碧桂园企业战略重整.ppt

碧桂园企业战略重整,组长：周建飞 组员：高畅，云宝音，郭宇萌，关凤岩，高娅妮，何红丽，尹小林,1,2,3,4,5,6,导论,中国房地产行业发展的现状.,碧桂园集团战略环境透析,碧桂园集团价值链分析,碧桂园集团企业发展之路.,结语,,目录,,,研究的背景 房地产行业已经成为中国经济发展的支柱性产业 来海师做校园招聘的基本上是房地产企业研究方法 上网，上图书馆查找资料 小组讨论，智慧综合 典型且与本专业毕业生就业息息相关的案列研究 . PEST、“五力模型”、SWOT和价值链分析,第一章：导论,,第二章：中国房地产行业发展的现状.,,,中国房地产行业应该具有的特点,,经济支柱：财富来源 政治稳定：权力合法性 社会公平：财富合理性,中国现阶段房地产发展的特点,,1.房地产资金来源结构单一2.圈地的可能性依然存在 3.住宅供应不足，结构不尽合理 4.住房保障制度尚不健全 5.房地产企业数量众多、负债率较高6.房地产交易体系不够完善7.拆迁安置环节存在诸多问题,Your Logo,,第二章：中国房地产行业发展的现状,中国房地产行业发展的概况,启蒙阶段（1998～2003）：房地产市场化机制形成； 发展和完善阶段（2003～2007）：房地产飞速发展，国家开始宏观调控 调控奏效阶段（2007～2008.9）：市场第一次出现价量齐跌，调控奏效； 市场急剧回升再打压阶段（2008.9～目前）次贷危机后，国家为稳定市场信心，双率齐降，并五次降息；在楼市过热的情况下，再出重拳打压。

2013年发布了房地产调控政策新“国五条”,Your Logo,第二章：中国房地产行业发展的现状,1. 房地产开发投资累计完成额及同比增速,Your Logo,中国房地产行业发展现状,2.房地产开发投资资金来源的多样化,,Your Logo,第二章：中国房地产行业发展的现状,3.全国商品房新开工、施工、竣工面积及同比增速,,Your Logo,1998年-2010年，全国商品房销售额从2513亿元扩大至5.2万亿元，累计增长近20倍 （复合增长率28.8%）；销售面积从1.2亿平方米增长至10.4亿平米，累计增长7.6倍（复合增长率19.6%）；销售均价从2063元/平米上涨至5029元/平米，累计上涨1.4倍（复合增长率7.7%）第二章：中国房地产行业发展的现状,4. 中国商品房销售基本呈增长态势,以2004年为界，两个时期（1998-2004和2005-2010）的销售额增速基本不变（25%左右），但价格复合增长率从2004年前的5.1%扩大到9.7%，而销售面积涨幅从21.0%缩小到13.5%4. 中国商品房销售基本呈增长态势,1998-2010年商品房销售指标复合增长率,1998-2010年商品房销售指标累计上涨倍数,Your Logo,第二章：中国房地产行业发展的现状,5. 2012年一线城市销售面积回升明显、二、三线城市销售价格回升较快,,表2：40个主要城市2012年销售情况,,5.一线城市销售面积回升明显、二、三线城市销售价格回升较快,一线城市销售面积回升趋势较明显。

从我们跟踪的40个主要城市成交数据看，2012年1-11月一线城市累计成交面积同比增长17.05%，二线城市累计成交面积同比增长12.27%，三线城市累计成交面积同比增长4.75%一线城市中北京、深圳成交面积增幅靠前，二线城市中杭州、太原、武汉、厦门、福州等城市回升较明显，三线城市中南昌、无锡、贵阳成交面积同比增长较快 二、三线城市销售价格回升较快从40个主要城市成交数据看，2012年1-11月一线城市成交均价同比增速平均值为-3.55%、二、三线城市成交均价同比增速平均值分别为1.47%和8.88%一线城市中，只有广州1-11月成交均价同比出现小幅回升；二线城市中，厦门、沈阳、昆明、重庆、南京等城市房价涨幅居前；三线城市中，呼和浩特、西宁和兰州等城市涨幅较快，1-11月成交均价同比分别上涨34.41%、29.08%和23.56% 一、二线城市累计成交占40个城市成交总和的比例分别为13.22%、67.96%，同比分别增长0.64和0.55个百分点；三线城市占比18.82%，同比下降1.19个百分点6.房地产基本已是经济支柱产业,保障性住房建设存在问题,房地产投资规模过大,房地产税收制度存在问题,,,,Your Logo,中国房地产行业存在的主要问题,制度和结构的缺失问题直接导致保障性住房需求远远大于建设进度 商品性与保障性的碰撞 商品房结构不合理,房地产建设对于资源的过度消耗问题也日渐严重 土地和一些物质资源的消耗远远超过世界许多国家 出现的囤地、炒地等现象,都严重影响房地产市场正常发展,税、租、费关系混乱 在房地产的开发、保有和转让三个环节，税种的设置不均衡. 收费项目多，税费体系不完善，存在混乱现象 房地产的税收政策导向性不强,,第二章：中国房地产行业发展的现状,,,,PEST,五力PES,SWOT,,,,,,Policy 政治因素,Economic 经济因素,Society 社会因素,Technology 技术因素,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,政治环境分析,① 国家对房价的监管比较严格， 但主要还是集中在一线的大城市， 并且这些一线城市的土 地开发成熟，拿地也比较困难，开发成本相对透明。

而在二、三线城市，有大量的未开发土 地，价格相对便宜，政府监管不是特别严，碧桂园选择二、三线城市作为开发重点，其实是 一种避重就轻的方法，反而降低了房地产开发的风险② 我国房地产企业关系国计民生， 仍是政府参与性很强的政府主导型产业， 政府有很强的 干预性PEST”模式分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,经济环境分析,① 受经济危机影响，政府为保持经济发展，出台了诸如减免税、降息等刺激消费的政策 国家宏观调控的目的是调整住房结构和稳定住房价格 在当前经济存在较大下滑风险的情况 下减税、降息对保持房地产市场的稳定发展，防止一些企业资金链断裂起到了积极作用② 房地产项目的投资回收期一般较长， 对银行的依赖性较强 碧桂园能将项目资金快速收 回，与银行建立了长期的信任关系，取得贷款比较容易③ 消费者的消费观念会慢慢成熟， 当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的 价值时，碧桂园的“房屋大工厂”不注重个性的模式就会有很大的问题PEST”模式分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,社会文化环境分析,① 城镇化进程的推动如今中国正处在人口、城市化快速发展时期，城市人口占总人口的 比重将迅速上升而相应产生地产需求。

② 改善民生，居民消费结构升级随着人们物质生活水平的日益改善提高，居民的住房消 费结构正在升级，今后城镇住房建设量会以较高的速度持续发展 PEST”模式分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,技术环境分析,碧桂园发展至今，已拥有数以百计的成熟户型这些设计已变成积木，在环境规划设计 成型之后，这些积木将被组合在一张图纸上，稍作调整甚至不作改变就可以进入施工程序， 极大地提升设计、施工、销售等效率PEST”模式分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,,,1、潜在进入者① 受金融危机的影响，我国实体受到冲击，大批中小房地产企业面临资金链短缺，甚至破 产倒闭的局面资金的匮乏成为一个瓶颈② 碧桂园“物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐，打响了碧桂园的品牌，在社会上有良好 的声誉品牌效应冲击着潜在进入者 ③ 碧桂园全部楼盘自己开发、自己销售，依托强大的规模效应，将成本降到最低规模经 营让潜在进入者止步④ 碧桂园规模经营拒绝了个性化，房子风格没有多大的变化，产品缺乏差异化五力模型分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,,2、替代品威胁 经济适用房对商品房造成冲击，政府加大保障性住房的建设，势必对碧桂园造成巨大的 替代品威胁。

3、 供应商的讨价还价能力① 土地供应目前由政府垄断，税收标准、金融、规化等主要开发条件都依赖于政府，开发 商没有讨价还价能力② 房地产供应商还包括建筑、建材、设计、施工、广告、销售代理等单位，碧桂园形成完 整的产业链，几乎扮演了各个环节的所有角色，设计、建筑、装修、销售等一条龙服务大 大的提高了碧桂园的竞争能力,五力模型分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,,4、买方讨价还价的能力① 消费者买房费用在收入中占了很大比例， 势必会很谨慎， 其讨价还价的欲望会特别强烈② 我国房地产产品顾客以个人消费为主， 顾客对产品的依赖性高， 与开发商的竞争中能力 讨价还价较弱5、行业内竞争者 ① 目前经济危机，企业普遍面临资金短缺的问题，最终结果会导致同行业竞争更加激烈， 中小型房企生存空间狭小，部分企业会面临倒闭或退出风险② 碧桂园实行规模经营，有良好的品牌效应，压低成本，以低价挤压竞争对手，占据市场 份儿，提高自身的竞争力五力模型分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,,1、外部威胁（Threat）① 我国房地产企业关系国计民生， 仍是政府参与性很强的政府主导型产业， 政府有很强的 干预性。

② 消费者的消费观念会慢慢成熟， 当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的 价值时，碧桂园的“房屋大工厂”不注重个性的模式就会有很大的问题SWOT分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,,2、外部机会(Opportunity)① 国家对一线的大城市房价的监管比较严格， 、而在二、三线城市，政府监管不是特别严， 碧桂园选择二、三线城市作为开发重点，其实是一种避重就轻的方法，反而降低了房地产开 发的风险 ② 在当前经济存在较大下滑风险的情况下国家减税、降息对保持房地产市场的稳定发展， 防止一些企业资金链断裂起到了积极作用 ③ 碧桂园能将项目资金快速收回，与银行建立了长期的信任关系，取得贷款比较容易 ④ 如今中国正处在人口、 城市化快速发展时期， 城市人口占总人口的比重将迅速上升而相 应产生地产需求 ⑤ 碧桂园发展至今，已拥有数以百计的成熟户型这些设计已变成积木，在环境规划设计 成型之后，这些积木将被组合在一张图纸上，稍作调整甚至不作改变就可以进入施工程序， 极大地提升设计、施工、销售等效率 ⑥ 随着人们物质生活水平的日益改善提高， 居民的住房消费结构正在升级， 今后城镇住房 建设量会以较高的速度持续发展 。

SWOT分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,,3、内部优势(Strength)① 碧桂园“物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐，打响了碧桂园的品牌，在社会上有良好 的声誉品牌效应冲击着潜在进入者② 碧桂园全部楼盘自己开发、自己销售，依托强大的规模效应，将成本降到最低规模经 营让潜在进入者止步③ 碧桂园形成完整的产业链，几乎扮演了各个环节的所有角色，设计、建筑、装修、销售 等一条龙服务大大的提高了碧桂园的竞争能力④ 我国房地产产品顾客以个人消费为主， 顾客对产品的依赖性高， 与开发商的竞争中能力 讨价还价较弱⑤ 碧桂园实行规模经营，有良好的品牌效应，压低成本，以低价挤压竞争对手，占据市场 份儿，提高自身的竞争力SWOT分析,Your Logo,第三章：碧桂园集团战略环境透析,,4、内部劣势(Weakness)① 目前经济危机，企业普遍面临资金短缺的问题，最终结果会导致同行业竞争更加激烈， 中小型房企生存空间狭小，部分企业会面临倒闭或退出风险② 碧桂园规模经营拒绝了个性化，房子风格没有多大的变化，产品缺乏差异化③ 经济适用房对商品房造成冲击， 政府加大保障性住房的建设， 势必对碧桂园造成巨大的 替代品威胁。

④ 土地供应目前由政府垄断，税收标准、金融、规化等主要开发条件都依赖于政府，开发 商没有讨价还价能力⑤ 消费者买房费用在收入中占了很大比例， 势必会很谨慎， 其讨价还价的欲望会特别强烈。