商品房价格构成.doc

商品房价格构成　　(一)土地使用权获得费　　商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权获得费为支付的出让、转让费用、拆迁安顿补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨获得国有土地使用权的，其土地使用权获得费为获得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安顿补偿费及都市市政基本设施配套费等费用之和　　(二)住宅开发成本　　1、前期工程费涉及水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出　　2、建筑、安装工程费、设备费涉及房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含构造和装修)、设备购买费等　　3、附属工程费涉及住宅社区基本设施建设费和列入住宅社区具体规划的非营业性公共配套设施建设费　　住宅社区基本设施建设费，指社区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基本设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目承当的费用　　非营业性公共配套设施建设费，涉及根据都市建设总体规划规定列入社区施工图预算项目的公共停车　　库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目承当的费用。

　　4、开发间接费指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用　　5、其她符合国家规定并与项目开发直接有关的费用　　(三)住宅开发期间费用　　指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊　　1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用　　2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，涉及公司经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及公司筹资发生的其他财务费用　　3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用　　(四)利润　　以上地使用权获得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指引价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门拟定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行拟定　　(五)税金　　指根据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、都市维护建设税、教育费附加等税金按国家规定的税目和税率执行固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理　　(六)商品住宅差价　　涉及楼层差价、朝向差价。

楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指引价的，报价格主管部门确认　　下列费用不得计入商品住宅成本　　(一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的多种费用；　　(二)公司的赞助、捐赠支出以及其他多种与开发经营无关的费用；　　(三)多种补偿金、违约金、滞纳金和罚款；　　(四)国家规定不得列入成本费用的其她支出。