浅谈“住房刚性需求”.ppt

浅谈“住房刚性需求”,,需求,需求是指消费者在一定价格条件下对商品的需要量 需求曲线（Demand curve）需求曲线表示在每一价格下所需求的商品数量需求曲线是显示价格与需求量关系的曲线，是指其他条件相同时，在每一价格水平上买主愿意购买的商品量的表或曲线其中需求量是不能被观测的需求曲线可以以任何形状出现，可以符合需求定理的需求曲线只可以是向右下倾斜的需求曲线,需求曲线的斜率表达的是需求的价格弹性在数值上，价格弹性系数=1/曲线斜率因为曲线斜率是负值，故斜率越小（曲线平缓），价格弹性系数越大，商品的价格弹性越高价格每变动一个单位所带来的需求将非常多，但需求曲钱的斜率并非是一成不变的，大多数商品的需求曲线斜率都是渐渐降低的，需求曲线会逐渐变得平滑刚性需求,刚性需求，相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，这些商品包括日常生活用品、家用耐耗品等等也可理解为人们日常生活中常见的商品和必需品 刚性需求曲线在理论上是一条直线，即不受价格变动的影响比如食盐，它不仅是必需品，并且不存在可替代性从这个角度看，购房并不能算是刚性需求，住房才是刚性需求，而住房可能通过多种方式实现，比如租赁住房需求,1、住房的居住性需求 2、住房的投资需求 3、住房的投机需求 住房市场的需求与供给弹性指交易双方对于价格变动的反应程度，其大小反映了当市场行情不利于自己时减少市场参与、甚至退出市场的能力。

弹性大的，可以在价格变化时选择有利于自己的方案弹性小的，可选方案少，在价格变动时必须出让较多的利益给对方住房的刚性需求,比较而言，供给弹性大于居住性需求弹性 住房市场的三类需求中，居住性需求的弹性最小，称之为具有刚性 对于住房的刚性需求，其实就是大众为了财产保值增值的一种投资手段，对于没有更好投资渠道的中国来说这是大多数民众的的唯一选择定义,刚性需求： 相对于弹性需求，指商品供求关系中受价格影响较小的需求，即需求弹性较小的需求，这些商品一般是指“必须品”住房刚性需求： 中国的住房刚性需求是指不论价格上涨到什么程度，也一定要买的需求陈则明，住房刚性需求是一片蓝海，中国地产市场，2012年07期 ）,2018/9/4,住房刚性需求,7,专家视角,,住房刚性需求是需求收入弹性较大而价格弹性较小的具有一定购买力的消费性需求在刚性需求内部具有不同级别的“刚性”, 刚性渐减的顺序是货币化的拆迁性需求、婚房需求、改善型需求对于不同性质的城市, 其住房刚性需求是不同的, 政治性城市住房刚性需求比较大, 开放性城市刚性需求变化较大; 在现阶段, 由于房价财富幻觉导致了刚性需求加速效应和叠加效应制度变迁、房价和收入都是影响住房刚性需求的重要因素。

——钟庭军《论住房的刚性需求》,分类,动迁购房需求结婚需求新落户需求 （陈则明，住房刚性需求是一片蓝海，中国地产市场，2012年07期 ）,2018/9/4,住房刚性需求,9,成因分析,人口众多、土地资源有限的特有国情 城市化进程的加速 家庭模式的变化 非理性的住房消费观念：“盲日追涨”心理、“一次性到位”的消费行为等 中国户籍制度的影响：由于我国特殊的户籍制度的存在，个人房产往往与结婚、生育、子女受教育等问题绑在一起，加大了百姓对住房的刚性需求,2018/9/4,住房刚性需求,10,政府,住房的真实需求，是老百姓在居住层面上最基础需求，主要受收入增长，人口流动，就业等基本因素的影响，具有一定的刚性--《中国住房发展报告》,国五条,国务院常务会议明确了五项具体政策措施： （一）完善稳定房价工作责任制各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标建立健全稳定房价工作的考核问责制度 （二）坚决抑制投机投资性购房严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策扩大个人住房房产税改革试点范围 （三）增加普通商品住房及用地供应。

2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量 （四）加快保障性安居工程规划建设配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围 （五）加强市场监管加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理政府对于当前房地产市场刚性需求的观点：,1.政府对刚性需求的买房贷款人群将继续持鼓励支持态度，以期将刚性需求转化为有效需求： 目前，央行实行适当宽松的货币政策，存款准备金率或将多次下调，政府对刚性需求的买房贷款人群将继续持鼓励支持态度在具体实施上，商业银行对首次购房且首次贷款利率给予优惠，最高下调幅度可达到15％（商业贷款）公积金贷款方面，只要主贷人及配偶名下无房，无论有无贷款记录，纯公积金贷款都可按照首套办理纵观今年的贷款政策走向，无论是公积金贷款还是商业贷款，都将对刚需人群，尤其是首次购房者提供更多优惠2018/9/4,住房刚性需求,13,2.地方政府某种程度上不希望抑制房地产市场刚性需求.抑制房地产市场刚性需求，意味着房价的下降，而房价的下降又会相应带来一系列连锁反应：影响商业银行的金融安全，减少地方政府财政收入，中国住房保障体系没有足够的资金支持，国外热钱趁虚而入葬送国内经济发展成果……一系列恶果会将中国房地产隐藏的问题暴露无遗。

2018/9/4,住房刚性需求,14,政府对于当前房地产市场刚性需求的观点：,3.政府放宽按揭政策有纵容房地产刚性需求的嫌疑.目前中国个人住房按揭贷款政策仍然是世界上最为宽松的这种宽松不仅表现为个人按揭贷款政府有优惠的政策，而且也表现为市场准入标准低，表现为对这些市场准入审查不严特别是以国有为主导、治理结构不健全的国内商业银行，在利益短期化的驱使下为了竞争，相应业务更是会放松相关标准这无疑助长了一部分投资需求抢占国内房地产市场2018/9/4,住房刚性需求,15,政府对于当前房地产市场刚性需求的观点：,4.政府行为牵扯甚至主导当前房地产市场的价格博弈.当前国内房地产市场正在进行着一场价格博弈：一方是宁可房产卖不出去也要维持房地产暴利，而且正在通过影响政府来实现其暴利的房产大亨；另一方则是广大中低收入民众，由于高房价早就把他们推到房地产之外，无能力购买住房，但是他们的住房条件却迟迟得不到改善政府无疑在这场博弈中扮演着重要而又尴尬的角色未来的房地产市场何去何从，很大程度上取决于就看政府的态度2018/9/4,住房刚性需求,16,政府对于当前房地产市场刚性需求的观点：,王石,住房需求取决于市场上购买住房的意愿和支付能力。

我从来都不怀疑未来相当长一段时期内存在大量自住、改善性的刚性购房意愿，但短期内价格上涨过快，超过大多数家庭收入的增长幅度，在一定时间内也必然会造成相对购买能力的下降，导致成交萎缩，这是市场内在规律 ——2008年 王石博客《“紧缩贷款”对购买力的影响有多大？（答“拐点论”质疑一）》,2018/9/4,住房刚性需求,17,地产商,车建新：家居刚性需求将长期存在,从短期来看，楼市的低迷的确会给家居零售行业带来一段滞缓期但从长期来看，随着中国城市化进程脚步不断加快，受益于中国“人口红利”和不断提高的居民可支配收入，家居零售业仍将保持高速增长我认为2011年楼市走向会是一个稳步上升的态势无论房价走势如何，房地产市场以及家居装修市场的刚性需求还是大量存在的，相信这段滞缓期将很快过去——新京报2010年11月11日,2018/9/4,住房刚性需求,18,任志强,我认同他说在这个调控中会抑制需求当需求被抑制的时候不等于需求被满足了，如果政策没有满足需求，这个需求仍然存在，就是任何风吹草动的时候他都可能重新被提出来要求满足这个需求，这是必然的但是房地产的需求如果用行政的方式把他按住，就像按葫芦一样，在水里面可以把葫芦按到水里面去，可是当你的手一撒的时候，葫芦还会自动漂起来。

搜狐财经——任志强2010年2月14日,2018/9/4,住房刚性需求,19,任志强,我干嘛非得要买房子？我们到40多岁开始才分到房子，所以我们很穷的时候，20多岁的时候不需要非得买房子，我们在农村租一个房子可以生活过得很好，干嘛非要那个时候买房子呢？一个80后刚刚结婚的孩子，干嘛非得这样？我们结了婚生了孩子也没房子，跟父母挤在一起你以为以前福利分房的时候就20岁分到房子了？做梦吧，大部分是40多岁才分到，你以为结婚就给你分房子？很多人两孩子都没分房子，想什么呢？凭什么你们这代人就要比别人过得好，就要超前？你有能力就去干，没有人阻止你，是因为你的社会劳动力不足，那你就忍着吧2018/9/4,住房刚性需求,20,评析,综合任志强关于“穷人都不该买房”的论断，我认为，他得出这个结论的原因之一是因为他认为人们对住房有刚性需求，但是对拥有住房却不应该有刚性需求2018/9/4,住房刚性需求,21,任志强：地价推高房价,北京一个最简单的例子，我们的人均GDP已经超过了一万美元，一万美元是什么概念呢？就是说我们提前11年完成了北京市2020年的城市总体规划，但是我们看一看，当我们的经济发展提前11年完成的时候，我们的人口增长也提前了10多年，因为08年的时候我们已经测算出来公布的人口是2000万以上，但是我们2020年只有1800多万，那我们的土地计划还是按照2020年的1800万的人口配建设用地。

相对来说，人口和GDP增长已经提前了11年，而我们的土地落后了11年，里外里差了22年的时间，如果不把后11年的土地提前在这几年之中迅速供给的话，这个矛盾永远没办法解决，你说差多少？就差这11年上，差了11年的土地供应计划，肯定是稀缺的，傻瓜想一想也能知道了2018/9/4,住房刚性需求,22,反对“任”观点——需求推动房价,地价推动房价上扬本身是不合经济学逻辑的理论上讲，房地产价格跟土地交易方式是没关系的，用招标、拍卖、挂牌还是协议方式对房地产价格都不应该产生影响，最本质的应是需求无论是马恩的政治经济学也好，还是西方经济学也好，只有地租的概念由于土地是固定供给的要素，地租的本质是生产者剩余均衡价格决定土地租金而不是租金决定均衡价格 ——21世纪经济报道：2004年11月22日,2018/9/4,住房刚性需求,23,反对“任”观点——需求推动房价,土地需求的变化是受房屋需求变化影响的，房屋市场供不应求，价格上涨才使土地需求增加，造成地价上涨地价则在一段时间之后相应上涨招标挂牌出让显现了土地真实价格，政府获得的土地出让金提高了，相应压缩的是开发商过去取得的超额利润政府只有在获得充足的出让金收入后，才有能力加强城市基础建设，建设廉租屋以解决低收入群体住房问题。

——2004年10月11日在成都举行的“全国落实经营性土地使用权出让制度座谈会”结束时履新不久的国土资源部副部长贠小苏发言,2018/9/4,住房刚性需求,24,2018/9/4,住房刚性需求,25,消费者说,（来自毛大庆博客 一个“刚性需求者”眼中的房价 关键词：80后，代表群体，投资，“生活”问题 主要观点：1.房子长期看是永远在涨的·房价长期上涨只是现象，真正的原因是纸币长期看一定贬值·房价上涨未跟上生活成本的上涨2.从人口高峰看房价——我们是拥挤的一代·新中国第三次的生育高峰·未来的房地产刚性需求就有一个不断平稳下降的趋势·严重供给过剩时期新中国历史上最大的房产需求高峰，衍生出投机热潮，刚性 需求掺杂着投机3.羊群效应4.透支未来毫无意义,。