京沪宁城市商业综合体考察报告最终版.docx

20京沪宁城市商业综合体考察报告 (4) 最终版京沪宁城市商业综合体考察报告沪商游记——商业综合体考察参观记，中国大陆第一大城市；四大中央直辖市之一；中国大陆经济、金融、贸易、航运中心；，一个闪耀全球的国际化大都市，其商业综合体的规划建设发展已经站在国际前沿，成为内陆城市商业发展的楷模商业综合体开发的成功秘诀是什么有哪些可鉴之处商业综合体的的空间尺度、规划格局是否有迹可循带着以上疑问，佩西建筑一组于3月底，实地参观一些著名商业综合体并对其中几个商业综合体作重点考察____一、中粮大悦城项目简介：大悦城地处苏河湾地区，毗邻东路商圈是集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体的城市综合体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市综合体项目整体开发超过40万平米，规划包括大型时尚购物中心、临水豪宅、高品质酒店式公寓、甲级写字楼及步行商业街，打造海派文化与国际文化的兼容并蓄，创造动静结合的高品质生活第一选择本次参观调研参观为大悦城一期项目设计亮点：1）飞天梯：中粮大悦城是个集约型商业，整个商业做到11层，而受到人们消费习惯的影响，商业的价值随着层数的提高呈逐步下降的趋势。

商业价值随层高递减如何将人们快捷的导入到更高的楼层上去，将高层商业的价值最大化的发掘出来是大悦城成功的关键为使人流快速到达高处商业，项目在3层设置2部直达7层的飞天梯，在7层设置2部直达10层的飞天梯通过飞天梯的设置，快速的把人导入到上部楼层，减少人们购物的疲劳感同时，飞天梯本身也作为标志性的景观，吸引更多人来体验参观飞天梯2）单一流线：如图，中粮大悦城采用外方内圆的体系，即围绕中间的核心中庭采用环形单一流线大悦城将主要购物空间设置于3层，餐饮功能设置于70层通过飞天梯将购物者直接带至7层餐饮区，餐饮者可继续向上大悦城采用围绕核心中庭跌落的形式，购物者则可围绕核心中庭直接步行至3层3）展示中庭中粮大悦城人气之所以保持还行，最大的成功之处就在于设置于3层的展示中庭大悦城通过3层的展示中庭，不定期地举办多肉展、捉妖记、儿童画展等一系类的活动通过这些活动吸引人流，增强商业氛围，提升商业价值项目设计不足：1）卸货区设置于地面：现代城市商业综合体，尤其注重商业的界面连续，强调360°无死角商业中粮大悦城将整个商业的卸货区设置于地面一层，严重影响商业界面再者，影响整个城市的交通体系因此，在现代城市商业综合体规划设计当中，我司建议，应尽可能将卸货区设置于地下。

2）局部商业层高低：中粮大悦城的一层、影院层层高都较低，给人以很强的压抑感3）7层中庭空间局促：中粮大悦城的7层中庭空间设计较为局促7层中庭虽为过渡中庭，但整个空间包括4部飞天梯、2部层间梯，2部直达电梯及4根大柱子同时还要兼顾与周边的连廊体系相结合因此，整个空间非常局促，无让人可停留空间嫣然成了一个交通过渡空间4）竖向交通薄弱：中粮大悦城采用强制性单一流线，通过飞天梯带动人流，将人流带到7层，由7层强制性往下流动整体弱化竖向交通的便捷性层间梯每层只设上下各一部使人购物很不便捷有些地方走到尽头没有上下，只能返回且直达电梯仅设置2部等候时间太长5）顶部结构处理不当：中粮大悦城顶部采用玻璃采光顶，但由于结构处理不当，在采光顶之下产生很多的横向拉梁，使得整个屋顶空间杂乱无章此问题估计是由于方案控制不当所造成二、静安嘉里中心项目简介：静安嘉里中心是XX县区的首个大型综合项目，位于西路和路交汇处的中心地段紧密联结XX省中心的生机活力，静安嘉里中心距离虹桥机场20分钟的驾车路程，距离火车站只需驾车10分钟，占据极为优越的地理位置，以满足节奏快速的现代生活项目与众多公共交通无缝连接，直接位于地铁二号线及七号线出口。

属于西路商圈静安嘉里中心东面有恒隆广场、梅龙镇广场，西面有历史建筑静安寺和静安公园，展览中心正对面，静安嘉里中心处于XX县区核心位置中心结合该地段的传统历史，融合现代创新、进步和个性表现的精神，为大都会注入新鲜活力，更成为展现不断的繁华发展与远大志向的绝佳舞台项目功能交通____：在项目的规划设计上，静安嘉里中心规模庞大，功能繁而不乱项目的总建筑面积达到了45万平方米，涵盖了15万平方米的国际超甲级办公楼、8.6万平方米的创意商场、备有133间客房的服务式公寓、拥有508套客房的静安香格里拉酒店、拓展至1340个停车位的超大地下停车场，以及电影院、精品超市和开放式公共广场，融汇了城市生活的多元化功能交通设计采用立体交通系统，使私家车、出租车、地铁通道和步行道各归其位；同时，项目各楼宇间全部通过空中走廊等连通，体现人性化的设计理念公共空间；安义路经过改建，辟出3000平米的开放式中庭广场，有漫步小径、花园、水池和户外餐饮场所广场上有一棟老式两层楼住宅，是毛泽东1920年时在居住过两个月的地方，毛居傍，会有一些关于和静安的文化展示厅保留在开放式中庭广场内的历史建筑，继续传承着它对于乃至中国未来发展历程。

项目商业平面业态流线____：地下二层平面零售为主，平接停车，停车与商业平层设计，顾客停车后可直接进入商场购物区地下一层平面零售结合餐饮，地铁直达一层平面零售结合餐饮，通过城市道路连接各功能片区二层平面零售结合餐饮，部分尽端式购物流线，不利于商业的发展三层平面零售结合餐饮，空中连廊，联系各功能片区四层平面零售结合餐饮项目商业功能剖面____：项目设计不足之处：中庭利用不足由图可见，项目主入口采用4层通高中庭，此中庭只作为提升商业的主入口空间面向此中庭的商业采用实体面设计弱化中庭的商业价值用4层通过的中庭仅作为提升商业主入口空间，对设计来说是一大败笔对于商业而言，中庭是提升商业人气的场所，中庭周边的商业价值之高中庭作为商业空间的一大节点，起到引导商业流线的作用常规中庭设置于离入口30米处而本案入口设置中庭，内部则较暗，未起到通过亮点引导商业人流的作用三、尚嘉中心项目简介：尚嘉中心该项目位于仙霞路路交叉口，与虹桥友谊商城、虹桥万都中心和虹桥城相拥紧邻项目包涵地上31层和地下4层，其中5楼到31楼为国际级甲级办公楼，地下2楼到地上4楼为高端购物中心，而地下3楼与4楼为停____，项目总建筑面积14万平方米，其中4.7万平方米超甲级写字楼，4.9万平方米商业设施，其余为配套设施用房，建筑总高134米。

尚嘉中心建筑造型由日本著名建筑____青木淳设计，外立面设计将建筑物流线外形从上而下，顺着天窗带到裙房之上，宛如一位身穿白色晚礼服的优雅贵妇，散发珠光宝气华贵格调，充分显示尚嘉中心高端品牌形象建筑外形宛如一湾轻柔的水流，形成气势宏伟的瀑布在半空中保持平静的细小、纤弱的水流波浪起伏，在向底端流去时逐渐变得如巨浪般汹涌翻腾水流唯一而持久的运动就是向外扩张并逐渐汇成一条大奔流，最终撞击在基岩上因此，该建筑同周围其他建筑所具有的几何形体，和阳刚的特质形成鲜明对比，彰显出女性特有的优雅与温柔，凸显与自然的亲密、和谐从楼顶到楼底，水流一直保持着竖直尾翼的形状，好像是被喷射出来一样水流形成的尾翼倒影、不断变化的气温、太阳运动的轨迹以及人们行走的位置，使得整个建筑处于不断变化之中，显得更为灵动水流及其形成的竖直尾翼形状显现在夜空中，为夜晚照明楼梯立面呈现竖直的曲面与之相比，下方的大奔流内部含有四个封闭的环形，围绕着中庭形成一个水平向上重叠空间瀑布般的外形，在中庭顶部变成玻璃结构吸收大量的自然光线，成为楼顶的照明设施一个大型活动区域赋予中庭对面的环境勃勃生机项目商业动线____：如图，整个项目共设4个出入口，购物中心及办公的主出入口均设置于仙霞路上。

项目内部结构方正，整体动线简单，围绕中庭设置商业，通过环形单一流线，组织商业动线单一的动线便于顾客轻松找到品牌，通透的中庭，可以从顶层俯瞰商场全貌项目共布局2部自动扶梯及3部观光电梯项目设计不足1）无娱乐业态：娱乐、餐饮是现代商业综合体的基本客流保障而尚嘉中心内零售与餐饮两大业态平分秋色，毅然舍弃了电影ktv等休闲娱乐业态及美容美体业态穿插在美食与零售之间的只有少量的家居与美妆超市等，为最大程度上满足周边高端消费群体的生活需求及商务人士的时尚需求，但缺少娱乐业态，对整个商场的人气损失较大2）观光电梯，影响中庭：观光电梯，同时作为led银幕，本身本项目的一大亮点，但由于设计位置不当，电梯对中庭的影响较大同时整体黑色，视线影响也较大3）退台空间，视线不佳：如图，商业内部采用退台处理，但退台的尺度缺乏推敲，导致人在底下看不见上面的店招，降低商业的价值四、环贸iapm商场项目简介：环贸iapm商场座落于浦西淮海中路南路商业区，位于传统的核心商业区周边有巴黎春天、百盛，以及众多高档写字楼，是高档商业圈项目面积逾12万平方米，轨道交通一号线及十号线均可抵达商场主打“夜行消费”的新购物理念商场营业时间为上午10点至晚上11点，餐饮等业态则延长至次日零点甚至凌晨1点左右，突破了一般商场10点关门的惯例，开创了沪上行业先河，弥补了“夜间消费”空白。

iapm商场整体风格现代时尚，引进了丰富的国际级零售、餐饮及休闲娱乐品牌，配合艺术表演及推广活动，打造成时尚潮流购物新地标iapm商场采用玻璃幕墙设计，引入大量天然光尤其在商场5层及6层，打造了一个动感主题区域，运用波浪形天花的动感设计，配上错落有致的闪烁萤火灯饰，整体环境现代时尚项目设计亮点：1）情景外摆；沿街外部退台设计，丰富整体建筑形态，增加趣味空间结合退台设置餐饮外摆，给商家提供盈利空间，提升商业价值2）豪华中庭；中庭高宽比用中庭空间侧界面的高度（h）和相对距离（w）的关系来衡量：w/h增大，空间就会产生远离感，超过2时则显宽阔；w/h10。