广东江门五星级酒店市场分析及项目策划_secret.doc

第 2 页 共 93 页目录一．项目环境分析……………………………………………………………………… 4 页1. 江门市概况2. 自然环境3. 地理位置4. 经济发展5. 人文资源二．旅游市场的调研及分析……………………………………………………………12 页1．2005 年广东省六城市入境过夜旅游者市场分析2．2005 年国内旅游者市场分析3．江门市旅游资源分析4. 推荐酒店个案及资料分析三．酒店空间规划建议……………………………………………………………… 76 页1．客房2．公共区域3．后勤4．项目酒店星级评定标准分值方案四．项目经营预测……………………………………………………………………114 页1．项目经济评价说明2．房价的测定3．餐饮及康体娱乐（其它）收入4．成本和费用5．十年经营预测及投资回收（附件） 第 3 页 共 93 页江门五星级酒店市场分析及项目策划报 告一．项目环境分析1．江门市概况元末明初，江门形成商贾云集的重要墟镇1904 年，江门关在北街设立，为广东八大关之一1925 年，江门首次成为省辖市，1931 年撤销市建制，复由新会县管辖，1951 年再改为省辖市，之后先后由粤中行署、肇庆专区、佛山专区管辖。

1983 年市管县新体制实行，江门被定为省辖地级市，成为区域性中心城市现辖四个县级市，辖区范围俗称“五邑” 第 4 页 共 93 页行政区划蓬江区 江海区 新会区 台山市 开平市 鹤山市 恩平市辖区范围 3 个镇 6 个街道办事处 5 个街道办事处 10 个镇 4 个派出机构 17 个镇 1 个华侨农场 15 个镇 12 个镇 10 个镇4 个场辖区面积平方公里 323.7 107.4 1387 3286 1659 ll08.3 1698辖区人口 43.64 万 14.9 万 73.9 万 98.92 万 68 万 36 万 46 万江门市位于广东省中南部，珠江三角洲西侧陆域东邻顺德市、中山市、斗门县，西接阳江市的阳东县、阳春市，北与新兴县、高明市、南海市为邻南濒南海，毗邻港澳全境位于北纬 21°27′~22°51′，东经 111°59′~113°15′之间江门市陆地总面积9541 平方公里，约占广东省陆地总面积的 5.32%，珠三角总面积的 1/4全市常住总人口 410 万，人口密度 405 人／平方公里人口中民族数达 52 个，其中汉族占总人口的 98.66%，其余 51 个少数民族中，壮族人口最多，占少数民族人口的 60%。

第 5 页 共 93 页2．自然环境江门市属亚热带低纬地区，位于珠江口西岸，全区有 285 公里的海岸线，受海洋性季风影响， 气候特征是温暖多雨， 日照平均 1700 小时以上 气候温暖湿润，适宜种植水稻和各种经济植物，无霜期在 360 天以上，终年无雪，气温年际变化不大，年平均气温全区年均气温 21.3-22.8℃，年均降雨量 2183.3mm江门市区空气质量保持良好水平，2005 年空气质量日报优良率达 97.0%二氧化硫、二氧化氮、可吸入颗粒物的年日均值分别为 0.043 毫克/立方米、0.026 毫克/立方米、0.069 毫克/立方米，均符合国家二级标准；其中，二氧化硫的年日均值与去年基本持平，二氧化氮和可吸入颗粒物年日均值分别比去年下降 38.1%和 14.8%降尘年月均值 4.97 吨/平方公里·月，符合广东省推荐标准，比去年下降 13.3%市区空气的主要污染物为二氧化硫和可吸入颗粒物市区酸雨污染依然严重，2005 年降水 pH 均值 4.91，酸度有上升趋势2005 年城市饮用水源水质达标率 100%，其中西江干流、西海水道水质以Ⅱ类为主，水质均为优；潭江干流水质以Ⅲ类为主，水质良好；江门河水质属Ⅳ类，水质轻度污染；天沙河水质属Ⅴ类，水质中度污染。

5 个河段中，以西海水道水质最好，天沙河水质最差与上年相比，各河段水质均无明显变化2005 年江门市区区域环境噪声质量处于较好水平，等效声级平均值 55.0 分贝，达到国家区域环境噪声 1 类区（居民、文教区）昼间标准，声源构成比仍以生活和交通类声源为主市区道路交通噪声质量处于较好水平，等效声级平均值 68.9 分贝，符合标准3．经济发展江门市地处发展迅猛的珠江三角洲经济区域，地区经济综合实力显著，2003、2004 年跻身“中国综合实力百强城市”2006 年，全市 GDP 达到 921 亿元，人均 2.24 万元，地方财政一般预算收入 50.66 亿元，经济总量位居全省前列 第 6 页 共 93 页2006 年，全市规模以上工业总产值 1759.1 亿元，增加值 410.6 亿元其中轻工业增加值 231.54 亿元，重工业增加值 179.06 亿元 目前，全市已拥有中国名牌产品 12 个，国家免检产品 13 个，中国驰名商标 3 个，广东省名牌产品 55 个，广东省名牌商标 50 个中国名牌和省名牌数量均位居全省第六位江门市获得中国名牌的产品及企业名单产品名称 企业名称 获评时间豪爵牌 125 系列摩托车 江门市大长江集团有限公司 2001 年金羚牌洗衣机（波轮） 江门金羚集团有限公司 2001 年李锦记牌酿造酱油（生抽、老抽） 李锦记（新会）食品有限公司 2003 年味事达牌酿造酱油（生抽） 开平味事达调味品有限公司 2003 年莲花牌白砂糖江门甘蔗化工厂（集团）股份有限公司2004 年KAP 牌铝合金建筑型材 台山市金桥铝型材厂有限公司 2004 年嘉宝莉牌建筑涂料( 内外墙) 广东嘉宝莉化工有限公司 2005 年维达、花之韵牌生活用纸、纸巾纸、卫生纸维达纸业（广东）有限公司 2005 年朝阳 CME 牌陶瓷阀芯、水龙头 广东朝阳卫浴有限公司 2005 年健威 kinwai 牌民用家具(板式家具 ) 江门健威家具装饰有限公司 2006 年锦帆牌锦纶长丝 广东新会美达锦纶股份有限公司 2006 年嘉士利牌焙烤食品( 饼干) 开平市嘉士利食品有限公司 2006 年2006 年，全市高新技术产品产值 630 亿元，高新技术企业总数达到 177 家，产学研联合基地 115 家，省市级工程中心 55 家。

省级技术创新专业镇达 14 个，居广东省第二位2006 年，全市科技火炬计划项目立项 44 项，科技星火计划项目立项 25 项，科技攻关计划项目立项 500 项，科技成果推广实施计划 11 项，专利事务所全年代理专利申请 3281宗 第 7 页 共 93 页改革开放以来，江门市累计实际利用外资 100 多亿美元，世界 500 强企业已有 30 家投资江门经营发展2006 年，全市实际利用外商直接投资 6.78 亿美元，新签外商直接投资项目 411 个，合同外资额 12.33 亿美元批准总投资、总投资增资超 1000 万美元的外商投资企业共 48 家2006 年末，全市共有私营企业 1.59 万户，注册资金 193.30 亿元；个体工商户 10.77 万户，注册资金 20.77 亿元规模以上民营工业总产值 832.47 亿元，占全市规模以上工业总产值 47.32％2006 年，全市金融机构各项人民币存款余额 1286.42 亿元；保险业实现保费收入 24.39亿元，支付各项赔款和给付 5.4 亿元；旅游业总收入 52.5 亿元；房地产业完成开发投资32.14 亿元，销售额 31.35 亿元；零售业销售总额达 352.34 亿元。

近年来，江门市以工业优势特色产业产品展销为主的会展经济的兴起，并已初步形成了一些较为固定的展销会2006 年，成功举办了中国（江门）经贸洽谈暨摩托车工业博览会，列入洽谈会投资项目统计的共有 141 项，投资总额 12.37 亿美元此外还举办了江门市钟表产业投资环境推介会、五金不锈钢产品博览会、开平牛仔服装节、水暖卫浴设备展销会、麦克风及电声视频产品国际展销会等专业展会目前江门的会展场馆主要有江门五邑华侨广场会展中心和开平水口展贸中心等江门市 12 个国家级产业集群基地基本情况一览表名称 生产地 基本情况 代表企业“中国摩托车产业示范基地”江门2006 年，全市生产摩托车整车 279.8 万辆，约占全国产量的 13％完成总产值 137.7 亿元，增加值 27.9 亿元出口量居全省之冠大长江集团“国家电子信息产业基地”江门2006 年，江门市通信设备计算机及其他电子设备制造业实现工业总产值 67.37 亿元，增加值 19.58 亿元打印机、印刷线路板、麦克风、磁性材料等产品的产销量处于全国领先水平江裕集团“中国五金卫浴产业 蓬江区 2006 年，该镇五金卫浴产业完成工业总产值达到 21.97 亿 美标、显浩、 第 8 页 共 93 页基地” 杜阮镇 元。

吉事多“中国五金不锈钢制品生产基地”新会新会区有五金不锈钢生产企业 800 多家，年产值超 100 亿元其中 11 家企业年产值突破亿元，日兴不锈钢年产值达 10 亿元日兴不锈钢“中国水龙头生产基地”开平市水口镇水口镇的水暖卫浴产品年销售额达 30 亿元左右，产品在国内市场占有率达 40％以上广艺、彩洲卫浴“中国麦克风行业产业基地”恩平恩平市麦克风年产量近 9000 万支，占全国麦克风产量的70%双艺、恒达、莱茵“中国纺织产业基地市”开平开平市纺织产业年产值超 100 亿元，年产牛仔服装 3000 万件，出口值超过 10 亿元，牛仔布出口量占广东全省的1/3开平涤纶、华士达、富琳“中国纳米碳酸钙产业基地”恩平恩平市现有 5 家纳米碳酸钙生产企业，装机规模生产能力22.5 万吨，实际年生产纳米碳酸钙达 15 万吨，占全国总产量的 6 成以上嘉维化工、燕华化工“国家火炬计划纺织化纤产业基地”江门2006 年，全市纺织化纤生产及相关企业完成工业总产值288.43 亿元，销售产值 252.14 亿元，出口交货值 111.78亿元拥有锦帆牌锦纶丝等 6 个省名牌产品，4 个省著名商标 新会美达、开平涤纶、鹤山美雅、广东彩艳“国家火炬计划新材料产业基地”江门全市共有新材料企业约 350 家，从业人员 4 万多人，实现产值 120 多亿元。

形成以纺织化纤新材料、特种化工和高性能金属新材料、光电子信息新材料、生物医学新材料等为主的产业群中国印刷产业基地” 鹤山 2006 年，鹤山市印刷业实现规模以上工业总产值 14.5 亿元 雅图仕“中国汽车零部件江门产业基地”江门 2006 年，全市实现汽车零部件工业总产值 13 亿元广东现代摩比斯机电、华泰4．人文资源江门市政府重视开发人文文化资源，目前江门市以拥有各类博物馆 9 座，推动了文化发展战略江门市博物馆一览表名 称 地 址 电 话广东桥梁博物馆 新会崖门大桥旁的猫山山腰 6451683 第 9 页 共 93 页江门市博物馆 江门市西区大道 44 号 3560075江门五邑华侨华人博物馆 江门市发展大道五邑华侨广场内 3936219江海区博物馆 江门市江海区外海镇南华里 3792507新会区博物馆 江门市会城公园路 12 号 (新会学宫 ) 6665906台山市博物馆 台山市台城环北大道诗山 5529446开平市华侨博物馆 开平市三埠镇长沙公园内 2215061鹤山市博物馆 鹤山市沙坪镇人民东路 45 号 8985547恩平市博物馆 恩平市恩城镇鳌峰山 7718886作为 2007 年度我国唯一的代表项目， “开平碉楼与村落”有望在 6 月底举行第 31 届世界文化遗产大会上获表决通过，成为广东省第一个世界文化遗产项目。

开平碉楼最多时达 3000 多座，现存 1833 座开平碉楼与村落”申报“世遗”提名点情况序号 提名地 申报理由1 自力村村落与方氏灯楼自力村是碉楼最集中的村落，共建有 9 座碉楼和 6 座西式别墅，分布错落有致云幻楼、铭石楼是该村碉楼的典范之作方氏灯楼是更楼中的精品，用于观察和为周围村落报告匪。