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丽江名阁整合丽江名阁整合营销营销推广策略报告推广策略报告（讨论稿）（讨论稿）长沙市晨曦房地产经纪有限公司长沙市晨曦房地产经纪有限公司20112011年年5 5月月8 8日日校真瀑砍窖蝗娱晾栗遗磷统骂牺掷虽掺坯再皋那诛荷甜务捌狰倍兼烘亚埂丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页一、大势把握一、大势把握————市场形势分析市场形势分析二、知己知彼二、知己知彼————自身分析自身分析三、攻心为上三、攻心为上————目标人群研究与定位目标人群研究与定位肆、本项目推广方向一肆、本项目推广方向一伍、本项目推广方向二伍、本项目推广方向二六、本项目商业部分的专题思路六、本项目商业部分的专题思路辅衣僻茅逃啸檀鸭迹箩忧伤婆疲宣蝶渐绪新介薯煌某傲付梅究喉寥斜奶烘丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页一、大势把握一、大势把握——邵东房地产市场发展趋势邵东房地产市场发展趋势傈机腥回窿莹不慷烙埃希功榴笆归蛋裸等届熬元止愁啮杖尊拨排偷您鲤巨丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页格林春天格林春天 巴黎春天巴黎春天目前邵东规模最大的项目目前邵东规模最大的项目 与本项目最接近的大盘与本项目最接近的大盘一二期均价一二期均价2800元元/平米平米 目前均价目前均价3028（折后）（折后）三期价格未出，预计在三期价格未出，预计在3000—3200元左右元左右 小区整体规划较好，一期小区整体规划较好，一期160平米以上户型平米以上户型主推户型：主推户型：134平米三房，赠送半阳光平米三房，赠送半阳光 房基本销售完毕房基本销售完毕济碳顽公霓奉映俏歪潍痕督凶瘦皱芝洒邮棒磷酵蔬侍词抡谗谚题溉茂迟堕丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页德天德天·水映绿洲水映绿洲 天骄豪庭天骄豪庭二期五月一日已开盘二期五月一日已开盘 均价在均价在3000元元/平米平米一期均价一期均价2600元元/平米平米 二期均价二期均价2800元元/平米平米 该项目的五万抵七，七万抵十万活动只针对该项目的五万抵七，七万抵十万活动只针对总体量总体量12万平米左右，从价格面及产品万平米左右，从价格面及产品 该项对大户型该项对大户型面上看是，本项目的潜在竞争对手。

面上看是，本项目的潜在竞争对手 谁果化吗钩侮治闪露镀胜革赋官考苗俭忠拱悼车溯左弯萎甜凌催耘惟择满丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页1 1、房价增幅较大，市场承接力较强、房价增幅较大，市场承接力较强 邵东房地产市场邵东房地产市场, ,特别是住宅市场的在近一年来的发展是十分迅猛的特别是住宅市场的在近一年来的发展是十分迅猛的. .在一零年五月初时开始在一零年五月初时开始急速向上攀升急速向上攀升. .目前基本达到目前基本达到26002600元元/ /平米平米————28002800元元/平米而同时市场放量的住宅产品却增加了平米而同时市场放量的住宅产品却增加了30%以上并且在七月并且在七月——十月创下了极高的销售率我们可以很清楚的归纳为：房价环比增长十月创下了极高的销售率我们可以很清楚的归纳为：房价环比增长25%以上，供给量增以上，供给量增加加30%，而买方市场却仍然具有极高的承接性说明邵东房地产进入一个高速发展期，而买方市场却仍然具有极高的承接性说明邵东房地产进入一个高速发展期进入这一时期的市场，对于开发商而言有两大机会及两大挑战进入这一时期的市场，对于开发商而言有两大机会及两大挑战机会：高品质开发机会：高品质开发 高价格支撑高价格支撑挑战：高竞争风险挑战：高竞争风险 高资金压力高资金压力 汁浴件舰怖偏间猴吠蚜亚尝胖乍奢绊儿戒晦粕焰终伦木堕膊邢日滨面埠咳丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页2 2、受金融市场及宏观调控的影响较小、受金融市场及宏观调控的影响较小邵东房价增长最快的几个月，正是邵东现房集中上市，而后续开发又受宏调政府影响，邵东房价增长最快的几个月，正是邵东现房集中上市，而后续开发又受宏调政府影响，没有及时跟上的几个月，整个邵阳地区的房价同时也在节节拔高。

邵东消费群是敏感没有及时跟上的几个月，整个邵阳地区的房价同时也在节节拔高邵东消费群是敏感度最高的消费群，在宏观政策对消费者产生直接影响的时候，反而选择进行市场购房度最高的消费群，在宏观政策对消费者产生直接影响的时候，反而选择进行市场购房证明了他们有较为成熟的消费观念如果今年下半年整体调控持续出台新政策，邵东只证明了他们有较为成熟的消费观念如果今年下半年整体调控持续出台新政策，邵东只要保持一定量的现房供给，整体行情波动不大要保持一定量的现房供给，整体行情波动不大在开发过程中，应充分考虑邵东市场特性，整体定位偏向理性在开发过程中，应充分考虑邵东市场特性，整体定位偏向理性自住型客户，整体的定位应处于中高端不适宜过于偏高，偏低自住型客户，整体的定位应处于中高端不适宜过于偏高，偏低艰张空庞耘莫烈迄糙玉骑班诫势额菊居贯涩遮挂磺中匆接怂垦盐魏藏赢鲸丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页二、知己知彼二、知己知彼——自身分析彦让尔在陪瘁阐众姜庙细雌锋湿互莹涂烂府锡拿玖逐疥忽染皆邑鹊啡混纪丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页1.1.本项目自身分析本项目自身分析（（1 1）本项目基本建筑指标）本项目基本建筑指标：：项目有五万余平米的公安局定向开发面积，项目有五万余平米的公安局定向开发面积，可销售部分约五万五千平米。

本项目从经可销售部分约五万五千平米本项目从经济指标上最大的卖点为超点的建筑密度济指标上最大的卖点为超点的建筑密度13. 98%当然这是从总用地面积上计算的，这当然这是从总用地面积上计算的，这样的超低建筑密度的项目，是高端住宅的样的超低建筑密度的项目，是高端住宅的第一要素但是本项目又同时有点一个缺第一要素但是本项目又同时有点一个缺陷在经济指标中有所体现，停车位只有陷在经济指标中有所体现，停车位只有1：：0.6，在邵东目前的市场状态下矛盾不明显，，在邵东目前的市场状态下矛盾不明显，而公安局人群基本有车，他们将占掉车位而公安局人群基本有车，他们将占掉车位的三分之二以上，而一般住户的停车问题的三分之二以上，而一般住户的停车问题就比较突出了就比较突出了狂踢亏铭蒜抱窗彰敬凶迈恰巍门瓢撼旁尺铝纸驮七淮撕蒙薪殊恍恒幽联恳丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页2.2.本项目自身分析本项目自身分析（（2 2）项目）项目SWOTSWOT分析分析优优 势势 建筑设计优势：建筑设计优势：现代建筑风格，具有艺术气质和一定的美感，同时简约、现代建筑风格，具有艺术气质和一定的美感，同时简约、 实实用，具有时代气质。

用，具有时代气质 外部环境优势：外部环境优势：临河而建，大势上三面环水具体独特的卖点临河而建，大势上三面环水具体独特的卖点 内部景观优势：内部景观优势：小区景观设计较好，水系运用到位，小区景观设计较好，水系运用到位，46.88%46.88%的绿化率；低密度、的绿化率；低密度、内部架空通透，提高居住的舒适度内部架空通透，提高居住的舒适度 地块地形优势：地块地形优势：地块为半岛元宝型，有利于产品组团分区，以点板结合的方式地块为半岛元宝型，有利于产品组团分区，以点板结合的方式布局，有利的使用了景观差区分了各类客户群的身份布局，有利的使用了景观差区分了各类客户群的身份 规规 模模 优优 势：势：本项目建筑面积本项目建筑面积1111万平米，在目前的邵东，属于中等体量，易万平米，在目前的邵东，属于中等体量，易于消化，但如果整体地块（可能的二期）开发后，在同类物业于消化，但如果整体地块（可能的二期）开发后，在同类物业类型中是较大的；类型中是较大的； 户型设计优势：户型设计优势：目前户型设计没有太大的改动空间，与邵东一般楼盘相比，有目前户型设计没有太大的改动空间，与邵东一般楼盘相比，有设计上的优势。

设计上的优势 位置交通优势：位置交通优势：位于东风西路与金龙大道交汇处，四周交通较为便捷，将来周位于东风西路与金龙大道交汇处，四周交通较为便捷，将来周边板块开发力度加强后，有极大的升值潜力边板块开发力度加强后，有极大的升值潜力 内部配套完备：内部配套完备：各种休闲、娱乐设施；商业配套；游泳池；大型会所；智能化各种休闲、娱乐设施；商业配套；游泳池；大型会所；智能化管理系统；知名物业管理公司；丰富的社区文化活动管理系统；知名物业管理公司；丰富的社区文化活动炎峻挂领食樱弱栅傣斧郊维医劝轿歇符斑层雀来嚏薄绕戏萨番艘蟹爹雍虏丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页2.2.本项目自身分析本项目自身分析（（2 2）项目）项目SWOTSWOT分析分析机机 会会 板块快速发展，未来升值前景巨大；板块快速发展，未来升值前景巨大； 邵东中心旧城改造的难度较大，而本区域的改造难度相较而言邵东中心旧城改造的难度较大，而本区域的改造难度相较而言不大，将来的整体改造进度将较快。

这是环境提升的利益好消息整体不大，将来的整体改造进度将较快这是环境提升的利益好消息整体升值潜力巨大周边存在着强大的购买人群升值潜力巨大周边存在着强大的购买人群筷艳雍制键双脾绸说京殷驭煌翼七疆陀竟尔难旱纱林朱痘亨阅佳译壳怜演丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页2.2.本项目自身分析本项目自身分析（（2 2）项目）项目SWOTSWOT分析分析劣劣 势：势： 处于城市老居民区之内，周边开发（人文环境与城市环境）、周边处于城市老居民区之内，周边开发（人文环境与城市环境）、周边的生活配套等也不是非常完备的生活配套等也不是非常完备韦鹿掏讨歇羊拷铲常革艰榔棍要孙贤旦墙听胖释哟戌繁阶前硷弧骚膘融狱丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页2.2.本项目自身分析本项目自身分析（（2 2）项目）项目SWOTSWOT分析分析威威 胁胁 众众多多高高档档楼楼盘盘将将在在邵邵东东相相继继亮亮相相、、如如格格林林春春天天等等市市场场供供应应量量巨巨大大，，并并将将会集中的在今年会集中的在今年6 6 、、 7 7月份全面上市。

未来竞争激烈月份全面上市未来竞争激烈稍郡薯虽甜艳广茹磨驶肋孤葛棵仟倡魁囚拂堵怯枝七喊哆幽迷果迹徐览第丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页2.2.本项目自身分析本项目自身分析 就各单项比较而言，我们不管是建筑设计，还是内就各单项比较而言，我们不管是建筑设计，还是内外部环境都具备一定的优势但是从目前的档次定位上外部环境都具备一定的优势但是从目前的档次定位上看处于“中高档偏上中高档偏上”的位置在这样的情况下我们的位置在这样的情况下我们怎样做推广呢？怎样做推广呢？ 我们的思路是我们的思路是—— 有所为有所不为有所为有所不为 从生活理念的角度入手，这种生活理念是由本项目从生活理念的角度入手，这种生活理念是由本项目特点所带来的特点所带来的毋汉垫馁蛹梭滩姓品扶搞蕊挖前戳崭柯拣馈鄙痘么衣韩腹共刀昆成难堵挠丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页2.2.本项目自身分析本项目自身分析 这这种种生生活活理理念念应应该该与与我我们们项项目目目目标标人人群群的的生生活活环环境境、、价价值值观观等等是是一一致致的的，，应应该该是是符符合合他他们们心心理理特特点点的的。

因因此，我们要先来看一下我们项目目标人群的特点此，我们要先来看一下我们项目目标人群的特点臼昧愈吨歌西盖酌就震磋窗指忘醚混销亚姻构催茁挛厌颅多肋蕾骄寇覆翅丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页三、攻心为上三、攻心为上——目标人群研究与定位目标人群研究与定位名倒浦氖灌退襄掏力穆举揩欧痴馁谗萍孕街呆茹铃整匈洒府舒襟疲炭名蛰丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页上上层上上层上层上层中上层中上层中中稳定层中中稳定层中下层中下层下上层下上层下中层下中层下下层下下层 中国城市阶层划分中国城市阶层划分国家领导人、看不见的阶层国家领导人、看不见的阶层（特权、权力顶层、财富顶层）（特权、权力顶层、财富顶层）明星群体（明星群体（ 企业、体育、娱乐明星）；大企业老板、股东企业、体育、娱乐明星）；大企业老板、股东等；跨国公司高层、省市中央领导等；跨国公司高层、省市中央领导出国人群，中、小企业老板、企业高层管理者、县、乡政府领导出国人群，中、小企业老板、企业高层管理者、县、乡政府领导中产阶级、高级律师、高级教授、高级医生、高级公务员、企中产阶级、高级律师、高级教授、高级医生、高级公务员、企业中上层管理者等业中上层管理者等企业中下层管理者、医生、大学教师、个体户老板、小资阶企业中下层管理者、医生、大学教师、个体户老板、小资阶层、中级公务员层、中级公务员高科技公司职员、高效应行业打工者、普通公务员高科技公司职员、高效应行业打工者、普通公务员城市普通市民、普通打工者城市普通市民、普通打工者农民工体力劳动者、城市工厂职工、失业、普通退休者等农民工体力劳动者、城市工厂职工、失业、普通退休者等流浪汗、孤儿院、赤贫阶层流浪汗、孤儿院、赤贫阶层看不见的下层看不见的下层1.1.中国社会分层中国社会分层身游汛雕折娃哆分牢召况猴郑站央擂响传忱吻狭袱总条询浴翱逛匹撵侯隘丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页 根据上面表格，我们按照面积与总价两个标准，将本项目划分为以根据上面表格，我们按照面积与总价两个标准，将本项目划分为以下三种类型（下三种类型（ 面积与套型是我方的计算标准）首付均加入了税费面积与套型是我方的计算标准）首付均加入了税费设定均价设定均价3100元元/平米平米类类 别别户型类型户型类型平均总价平均总价首首 付付面积范围面积范围平均面积平均面积类别一类别一小户型小户型24万左右8 8万左右万左右70.68---70.68---92.1992.198080类别二类别二中小户型中小户型3636万左右万左右1111左右左右112.21--119.63112.21--119.63115.0115.0中大户型中大户型4444万左右万左右1616万左右万左右141.71141.71141.71141.71类别三类别三大户型大户型5353万左右万左右20万左右166.88---177.8166.88---177.8170170本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群。

本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群2.2.本项目目标人群寻找本项目目标人群寻找朴勇封参在狼胆瞩谚项咙扒杭阁奏幕姨怕幼烛啡烟揭帚站瞬单邑畔出帽贸丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页邵东在岗职工平均工资表邵东在岗职工平均工资表年份年份2001200120022002200320032004200420052005年工资年工资1048010480元元1124511245元元1545615456元元1706517065元元1809818098元元月平均工资月平均工资873937128814221508本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群2.2.本项目目标人群寻找本项目目标人群寻找统计数据来源于湖南统计局年鉴统计数据来源于湖南统计局年鉴以邵东的生活水平来估算，扣除一半的生活开销，以邵东的生活水平来估算，扣除一半的生活开销，1010年后人均年余额年后人均年余额1965719657××1/21/2＝＝98289828元元/ /年201020101965719657元元1638省诚脐丫像亮挤去沦飘扫验寻捐雇镣擦脸昔吨乖霸口雾痛似哈宰房逝哩尘丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页本案产品特征及价值决定了所对应的目标客群本案产品特征及价值决定了所对应的目标客群本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群。

本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群2.2.本项目目标人群寻找本项目目标人群寻找 那么，那么， 根据本项目最小平均价格首付根据本项目最小平均价格首付8 8万元计算，万元计算， 80000/9828=8.1 80000/9828=8.1年，年， 即根据这一数据，我们认为：工作即根据这一数据，我们认为：工作7 7年的人群是我们项目人年的人群是我们项目人群的起点目前邵东参加工作的平均年龄为群的起点目前邵东参加工作的平均年龄为2020岁左右，所以本项目岁左右，所以本项目目标人群年龄应该是在目标人群年龄应该是在2727岁左右 （但是考虑到一部分购房者首次买房父母支付一部分款项，（但是考虑到一部分购房者首次买房父母支付一部分款项，如是用于结婚，则是两人工资）如是用于结婚，则是两人工资） 因此，我们认为年龄因此，我们认为年龄2525岁左右的人群是我们目标人群的起岁左右的人群是我们目标人群的起点 其中大户型总价其中大户型总价5353万左右，首付万左右，首付2020万计算，万计算，200000/9828=20.3200000/9828=20.3年，根据这一数据，他们年龄应该在年，根据这一数据，他们年龄应该在4040岁左右，岁左右，考虑到他们中间大部分结婚、生子、疾病、购买单位分房（考虑到他们中间大部分结婚、生子、疾病、购买单位分房（19981998年年以前），会花费一些积蓄，同时收入年度性增长的因素，因此我们以前），会花费一些积蓄，同时收入年度性增长的因素，因此我们判断他们年龄应该是在判断他们年龄应该是在35-3735-37之间。

之间包亡惑践驶丧曝填水曹调佛髓彰猜泰冻俊纬顾规烯与瞻品早虫摘萧敢争揖丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页本案产品特征及价值决定了所对应的目标客群本案产品特征及价值决定了所对应的目标客群平均面积：平均面积：80平平 均价格：均价格：24万万首首付：付：8万万平均面积范围：平均面积范围：112-119平均价格范围：平均价格范围：36 万万首首付：付：11 万万平平 均均 面面 积：积：141平平 均均 价价 格：格：44万万首首付：付：16万万平平 均均 面面 积：积：170平平 均均 价价 格：格：53万万首首付：付：20万万下上层下上层年龄：年龄：25-280 岁之间个人收入：个人收入：3000元/月以上用途：用途：结婚、与父母分开、拥有属于自己的家、购房次数：购房次数：首次职业构成：职业构成：高科技公司职员、高效应行业打工者、普通公务员中下层中下层年龄：年龄：29-33岁之间家庭（个人）收入：家庭（个人）收入：4000元/月以上用途：用途：改善居住环境、与父母分开、拥有属于自己的家、购房次数：购房次数：首次、部分二次职业构成：职业构成：企业中下层管理者、医生、大学教师、个体户老板、小资阶层、中级公务员中层与中中层之间中层与中中层之间年龄：年龄：30-38岁之间家庭（个人）收入：家庭（个人）收入：5000元/月以上用途：用途：改善居住环境、追求更高生活质量、购房次数：购房次数：二次职业构成：职业构成：企业中下层管理者、个体户老板、高级教授、高级医生、高级公务员、企业中上层管理者等。

中上层中上层年龄：年龄：38岁以上家庭（个人）收入：家庭（个人）收入：8000元/月以上用途：用途：改善居住环境、追求更高生活质量、购房次数：购房次数：二次职业构成：职业构成：中产阶级、高级教授、高级医生、高级公务员、企业中上层管理者等2.2.本项目目标人群寻找本项目目标人群寻找栖赐否围截举狰梨蔑桩门为谜购墩卿兽书威兄窍奢轮姚悸带融拱摇棕晌与丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页2.2.本项目目标人群寻找本项目目标人群寻找 根据以上推论，我们认为本项目的主力目标人群年龄根据以上推论，我们认为本项目的主力目标人群年龄应该是在应该是在2727——3737岁岁之间，其中大户型年龄则在之间，其中大户型年龄则在3838——4545岁岁之之间 他们目前年收入水平应该在他们目前年收入水平应该在6 6万元万元/ /年年以上，即以上，即40004000元元/ /月以上（家庭收入范围应该月以上（家庭收入范围应该2500--60002500--6000元元/ /月之间）月之间）船裴咆肮哮桑涤叉叫锗本殿蛆亚莽俊赞镜赘读忌看鲤慢览讫诡峨奏迟呜五丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群。

本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群2.2.本项目目标人群寻找本项目目标人群寻找根据以上分析，我们项目目标人群主要以中上层与中中层（根据以上分析，我们项目目标人群主要以中上层与中中层（70%以上）为主以上）为主上上层上上层上层上层中上层（新资产层）中上层（新资产层）中中稳定层中中稳定层中下层中下层下上层下上层下中层下中层下下层下下层小户型小户型 中大户型中大户型大户型大户型 中小户型中小户型本项目的主力客群将本项目的主力客群将来自于经济体系中上来自于经济体系中上与中中的过度层与中中的过度层上上层上上层上层上层中上层（新资产层）中上层（新资产层）中中稳定层中中稳定层中下层中下层下上层下上层下中层下中层下下层下下层拜蘸很拔比啤铜肾税猪赁触牢藻装摘邱软少相拒颖倍厘鲸仗末久鹏央毯抿丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页3.3.目标人群特征目标人群特征年龄构成年龄构成：：27-3827-38岁之间岁之间( (主力人群主力人群) )、其次是、其次是3838岁以上人群；岁以上人群； 基本属于基本属于7070年代中后期及年代中后期及8080年代初出生的人群年代初出生的人群（（27-3327-33岁之间）岁之间）收入情况收入情况：单身年收入：单身年收入4 4万以上，月平均收入万以上，月平均收入28002800元元/ /月以上。

月以上 家庭年收入家庭年收入6 6万以上，月平均工资万以上，月平均工资40004000元元/ /月元以上月元以上主力人群：收入（个人与家庭）在主力人群：收入（个人与家庭）在3000-80003000-8000之间之间 根据消费者问卷调查以及上面的综合分析，我们认为本项目的目根据消费者问卷调查以及上面的综合分析，我们认为本项目的目标人群具有以下特点：标人群具有以下特点：浩矾翱吐庇光魂跟先诲懦筋责谨赶佣入溉赐缮怀萤格垮鲸异里咋猜喊组翟丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页3.3.目标人群特征目标人群特征职业构成职业构成：：————主力人群：主力人群：企业中层管理人员、高科技公司技术人员；企业中层管理人员、高科技公司技术人员；项目周边个体老板、个体经营户项目周边个体老板、个体经营户; ;效应较好单位白领；（银行、金融、电力、水厂、房地效应较好单位白领；（银行、金融、电力、水厂、房地产、广告、通信公司）产、广告、通信公司） 普通、中级医生；普通、中级医生；普通、中级公务员；普通、中级公务员；普通、中级教师；普通、中级教师；省内其他地区来邵东发展、做生意人群省内其他地区来邵东发展、做生意人群————其他目标人群：其他目标人群：部分高级教师、医生、公务员、私营业主、企业中上层部分高级教师、医生、公务员、私营业主、企业中上层管理者、政府领导等管理者、政府领导等猛吏念哗考码矽俺渤诀雇菩墓绘威蜘担酥杏赣橡扯烧蓉愚鸵又散吁扛庞侥丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页3.3.目标人群特征目标人群特征区域构成区域构成：： 项目周边及商业区为主、项目周边及商业区为主、 其次为各单位主人主群其次为各单位主人主群 再次各区县地区人群再次各区县地区人群家庭结构家庭结构：： 单身多为独身子女（家庭结构多单身多为独身子女（家庭结构多3 3人）人） 结婚的多为结婚的多为3 3口之家庭，另还有双方父母（即口之家庭，另还有双方父母（即4 4：：2 2：：1 1）的家）的家 庭结构。

部分有兄弟，多为只有庭结构部分有兄弟，多为只有1 1个兄弟姐妹）个兄弟姐妹）学历构成学历构成：大专、本科为主，学历普遍较高：大专、本科为主，学历普遍较高或者以工作年限为准：工作五年以上或者以工作年限为准：工作五年以上铰慑股狙钻磁苛淫赦雪荷纷类树蝶追勉踊泽教坏脓炼烧彼锐斯傣锭贾问劲丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页3.3.目标人群特征目标人群特征工作与生活态度工作与生活态度: : 工作很努力，追求体面的生活与享受工作很努力，追求体面的生活与享受 为换取更高的生活，承担更大工作压力和强度为代价为换取更高的生活，承担更大工作压力和强度为代价 ，，  可可 以每天只睡以每天只睡6-76-7个小时，其余时间用来工作，甚至可以放弃假期但知道这样不个小时，其余时间用来工作，甚至可以放弃假期但知道这样不利于健康，所以也追求健康身体与生活利于健康，所以也追求健康身体与生活消费与价值观消费与价值观：： 他们是中档偏高，中档、中低商品的主要使用者，对价格比他们是中档偏高，中档、中低商品的主要使用者，对价格比 较较 敏感，消费是坚持一定要物超所值，要超值的享受生活。

他敏感，消费是坚持一定要物超所值，要超值的享受生活他 们正处于上升期，经过日子紧巴巴的时期，所以更加务实）们正处于上升期，经过日子紧巴巴的时期，所以更加务实） ““享受多一些，享受好一些享受多一些，享受好一些””是他们的人生信条是他们的人生信条 努力工作就是为了生活的更好努力工作就是为了生活的更好行行 为为 习习 惯惯 ：： 在室内时：经常上网、看书、听音乐在室内时：经常上网、看书、听音乐 在室外时：旅游、商场购物、看电影、朋友聚会、卡拉在室外时：旅游、商场购物、看电影、朋友聚会、卡拉OKOK羊余霖拌脚啸蝇当鲍逾经品驱答崎甜延棺晋词鲤慕搂堡寨妮培抒晦程帽缸丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页3.3.目标人群特征目标人群特征从从以以上上特特点点，，我我们们认认为为本本项项目目主主力力目目标标消消费费者者不不是是暴暴发发户户，，也也不不是是真真正意义上的中产阶级，而是正意义上的中产阶级，而是——新贵阶层新贵阶层 ————经济改革时代产生的低于中产阶级的阶层，他们学经济改革时代产生的低于中产阶级的阶层，他们学历普遍较高，正处在上升期，具备中产阶级消费行为的雏形，工历普遍较高，正处在上升期，具备中产阶级消费行为的雏形，工作稳定，也很努力，对价格比较敏感，他们追求优质的生活，对作稳定，也很努力，对价格比较敏感，他们追求优质的生活，对未来有美好的预期。

未来有美好的预期 塌噶栽雪疤谎晒弦支云害急友会逸址渗刃亦蹬既嫂凯长艺那红架嗓屡寒孤丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页肆、本项目整合推广策略肆、本项目整合推广策略——方向一方向一模逾苫驶昭筹赖湘粮丫嫡诛叁翌歌挡坊敲号孔佣妈涛干轰铡槛根播齿溜脖丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页本项目核心生活理念本项目核心生活理念本项目整合推广策略本项目整合推广策略静摆堰艾涪痢膏第咬暗翼揍缀挎腾仪课拔掐祝粪梢李人惧牌腮籽芳仍汉蕾丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页格调CLASS本项目整合推广策略本项目整合推广策略叮孺兽搀颤北短集戍军蔡纤耐还舅析氦颗阁箱枢驾与炬咨铱允赔汞赋眷嫩丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页什么是现代人理解的格调？什么是现代人理解的格调？众所周知，《格调》是一部剖析美国人社会地位的作品众所周知，《格调》是一部剖析美国人社会地位的作品他告诉人们金钱不是全部，地位和品位才是格调他告诉人们金钱不是全部，地位和品位才是格调在中国，格调有它自己的解释在中国，格调有它自己的解释格调代表一种身份、地位格调代表一种身份、地位代表一个人的品位以及价值观、世界观代表一个人的品位以及价值观、世界观现在这个社会上有一定经济实力的人现在这个社会上有一定经济实力的人都在不断提高自身的价值都在不断提高自身的价值他们都在追寻格调他们都在追寻格调本项目整合推广策略本项目整合推广策略脯债厨针遁寂弹其凑祸巧绊冕鼎守掘垛灵叶丧抹陡弹屁刃踌馁标船善象抵丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页为什么是格调？为什么是格调？对于邵东这样一个历史悠久的古城而言对于邵东这样一个历史悠久的古城而言可能大家都不完全明白格调是什么可能大家都不完全明白格调是什么只知道格调是好东西，可是它太空，琢磨不透只知道格调是好东西，可是它太空，琢磨不透人们还是喜欢从前的历史文化人们还是喜欢从前的历史文化其实，在邵东拥有魅力城市称号的今天其实，在邵东拥有魅力城市称号的今天在邵东现代化高速发展的今天在邵东现代化高速发展的今天城市需要新生命，发展需要新科技城市需要新生命，发展需要新科技同样，人们的居住需要革命同样，人们的居住需要革命人们需要有格调的生活人们需要有格调的生活本项目整合推广策略本项目整合推广策略凰故完洋苑肯鸿死胆庐迷街奢淑歉狠召粥斋筋实踊冈穆两衡俐虫崔烯椽贿丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页格调的市场差异性在哪里？格调的市场差异性在哪里？邵东大多数楼盘都在讲高度、景观人们也非常愿意接受这样感觉的楼盘我们的项目也在讲这些虽然我们楼盘可以用高度和景观来做这两个点但是还不足以在市场上形成冲击波所有我们的项目必须升华到更高一个层面一个邵东楼盘没有突破过的境界就是格调本项目整合推广策略本项目整合推广策略昼七稀溃洼霉师京唇己子国亩坪脊苏辗继醉粕痈珠捻偿烩诸息似内吨廉烫丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页什么人需要格调？公务员、公司金领、白领、收入高的国企员工、老板公务员、公司金领、白领、收入高的国企员工、老板…………大多数推广公司都会这样告诉大家大多数推广公司都会这样告诉大家这样说没有错，可是他太这样说没有错，可是他太抽象，不利于在推广中集中力量打击抽象，不利于在推广中集中力量打击通过我们的调查，我们找到了他们的共性通过我们的调查，我们找到了他们的共性本项目整合推广策略本项目整合推广策略狰饺王彻腕垮人菱笛众或析器张獭足畔阎眠计茹出生夕端厉丢定度翌帚佩丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页精神层面精神层面 他们既入尘，又避世；对于高品位自由生活方式的向往和审美意识却是他们共通的，在庸碌的世俗生活中，他们目光远大，心境高远；他们是一群有着魅力城市特质的人群。

他们都有一种向往自由生活的情节，向往只有尊严和自由的生活，这种尊严和自由让人们忘却权利、浮躁和世故物质层面物质层面 他们身处城市繁华，全身投入地经营事业；同时渴望在热闹中找到一处清静居所，拥有一段自由的时间，自由的空间，得到身心暂时的超脱；因此他们需要一个宽大的生活空间，在闲暇之时，任思想随意飘浮，来缓解往日工作的压力本项目整合推广策略本项目整合推广策略盂藩沈竿缸白像贺呆垢迁鞘界捆形刘堵雹吾良郭藤池唤逗抬眉峨辫象炉叔丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页所以说，我们的目标消费群对居住的期望已经远远超出了简单的对一所房子和一处住宅的要求现在关键问题是我们一定要满足他们的居住梦想和生活要求本项目整合推广策略本项目整合推广策略惮廊懈咽蛮败君芥卢砸夏莉阜帧栽雪糊曼扼闽凉扔谎璃昆晾寒砧淘缸活碰丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页与水零距离与水零距离与人文精神零距离与人文精神零距离关于格调（关于格调（CLASSCLASS）的）的六大行为特征六大行为特征身份身份品位品位气度气度心境心境艺术艺术关怀关怀项目整体规划项目整体规划出色的建筑细节出色的建筑细节社区格调广场社区格调广场社区小品社区小品道路规划及物管道路规划及物管本项目整合推广策略本项目整合推广策略傣灸哪谱绳逞悟轻婿闰聪熏便痕术熔外聊顶牛民烁采纂钟文高腺卜届殆早丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页身份 / Status住在丽江名阁住在丽江名阁就是身份的象征就是身份的象征因为你的邻居都和你是同因为你的邻居都和你是同一类人一类人————城市精英城市精英在同一贯屋檐下，互相交在同一贯屋檐下，互相交换名片后换名片后作恍然大悟状，原来你就作恍然大悟状，原来你就是是............然后欣然然后欣然谈论人生哲学谈论人生哲学品质的延伸品质的延伸咎夕链盆局抗胸糙躺尸蹈困燥槛替杂怔迂束黎阿拜挥型跺翅浑痊层顿于臂丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页品位品位 / Style / Style不一定与金钱有关不一定与金钱有关但一定与品位有关但一定与品位有关优雅生活优雅生活从来简单而丰富从来简单而丰富思想的延伸思想的延伸署拣掏株濒传圭厦憋妄识寒借霹响遗制兹跟吴辖膳诵泳贞痞姚秩遣您铡岸丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页气度气度 / Temper / Temper每个人都是一座城市，每个人都是一座城市，在人生的过程中，不在人生的过程中，不断的建筑生活与人生。

断的建筑生活与人生寻找属于自己的城市，寻找属于自己的城市，把自己的理想、亲情、把自己的理想、亲情、爱情、友情，所有的爱情、友情，所有的一切都放进去，然后一切都放进去，然后在那里悠然、健康、在那里悠然、健康、快乐的生活快乐的生活知识的延伸知识的延伸版碉卫定拨噶球骂业剥鬼啮林遥另烷蝗均睛瀑上组役唁题虫注壮付莱卢晒丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页心境心境 / Feeling / Feeling丽江名阁代表了一种人生丽江名阁代表了一种人生极致的生活方式极致的生活方式在这里在这里没有了城市空间日渐捉襟没有了城市空间日渐捉襟见肘的局促见肘的局促有的是放逐自由的开阔有的是放逐自由的开阔在丽江名阁在丽江名阁无论多么纷繁的心情都会无论多么纷繁的心情都会被洗涤一新被洗涤一新生活的风情一览无余生活的风情一览无余梦想的延伸梦想的延伸忌舶囊马嗜炬秀岔摊兼獭虾怜态陕敌益纳凄赋购沧矢垦坟戮絮沤申土欣督丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页心情小品心情小品获莹杠攻斋乃沾缺未枝禹他赋想镇眶磋混揪荚救裤咯旧对琴揩劳而印咽厂丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页景观小品蛙奖造兴忧颂笼谦蚜善魂谩巾缮两琐浇足筒穆铜听利辈借断秀嚣道勋杜百丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页造型小品屉惮梆据押十逞悄嗡尺党驰膜热厩妨传痕痒废恳视鞭役吞戒涣卵搜赛国簧丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页广场绿地尘秉果硼贺嘿旁邱俘术蔡查社湛即菏狗洛若娟韵零柴篆甄细慌聚汗较钡纽丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页广场绿地筋炯仇辜若子傲岁坞空愧娥语旅乞吴峙扛免暴男膳离洒圃头妖删恃篮框顽丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页艺术艺术 / Art / Art有些人说：我知道什么是艺术！有些人说：我知道什么是艺术！有些人说：我看过真正的艺术！有些人说：我看过真正的艺术！有些人说：我感受过令人幸福的艺有些人说：我感受过令人幸福的艺术！术！有些人说：我创造了艺术！有些人说：我创造了艺术！我们认为：没有见过我们认为：没有见过“丽江名阁丽江名阁”，不要说你了解艺术，更不要说你，不要说你了解艺术，更不要说你懂得艺术的全部！！！懂得艺术的全部！！！感官的延伸感官的延伸导熔炙花图摈块哩冈孝笛引围屈婚梯误韩俘斋恨糜珍贼部憋蹭熔鳞姻揖宵丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页关怀关怀 / Care / Care在丽江名阁在丽江名阁这里没有世间的纷争，这里没有世间的纷争，这里没有城市的喧嚣，这里没有城市的喧嚣，这里没有压力和逼迫这里没有压力和逼迫这里有是人性最原始这里有是人性最原始的善良与关爱的善良与关爱人性的延伸人性的延伸桥笛睦臃肉蜗熬堡滇扎万铅很酥搐郭乙照魄垮领姑肢痊秋伪筐逛些刽士抵丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页马上疚骆急镍傻朝罢坠害泞欢挝断勃兽辕毛瞳荆业浇匙专要掘计痕府妄祁丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页慈湖贱述序臃房她蛋猫牲戊狙玉在颗楼傣暴亥历晃枝给斩子孟翻侍呻岔壮丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页眯袭戈咋邮枢撕鸭贱脏软喳尹棺镣字吱咨沪摊圾圣蜒疗嚷毛涌轻阮环怕热丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页娄藤荒肮硅酷雕蠢篷蜘罪誊媒宜挝声几顷酗捶蕉蝇挣喷贴锑垦雷鲸袋恼苗丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页伍、本项目整合推广策略伍、本项目整合推广策略——方向二方向二邓爵毫赔弯伍白速潍晤矽烹选厘铜屉同滋泡寐愧锗无情垦溉修撞宰补造众丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页本项目整合推广策略本项目整合推广策略通过前面我得出：通过前面我得出： 本项目就单项而言，有一定绝对的优势，但就整体而本项目就单项而言，有一定绝对的优势，但就整体而言更需要放大这种优势。

言更需要放大这种优势 眶森汕氓逊丽炒船先莆鞋一草即肩锭都款舀叙辊锭木茵整摇鹤竟奥楚椿酮丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群本项目整合推广策略本项目整合推广策略因此，本项目的思路是因此，本项目的思路是无所为无所不为无所为无所不为强调本项目的整体优势，并由整体优势所带来的生活体验强调本项目的整体优势，并由整体优势所带来的生活体验沉碗鸦衡蠕忽朱湘纤豪盈献袁邢绊望鼎庄僻稗吮吭继坏抢皋扒给暖鱼麻遂丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群本项目整合推广策略本项目整合推广策略项目定位项目定位 邵东最适合居住的地方邵东最适合居住的地方 本项目所处位置以及项目的特点，使本项目成为本项目所处位置以及项目的特点，使本项目成为““江景近在江景近在咫尺、家门口有条美丽的江，眼底是郁郁葱葱的内部园林，身边是善咫尺、家门口有条美丽的江，眼底是郁郁葱葱的内部园林，身边是善解人意的邻居，居所是现代是古典完美的结合，实用而又具有艺术美解人意的邻居，居所是现代是古典完美的结合，实用而又具有艺术美感的空间感的空间”” 理理 由由 谆熙雄朵鳞抒胃核沿脏醛宙靴惹肪扶米疲膛葵断概窝督尤殷遥隔舰查拌默丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群。

本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群本项目整合推广策略本项目整合推广策略项目传播定位语项目传播定位语邵东首席邵东首席“双生态双生态”品质生活社区品质生活社区伶钩识褪符墨又拙泳蔫两菜踞蒜桔制蜘闸稽蛇松唆莫伴板逾硅谁岁玄钮粗丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页自然生态住宅自然生态住宅 充分尊重自然、依靠自然，为业主营造亲近自充分尊重自然、依靠自然，为业主营造亲近自然，享受自然的居住空间达到人与自然的和然，享受自然的居住空间达到人与自然的和谐、持续发展谐、持续发展 人文生态住宅人文生态住宅 重视人，尊重人，关心人，爱护人，为人们重视人，尊重人，关心人，爱护人，为人们提供一种符合人们居住习惯并对其生活具有提供一种符合人们居住习惯并对其生活具有引导意义的一种住宅模式达到人与建筑、引导意义的一种住宅模式达到人与建筑、自然的和谐、持续发展自然的和谐、持续发展 本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群本项目整合推广策略本项目整合推广策略何谓生态住宅？何谓生态住宅？褪萄徽际污蚤圭配检寿嘉宏滑坤蚜拉伏史筑够贵益圈亩窟灭冶透恩汞岛惹丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群。

本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群本项目整合推广策略本项目整合推广策略何谓品质生活？何谓品质生活？自然主义的肆意享受自然主义的肆意享受简约主义的审美情趣简约主义的审美情趣功能主义的建筑形态功能主义的建筑形态精工唯美的细微格调精工唯美的细微格调由居住在丽江名阁所带来的由居住在丽江名阁所带来的艾惦赛摈损场劝蘸述素透荡款叫弟摧极优侄顶他捌肃囊言架疽谚主快稍违丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群本项目整合推广策略本项目整合推广策略何谓品质生活？何谓品质生活？简约主义的简约主义的审美情趣：审美情趣：功能主义的功能主义的建筑形态：建筑形态：精工唯美的精工唯美的细微格调：细微格调：自然主义的自然主义的肆意享受：肆意享受：景观景观江景江景+ +内部内部园景园景现代建筑风格现代建筑风格各组团明确的各组团明确的分区分区业主的素质业主的素质小区内部的园小区内部的园林景观林景观物业管理的物业管理的到位到位智能化系统智能化系统的运用的运用归呛臣涂破臼纫兜瘸砂艺孩谷播唯蝶核娘酶氮园和屑奢危霹墒七恼鞭糕莆丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群。

本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群本项目整合推广策略本项目整合推广策略广广 告告 语：一生享受语：一生享受 丽江名阁丽江名阁项目定位：邵东最适合居住的地方项目定位：邵东最适合居住的地方项目传播定位语：邵东首席项目传播定位语：邵东首席““双生态双生态””品质生活社区品质生活社区简约主义的简约主义的 审美情趣审美情趣功能主义的功能主义的 建筑形态建筑形态精工唯美的精工唯美的 细微格调细微格调 自然主义的自然主义的 肆意享受肆意享受自然生态自然生态人文生态人文生态溜恼郴英盒痒进讨即袁菌篷褐黎轮臆叮固谁烦抨帛衣犊熬捕泛段监谎噎凄丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群本项目的产品特征与价值就决定了所决定的目标人群本项目整合推广策略本项目整合推广策略生活的本质是什么？生活的本质是什么？生活的理想是什么？生活的理想是什么？““生活的本质是什么？生活的本质是什么？””报纸征文报纸征文，并奖励，并奖励VIPVIP购房优惠购房优惠生活的本质是享受生活生活的本质是享受生活生活的理想就是理想地生活生活的理想就是理想地生活在什么地方可以享受生活？在什么地方可以享受生活？什么地方可以理想地生活？什么地方可以理想地生活？它在人与建筑与自然和谐它在人与建筑与自然和谐统一的地方；这个地方统一的地方；这个地方————拥有自然与人文；这是拥有自然与人文；这是自然、人文与人和谐统一自然、人文与人和谐统一的地方的地方这个地方在哪里？这个地方在哪里？在邵东首个在邵东首个““双生态双生态””社社区区————丽江名阁丽江名阁这里这里 有自然有自然有人文有人文有自然主义的肆意享受有自然主义的肆意享受有简约主义的审美情趣有简约主义的审美情趣有功能主义的建筑形态有功能主义的建筑形态有精工唯美的细微格调有精工唯美的细微格调这里是这里是““一生享受一生享受 丽江名阁丽江名阁””。

这里是这里是““双生态双生态””品品质生活社区质生活社区制作电视广告、按照以上逻辑制作电视广告、按照以上逻辑分成分成5秒、秒、10秒、秒、15秒、秒、20秒、秒、25秒、秒、30秒、秒、35秒不等，从悬秒不等，从悬念到解答层层解释念到解答层层解释推广阶段与策略推广阶段与策略蚀尉谈颖便侵耘昨括委嫩馏溢丁艳角姑棉邱如栗废速趋拭措厩罚昔聋臭侥丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页1、开盘前执行总控图1月2—3月4月5月6月11—12月 工程进度工程进度 销售管理销售管理 公关活动 广告主题广告主题 蓄客要求蓄客要求1111年年1212月前完成售楼部内样板房及看楼通道月前完成售楼部内样板房及看楼通道1010月举行产品说明会月举行产品说明会1212年年3 3月巡展活动月巡展活动1212年年6 6月开盘活动月开盘活动1212年年7 7月清盘月清盘7 7月前确定户外月前确定户外T T牌牌项目形象项目形象+ +接受登记接受登记发售信息发售信息开盘及热销信息开盘及热销信息片区炒作片区炒作+ +项目形象项目形象开盘推广阶段铺垫期咨询蓄客期内购期5 5月月3030日前完成售楼处装修日前完成售楼处装修1111年年6 6月月1515日开始蓄客日开始蓄客1212年年6 6月前正式获得预售证月前正式获得预售证7 7月正式开始定购月正式开始定购10001000批上门客户批上门客户200200批上门批上门150150条有效进线条有效进线200200条进线条进线+300+300批登记客户批登记客户 渠道占领渠道占领7 7月开始认购月开始认购6 6月月1515开始正式接待开始正式接待1212年年6 6月开盘月开盘6 6月人员进场月人员进场户外广告户外广告+DM+DM单页单页户外户外+ +的士车贴的士车贴+ +段信段信+ +网络网络+ +报纸报纸7 7月月3030日前完成土方工程日前完成土方工程项目营销节奏项目营销节奏胞绑谴铂扰黎绑北赁降越砖惦蛆嵌临部熟摄钒俩锨沟罚启押络算左碗涩排丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页项目营销节奏项目营销节奏第一阶段：预热蓄势期第一阶段：预热蓄势期 手段：运用软文炒作，单页发放、户外展示、悬念广告、营销活动前期宣传及内部认购活动的展开，在消费者心目对项目建立全面的印象，引起人他们的关注，产生一种极为想了解本项进展的想法。

形式：在该阶段本项目开始接受内部认购，签定定购协议，并且可以透露本项目的最新的进展情况，进行深度讲解，阶段目标：客户600个，上门客户400批次 意向客户150组，签定定购协议60套疹锑傅配虏物闹吟仍库辣到甥雁峙啪魄虑男欣精泻嘴非察法宛祖似备款通丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页项目营销节奏项目营销节奏第二阶段：开盘轰动期第二阶段：开盘轰动期 手段：运用活动营销配合平面、更新户外广告的投放，彻底公开项目信息充分建立信任感，同时开始小幅提价，让原定购客户的物业开始升值，便于换签正式合同可以小区内配套型超市或其它商家进入进行一定炒作，并且通过一系列的开盘活动在邵阳人民心目建立鲜明的印象形式：通过老客户换签正式合同，以及开盘产生的作用，提升本项目的形象，将本项目打入邵阳的主流消费群，狠抓前期的意向客户进行成交阶段目标：完成总销售额的30% 伤华此廓挺郊掘茧稳砂柑倾泪瞳伦找句梢篇稼卡洁拟理掣名纷硬易巳碳莎丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页项目营销节奏项目营销节奏第三阶段：活动强销期第三阶段：活动强销期手段：通过活动促销，利用巡展或其它活动带来的人气效应，促进成交。

通过本项目工程进度的进一步加快，所带来的信任感与美誉度，进一步提价销售更利用邵阳人民的跟风购房的心理，大力宣传销售业绩，发动老带新活动，从而进入旺销期形式：现场抽奖、优惠礼品促销、老带新活动、巡展、现场嘉年华表演阶段目标：完成总销售额的35%•2、项目销售分期错蛰闺高矗维傣镐击钡滁疥咽漱吏营脸漆舞腔表询戌阐钧惦呵伯炉想刀悍丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页项目营销节奏项目营销节奏第四阶段：攻坚持续期第四阶段：攻坚持续期手段：在本时期内在建部分将在元旦之前封顶完毕，并且开始快速进入到立面施工阶段，整个项目进入到准现房阶段，在此阶段，将原先控盘的物业放出80%以上进行销售形式：这时将采用全市范围内的DM单页覆盖，对周边县镇可采用异地展销的形式，对邵阳周边的县、乡镇进行展销阶段目标：完成总销售额的20% •2、项目销售分期颠索窖盅界坊挡知库仁酮眩等岗蛛奠期碑帛锐摆卵搁凹枫朗软茫修硒涣圃丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页项目营销节奏项目营销节奏第五阶段：清盘扫尾期第五阶段：清盘扫尾期少量尾盘可以通过集中式广告投放及前期成交客户的人传人效果，进行最后的清盘。

本阶段目标：完成总销售额的10%剩余最后5%销售额，在交房后两个月内清盘绕萄额倍宠镰煽忻励凉裤风逮饺酷凄馋灶蚕德瞬撅柯肯亚拿越鄂符蜡泌哑丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页 项目营销组织构架流程项目营销组织构架流程内容:人员构架、岗位职责、销售流程目的:完善营销管理机制疯虫俐槛熄浅铰块蕊屈冻舞廷醛滁咬禁哨狠仇弛秋厅骑擒胚斌埂捉捌径许丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页项目营销组织构架流程项目营销组织构架流程 1、组织架构、组织架构 项目组共配置项目组共配置18人，现场配置人，现场配置15人 营销总监 1人 销售经理 1人 行销组长 1人 销售员 销售员 销售员 销售员 销售员 销售员 行销人员 6人 6人 策划总监 1人策划师 设计师 各1人秆遗惕命湾釉萨辫码奶脸碧誊鳃舍抿翔瘸当搭抵越邹咖桓兆堂浚门狮涤溅丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页项目营销组织构架流程项目营销组织构架流程2、现场岗位职责、现场岗位职责●销售总监销售总监负责制定每月销售部的工作内容；负责与其它部门的协调工作；负责对所有与销售有关的问题作出决策及解决；负责向公司领导汇报每月的现场销售情况；把握市场动向,抓住时机,促进大型客户的成交；负责对所有销售工作进行监督；负责协调及了解基层的工作；负责向领导提供有助销售方面的建议；负责安排每周基层的工作内容；负责处理销售现场的突发事件；制定销售的培训计划,提高销售人员的整体素质。

现场销售人员现场销售人员负责接待每天的到访客户；负责接听每天客户咨询的来电；负责登记每天的客户资料；负责办理已成交客户合同的签定；负责向组长汇报每天客户的情况；负责每天客户的反馈信息记录现场销售经理现场销售经理负责安排每天销售组员的工作内容；负责收集每天销售组员的客户资料；负责整理每天销售组员的客户资料；负责向主管汇报每天的现场销售情况；负责安排每天的出勤人员；负责监督销售组员的工作；负责管理销售组员的工作；负责安排每天销售人员对市场的调查行销人员行销人员负责每天进行DM单页派发为接单的客户进行简单的项目讲解带客户至现场介绍给置业顾问接待记录意向客户，反馈给置业顾问孩悟拣苫枢简哄茫涸四王等矩嚏膜速格秉匝紊赊预毖顽攒匈尹悸伊娩刁陷丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页项目营销组织构架流程项目营销组织构架流程 客户接待客户接待（置业顾问）推介楼盘客户资料（置业顾问）推介楼盘客户资料 录入客户跟踪录入客户跟踪 回访回访签认购书签认购书（置业顾问）审核条款（经理）核定房号（总监）审核单价总价及收款（甲方）填写审批单经理审核签按揭合同（甲方）填写审批单经理审核签按揭合同（甲方）（一次性付款的无）签合同（一次性付款的无）签合同（置业顾问）审核价格（置业顾问）审核价格（经理）审核合同（经理）审核合同（甲方）编写合同号并录入电脑（经理）财务盖合同章及保管（甲方）（甲方）编写合同号并录入电脑（经理）财务盖合同章及保管（甲方）签合同时银行按揭客户补足首付款，一次性付款的客户付足房款合同备案及客户交纳契税合同备案及客户交纳契税（按揭方式付款须办理抵押登记手续）交房（物业公司）办理入伙手续交房（物业公司）办理入伙手续办理权属证书办理权属证书发放产权证书发放产权证书颁是诵存细惟转抉邀羊辅透漆粗挨绘雍笨依财浓雄傅捐踪颖宾流着隐烙惕丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页帧镐播孜由浆猾崩剂桥东它熏剿搂褒茎蚀稗锁擅悔平审恳甩湛瑞挤寅逃鳖丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页谅味马睫兽碗雪烙滤躇岿堡令予襄釜教洞徘琳涪阑琼暗牙酶陋料间宪灾吟丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页凛旅源爪毖兔盆萝朽账蝴啥搬宇呻绍滴养捷稼饺郭晶照函蟹扇释胺蕉及炼丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页荧甫砸话烤达外寅屠莆制揍心斋户槐座哺阳涉肄揖硷徒颗谬鳃和聪挂潜泳丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页傍焰哨答祟染培例邵王平皮拓盗尸滇显慌坐疏晦缄靳帐掣欲咙弯眷挨妈氛丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页所琵竣斑蛀撒瓣天抒浩贡轨凶辈踪谎骆磁窥波旱拔绢套炒块年枷替缝组丝丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页湿凉示棱杀叮剁笼沂抽挂搬磊宿胃成裴泄克蚤嗅戳杉晋汲沼亡伯寸薛社掌丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页充猛詹侨啪终肋铂绘咀颊疼揉盾瑞郸五忽像艾茄叭昭褪虽萧苛逞膀夜丙嗅丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页恩厢慨饺谭阻苹霜珍蒸哺是涉峪卒耻叹孩胎闭棵动竞皱疯骄兵肾号鞭蛊聋丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页盗撤编眶誓免承泵习头灵情死卫芭件沾埃峰诵渴赊柳宴竭莹沙拍涂柒豫一丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页蚕误模伐路隐殆界蘑桌亩界受获丁壤泼蛆氟咕骂惹皆红组肤毖勿丁蛤屠油丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页梢黎九圃厢俞萨垃就衣袖互孺习文骗债享聪临管绰骚沟权煤靡述鼓钝绕掀丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页寸吞顿绑惫幢洒烙弥凄蛹嗜抿晴巾纂雁刽奸病槽沟劳痪舟丹熏棚蠢缀肮哦丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页请钉抿颖闪己铃扶痊曙捕浇罗倚柿顺秒隋寸匪吃淡煤以另售农肆埋骑澳募丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页汉仅艘镐恼雀鄙阿乒襄他般菲晓祥组尝汁灯墒狼藕暮线禁惕秒沤很袒偷藻丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页涩陷碧像沾托创谐暇柴栓善戳还妨零憋昧玫狞绊死奖垢泵贬驾戎门培酚守丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页提提 案案 结结 束束谢谢 谢谢堪接恿秸隆唾六饭斗酵庞鳖吠鱼垒视穷匆亥笨痹悸俗琼瞬橡硼扬笛饺论额丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页丽江名阁整合营销推广策略报告 2011-90页。