衡阳脑城项目定位报告.ppt

衡阳项目发展思路衡阳项目发展思路汇报汇报上海宏地地产上海宏地地产 20072007年年7 7月月1818日日1 1、、项目基本目基本现状状项目城市方位门门 面面 房房项目具体位置、基地面积、现有建筑物及建筑面积衡阳电脑城一栋五层（含负一层），总面积约10269.54㎡(不含未办产权的加宽面积1250.48㎡),该楼原规划设计为国际大酒店，地基为28层的大型建筑物现该楼共有摊位200余处项目总占地约项目总占地约15.4315.43亩，全部为行政划拨用地亩，全部为行政划拨用地衡阳宾馆六层(现七层,该加层面积无产权)，总面积约6904.55㎡, 现被衡阳佳胜贸易公司租赁 位于市府路的8间门面(面积约243.6㎡) ，临街对面为大型商场广百百货，已全部出租 2 2、、项目目产品品发展思路展思路-1F：车库：车库1-4F：：IT数码卖场数码卖场5F：商务休闲区：商务休闲区6-28F：商务办公楼：商务办公楼楼层楼层功能定位功能定位面积（面积（M M2 2））备注备注-1F-1F车库车库2177.72177.7————1-4F1-4FITIT数码专业卖场数码专业卖场99889988————5F5F商务休闲区商务休闲区/ /作为与办公区的缓冲作为与办公区的缓冲6-28F6-28F办公楼办公楼/ /仅做公共部位装修仅做公共部位装修配件、耗材、配件、耗材、软件件2189.9IT数数码专业卖场3FDIY装机和部分配件装机和部分配件2805.7IT数数码专业卖场2F品牌机、笔品牌机、笔记本、数本、数码2802.5IT数数码专业卖场1F停停车2177.7车库-1F经营品种经营品种面积（面积（M2））功能定位功能定位楼层楼层二手与二手与维修、系修、系统工程、售后工程、售后2189.9IT数数码专业卖场4F约约9988合计合计15-20平方米平方米2189.9配件、耗材、配件、耗材、软件件3F15-20平方米平方米2805.7DIY装机和部分配件装机和部分配件2F20-25平方米平方米2802.5品牌机、笔品牌机、笔记本、数本、数码1F单元面积（建筑面积）单元面积（建筑面积）面积（面积（M2））功能定位功能定位楼层楼层15-20平方米平方米2189.9二手与二手与维修、系修、系统工工程、售后程、售后4F约约9988合计合计备注：以上建筑面注：以上建筑面积估算按估算按40%的公的公摊计算，不同的基本算，不同的基本单元可以自由元可以自由组合。

合根据衡阳市经济发展水平以及办公需求客户特点，根据衡阳市经济发展水平以及办公需求客户特点，本项目办公部分市场定位为本项目办公部分市场定位为衡阳一流的商务办公楼衡阳一流的商务办公楼办公楼面积分割以办公楼面积分割以40-60平方米为主，并可根据实平方米为主，并可根据实际需求进行组合同时，配少量际需求进行组合同时，配少量120平方米左右的平方米左右的大面积分割以满足部分大客户需求大面积分割以满足部分大客户需求办公楼定位办公楼定位3 3、、￿ ￿项目市目市场依据依据由于衡阳市房地由于衡阳市房地产市市场发展起步比展起步比较晚，晚，2005年以来，房地年以来，房地产住宅市住宅市场一直保持了一直保持了稳步前步前进的的发展展态势特别是中心城区，由于可利用的土地是中心城区，由于可利用的土地资源有限，商品住宅源有限，商品住宅总体供体供应量不大，价格也保持了量不大，价格也保持了稳步上步上扬的的趋势2007年一季度衡阳市房屋年一季度衡阳市房屋销售平均价格售平均价格为2064元元/ /平方米，比上年同期上平方米，比上年同期上涨6%，二手房，二手房销售平均价格售平均价格为1180元元/ /平方米（住宅），同比上平方米（住宅），同比上涨4.4%，，￿ ￿衡阳市整体市场发展良好衡阳市整体市场发展良好类￿￿￿￿￿￿￿￿别2005年年2006年年同比增同比增长（（%））房地产开发投资（亿元）13.2316.5925.4其中住宅投资（亿元）9.3411.6524.7房地产施工面积（万平方米）370.64414.711.9其中住宅施工面积（万平方米）271.49311.5814.8房地产新开工面积（万平方米）121.79127.875其中住宅新开工面积（万平方米）94.4283.99-11商品房销售面积（万平方米）51.01107.85111.4住宅销售面积（万平方米）46.1466.1743.4数据来源：衡阳住宅与房地产信息网数据来源：衡阳住宅与房地产信息网■ 当前经营户调查小结：当前经营户调查小结：进货渠道：长沙、广州进货渠道：长沙、广州客户来源：衡阳市本地及附近区县、甚至部分经营户有来自郴州的客户客户来源：衡阳市本地及附近区县、甚至部分经营户有来自郴州的客户经营模式：一般是批零兼顾经营模式：一般是批零兼顾反映问题：管理混乱、布局混乱、硬件配套落后反映问题：管理混乱、布局混乱、硬件配套落后■ 项目规模扩大的可行性：项目规模扩大的可行性：当前衡阳电脑城每个月销售品牌机约当前衡阳电脑城每个月销售品牌机约2000台，台，DIY约约2500台，笔记本台，笔记本大约大约1000台。

台如果项目加强经营管理和推广方面，销售量还将继续扩大如果项目加强经营管理和推广方面，销售量还将继续扩大■ 市场容量的可行性市场容量的可行性整个衡阳市常住人口整个衡阳市常住人口约700多万，而衡阳多万，而衡阳电脑城是衡阳地区人民心目中城是衡阳地区人民心目中最有知名度与信最有知名度与信赖度的老牌度的老牌专业市市场■衡阳地区唯一成规模的衡阳地区唯一成规模的IT数码市场经营状况较差数码市场经营状况较差鸿运数运数码广广场经营惨淡，若我惨淡，若我项目能保持目能保持稳定定经营，，预计2 2年内其年内其继续有有场无市 IT IT数码专业卖场目标消费群体分析数码专业卖场目标消费群体分析衡阳地区有一定衡阳地区有一定经济实力的行力的行业经营户商商业类物物业的投的投资者者■ 私营企业主，商业经营者私营企业主，商业经营者■ 政府公务员、企事业单位管理层政府公务员、企事业单位管理层■ 衡阳籍贯，外出工作有一定经济实力的人衡阳籍贯，外出工作有一定经济实力的人20-25%75-80%4 4、我、我们的的产品品卖给谁办公楼目标消费群体分析办公楼目标消费群体分析【【购买动因购买动因】】从需求上看，近年来，衡阳对外经济交流与商务来往迅速增长，且第三产从需求上看，近年来，衡阳对外经济交流与商务来往迅速增长，且第三产业特别是科技类与咨询服务类企业开始出现并逐渐成长。

构成了衡阳办公业特别是科技类与咨询服务类企业开始出现并逐渐成长构成了衡阳办公楼市场需求抬头的主要动因楼市场需求抬头的主要动因当前衡阳市没有真正的纯办公楼，大部分需要有办公楼需求的企业在当前衡阳市没有真正的纯办公楼，大部分需要有办公楼需求的企业在90年年代末以后建造的住宅（商住）楼里面办公，有改变办公环境的愿望代末以后建造的住宅（商住）楼里面办公，有改变办公环境的愿望纯办公楼在衡阳市属于新兴的房产物业，在衡阳市有良好的发展空间（如纯办公楼在衡阳市属于新兴的房产物业，在衡阳市有良好的发展空间（如 ：财富大厦）与发展前景财富大厦）与发展前景消费习惯：由于衡阳市房产价格不高，大部分有办公需求的私营企业主选消费习惯：由于衡阳市房产价格不高，大部分有办公需求的私营企业主选择拥有物业使用权的方式是购买而不是租赁（如：西湖广场等）择拥有物业使用权的方式是购买而不是租赁（如：西湖广场等） 衡阳城市品牌的建立和经济的持续发展，使企业数量迅速增长，企业规模衡阳城市品牌的建立和经济的持续发展，使企业数量迅速增长，企业规模逐渐扩大，也使本案的客户群体不断增加，但出于对立地条件、价位控制逐渐扩大，也使本案的客户群体不断增加，但出于对立地条件、价位控制等因素的综合考量，自用客比例应与投资客比例难分伯仲。

等因素的综合考量，自用客比例应与投资客比例难分伯仲【【特征特征】】■■注重注重门面，但不希望增加面，但不希望增加额外的外的负担；担；■■注重交通的注重交通的畅达与达与办公公环境，但不一味地追求区位的高尚；境，但不一味地追求区位的高尚；■■注重成本核算，但又同注重成本核算，但又同时强调配套的配套的齐全；全；■■希望以低于希望以低于CBD写字楼的价格，写字楼的价格，获得同等的物得同等的物业品品质与服与服务；；■■希望能减免税收，更可享受到相关的政策扶持希望能减免税收，更可享受到相关的政策扶持■￿■￿看中衡阳市房地看中衡阳市房地产市市场良好的良好的发展前景和展前景和办公楼物公楼物业的增的增值空空间细分分】】■■本地企本地企业：：可能不是一可能不是一线的的龙头企企业，，但可以是其分公司及但可以是其分公司及产品开品开发、技、技术支持支持单位，位，或是二或是二线非非实体企体企业中的中的翘楚■■外地企外地企业：：在当地有一定的知名度和在当地有一定的知名度和实力的企力的企业，，渴望异地渴望异地发展，准展，准备进入或入或扩大衡阳市大衡阳市场，，正在正在寻找合适而良好的异地找合适而良好的异地办公公场所■■行行业经营户：：主要主要为IT数数码行行业长期期经营业主。

主业务量的量的扩大，希望有一个商大，希望有一个商务接待、接待、业务联系与批系与批发的的办公公场所，部分所，部分群体群体还将增加将增加仓储的功能￿ ￿5 5、我、我们的的项目目卖什么价格什么价格楼层楼层面积面积实际可销售实际可销售面积面积单价（万元单价（万元/ /平方米）平方米）销售额销售额（万元）（万元）产权面积产权面积增建部分增建部分1F1F2177.72177.7624.8624.82802.52802.518000180005044.55044.52F2F2067.12067.1738.6738.62805.72805.7800080002244.562244.563F3F2189.92189.9　　/ /2189.92189.9500050001094.951094.954F4F2189.92189.9　　/ /2189.92189.935003500766.465766.465合计合计8624.68624.61363.41363.499889988　　9150.479150.475 5备注：备注：3 3、、4 4楼可增建楼可增建14001400平方米左右平方米左右5F5F与与6-28F6-28F办公楼区可实现市办公楼区可实现市场销售价格场销售价格35003500元元/ /平方米左右。

平方米左右先声夺人、争取市场高地先声夺人、争取市场高地大楼未动、概念先行大楼未动、概念先行关于商业与产权式酒店的投资收益保证关于商业与产权式酒店的投资收益保证争取商业经营者与办公楼注册办公客户的相关税费优惠争取商业经营者与办公楼注册办公客户的相关税费优惠5 5、、营销推广思路推广思路码头、、码头、、还是是码头头衡阳衡阳电脑城的口碑城的口碑与地位与地位项目目规划划前景与前景与发展潜力展潜力打造打造办公楼公楼为科科技技创意基地，争意基地，争取政府取政府优惠政策惠政策区域商区域商业氛氛围经营管管理理念理理念公司品公司品牌与牌与实力力与市民与与市民与经营户的互的互动8大切入点大切入点时间时间阶段安排阶段安排主要工作主要工作项目整体包装及具体项目整体包装及具体销售策略销售策略;形象推广形象推广,市场预热及市场预热及客户积累客户积累1-4F1-4F专业市场专业市场开盘销售；开盘销售；办公楼部分形办公楼部分形象推广及客户象推广及客户积累1-4F1-4F尾盘尾盘销售；销售；办公楼部办公楼部分开盘强分开盘强销办公楼部分强办公楼部分强势推广及销售势推广及销售办公楼部分尾办公楼部分尾盘销售7月 8月9月10月 11月 12月1月 2月 3月 4月 5月 6月7月2007年年2008年年预热期预热期第一波第一波强销强销第三第三波强销波强销尾盘尾盘销售销售第二波第二波强销强销The　　end!Thank you!。