未来家庭生命周期对房地产消费形态的影响.doc

中国将来家庭生命周期对房地产消费形态的影响家庭生命周期是乡村社会学者在20世纪三十年代初期发展出来的概念，用来描述家庭的构造、构成以及行为的变化我爱我家市场研究中心觉得，中国家庭在前，由于受到老式观念、筹划经济下的住房政策以及限制人员流动的户口控制等因素，家庭的组合一般都以一种人们庭为主，三世同堂、四世同堂、甚至五世同堂的现象非常普遍因此在当时，家庭生命周期的理论对于中国式家庭并没有具体的指引意义然而随着九十年代末，国家逐渐取消住房分派政策，以及放松对人员流动的控制管理，并随着家庭成员的增多，越来越多的人们庭通过解体和分解，来缓和由于家庭人口增长而带来的居住压力，并通过采用购房或者租房等形式来变化之前紧张的居住环境至此，中国老式的人们庭形式逐渐分解为由多种小家庭构成的格局本文即是探讨和分析家庭生命周期理论对中国房地产消费形态的影响及意义 一、       中国将来的家庭生命周期：国内家庭生命周期的划分因国情的不同，及家庭生活模式的特殊性而具有它自己的特点中国的母家庭与子家庭往往界线不清，由于经济、住房等因素，子家庭建立后仍然不得不寄居在母家庭之中而在生育子女或父母年老体衰之时，子家庭又要迁回母家庭以求得互相间的支持与协助，两者很难截然分开。

有的子女结婚后仍然与父母同住，这只是意味着原本的母家庭从核心家庭构造转变为主干或联合型家庭构造，子家庭的生命周期寓于母家庭之中，呈现出子家庭和母家庭交互发展的过程　　国内的家庭生命周期大体划分为五个阶段：新婚期（2年左右），从结婚到生育第一种孩子；育儿期（5到6年），从生第一种孩子到最后一种孩子上小学；教育期（左右），从孩子上小学到孩子独立；向老期（左右），子女相继离家；孤老期（10到），夫妻中只剩一人直至该家庭生命终结因此，国内的家庭生命一种周期大概有50年的时间   我爱我家研究中心觉得，家庭生命周期的概念提供了一种理解家庭发展脉络的线索，对房地产具有重要的现实意义在生命周期的阶段之间的转折与过渡，是最容易产生家庭关系变化、紧张和家庭成员焦急的重要时期，它也是决定家庭成员成长与发展的重要因素由一种家庭发展阶段的脉络，可以使房地产工作者更加理解一种家庭一般的行为形态，以及这个家庭面对危机时也许浮现的反映，这种转折点正为家庭社会工作者提供了关注和介入家庭的时机随着社会的发展，婚姻家庭形态越来越呈现出多元化的发展趋势，也许会有某些家庭并不具有上述的周期模式，例如丁克家庭、单亲家庭、独身家庭等。

但是，相信这些家庭也有它们的发展周期和每个周期要面对的问题二、       房地产梯形级消费的形成：按家庭生命周期的理论，一种家庭从独身阶段开始，到退休养老阶段，每个阶段均有其特定的购房需求而不同阶段的不同购房需求催生了房地产梯级消费的形成，现根据家庭生命周期的理论把家庭分为如下几种阶段来探讨房地产梯级消费的形成：2.1：年轻独身期按目前的社会状况，年轻人的婚姻年龄一般在24-25岁左右，而此类人群由于刚刚进入社会不久，收入水平较低，在住房需求上一般是选择和父母一起住或者自己租房居住    2.2：新婚期    新婚期指的是新婚但尚无子女的阶段，本阶段由于经济能力尚不稳定，因此，在购房需求上，重要受房价、交通、生活便利的影响而在房屋的选择上，受经济条件的制约，一般选择小户型居多在此阶段，如果经济实力较差，也会选择租房来满足居住需求    2.3：满巢一期：    满巢一期是指夫妻开始养育小孩，并且大都由于工作的因素,一般会选择让父母照看孩子．因此,在此阶段,三代同堂的现象诸多,并且许多家庭开始觉得在经济上有压力，其资金与财富还是有限此时对居住条件的改善需求较高,如果在此时还没有固定的居住地，大都会考虑购房，以满足居住需要。

2.4:满巢二期：本阶段由于小孩徐徐长大，或由于三代同堂的因素,家庭浮现了紧张的居住环境压力,从而迫使夫妻考虑购买较大的房子来加以改善,如大三居、四居等；或者为了子女的上学考虑，而发生房屋置换需求此外，工作地点的变换也是房屋置换的因素本阶段购屋的注重因素涉及学区、交通便利、购物以便本阶段夫妻的资金积累开始逐渐攀高一种家庭有它的发展季节，就像一种人从小到大会通过某些发展的阶段同样，一种家是以两个人结婚作为起点，子女慢慢的成长，又离开了家，终于又变成只有两个人的世界，所谓空巢期就是子女离家只剩余父母两人单独居住的阶段，可提成:2.5:空巢一期：此阶段小孩开始不住在家里，也许开始上大学或外出工作，经济上也不需要父母的支持或者此时夫妻二人的父母浮现病故，家庭成员的减少促使家庭浮现空巢本阶段经济能力较成熟，但没有购房的需求，相反较大的居住空间给夫妻二人带来孤单寂寞的心理影响2.6:空巢二期：本阶段有人开始退休，收入也逐渐减少，也许会选择卖掉大房子而去换小的房子或到养老院2.7：寡居期：本阶段子女已另组小家庭，本来的房子也许太过于空荡，为了能和熟识的老朋友或亲人住的较近，从而产生购房需求或房屋置换需求。

此外，也会为子女成婚而产生购房需求，此时期购房的因素涉及居住环境佳、医院近及离亲友近    我爱我家市场研究中心觉得，通过以上对家庭7个阶段的分析，可以看出，家庭处在不同的阶段，会产生不同的购房需求，从小户型――大户型――小户型――大户型……，形成了一种循环的的居住需求，而对房地产来说，则形成了一种梯级消费行为三、       住宅一级市场的供应多元化与二、三级市场的发展我爱我家市场研究中心觉得，按照住房的家庭生命周期说，不同类型的家庭对住宅有着不同的需求，虽然是同一种家庭，处在不同的发展阶段对住宅也有不同的规定根据国外的发展经验，在升学或者就业、甚至结婚后的一段时间内人们都会选择在都市中心的公寓居住，或者由于受经济的压力先买一间小户型的房子居住；当孩子出生后来，才会考虑住宅的调节，从而产生更大面积住宅的需求，如三居、四居或更大面积的房子，或者由于家庭收入的限制，部分人们会选择市区的二手房以解燃眉之急；当孩子上中学后来，对于多种社会设施特别是学校的可达性成为人们考虑住宅需求的首要因素，同步随着家庭收入的增多，人们会对郊区的高档住宅产生需求；进入晚年后，老人会选择与子女同住，或者进入老年人专用设施。

随着国内住房二、三级市场的不断发展，由家庭生命周期引起的住房梯级消费观念也将进一步人心，因此可以得出第二个判断，有不少家庭将会通过住房二、三级市场来满足新增住房空间的需求 由此也阐明，处在家庭生命周期不同阶段的家庭，在对住宅的选择上有不同的居住规定，这也就规定住宅一级市场供应多元化，以及二、三级市场健康发展，从而推出不同面积和品质的房屋以满足家庭的购房需求 四、       不动产理财成为将来中国家庭理财的重要内容“住”作为人生存于世的四大基本元素之一，也是中国人历来最为关怀的，因此，对不动产的理财也会成为将来中国家庭理财的重要内容而通过对家庭生命周期的划分，我们懂得家庭可以划分为七个阶段，而不同阶段的家庭会有不同的购房需求，因此，不同阶段的家庭会有不同的不动产理财方式 由上表可以看出：*处在年轻独身期的年轻人对于不动产的投资比较保守，由于没有住房和家庭承当的压力，因此在不动产的理财上关注不是太多对于处在新婚期的家庭来说，由于已有了一次购房经历，无论是购买的新居，还是二手房，前期的预算投资已经付出，因此在不动产预算上关注不是太多，重点关注的则是不动产债务和风险对于满巢一期来说，由于孩子的降生，导致家庭成员的增长，为将来的居住空间考虑，往往有打算购买较大房间来满足居住的规定，因此，对不动产前期预算的关注加大，对投资不动产所带来风险的关注也在逐渐加大。

对于满巢二期而言，孩子的逐渐长大，家庭业已形成三世同堂的格局，从而导致居住环境的恶化，进而促使此时的家庭选择大面积的房屋以满足居住需要，因此，此时的家庭关注的焦点是投资新的不动产所带来的债务，并不是对不动产投资的预算，而此时的家庭由于正处在资金积累的上升阶段，因此对投资不动产所带来的风险的关注力度也在下降对于空巢一期而言，由于孩子已经长大，无论是上大学还是工作，居住在家庭的时间已经很少，因此对于此阶段的家庭而言，没有居住环境紧张的压力，也没有新的不动产投资筹划，因此，处在空巢一期阶段的家庭对于不动产预算、债务、奉献的关注限度降到最低点，并且此时家庭的资金积累也达到最高对处在空巢二期的家庭来说，有人开始退休，收入也逐渐减少，孩子也开始成家，夫妻二人有也许会选择卖掉大房子而去换小的房子或到养老院去处在寡居期的家庭即将完结，家庭对不动产的预算重要是考虑子女已另组小家庭，本来的房子也许太过于空荡，为了能和熟识的老朋友或亲人住的较近，从而产生购房需求或房屋置换需求，此外，也会为子女成婚而产生购房需求，此时期购房的因素涉及居住环境佳、医院近及离亲友近。