保障性住房建设项目可行性研究报告.doc

目录目 录第一章 总 论 11.1 项目背景 11.2 项目概况 2第二章 项目背景及建设必要性 52.1 项目建设背景 52.2 项目建设的必要性 11第三章 市场分析 143.1 投资环境分析 143.2 ##市房地产市场分析 193.3 居民购买承受度分析 21第四章 场址选择 234.1地址所在位置现状 234.2 场址建设条件 23第五章 建设用地分析 26第六章 建筑方案 276.1 建筑设计指导思想与原则 276.2 总体规划方案 286.3 建筑方案 32第七章 节能节水 407.1 节能原则 407.2设计依据 407.3节能措施 417.4 节水措施 42第八章 环境影响评价 448.1 环境质量标准 448.2 项目对环境的影响 448.3 环境保护措施 478.4 环境影响综合评价 49第九章 劳动安全、卫生与消防 509.1 安全卫生危害因素分析 509.2 劳动安全设施及措施 509.3 消防 51第十章 组织机构与项目管理 5510.1 组织机构 5510.2 项目组织管理 5510.3 开发模式及管理制度 56第十一章 招标方案 6011.1 招标范围及招标组织形式 6011.2 招标方案 6011.3 评标办法 63四、招标备案 64第十二章 项目实施进度 6512.1 建设工期 6512.2 项目实施进度安排 65第十三章 投资估算 6813.1 项目总投资估算 6813.2 投资计划 7113.3 资金筹措 71第十四章 财务评价 7314.1 销售收入估算 7314.2 销售税金及附加估算 7414.3 土地增值税估算 7514.4 利润与所得税估算 7514.5 现金流量分析 7614.6 项目效益指标 7714.7 偿还能力分析 7714.8 盈亏平衡分析 7814.9 财务评价结论 79第十五章 社会评价 8115.1 项目对社会的影响分析 8115.2 项目与所在地区互适性分析 82第十六章 研究结论与建议 8416.1 研究结论 8416.2 建议 84 第一章 总 论1.1 项目背景1、项目名称保障性住房项目2、项目建设单位概况单位名称：##公司成立时间：##*年**月代定代表人：##公司地址：##开发资质：叁级经营范围：房地产开发、商品房销售；房屋修缮、物业管理；建筑材料经销。

3、可行性研究报告编制依据《##城市总体规划》（2010-2020年）《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24号）；《廉租住房保障办法》（国家发展和改革委员会、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局联合签署，于2007年12月1日实施）；《经济适用住房管理办法》(中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门2007年11月19日联合发布)；《##省城镇最低收入家庭廉租住房保障实施意见》；##省人民政府《关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》；##省实施《经济适用住房管理办法》细则；《##市城镇低收入家庭廉租住房管理实施试行办法》；《进一步加快推进住房保障工作的通知》；有关各专业的国家设计规范；项目建设单位提供的有关资料1.2 项目概况1、拟建地点项目建设地点位于##用地范围：北起##道路红线，南至自有用地界限东起##路道路红线，西至自有用地界线。

2、建设规模与目标本项目规划总用地119746.73㎡，其中代征路20053.83㎡，净用地面积99692.90㎡总建筑面积210787.98㎡主要技术经济指标如下：Ø 总用地面积： 119746.73㎡Ø 净用地面积： 99692.90㎡Ø 总建筑面积： 21087.98㎡其中：经济适用房多层 91856.28㎡高层 35264.00㎡ 廉租房多层 33180.00㎡商业建筑面积 17632.00㎡综合楼及裙房建筑面积 18302.00 幼儿园建筑面积 957.00 物管用房建筑面积 419.00 Ø 容积率： 2.00Ø 绿化率： 30.30%Ø 建筑密度： 29.70%3、投资总额及资金筹措本项目总投资为43936.40万元资金来源为自有资金投入14000万元，占总投资的32%；申请金额机构贷款8000.00万元，占总投资的18%；预售房款销售收入转入21936.40万元，占总投资的50%。

4、主要经济指标本项目建成后，预计可实现销售收入47619.72万元，上缴税金及附加2728.61万元，销售净收入44414.92万元利润总额478.52万元，所得税119.63万元，净利润358.89万元本项目预计总投资利润率1.09%，销售收入利税率6.73%，销售收入利润率1.00%项目投资回收期2.98年详见下表：项目主要经济指标表序号项目指标单位备注1项目投入总资金43936.40 万元2销售收入47619.72 万元3销售净收入44414.92 万元4经营税金及附加2728.61 万元5利润总额478.52 万元6所得税119.63 万元7税后利润358.89 万元8总投资利税率7.30%9总投资利润率1.09%10总投资净利润率0.82%11销售收入利税率6.73%12销售收入利润率1.00%13销售收入净利润率0.75%14净现金流量358.89 万元税后478.52 万元税前15投资回收期2.98年5、结论本项目的建设是落实中省“扩内需、保增长、调结构、惠民生”决策部署的重要举措，是党和政府解决**市中低收入家庭住房条件的惠民工程，有着良好的经济、社会和环境效益本项目的建设是必要和迫切的。

第二章 项目背景及建设必要性2.1 项目建设背景1、廉租房的概念廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅2、经济适用房的概念经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排3、国家政策分析（1）为解决城市低收入家庭住房困难国务院提出若干意见住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题实施住房保障制度，解决低收入家庭住房困难是改善民生问题的重要内容解决低收入家庭的住房问题，是建设和谐社会的重要内容，是落实科学发展观和以人为本的重要举措2007年8月，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国办发[2007]24号）（以下简称“意见”），《意见》提出了住房保障制度目标和框架《意见》要求以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度。

①要健全城市廉租住房制度新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构；城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租等方式相结合，主要通过发放租赁补贴，增强低收入家庭在市场上承租住房的能力；采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应；地方各级人民政府要根据廉租住房工作的年度计划，切实落实廉租住房保障资金：一是地方财政要将廉租住房保障资金纳入年度预算安排二是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设三是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%，各地还可根据实际情况进一步适当提高比例四是廉租住房租金收入实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理对中西部财政困难地区，通过中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金等方式给予支持②要改进和规范经济适用住房制度经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，经济适用住房建筑面积控制在60平方米以下，经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易③确保住房质量和使用功能廉租住房和经济适用住房建设要坚持经济、适用的原则。

要提高规划设计水平，在较小的户型内实现基本的使用功能要按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺要切实加强施工管理，确保施工质量④完善配套政策和工作机制廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金；廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应；鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金；政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行经济适用住房建设一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应；对经济适用住房建设用地，各地要切实保证供应在土地供应计划中予以优先安排，在申报年度用地指标时单独列出；社会机构投资经济适用住房建设，可同时给予相关的政策支持2）廉租住房保障办法为促进廉租住房制度建设，逐步解决城市低收入家庭的住房困难，经发展改革委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局联合签署《廉租住房保障办法》，并于2007年12月1日起实施《办法》中规定了廉租住房的供应对象，保障方式、保障资金及房屋来源，建筑面积、使用功能以及环保、节能的设计要求。

廉租住房保障方式：实行货币补贴和实物配租等相结合廉租住房保障的资金来源：年度财政预算安排的廉租住房保障资金；提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；政府的廉租住房租金收入；社会捐赠及其他方式筹集的资金《办法》中规定，廉租住房建设用。