寻乌县城西片区控制性详细规划.docx

文本寻乌县城东片区控制性详细规划目 录第一章 总则.................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 1第二章 规划定位与发展目标 1第三章 用地布局规划 2第四章 用地管理与规划控制 3第五章 建筑管理规定 3第六章 城市五线管理 4第七章 公共服务设施规划 6第八章 道路交通系统规划 7第九章 绿地景观系统规划 8第十章 市政公用及防灾设施规划 9第十一章 规划实施与管理 14第十二章 附则 15第十三章 附表 161第一章 总则第一条 规划背景由于寻乌县城老城区用地已日趋紧张， 按原来的城市发展规划来进行建设控制已很难满足 城区发展的需要， 急需按照最新编制的寻乌县总体规划， 对其总体规划确定的城东片区进行高 标准的控制性详细规划，以指导城东片区未来的开发与建设。

第二条 规划依据1 、《中华人民共和国城乡规划法》 (2007)；2 、《中华人民共和国土地管理法》 (2004)；3 、《城市用地分类与规划建设用地标准》 (GB50137-2011)；4 、《城市居住区规划设计规范》 (GB50180-93)；5 、《城市道路交通规划设计规范》 (GB50220-95)；6 、《国务院关于加强城乡规划监督管理的通知》 (国发[2002]13 号)；7 、《城市规划编制办法》 (2006)；8 、《江西省城乡规划条例》 (2010)；9 、《江西省城市规划管理技术导则》 (2014)；10 、《寻乌县城市总体规划(2014—2030)》；11 、《寻乌县土地利用总体规划(2006—2020)》12 、《寻乌县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；13 、其他国家、省、市相关法律法规和标准规范第三条 规划原则1、整体设计原则规划区用地功能、道路系统、景观环境等要与上层规划相衔接，按照区域所处地理位置、 发展潜力及上层次规划所确定功能与规模， 配置与组织设施及空间， 并根据城市发展实际情况 做必要深化和调整2、土地高效复合型原则充分利用和兼顾现状建设， 合理将其组织到规划区整体结构中， 强调规划范围内各项用地 性质之间功能混合的可能性，集约利用土地，成规模紧凑开发，提高土地效用。

3、生态可持续原则强调生态原则， 规划区要从营造高效的生态环境的高度， 尊重自然环境， 分配空间， 确定 各项指标和组织绿地系统强化水体的可达性与开放度， 构筑完善的绿化体系， 创造生态化的 居住区突出强调环境效益、经济效益、社会效益的统一， 尽可能减少人为对现有生态环境的 破坏，尽可能提高基地的环境品质，以保证本次规划的可持续发展4、控制与引导相结合原则规划强调控制与引导相结合， 对非盈利性公共设施、配套的市政设施、道路、河道、公共 绿地、风貌区等实行严格的控制规定， 而对其它类土地的使用可根据土地兼容要求， 保留适当 的灵活性规划成果体现土地有偿使用和管理运作要求， 达到系统、规范、简明的目的， 增强 可操作性第四条 规划范围城东片区规划范围包括城北三路以南、马蹄河以东、迎宾大道及 G206 国道周边的区域， 总用地面积 2.97 平方公里 第二章 规划定位与发展目标第五条 规划定位城东片区规划定位为依托火车站、汽车站、城东电商物流产业园， 形成居住、商贸物流功 能为主的功能片区， 规划逐步推进老城区环境整治改造， 整合周边铁路、高速公路等交通物流 设施，形成城东物流中心和火车站前商贸中心。

第六条 发展目标城东片区将建设成为城市和生态有机融合， 公共设施配套完善， 生态景观环境优美， 形成以交通、物流和商贸等功能为主的寻乌县城市东部门户区域2第七条 人口规模根据寻乌县城市总体规划，规划期末寻乌县中心城区人均建设用地为 99.9 平方米，人均 居住用地面积为 34.7 平方米城东片区规划建设用地总面积为 296.59 公顷，其中规划居住用 地面积为 149.02 公顷根据以上数据综合得出：按人均建设用地指标得出规划区人口规模约 2.97 万人；按人均居住用地指标得出规划区人口规模约 4.29 万人；综合以上确定本次规划人口规模约为 3.8 万人第三章 用地布局规划第八条 空间布局结构规划形成“一心、一轴、一带、两区”的城东空间结构一心： 即站前商贸中心， 结合火车站和汽车站， 以站前周边商业贸易为核心， 形成城市门 户功能核心一轴： 即城东功能联系轴， 沿东门路形成联系火车站、汽车站站前区域和老城生活区域两 个城市功能区横向空间联系轴线一带：即滨水活力景观带，指以马蹄河及周边滨水空间为中心的城区特色风貌景观轴线， 可充分展示新型的亲水住区、公共中心、绿色开放空间， 形成纵贯城区南北的城市滨水活力景 观带。

两区：即城市门户区和城东生活区城市门户区主要为火车站和汽车站及周边形成的区域； 城东生活区主要为马蹄河两侧的城市生活区域第九条 用地布局规划本次设计在总体规划的基础上， 对用地进行深化在城市开发的基础上， 注重保护生态环 境， 形成城市开发与生态保护相结合的土地开发策略， 各地块尽量围绕水系和绿地景观带依次 展开， 不仅能获得景观价值的最大化， 也能提升土地的价值城东片区规划人口 3.8 万人， 规划城市建设用地总面积为 296.59 公顷 (城东片区规划建设用地一览表详见附表二) 1、居住用地规划居住用地面积 149.02 公顷， 占城市建设用地的 50.24% 该片区为寻乌近几年城市拓 展区域， 206 国道纵贯南北， 过境交通对片区的影响较大规划抓住 206 国道东迁的契机， 优 化内部交通，改善居住环境，建设成为对外展示的示范居住区2、公共管理与公共服务设施用地规划公共管理与公共服务设施用地面积 6.76 公顷， 占城市建设用地的 2.28%新罗大道、 江东大道及岳家庄大道由北至南贯穿了整个片区， 沿大道两侧布局了一些行政、医院、学校等 公共配套服务设施3、商业服务业设施用地规划商业服务业设施用地 31.18 公顷，占城市建设用地的 10.51%。

城东片区的商业服务 设施用地主要集中在火车站及客运站周边区域， 主要结合客运枢纽， 打造以站前商贸接待为主 要功能的片区中心，具体包括宾馆、商场、餐饮、娱乐、电商物流等服务4、道路与交通设施用地规划道路与交通设施用地面积 62.73 公顷，占城市建设用地的 21.15% 该片区规划 2 处 交通枢纽用地， 分别是火车站和汽车客运站规划了 1 处站前公交站场位于火车站旁规划了 4 处社会停车场，分别为站前停车场、迎宾停车场、东门停车场及长林停车场5、公用设施用地规划公用设施用地面积 3.05 公顷， 占城市建设用地的 1.03% 为保证城市发展过程中， 市 政配套设施的问题，该片区具体市政设施用地包括变电站、消防站、燃气站、自来水厂6、绿地与广场用地规划绿地与广场用地面积 43.85 公顷，占城市建设用地的 14.78% 规划依托马蹄河形成 带状的滨河绿地景观； 在各主要路口节点、居住区内部形成点状的街头及公园绿地， 规划 1 个 迎宾公园； 依托迎宾大道及东门路围合而成的 2 处自然山体形成天然的城市防护屏障， 分别规 划为东门森林公园和橙香生态公园3第四章 用地管理与规划控制第十条 用地分类控制规划根据国标《城市用地分类与规划建设用地标准》 (GB50137-2011)，规划区用地划分至 中类，用地共分 8 大类，35 个中类，42 个小类。

第十一条 地块划分控制规划区内地块划分由编制单元-街坊-地块三部分组成街区结合规划道路网划分，地块按 土地使用性质及现状土地产权归属等划分 地块原则上按一个独立用地性质的地块为编码单位， 即一个用地编码代表一个地块、用地性质代表地块使用主导性质用地编码共有 3 位有效字符数字：第一位字母 D 代表城东片区的编制单元，第二位数字 代表街坊序号， 第三位数字代表地块序号编码顺序按从东到西， 从北到南方式编制本次规 划范围分为 1 个单元， 3 个街坊， 81 个地块各地块指标详见附表三：地块控指标一览表 第十二条 土地使用兼容性规定本次规划规定了各地块的使用性质， 作为土地开发的依据同时规划还允许各地块在建设 实施过程中对用地性质作不同程度的调整和限制 规划还允许在开发建设实施过程中， 对划定的地块进行合并或细分特别是在成片开发建 设过程中， 由于特殊情况， 允许合并部分地块， 但必须作调整规划并向规划主管部门申请批准 地块合并首先应满足同类性质地块间的合并，不能导致规划区内各类配套设施的减少和变更 对于规模较小的项目， 在建设过程中允许将部分地块细分成两个以上地块， 其原则也必须先满 足同类性质要求。

详见附表四：土地使用兼容性规定表 第十三条 建筑密度控制高开发强度居住区、道路交通设施、市政公用设施的建筑密度≤20%，中开发强度层居住 区、中小学、福利院等的建筑密度≤30%，低发强度居住区、行政办公用地的建筑密度≤40%，商业用地的建筑密度≤55%，物流仓储用地的建筑密度≥35% 第十四条 容积率控制居住用地和片区商业中心的容积率 1.5＜FAR≤2.5， 行政办公、医院、市场、仓储及部分 多层居住用地的容积率 0.8＜FAR≤1.5， 中小学、幼儿园、交通设施、市政设施等用地的容积 率 FAR≤0.8 第十五条 建筑高度控制沿街商业、仓储物流、中小学、幼儿园、福利院等公共服务设施建筑高度 H≤24m， 低开发 强度居住区、 医院、文体中心等用地的建筑高度 H≤36m， 中开发强度居住区建筑高度 H≤60m， 高开发强度居住区及商业中心建筑高度 H≤80m 第十六条 绿地率控制物流仓储用地的绿地率≤20%， 商业中心绿地率≥20%， 医疗、文化、体育、行政办公、居 住、市政公用设施等用地的绿地率≥30%，中小学、幼儿园、福利院等用地的绿地率≥40% 第五章 建筑管理规定第十七条 建筑间距本规划区内所有新建建筑间距均应符合消防、抗震、安全的要求， 并综合考虑采光、通风、 环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等的要求， 同时应满足《江西省城市规划管理技术导则 (2014 版)》的要求。

第十八条 建筑后退道路红线距离建筑后退道路红线距离一览表区位建筑高度(m )主干道(m )次干道(m )支路(m )旧城区H＜2486524≤H＜50108。