伟业顾问玉泉路地产项目市场调查报告.doc

2007/4『玉泉路』项目市场研究顾问报告目 录第一部分 区域概况一 地理位置二 区域交通三 区域配套四 市政设施五 首都休闲娱乐中心区（CRD）六 西奥概念第二部分 区域经济一 2007年一季度石景山地区生产总值与居民人均可支配收入二 财政状况三 固定资产投资四 社会消费品零售额五 区域内产业结构是典型的第二产业为主导的“二三一 ”产业格局六 产业导向七 鼓励发展的产业第三部分 区域功能定位一 区域定位二 规划布局三 玉泉路规划四 首刚和八宝山搬迁第四部分 区域房地产状况一 区域房地产供应状况二 区域房地产特征三 区域房产五大价格提升因素 四 区域房地产劣势第五部分 区域市场分析一 样本框二 规模三 建筑类型四 户型五 价格情况六 销售情况七 硬件设施八 配套设施九 物业管理第六部分 楼盘个案分析一 远洋山水二 万科中粮风景三 丹青府四 珠江峰景第一节 区域概况一、地理位置石景山区位于北京西部，距天安门16公里，是北京市八城区之一，行政区域总面积84.32平方公里，常住人口近50万人玉泉路位于西四-西五环之间，南起京石高速公路，北达杏石路，拓宽60米后的玉泉路，将会成为西部地区除环线外的惟一一条连通南北的城市主干路。

二、区域交通区内市政基础设施完备，道路交通发达，已形成了“七横八纵”的公路交通网络，道路总长度180多公里地铁一号线、长安街西延长线、阜石路横贯东西，四、五环路纵贯南北，108、109国道连接外省市；大宗铁路货运可直接进区，京九铁路石景山客运站已列入建设规划公路：l 阜石快速路：是市区与石景山、门头沟两区联系的重要交通干线，该路东起三环路航天桥，西至门头沟双峪环岛，全长约16公里时速将达到80公里阜石路将石景山区与海淀等城区紧密相连，成为石景山区对外联系的重要通道 此外，阜石路从西三环到西五环沿线将新建、改建永定路立交、玉泉路立交、田村东路立交等6座立交桥，作为阜石路升级快速路的配套措施l 莲石路：西起西五环，东至西四环，道路全长3800米，可从西便门立交桥直达西五环l 玉泉路：奥运会之前，玉泉路将扩建成60米宽的城市主干道，现一二期工程已经完工，三期正在建设中建成后，将形成西四环与西五环之间的一条南北向城市主干道，届时玉泉路将形成“四环半”，在西四环与西五环之间形成一条南北通道l 莲化池西路：莲花池西路全长11．38公里，东起西三环路莲花桥，西至西六环有效缓解西长安街、阜石路以及城西地区的交通压力，它连通了西二、三、四、五、六环，从市区内可直通门头沟区中心，连通了市区和108国道。

以及鲁谷路、鲁古西路、京石高速路等共同构成区域内的交通网络地铁： 从本区通过的地铁一号线贯穿北京东西两翼，连接地铁二号线、五号线等所有城市轨道交通线路乘地铁至国贸——需四十五分钟！乘地铁至复兴门——需二十分钟！公交：三、区域配套玉泉路周边配套设施超市物美超市 、普尔斯马特超市 、超市发超市 、华普超市 零售业巨头万客隆北京第三家店定址玉泉新城，营业面积1万多平方米 教育 幼儿园：高娃钢琴幼儿园、五一幼儿园、京原学校幼儿园、北方之星幼儿园 、小学五一小学 、建华实验学校 、京原学校小学部石景山外语实验小学 中学十一学校 、京原学校 、北京九中 休闲娱乐 北京玉泉花鸟鱼工艺品市场 、玉泉路国际雕塑公园 、石景山体育馆 石景山游乐圆、石景山游乐场医院 国防大学军院医院 、301医院 、武警总医院 、航天部医院 现状：商业配套不完善，大的商业没有入住，医疗和学校配套还可以，但有待加强未来：随着原有住宅的拆迁和市政交通配套的不断完善以及项目的继续开发、入住，未来配套将逐步完 四、市政设施区域内给水、排水、排污、电力、电信、燃气、热力等市政基础设施完善，可完全满足地区生活和生产需要，七种设施的地下管网已经实现数字化管理。

以奥运工程和重点工程带动市政基础设施和社会公益设施建设，推动人与城市的协调发展五、首都休闲娱乐中心区（CRD）石景山区委、区政府在北京新的城市规划和国务院批准首钢涉钢产业搬迁计划后，提出打造“首都休闲娱乐中心区”(CRD-Capital Recreation District）的发展战略，以一山（山林景观）、一水（永定河）、一轴（长安街西延长线商务轴）、一园（中关村石景山园）为核心，着力推进石景山区首都休闲娱乐中心区（CRD）建设，围绕服务业主题，重点培育休闲娱乐服务业、商务会展服务业和创意科技服务业三大业群，做大做强现代服务业，实现产业集群式发展，促进区域功能迅速转CRD的建设标志着石景山将加快推进首钢涉钢产业搬迁后的产业结构调整，培育新的税收增长点打造北京CRD是一个长期的过程，要实施“三步走”战略：第一步到2010年，结构调整迈出新步伐，重大项目和功能区建设取得突破，首都文化娱乐休闲区建设初见成效第二步到2015年，现代服务业和高新技术产业初具规模，产业转型成效显现，城市服务功能显著提升，首都文化娱乐休闲区的地位基本确立第三步到2020年，区域功能全面转型，新型主导产业形成规模，产业体系更加完善，首都文化娱乐休闲区基本建成。

六、西奥概念（体育场分布图）地理位置：地处海淀、丰台、石景山三区衔接带，西四环五棵松奥运分中心以西、京石高速以北、西长安街和玉泉路周边一线，业内又称西奥板块 规划：京西规划了多个奥运会比赛场馆，如北京射击场飞碟靶场、老山自行车场、五棵松棒球场、五棵松体育馆、小轮车赛场等二 区域经济一、2007年一季度石景山地区生产总值与居民人均可支配收入（1）地区生产总值指标完成情况（亿元）同比增长地区生产总值44．712％2007年第一季度地区生产总值比同期增长12%.（2）人均可支配收入指标完成情况（元）同比增长居民人均可支配收入5389.113.0％人均可支配收入持续增长，显示出区域消费群体对住房面积和居住质量的需求也随之增强二、财政状况指标完成情况（亿元）同比增长财政收入2.46-13.5％2007年，石景山地方财政收入大幅度下降三、固定资产投资指标完成情况（亿元）同比增长全社会固定资产投资8.178.3％2007第一季度年全社会完成固定资产投资8.1亿元，比同期有较大提升，固定资产投资继续保持健康、稳定的增长态势四、社会消费品零售额指标完成情况（亿元）同比增长社会消费品零售额36.71.8％2007第一季度石景山社会消费品零售总额完成36.7亿，在同期增长1.8%。

五、区域内产业结构是典型的第二产业为主导的“二三一 ”产业格局工业生产走势平稳以首钢集团为代表的， 141家规模较大的工业企业，所创造的各项经济指标，占全区GDP的62%左右随着以首钢为代表的重工业搬迁，其对石景山区社会经济发展所产生的震撼作用是显而易见的，它将直接造成石景山区GDP总量大幅度下降，严重削弱区域支柱经济，使传统重工业比重不断下降，石景山区面临重新选择支撑区域经济的产业体系而传统工业也面临着向现代制造业和科技服务业转型，由于首钢等重工业企业已经在石景山区形成了强大的工业基础，以及这些企业通过多年发展积累了大量的人才与技术储备，这些基础与资源有利于对石景山区的未来发展进行资源转化未来石景山区工业将不再是高投入、低产出的传统制造业，而是以高新技术为主的现代制造业现代服务业稳步增长近几年来，石景山区现代服务业发展迅猛，尤以房地产业为代表，是石景山区现代服务业增长的中坚力量六、产业导向根据石景山区“十一五”规划，围绕首都休闲娱乐中心区（CRD）发展定位，坚持“优先发展现代服务业，大力发展高新技术产业”的基本思路，推动我区产业结构平稳转型优先发展现代服务业坚持把优先发展现代服务业作为打造首都休闲娱乐中心区（CRD）的切入点，发挥现代服务业优化产业结构、扩充经济总量、增加就业岗位的功能，不断提高现代服务业总量和水平。

重点培育以旅游、娱乐、文化和体育为重点的休闲娱乐产业，依托八大处等历史文化资源，重点发展休闲旅游业；依托石景山游乐园等现代文化资源，重点发展现代娱乐业；依托奥运场馆等体育资源，重点发展体育休闲业大力发展商务地产，适度发展中高档住宅，从严控制普通商品房开发，积极培育总部经济、楼宇经济等新型业态；加快发展金融、信息、法律和科技服务等产业，积极发展社区服务等需求潜力大的产业；抓住奥运机遇，全面提高商业服务业水平；运用现代经营方式和信息技术改造提升传统服务业，逐步建立以现代服务业为主导的产业体系，力争2010年现代服务业增加值占地区生产总值比重达到20%大力发展高新技术产业坚持把高新技术产业作为打造首都休闲娱乐中心区（CRD）的先导产业，发挥高新技术产业提高经济发展质量、推动产业结构转型、改造提升传统产业的功能，不断提高高新技术产业在我区经济发展中的地位大力发展软件开发、集成电路、移动通讯、计算机网络等产业，加快在数字娱乐、工业设计、信息安全等创意科技领域树立特色和优势；依靠我区驻区大企业现有的制造业基础，重点发展先进制造业；加快运用高新技术和先进适用技术改造提升传统产业，逐步建立起具有石景山特色的高新技术产业群，2010年高新技术产业增加值占地区生产总值比重达到8%。

七、鼓励发展的产业 休闲娱乐业、旅游文化业、商务服务业、数字娱乐业、信息安全产业、会展业、现代制造业、工业设计三 区域功能定位一、区域定位 按照北京的总体规划，石景山区位于一轴（长安街沿线）一带（西部发展带）交汇处，城市发展定位为“一区三中心”，即：城市功能拓展区和城市职能中心、综合服务中心、文化娱乐中心二、规划布局石景山区东部着力发展现代商务和文化娱乐业，中部着力培育高新技术产业和现代服务业，西部着力发展旅游休闲业以打造首都文化休闲娱乐区为主线，逐步形成“一个科技园区、两个休闲旅游区、三个产业基地、六个商务功能区”的产业发展新格局1）一个高科技园区中关村科技园区石景山园位于风景秀丽的翠微山脚，占地面积3.45平方公里，包括原八大处高科技园区产业园、北方微电子基地生产园、研发园以及新扩充的北辛安园石景山园凭借特色鲜明、环境优美、经济发达、配套完备、服务优良等几大优势，在未来几年里，将发展成为由以数字内容为特色的电子信息产业集聚区、以新媒体为主的科技文化创意产业集聚区和以新材料、节能环保、光机电为主的高新技术产业集聚区组成的崭新的高科技园区，展现在世人面前他将成为促进高新技术企业发展和增强自主创新能力的重要载体和强大引擎，成为中关村科技园区的文化创意特色园和数字娱乐示范园。

2）两个休闲旅游区东部现代娱乐旅游区，包括石景山游乐园、北京国际雕塑园、奥运场馆区等现代旅游项目主要发展以现代旅游业为主的现代服务业，将文化展示、大型演艺活动、体育健身等现代娱乐概念融为一体西部生态休闲旅游区，包括八大处公园、法海寺、天泰山旅游区等具有生态特色的传统旅游项目主要发展突出文化、生态特色的休闲旅游业，将现代娱乐的概念和传统文。