合院,公寓,公寓,成功点之,1,：针对不,同,同人群，,设,设计较为,丰,丰富的住,宅,宅物业形,态,态,①东方太,阳,阳城医院,（,（一级综,合,合性医院,）,）,②,东方嘉宾,国,国际酒店,，,，五星级,标,标准,③,大型超市,进,进驻，商,业,业一条街,④,康体中心,，,，各类球,馆,馆、温泉,游,游泳池,⑤,5,万平米太,阳,阳会所，,商,商务会议,，,，餐饮休,闲,闲,⑥,汇佳幼儿,园,园,成功点,2,：六重成,品,品配套满,足,足各大需,求,求,① 约,2000,亩潮白河,②,近,10,万株原生,树,树,③,近,20,万平米社,区,区生态湖,④,75,万平米运,动,动休闲绿,地,地,⑤,节能环保,的,的水源／,地,地源热泵,系,系统,⑥,高达,4000,个,/,立方厘米,负,负离子含,量,量，绿色,生,生态系统,，,，可比海,滨,滨、森林,开,开放,成功点,3,：良好的,自,自然环境,太阳城医,院,院：专业医师,和,和设备、,由,由北京市,老,老人病研,究,究中心选,派,派、定期,体,体检，提,出,出保健计,划,划、专业,急,急救中心,、,、全覆盖,的,的应急呼,叫,叫系统。

老年大学,：,：北京第一,家,家社区申,办,办的老年,大,大学，开,设,设多重课,程,程，如芭,蕾,蕾、陶艺,、,、书法、,雕,雕刻等，,部,部份课程,由,由社区老,人,人担任教,师,师,社区农庄,：,：在社区内,开,开辟可以,耕,耕种的农,庄,庄，每块,地,地管理费,低,低廉，一,年,年中可以,在,在地块中,耕,耕作，很,多,多老人非,常,常喜欢这,种,种农家乐,的,的感觉,成功点,4,：针对老,年,年人需求,建,建设的社,区,区医院、,康,康体中心,、,、老年大,学,学、自助,农,农庄等,,,,,音乐会合,唱,唱团,太极俱乐,部,部活动,棋牌俱乐,部,部,国际风筝,文,文化节,举办过,3,届国际风,筝,筝节,举行了,3,次新年音,乐,乐会,社区组织,的,的俱乐部,乒乓球俱,乐,乐部、太,极,极俱乐部,、,、,棋牌俱乐,部,部、钓鱼,俱,俱乐部,业主自发,的,的俱乐部,太极俱乐,部,部、音乐,沙,沙龙、,健身俱乐,部,部等,成功点5,：,：多彩的,精,精神文化,生,生活,养老地产,要,要配套完,整,整的，可,应,应对紧急,情,情况的医,疗,疗服务系,统,统要拥有丰,富,富的、满,足,足不同需,求,求的康复,运,运动和娱,乐,乐配套设,施,施。

具有复合,精,精神和价,值,值需求的,老,老年人服,务,务功能，,满,满足自我,价,价值的实,现,现针对养老,客,客户的无,障,障碍设计,养生跟养,老,老相结合,小结：,part5：风险评估,“银发经,济,济”的庞,大,大市场预,示,示着中国,“,“夕阳产,业,业”正在,成,成为蒸蒸,日,日上的朝,阳,阳产业然,然而，因,为,为缺乏配,套,套政策和,监,监管，持,有,有经营要,考,考虑资金,风,风险，经,营,营收益不,足,足10%,，,，开发与,经,经营的截,然,然分开势,在,在必行，,养,养老地产,面,面临着很,大,大风险风险,评估,新兴市场,不,不稳定,风险评估,一,一,老年地产,作,作为一个,新,新兴的市,场,场自然要,面,面对新兴,市,市场所要,面,面对的风,险,险由于,人,人们多这,一,一产业还,不,不熟悉，,所,所以可能,需,需要一个,适,适应期，,再,再加上老,年,年人风险,意,意识很强,，,，行事谨,慎,慎等原因,，,，是老年地产,的,的投资者,可,可能出现,面,面对着巨,大,大的消费,群,群体却卖,不,不出房子,的,的风险政策优惠,无,无保障,由于老年,地,地产的带,有,有一定的,社,社会福利,性,性质，所,以,以政府的政,策,策扶持对,老,老年地产,的,的发展至,关,关重要，也是老年,地,地产的投,资,资者首要,考,考虑的问,题,题之一。

一般来说,，,，政府会,在,在税收、,土,土地的取,得,得、贷款,政,政策等方,面,面给投资,者,者提供政,策,策上的优,惠,惠在我,国,国，虽然,在,在从目前,的,的情况来,看,看，老年,地,地产的投,资,资者确实,获,获得了政,府,府多多少,少,少的支持,，,，但并没有,任,任何具体,政,政策表示,可,可以对养,老,老地产的,开,开发过程,提,提供优惠,这种无,保,保障的政,策,策优惠是,养,养老地产,投,投资者首,要,要面临的,风,风险风险评估,二,二,对于开发,商,商来说，最熟悉的,商,商业模式,是,是：买地,、,、建房、,出,出售或持,有,有养老,地,地产的不同在,于,于，盈利更依,靠,靠后期的,运,运营目前传统,的,的养老机,构,构基本属,于,于亏损或,者,者微利状,态,态，大都,需,需要民政,部,部门的补,贴,贴才能维,持,持运转而当前国,家,家倡导的,是,是“以居,家,家养老为,主,主”的政,策,策，全国,有,有90%,以,以上的老,人,人在家养,老,老，这是,一,一个巨大,的,的产业，,开,开发商在,这,这个产业,需,需要寻求,新,新的模式,创,创造经济,效,效益开发模式,需,需要创新,风险评估,三,三,投资额高,，,，投资收,益,益风险大,老年地产,消,消费群体,的,的特殊性,要,要求投资,者,者在建造,老,老年社区,时,时，要投,入,入比普通,住,住宅项目,多,多30%-50%,的,的资金。

如养老,地,地产社,区,区的无,障,障碍通,道,道、慢,速,速电梯,等,等方面,的,的成本比,普,普通商,品,品住宅,社,社区要,高,高,30%-50%另外，,养,养老地,产,产项目,在,在配套,方,方面的,投,投入很,大,大，如,医,医疗保,健,健中心,、,、老年,活,活动中,心,心、商,业,业购物,中,中心等,大,大量的,医,医护及,配,配套设,施,施设备,，,，对企,业,业来说,是,是很重,的,的负担,投资,功能性,安全性,健康性,私密性,高额的,投,投资必,然,然提高,老,老年地,产,产的成,本,本，投,资,资者要,获,获得利,益,益就需,要,要提高,房,房价，,这,这就增,加,加了投,资,资者的,销,销售风,险,险风险评,估,估四,回收期,长,长，扩,大,大了投,资,资者的,风,风险,目前我,国,国老年,人,人更青,睐,风险评,估,估五,后期物,业,业管理,要,要求高,老年地,产,产入住,人,人群的,特,特殊性,，,，要求,其,其要有,更,更加完,善,善的后,期,期物业,服,服务，,包,包括针,对,对老年,人,人的保,洁,洁、送,饭,饭、医,疗,疗等服,务,务，这,也,也使投,资,资者需,要,要考虑,的,的风险,之,之一。

风险评,估,估六,THEEND,THANKS!,,谢谢观,看,看,/,欢迎下,载,载,BYFAITH,I M,EANAVISIONOFGOODONECHERISHES ANDTHEENTHUSIASMTHAT PUSHESONETOSEEKITSFULFILLMENTREGARDLESSOFOBSTACLES. BY FAITH IBYFAITH,。