2024年度北京市房地产估价师之估价原理与方法能力检测试卷B卷附答案.docx

2024年度北京市房地产估价师之估价原理与方法能力检测试卷B卷附答案一单选题(共60题)1、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（ ）决定的A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的【答案】 D2、某一房地产的（ ）是该房地产对于某个特定投资者的经济价值，是投资者基于个人需要或意愿，对房地产所估计的价值或作出的评价A.使用价值B.交换价值C.市场价值D.投资价值【答案】 D3、 疾病发生的内在根据是A.正气不足B.正邪斗争C.内外环境之间的相互影响D.阴阳失调【答案】 A4、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5∶1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3∶1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元A.630.0B.650.0C.661.5D.682.5【答案】 D5、壮水之主，以制阳光的治法是A.泻其阳盛，治热以寒B.滋阴以制阳C.损其阴盛，治寒以热D.扶阳以制阴【答案】 B6、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热【答案】 A7、关于估价方法选用的说法，正确的是（ ）。

A.旧厂房因火灾造成的保险赔偿估价应选择成本法B.估价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法C.估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可比实例调查困难，可不选用D.已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法【答案】 A8、房地产使用权目前主要是( )A.土地占有权B.土地收益权C.土地所有权D.土地使用权【答案】 D9、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（　）万元A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17【答案】 C10、从本质上讲，价值时点是由（ ）决定的A.委托人B.估价师C.估价目的D.估价对象【答案】 C11、房地产作价入股估价应当采用（ ）标准A.谨慎价值B.投资价值C.市场价值D.快速变现价值【答案】 C12、按房地产的( )来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。

A.收益性B.用途C.市场性D.地段【答案】 B13、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500m2，净租金为730元/m2·年，空置率为15%周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/m2·年，空置率为10%现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元，若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为（ ）万元A.78B.102C.180D.302【答案】 B14、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（ ）A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧【答案】 A15、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元／m2，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（　）万元A.10.2万元B.11.0万元C.11.3万元D.11.5万元【答案】 C16、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）A.楼层对价格的影响更大B.朝向对价格的影响更大C.两者同样重要D.因人而异【答案】 A17、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是（ ），对房地产的未来价格作出推测、判断的方法。

A.指数平滑分析B.趋势拟合分析C.时间序列分析D.相关分析【答案】 C18、（　）一般是采取某些措施使房地产价格处在较低水平A.低价格政策B.高价格政策C.均价格政策D.最高价格政策【答案】 A19、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是( )A.50%B.65%C.60%D.154%【答案】 B20、 中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指A.太阳B.少阳终者C.少阴终者D.厥阴终【答案】 D21、采用定基价格指数时，进行市场状况修正的公式：可比实例在成交日期时的价格×价值时点的定基价格指数÷（ ）＝可比实例在价值时点的价格A.某个固定日期的定基价格指数B.成交日期的定基价格指数C.当年年底定基价格指数D.当年年初定基价格指数【答案】 B22、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%该写字楼的价值为（　）万元A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67【答案】 D23、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地”B.“重阴必阳，重阳必阴”C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也”D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下”【答案】 D24、某房地产在未来6年均可以获得稳定的年净收益50万元，预测在这6年内房地产价值将上涨20%，报酬率为10%，若采用直接资本化法评估该房地产的市场价值，则资本化率为（ ）。

A.6.67%B.7.41%C.12.60%D.13.33%【答案】 B25、后续的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生，而是分散在一段时间内不断发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段的（ ）A.期初B.期中C.期末D.任意阶段【答案】 B26、心病及肝属于A.母病及子B.子病及母C.反克D.倍克【答案】 B27、销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由（ ）的税费A.卖方和买方双方缴纳的B.卖方独立承担和缴纳的C.买方缴纳的D.买卖双方协议承担和缴纳的【答案】 B28、能引起局部红肿热痛等症状，易耗血动血，多脏腑郁发的病邪A.热B.暑C.风D.火【答案】 D29、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（ ）万元A.12B.25C.27D.40【答案】 B30、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（　）A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产投资价值评估D.相关经济损失评估业务【答案】 C31、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。

目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（ ）万元A.536B.549C.557D.816【答案】 A32、有一宗房地产交易实例，其成交总价为40万元，其中首付10%，余款在半年和一年后分两次平均支付，假设月利率为0.5%，则在成交日期一次付清的价格为（ ）万元A.37.91B.38.25C.38.42D.50.00【答案】 C33、成本法中一般不计息的项目是（　）A.土地成本B.销售费用C.建设成本D.销售税费【答案】 D34、能约束骨骼，有利于关节的屈伸运动的是A.孙络B.别络C.经别D.经筋【答案】 D35、（ ）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并在组内选定标准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值A.假设开发法B.标准价调整法C.多元回归分析法D.损失资本化法【答案】 B36、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（ ）A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据【答案】 B37、一个估价项目中的估价目的，本质上是由（ ）决定的。

A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人的估价需要【答案】 D38、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（ ）年A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0【答案】 C39、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数为6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为（ ）%A.6.。