遵义市房地产市场分析与研究（2011~2014）.docx

遵义市房地产市场分析与研究（2011~2014） 近年来，遵义市认真贯彻落实国家有关房地产调控政策，积极推进房地产业持续健康稳定发展，房地产业已成为遵义市重要支柱产业，房地产市场基本稳定，房价基本合理但是，由于房地产开发投资持续增长，以及受宏观调控政策影响，房地产消费市场疲软，市场刚性需求释放缓慢，改善性住房受到抑制，导致市场供求矛盾逐步凸显，市场存在一定风险一 近三年（2011～2014年6月）房地产市场基本情况（一）房地产开发企业情况截至2014年6月，遵义市共有773家房地产开发企业取得房地产开发资质，其中：二级19家、三级90家、四级162家、暂定级502家遵义市房地产开发企业数量多，但整体实力相对较弱由于房地产业“门槛低”，多数企业是有了意向性开发项目后成立的公司二）房地产开发投资情况2011～2014年，遵义市房地产开发投资约1143.1亿元，占全社会固定资产投资的18.4%，但各年份占比在缓慢下降中心城区房地产开发投资约364亿元，占中心城区全社会固定资产投资的23.9%，亦呈逐年下降趋势从整体上看，房地产业仍然是遵义市国民经济的重要支柱产业（见表1、表2）表1 遵义市2011年至2014年6月房地产投资占全社会固定资产投资比重情况表2 中心城区2011年至2014年6月房地产投资占全社会固定资产投资比重情况（三）房地产开发用地供应情况从2011年至2014年6月，遵义市共计出让房地产开发用地1726宗，出让面积2526.36公顷，出让金额2813151.81万元。

其中，住宅用地1395宗，面积2097.61公顷，金额2497551.78万元；商业用地331宗，面积428.75公顷，金额315600.03万元（见图1）从以上数据分析，房地产开发用地在近年来的集中释放，是遵义市短期内商品房供应量快速增长的主要原因四）已批准建设房地产开发项目基本情况目前，遵义市已批准建设的房地产开发项目共有485个，总投资1990.54亿元，项目总规模8279.99万平方米其中，各县、市项目362个，总投资1237.84亿元，占遵义市项目总投资的62.2%，项目总规模5488.89万平方米，占遵义市项目总规模的66.3%；中心城区项目123个，总投资752.7亿元，占遵义市项目总投资的37.8%，项目总规模2791.1万平方米，占遵义市项目总规模的33.7%（见表3）图1 2011年至2014年6月遵义市房地产开发用地供应情况表3 2014年遵义市在建房地产开发项目情况统计就中心城区（包括红花岗区、汇川区、新蒲新区）而言，保利、恒大、中建、实地、金科等国内知名企业的房地产开发项目总规模近1100万平方米，总投资近292亿元，两个指标均接近中心城区项目总量的40%从已批准建设项目的规模和投资来看，未来几年遵义市房地产开发投资呈快速增长态势，房地产销售市场将面临较大压力。

五）商品房供销情况和商品住房价格比较1.商品房供销情况2011年至2014年6月，遵义市商品房累计批准预售面积2314.79万平方米，商品房累计销售面积1390.08万平方米，销售率为60%其中，商品住房累计批准预售面积1796.54万平方米，商品住房累计销售面积1152.28万平方米，销售率64%（见图2、图3）从中心城区来看，2011年至2014年6月，商品房累计批准预售面积630.76万平方米，商品房累计销售面积427.26万平方米，销售率为68%其中，商品住房累计批准预售面积475.75万平方米，商品住房累计销售面积358.36万平方米，销售率为75%（见图4、图5）图2 2011年至2014年6月遵义市商品房供销情况图3 2011年至2014年6月遵义市商品住房供销情况图4 2011年至2014年6月中心城区商品房供销情况图5 2011年至2014年6月中心城区商品住房供销情况从以上数据分析，遵义市商品房存量偏大，同时受近期商品房市场的影响，商品房存量的消化和资金回笼周期延长，项目建设面临资金压力，市场存在一定风险2.商品住房价格情况（见表4、表5）表4 2011年至2014年6月中心城区商品住房销售均价表5 2014年1～6月相邻城市商品住房销售均价从商品住房销售价格和建设成本分析，以及与其他相邻城市的商品住房销售价格比较，遵义市商品住房价格相对稳定，基本合理。

六）二手房交易情况2011年至2014年6月，遵义市二手房交易面积为407.02万平方米其中，二手住房交易面积395.54万平方米（见图6）图6 2011年至2014年6月遵义市二手房交易情况2011年至2014年6月，中心城区二手房交易面积为166.35万平方米其中，二手住房交易面积154.60万平方米（见图7）图7 2011年至2014年6月中心城区二手房交易情况从遵义市二手房交易情况看，二手房交易相对平稳但2013年，由于受新“国五条”的影响，遵义二手房交易增长较快七）保障性安居工程建设情况2011～2014年，遵义市累计开工建设保障性安居工程126512套（户），其中：公共租赁住房71153套（含原廉租住房项目15428套），城市棚户区改造54935户，工矿棚户区改造382户，林区危房改造42户项目总规模1001.51万平方米，计划总投资168.75亿元八）房地产贷款情况截至2014年6月，遵义市房地产开发贷款余额为658807.2万元，个人购房贷款余额1920804.0万元其中，中心城区房地产开发贷款余额为521434.7万元，个人购房贷款余额1109750.32万元（见图8、图9）。

图8 2011年至2014年6月遵义市房地产开发贷款情况图9 2011年至2014年6月中心城区房地产开发贷款情况虽然遵义市房地产贷款呈逐年增长的趋势，但与遵义市已批准建设项目开发投资和规模相比，在目前销售市场疲软的情况下，金融部门对房地产开发项目贷款仍显不足，应加大扶持力度九）房地产业实现地税收入情况2011年至2014年6月，遵义市房地产业实现地税收入56.58亿元，占遵义市地税收入的13.98%其中，中心城区房地产业实现地税收入24.68亿元，占中心城区地税收入的21.18%从地税收入情况看，遵义市房地产业地税收入呈上升趋势，但中心城区有所减少（见图10、图11、图12）图10 2011年至2014年6月遵义市及中心城区房地产业实现地税收入情况图11 2011年至2014年6月遵义市房地产业实现地税收入情况图12 2011年至2014年6月中心城区房地产业实现地税收入情况从遵义市及中心城区房地产业实现地税收入情况来看，房地产业已成为遵义市地税收入的重要来源二 主要问题及原因分析由于国家经济结构调整，经济整体呈下行趋势，房地产行业受到影响，同时国家对房地产行业的宏观调控也影响了房地产市场的持续发展。

一）销售不能实现预期受一线、二线城市房地产销售市场量价下行和国家宏观调控限购政策的影响，2014年以来，遵义市房地产消费市场呈现出观望等待现象，部分楼盘降价趋势明显，商品住房销售不能实现预期，房地产市场的持续健康发展受到影响二）市场供需矛盾显现从各县、市（区）已批准建设的房地产开发项目总规模、总投资以及2013年和2014年1～6月施工面积、批准预售面积、销售面积对比分析，遵义市商品住房供应量增长较快，市场刚性需求释放缓慢，改善性住房因宏观调控影响受到抑制，再加上近年来的持续旺销态势放缓，批准建设项目规模较大，商品住房市场供求关系趋于不平衡，市场供大于求的矛盾逐步凸显三）短期内土地出让规模过大2011年至2014年6月，遵义市房地产开发用地面积2526.36公顷，建设总规模8279万平方米，土地供应时间集中、规模过量，短期内商品房建设规模过大，商品房市场供需不平衡四）融资难加大市场风险房地产开发项目银行融资困难，融资成本高，且时间长，加上房地产销售市场疲软，资金不能及时回笼，项目存在资金链断裂，民间资金难以进入，项目建设成本增加，项目不能顺利推进，造成项目建设停工不能按期交房等风险五）保障性住房总量不足遵义市2011年至2014年公共租赁住房建设重点是面向教师、乡镇计生人员、卫生服务人员等特定群体，而面向社会供应的公共租赁住房仅31920套，总量严重不足。

六）城镇配套基础设施不完善在城镇化推进过程中，商品房建设速度较快，但道路、通信、电力、供气、给排水、市场、教育、医疗、文体休闲等城市配套基础设施建设进度慢，仍不完善同时，城镇发展缺乏产业支撑，房地产开发投资和住房消费信心受到影响七）整顿规范市场秩序难度大一是房地产市场增速过快，市场监管难度大；二是部分房地产开发企业实力弱，抗风险能力差，经营行为缺乏诚信，影响房地产市场持续健康发展；三是城郊接合部违法建筑多、拆除难，存在安全隐患，影响房地产开发市场的正常秩序；四是房屋征收工作司法途径不畅通，地方性配套政策措施不完善，群众对征收补偿期望值过高造成征收工作难度大，影响项目进度三 房地产业发展的有利条件（一）抓住国家新型城镇化发展战略机遇，加快推进遵义市城镇化发展遵义市城镇化率偏低，2013年为41%，有较大的城镇化发展空间从遵义市城镇化发展进程分析，目前，遵义市城镇化率年平均增长2个百分点，年新增城镇人口约12.23万人，理论上年需新增商品住房刚性需求约630万平方米抓住国家新型城镇化发展战略机遇，加快推进城镇化发展，将有效消化存量商品住房，化解市场风险同时，在未来几年，遵义市将快速推进棚户区改造步伐，预计将惠及9万多户，25万人左右，其中大部分人有改善现有住房条件的需求，他们也将成为消化存量商品住房的主体。

二）实施中心城区大城市带动战略按照遵义市委、市政府提出的城市发展目标和随着遵义市城镇范围的扩大，城镇人口将大幅增加以中心城区为例，到2016年，中心城区建成区面积150平方公里以上（目前中心城区建成区面积约为66平方公里）、人口150万以上（2013年末红花岗区、汇川区城镇常住人口为84.34万），形成承载200万人口城市框架也就意味着，届时，遵义市中心城区约需增加城镇人口65万（理论上约需住房2400万平方米）这一城市发展目标的实现，使遵义市房地产业将迎来更大的发展空间三）城镇居民收入的不断增长截至2015年，遵义市GDP将达2300亿元左右，年均增长15%以上；城镇居民人均可支配收入达30900元（2013年遵义市GDP为1584.7亿元；城镇居民人均可支配收入20504元；金融机构存、贷款余额分别为2222.6亿元、1203.6亿元，其中个人储蓄存款余额1150.86亿元）随着经济的快速发展，居民收入的不断增长，老百姓对住房条件改善的长期需求将逐步得到释放四 思考和建议（一）高度重视，加强调度各级各有关部门要把促进遵义市房地产业持续健康发展作为一项重点工作提上议事日程，切实抓紧抓好。

要定期或不定期召开房地产形势分析会，及时掌握情况，发布房地产市场信息，并加强对房地产开发企业的指导，提高效能建设，采取现场办公、联合办公等方式，积极主动帮助房地产开发企业解决经营活动中遇到的困难和问题，努力营造良好的发展环境二）合理制定供地计划按照城市发展规划和功能布局，科学把握土地供应节奏，有序实施土地供应，严格房地产开发用地的批后监管，对大宗土地，可根据房地产开发项目分期建设的实际情况分块办理用地手续三）加快新城区城市配套基础。