卖房签合同的注意事项.doc.docx

卖房签合同的注意事项　　篇一：签购房合同八大注意事项　　签购房合同注意事项　　一 查证　　1．最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证一定要看原件要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证　　商品房预售，开放经营企业应当与消费者签订商品房预售合同，预售人应当在签约之日起三十日内持商品房预售合同向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续确保将来顺利的办理产权证　　2．必须要求承诺办理产权证的时间明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任出卖人应当协助买受人于房屋交付之日起或合同签订之日起９０日内，办理产权登记手续第一阶段，开发企业应当在交付使用后６０日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送产权登记机关；第二阶段的３０日里，由买受人办理产权登记手续)　　3．应注意新建商品房应取得《住宅交付使用许可证》后方可交付使用，无《住宅交付使用许可证》的，公安部门不予办理入户手续　　4．房地产开发企业在商品住宅交付使用时，应当向消费者提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任确保将来顺利的办理产权证。

　　二 房屋面积的条款　　1．建筑面积、套内面积、使用面积和公摊的面积(自己分摊的公用面积)及其测量方法要明晰具体做法：a,应在条款中写明建筑面积　　建筑面积中含公用面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例　　b,公摊面积：和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积　　c,其他：所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件另外房子宏观规划（主要是外部环境）要详细约定　　面积差异的处理方式：一种是双方自行约定，约定使用面积不能大于1%，或者%；另一种，约定面积误差比绝对值在3%以内的据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房某些开发企业将这一条规定在合同中直接格式化为“多退少补、据实结算”，此点必须注意不接受，约定清楚　　2．房屋质量的条款　　要详细地把质量要求写进合同如：卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级，建材配备清单、等级，屋内设备清单，水、电、气、管线通畅，门、窗、家具瑕疵，房屋抗震等级等。

同时，合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保质期等下水道堵塞、墙面渗水、屋顶漏雨、墙体起鼓等等问题)　　注意：涉及装饰、设备标准承诺和基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺时，合同要求双方对有关承诺的违约责任作出处理约定避免笼统地写上“由出卖人继续完善”或是“由买卖双方协商解决”　　或干脆空白不填另外要注意楼盘小区内的规划及配套是否与广告说明相符如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订　　下列情况，购房人因为房屋质量问题，有权要求解除合同并要求赔偿损失：房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担　　注意查看交付标准：多数开发企业选择的是第一种交付标准，即“该商品房经验收合格”而国务院《城市房地产开发经营管理条例》中已明确规定，住宅小区等群体房地产开发项目应当进行综合验收，分期开发的应当分期验收，否则不得交付使用。

确保将来顺利的办理产权证　　三 交房时间和预期交房条件　　在预售合同中应予明确交付时间比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间对于一些不合理的、缺少依据的收费，如发展商聘请律师的费用、委托中介费、银行手续费等，拒付楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应 注意：如要购买地下车库应注明地下车位的范围、车位号、预售面积、预售价款，维修费、物管费　　等等　　房子的保修期限和范围对维修期限、条件作出约定　　明确按揭办不下来的话，双方的责任现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，应注意：一些比例数字比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几　　四 不可抗力条款确保将来顺利的办理产权证　　不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。

建议一定要仅仅把握住三个条件，就是不能预见、不能避免、不能克服的情况下，约定在最小的范围内，不要扩展，扩展以后，延期交房的时候，他都可以说我免责　　五 补充条款签合同要注意的事项　　由于补充协议大多含有建筑、房地产、法律等专业术语，一般购房人很难完全搞懂因此，购房人不要急于和开发商签订补充协议，先将补充协议拿回来，找专家进行咨询，将补充协议中不合理的地方找出来，并对其进行修改同时由于补充协议是由开发商拟定的，保　　护购房人的条款很少，因此，应在专家的指导下，在补充协议中增加保护购房人的条款如果开发商不能满足购房人以上的合理要求，那么，购房人最好不要和开发商签订补充协议　　六 退房条件　　如果出现以下八种情况，购房人可提出退房　　1.实测面积与合同约定面积误差绝对值超过3%楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内　　2.开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期　　3.开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的　　4.开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的（故意隐瞒未取得预售许可证的除外）　　5.开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严重影响房屋正常使用的。

　　6.不能或不能按期办理产权过户的　　7.购房者贷款申请未批准，合同双方对付款方式不能协商一致的一个是预售许可证一定要看原件　　8.合同中约定的其它退房条件出现时　　七 其他注意事项　　在签《商品房买卖合同》时，应在所有空白处划线；双方另有约定的，在每句话末了盖章或者划线　　篇二：卖房注意事项　　步骤/方法　　买方咨询　　买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件　　签合同卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)买卖双方通过协商，对房屋坐落位臵、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同　　办理过户　　买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易 立契　　房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契” 缴纳税费　　税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的　　办理产权转移过户手续　　交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证　　银行贷款　　对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放　　打余款完成交易　　买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕　　注意事项　　房屋产权是否明晰　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的　　土地情况是否清晰　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

　　交易房屋是否在租　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷　　房屋手续是否齐全　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖所以最好选择有房产证的房屋进行交易　　福利房屋是否合法　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突　　物管费用是否拖欠　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担　　市政规划是否影响　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

　　单位房屋是否侵权　　一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益　　中介公司是否违规　　有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担 合同约定是否明确　　二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。