房地产市场总体概况调查.doc

第一章第一章 柳州城市经济社会总体环境概况柳州城市经济社会总体环境概况 一、城市一、城市发展沿革，城市性质和基本特征发展沿革，城市性质和基本特征 1、城市发展沿革： 柳州从建国之后就定位为工业城市和交通枢纽，也是南方的军事重镇，是枝柳、湘桂、黔桂、焦柳几条铁路主干线的交汇点，柳州曾经是全国范围 内唯一一个铁路局总部设立在非省会城市的所在地就连广西境内唯一个集团军——41 的总部也都设立在柳州（林彪亲自选址） ，柳州的城市定位，是 当初中央经过深思熟虑拍板的，足见这个城市的重要性 建国后，柳州作为工业城市，在发展自身经济的同时，也为区内其它城市的发展做出了重要贡献，柳州在广西的地位就像当年的上海在全国的地位 然而，留给柳州人民的却是日益恶化的城市环境——“天上黄龙飘、地上黑龙跑”就是柳州城市环境的真实写照在国、地税分家之后，柳州的自主支 配资金更加捉襟见肘这一点，从柳州每年的财政收入上缴的比例就可以看出来如果说柳州市每挣 10 元钱，起码得上缴 7 元钱，至于区里的财政下拨 多少，还得看情况而定因此，柳州自主可支配资金的确不多而南宁、桂林的上缴比例则刚好与柳州相反在长期处于被抽血的状态下，柳州要突围， 只能另辟捷径。

80 年代中后期，时任柳州市长的石琪高不顾个人的政治前途，拦截本应上缴的国家税款用于柳州的城市建设，建成了柳州的江滨公园、 东环路、西环路等重要的城市基础设施， “八桂第一楼”——柳州工贸大厦拔地而起以石琪高为代表的时任柳州领导班子为柳州的发展打下了扎实的城市 框架和发展硬环境，一时间，柳州成为全广西的骄傲；不过，深得民心的石市长却因此结束了他的政治生涯当时的柳州，是全国五大自治区里首个工 业总产值突破百亿的城市，城市综合实力排名曾名列全国第 27，这也是广西的城市在全国的最佳排名；柳州也培育出了大批的企业家，这当中，很多人 后来都成为了区内其它城市的主要党政领导柳州依靠自身的拼搏能发展至此，从这一点上说，柳州人的自豪感不是没有理由 1994 年——2000 年，柳州遭遇了几次百年不遇的大洪灾，国有企业改制、广西和柳州市的官场大地震，极度重创了城市经济，柳州曾经引以为豪的 多家知名企业不幸倒下，柳州成了姥姥不疼、舅舅不爱的“局外人” 工业城市需要大量的资金支持，而柳州不仅多年没有得到上级的资金支持，还一如 既往地被抽血，这一时期，南宁、桂林依靠上级资金快速发展，城市建设日新月异而柳州，还在埋头当老黄牛，柳工、柳钢等几个曾经辉煌的国有企 业因为效益不好又被区里当成包袱踢回了柳州，变成市属企业。

时光荏苒，步入了“十五”期，南宁、桂林经过几年的建设已经焕然一新，而柳州仍然戴着“全国最大的县级市”这一顶帽子，城市破败、企业萧 条、环境恶劣，柳州被逼上了绝路痛定思痛，柳州人没有倒下，而是奋起直追通过融资体制改革，柳州自筹资金顺利地解决了企业技改和城市建设 所需的钱，2003 年——2006 年，时任市委书记、工业经济能人吴集成和“大锤”市长——陈向群以超人的魄力给这个城市留下了让柳州人重新挺直腰杆 的东西：柳钢、柳工、柳化、上汽通用五菱、两面针、金嗓子等骨干企业迎来最好的发展时期，效益连年翻番2007 年，柳州的工业生产总值突破 1300 亿；与此同时，柳州也变成了一个大工地——双冲、红光、阳和、三门江、静兰 5 座大桥开工建设，飞鹅、胜利、阳和、龙屯 4 座城市立交建成通车； 城市田字形中心主骨架道路建成通车；河东、阳和新区两翼齐飞；“百里柳江、百里风光”景观节点工程以及城市夜景工程开工建设；龙泉山、白沙、 阳和等几大污水处理厂和竹鹅溪综合治理开工建设柳州，也荣获了“工业城市中，山水最美；山水城市中，工业最强”的美誉柳州人的头，重新抬了 起来这一次抬头，是冲开云雾见青天的一种豪情。

2、城市基本特征： 柳州是国家历史文化名城、国家甲级旅游城市和中国优秀旅游城市柳州是中国南方人类的发祥地五万多年前，柳江人、白莲洞人就在这里繁衍 生息柳州正式建制于西汉王朝，距今已有 2100 多年的历史柳宗元曾任柳州刺史，柳州是其最后居留地，柳侯祠、柳侯衣冠冢及历代碑文迄今保存完 好 “山青、水秀、洞奇、石美”,“壮歌、瑶舞、苗节、侗楼”,简约地概括了这座国家历史文化名城和优秀旅游城市的风情魅力所在柳州的自然景 观千姿百态，奇峰环列，风景秀丽，柳江如带，蜿蜒回流，把柳州半个市区拥抱其中，绕成一个巨大的马蹄形，古籍称其为“三江四合，抱城壶” ，故又 有“壶城”之称，也有人将它形容为一个“巨大的天然盆景” 柳州市区内外由石灰岩构成的奇山峻峰拔地而起，千姿百态，具有丰富的旅游资源和自然 景观，而且柳州气候温和，四季长青，任何时候都很适合旅游历代文人游客都被柳州的山清水秀石美洞奇所陶醉柳宗元诗中“岭树重遮千里目，江 流曲似九回肠” ，明代大旅游家徐霞客在《粤西游日记》中描写到，柳州一带“两岸山土石间出，土山逶迤间，忽石峰数十，挺立成对，此异于阳朔桂林 ”和“千峰环野立，一水抱城流” ，和他同时代的名士王启元称赞道：“柳州山川甲天下” 。

这便是柳州城市风貌最为形象的写照 “柳州奇石甲天下” ， 被誉为“中华石都” 柳州是歌仙刘三姐的传歌胜地，山歌文化源远流长 在以柳州为圆心的 250 公里半径范围内，集中了广西 80%的四 A 级以上旅游风景区柳州的北部地区和毗邻的桂林市，共同构成享誉世界的大桂林 旅游风景区 柳州又被誉为“中华石都” ， “柳州石玩天下奇” 柳州拥有目前全国唯一的奇石园-箭盘山奇石园，三个石玩专业精品馆-八桂奇石馆、鱼峰公园石玩 精品馆和柳侯公园盆景园石玩馆马鞍山下的石玩市场，让你充分领略大自然的神奇魅力柳州石玩，享有“天然大盆景”美誉的龙城不仅山水风光奇 丽，而且盛产特色观光奇石，很久以来便有“柳州奇石甲天下”之说1998 年 9 月 27 日到 10 月 3 日，在北京举行了“广西柳州奇石艺术展” ，通过这 次奇石展，提高了柳州知名度，让人们认识柳州、了解柳州，吸引更多的采购者、旅游者前来柳州，从而推动柳州经济的发展，达到“以石会友、增加 了解、促进交流、发展经济”的目的柳州市已成为全国和东南亚各国赏石界人士公认的“奇石城” ，初步形成了东南亚最大的石玩市场，并开始出现一 个独特的“石头产业” 。

购买石玩的最佳去处有：箭盘山奇石园、柳州奇石城、中华石都 3、城市性质 柳州是一座生机勃勃的工业名城作为广西最大的工业城市，柳州工业总量约占广西的三分之一截止到 2008 年底，全市工业企业 2857 户，其中 大型工业企业 11 户，规模以上 725 户，4 户企业进入中国制造业企业 500 强，已形成以汽车、机械、冶金为支柱，化工、制糖、造纸、制药、建材、日 化等产业并存的工业体系汽车是柳州的第一支柱产业，2007 年，柳州被确定为国家级汽车及零部件出口基地和汽车零部件生产基地2008 年，全市主 营业务收入超亿元工业企业 157 户，其中超 300 亿元企业 1 户，50 亿元—200 亿元企业 7 户柳钢钢铁、柳工(17.96,0.64,3.70%)装载机、 “上汽通用五 菱” 、 “东风乘龙” “东风风行”汽车、欧维姆预应力锚具、两面针(8.81,-0.03,-0.34%)牙膏、金嗓子喉宝、花红药业、鱼峰水泥、网山白糖等都是柳州 闻名国内外的知名品牌柳州是中国西南地区的工业重镇、广西最大的制造业基地全市现有工业企业 2199 户，其中规模以上 496 户，国家大型工业企 业 11 户，全国工业企业 500 强 5 户，年销售收入超 150 亿元企业 1 户，超 100 亿元 1 户，上市企业有桂柳工股份、柳化股份和两面针股份，形成了以汽 车、机械、冶金为支柱，化工、制药、林纸、制糖、建材、烟草、纺织等产业并存的工业体系。

2005 年，全市实现工业总产值 839.5 亿元 二、二、柳州城市发展定位柳州城市发展定位 1、柳州在广西定位 柳州,这个工业城市一直以来在广西扮有着举足轻重的地位,可以说是广西经济皇冠上的一颗明珠.同时柳州做为南北大动脉的交通枢纽,其地位也是 十分重要的.但进入二十一世纪以来,柳州的地位却在逐步的发生着变化,最明显给人感触最大的是最近柳州铁路局迁往南宁.我想许多柳州人对此都有一 丝说不出的失落之情. 2、柳州在泛北部湾定位 仔细阅读泛北部湾经济区的规划,不难看出,整个规划的布局,是建立以南宁为中心,由北海,钦州,防城港,凭祥为重点,涵盖玉林,崇左等县市的南部大 经济圈建设,而桂中之花柳州却并为涉及,可以说只字为提柳州之所以在广西重要,是因为柳州的工业,这是柳州值得骄傲的资本,柳州的工业,无论是其 产值还是产业结构,产业类型都占了整个广西的决大份额.但与全国沿海发达地区比较起来,柳州乃至广西,其工业结构和总量都存在着明显的差距.就拿柳 州来说吧,柳州工业门类比较单一,以机械工业,汽车制造业,钢铁企业为主.而电子产业,信息产业,生物产业,轻工制造业,3C 业等产业可以说可以忽略不 计,高新技术、高利润型新型产业严重缺失.另外在企业类型上,由于多方的原因,目前柳州的企业类型过于单一,以国企为主,私营企业,外资企业,合资企 业极少.这些方面,严重的制约了柳州经济的发展.尽管与 90 年代相比,我们柳州从最初的工业产值百亿发展到现今的千亿,取得这一成绩,是广大柳州人民 努力拼搏的成果,但从整个增长的过程来看,所依托的产业结构却并未发生大的变化,还是以原有的主要大企业如柳工等做为依托,产业结构未发生本质性 的升级变化.百尺竿头更进一步将会更加困难,这个道理谁都知道,柳州的发展也是如此,如果没有新的产业增长点的支撑,我们柳州或许很难在维系现在广 西工业之冠的辉煌. 3、柳州交通条件 柳州是中国西部区域性交通枢纽，是沟通中国西南与中南、华东、华南地区的铁路中枢。

柳州是中国 45 个公路主枢纽城市之一，境内有多条国道和 高速公路交汇，公路运输 3--4 小时可达北部湾海岸港口柳州是国家一类口岸，柳江航运可直达香港、澳门柳州的白莲机场达到国家 4D 级标准，已 开通至北京、上海、广州、成都、重庆等航线柳州距桂林两江国际机场仅需一个半小时车程 柳南高速公路柳南高速公路 3 小时到达泛北部湾经济区小时到达泛北部湾经济区 到两江国际机场到两江国际机场 1.5 小小时时 中南、华东、华南中南、华东、华南 地区铁路中枢地区铁路中枢 航空：航空：柳州白莲机场是目前广西规模较大的航空港之一，可起降波音 737 等中型客机，目前有十多个航班往返上海、广州、成都、深圳、海口、北海等 各大中城市铁路：铁路：柳州是广西最重要的铁路交通枢纽，中国南部的主要铁路干线湘桂线、黔桂线、焦柳线、黎湛线等 4 条干线在这里交汇从柳州火 车站每天有近 50 对客运列车开往北京、上海、广州、西安等十几个大中城市公路：公路：209、322、323 国道经过柳州现已开通柳州至南宁、桂林的高速 大巴，每 10 分钟发一班车柳州市内有 4 个长途客运站，可通达自治区内各地 4、柳州城市发展基本走向 柳州是一座古老而美丽的城市，从建城至今已有两千一百多年的历史。

广西壮族自治区成立 50 年来，在重点工程建设的推动下，柳州已经发展成为 国家甲级旅游城市和历史文化名城，广西最大的工业基地和经济中心 相对广西其他城市而言，柳州工业起步较早从自治区成立之初到改革开发前，以柳州钢铁厂为代表，在国家的扶持下，柳州动力机械厂、柳州起 重机厂、柳州化肥厂、鹿寨化肥厂、柳州水泥厂、柳江纸厂等一批重点骨干企业建成，同时，国家从上海将针织厂、标准件厂等一批企业整厂内迁柳州， 使柳州初步奠定了以机械、冶金、轻工、化工为主的产业结构基础改革开放后，柳州工业重点工程建设发展迅猛，成就巨大，在对柳州钢铁厂、柳州 水泥厂、柳州化肥厂等老骨干企业改扩建工程的基础上，还在柳州微型汽车厂、柳州五菱集团公司、广西甲天下烟草集团公司、柳州五菱汽车股份公司、 柳州华锡集团。