京沪高档写字楼考察报告.ppt

京沪高档写字楼考察报告北京·银泰中心华贸中心金地中心▇位于东三环国贸桥 西南角，CBD核心地带， 北临长安街，与国贸遥相 呼应，东临东三环路，与 地铁1号线和10号线的国 贸站直接相连，毗邻使馆 区，距离北京火车站4公 里，距离首都机场20公里 ，地理位置十分优越银 泰 中 心项目简介▇总建筑面积35万平米，由三栋塔楼组成中央主楼为酒店公寓楼，63 层，高249.9米，为长安街沿线最高建筑，由柏悦酒店和极品酒店服务式公 寓柏悦府、柏悦居组成▇东西两栋写字楼44层，高186米，每栋地上建筑面积7.2万平米，标准 层建筑面积1849平米，为国际甲级写字楼PICC写字楼及银泰中心写字楼▇裙房4层，高24米，为奢华品牌、会议、宴会设施、中西餐饮和现代 健身Spa等高级商业配套，裙房将三座塔楼连接成为四通八达的整体，形成 现代都市高品质生活目的地银泰中心 项目简介八大特色１） 北京首例双轿 厢电梯系统配置北京 首例双轿厢电 梯系统12部 双轿厢电梯， 24个运载轿厢 ，同一时间运 送双倍客人抵 达各自办公楼 层，彻底解决 高峰时段的客 流压力双轿 厢上下连运， 降低电梯井占 用平面面积的 比率，有效提 高楼层使用率 。

２） 全空气变风量 （VAV）系统采用最先 进的适合大开 间办公的全空 气变风量（ VAV）系统 每层平面均匀 布置34个变风 量末端（VAV BOX），每个 控制2-3个风 口，根据设定 的温度和室内 条件变化情况 自动调整送风 量，提高舒适 度并节约能耗 同时，考虑 到楼层靠近幕 墙的外区与靠 近核心筒的内 区存在冷暖温 差，特在外区 设置带热盘管 的VAV，在冬 季可增加供热 ，均衡各个区 域的温度写 字楼核心筒内 还预留有24小 时机房冷却水 管，供用户接 驳，为用户自 行安装的空调 设备（如机房 空调机）提供 冷却水源 银泰中心３）12米双层挑空大堂，独特环行走廊 大堂空间贯通地下一层、首层及二层一、二层挑空高度达12米， 一至二层净高8.0米内部设计相互交接的环行与十字型走廊，方便 人群到达方形大堂平面的任意角落走廊设计给人“天圆地方，四通 八达”的视觉感受，配合水幕、喷泉、高耸植物的室内装饰布置，充 分体现出银泰中心的非凡气魄和风水宝地的符号特征银泰中心八大特色４）无中柱大开间办公空间筒中筒的建筑结构布局不但提供合理均衡的抗力体系，同时创造出幕墙 至走廊10.5米跨度的无中柱大开间办公空间。

无中柱办公空间利于客户灵活布 局工作与交通区域，提高办工效率同时无中柱、小进深、大开间设计令各个 区域自然采光充足而无柱影遮挡，空间更加敞亮，利于员工的身心健康５）15厘米高架空网络地板写字楼标准层全层铺设高至15CM的架空网络地板，并留有自由走线的预 置线槽，为办公企业提供灵活便利的网线布局调整条件 银泰中心 八大特色６）可更换 单元式LOW-E幕墙系统幕墙为可更换单 元式系统，每单元由铝 合金高级霞红石材配双 层钢化LOW-E镀膜中空 （8毫米玻璃+12毫米中 空+8毫米玻璃）高性能 玻璃组成，符合ASTM美 国幕墙标准LOW-E镀膜玻璃抗 震性能良好并具有低辐 射、高透光、防红外线 、阻止紫外线功能，有 效防止冬夏季节室内外 热量交换LOW-E镀膜 中空玻璃更适应北方寒 冷地区，有效降低暖气 能耗，提高室内玻璃表 面温度，防止露珠凝结 ，保持视线清晰同时 兼备低辐射、高透光性 能的LOW-E镀膜玻璃， 其成本大为提高，一般 项目不能兼顾或较少采 用，北京银泰中心是采 用这种玻璃的为数不多 的项目幕墙单元石材部 分采用双层1.5mm镀锌 钢板中间加保温棉，窗 台部分设置三道（通常 为一道）保得板（水泥 压力板），由此保证室 内噪音在35分贝以下。

幕墙单元型材的 插接处采用四道胶条密 封，充分保证系统的水 密和气密性能幕墙型 材表面采用氟碳喷涂， 提高表面抗氧化能力 幕墙单元石材为高强度 花岗岩，确保其抵抗风 压和地震的能力 银泰中心八大特色７）身份识别安全 系统服务大堂设置身份识别安全 系统服务，充分保证办公企 业的安全，并有效避免未预 约外来人员的往来烦扰８）全面个性化设 计，创造人性化舒适办公环 境银泰写字楼提供全面个 性化需求调整条件，满足不 同企业的全方位需求包括 ：部分标准层可实现局部挑 空，为企业提供完整的独立 办公空间；所有楼层预留茶 水间条件、部分楼层预留行 政卫生间条件，为企业创造 人性化环境银泰中心八大特色主要经济技术指标 总建筑面积 约 73,975平方米 建筑高度 186米 建筑层数 （地上）44层 地上建筑面积 72,144平方米 结构 钢筋混凝土筒中筒结构（无中 柱空间设计） 抗震系数 8度 办公面积标准层高度 4米 大堂高度 12米 客梯 高低区各6部，共12部进口 OTIS高速双层轿厢客梯，共计 24个电梯轿厢 消防及服务梯 2部进口OTIS电梯 自动扶梯（B1-首层） 为客梯的上轿厢与下轿厢乘客 的换乘设置4部自动扶梯 车库至大堂穿梭电梯 2部银泰中心配置参数建筑及工程 结构设计： 型钢混凝土框架-钢筋混凝土筒体，无中柱空间 设计（column- free） 建筑层高： 首层：12米，标准层：4米 净高： 首层：8米，标准层：2.7米（走廊），2.70米（ 办公区域） 幕墙： 8 mm+12 mm+8 mm，LOW-E中空玻璃幕墙 楼板承重： 地库：4.0KN/m2，走廊：电梯走道5.0KN/m2，标 准层办公室：2.0KN/m2 空调系统 空调系统类型： 全空气系统、变风量(VAV)系统，同时配有紫外线 灭菌装置。

暖气： 集中热力供暖，由市政热力提供通风系统： 各层均设有排风设施冷却系统： 18台冷却塔并另设3台24小时机房中央辅助冷却水 系统冷却塔 空调调节系统： 集中新风机组各层新风量恒定，各层设空调机组 集中处理空气银泰中心配置参数电力系统 电力系统： 2台2000KVA变压器，2台1600KVA变压器电容量： 7200KVA双路供电： 分低区高区，不同变电站双路供电，每 个变电站容量满足100%负荷照明水平分配： 1）天花板布线 2）地面线槽布线照明： 办公区预留照明电量满足500lux/平 方米的照度运输系统 设12部日本OTIS超高速客梯(双层轿厢)，分高低区，6+6配置 电梯 设计和品质均采用国际标准办公楼还各设2部消防梯（兼货梯）速度3.5m/s，载重量 1800KG 写字楼办公入口大堂各设1组2台客梯（地下B4至1层大堂）供地下停车 人员转换使用，速度1.75m/s，载重量1350KG 办公楼还各设4部由B1(下首层)至L1大堂(上首层)自动扶梯；以方便双 层轿厢乘客的换乘。

银泰中心配置参数通讯 大厦主系统：纵向语音采用3类大对数电缆，布设在每层的弱电间 语音配线架上，可为写字楼租户提供直拨，中继线，IP，长途 ，centrex集团；纵向数据采用光纤，１２芯单模光纤租户 可以向电信运营商申请专线；小型租户可以使用宽带通服务，带宽可有 多种选择，最大带宽为10M；写字楼地面为架空地板，下面为地面线槽 ，租户可以自己布线建立局域网络，再通过电信提供的出口上网 通讯支持：本项目有中国移动，中国联通，小灵通的信号覆盖覆盖范 围为全部建筑 有线电视和卫星系统：有线电视卫星电视分布到写字楼弱电间的分支器 上，写字楼租户可以自己将电视线缆接入房间；卫星电视用鑫诺１号卫 星，接收境外２５套电视节目，如ＣＮＮ，ＢＢＣ等 公共区域安防系统消防和人身安全系统保安监控系统防盗报警系统巡更系统 银泰中心配置参数项目简介▇北京华贸中心坐落于东长安街，位于CBD东侧，西距国贸桥900米，东 临东四环四惠桥，南望长安街至首都国际机场只需20分钟轻轨、地铁和多 条公交构筑了华贸中心的立体交通系统，出入极为便利 华贸中心▇华贸中 心写字楼呈45 度角面对长安 街，整体设计 由美国KPF建筑 设计事务所担 纲，风格纯净 、简洁、明快 、凌厉，具有 最大化开阔视 野、最大化自 然采光，极富 纪念性和时代 感。

由西向东 依次走高的格 局，使之成为 入京第一国门 ▇华贸中 心写字楼为跨 国公司量身定 做，以国际领 袖型金融公司 为支撑，配以 国际标准设计 的公寓、CBD最 大的商业中心 新光天地、丽 思卡尔顿和JW 万豪酒店及中 央公园，构成 了北京最具影 响和竞争力的 项目，已成为 国际水准的商 务平台 ▇2007年 初交付使用的1 、2号写字楼出 租率目前超过 90%，2008年初 交付的3号写字 楼出租率也已 达到50%业已 进驻华贸写字 楼的客户包括 德意志银行、 渣打银行、东 方汇理银行、 韩国证券交易 所、万豪国际 集团、 SAP、 巴西航空、伊 藤忠商社等世 界500强企业华贸中心 项目简介最佳的商务氛围——独立大堂入口处挑高9米 `华贸中心 建筑特色华贸中心建筑特色■ 跨 国 公 司 理 想 的 办 公 空 间 — — 标 准 层 面 积 2 2 0 0 - 2 3 0 0 平 米 ■ 纯 国 际 化 办 公 模 式 — — 无 中 柱 式 方 正 空 间 ， 三 面 采 光 ■ 最 大 程 度 提 高 面 积 使 用 率 — — 1 0 米 超 短 进 深 ， 9 米 超 宽 柱 状 间 距 。

■ 办 公 空 间 倍 感 舒 适 — — 层 高 4 米 ， 净 高 2 . 7 米 ￿华贸中心建筑特色▇国际 领先标准的玻 璃幕墙外墙采用 全玻璃幕墙体 系，主要材料 选用为透明钢 化中空LOW-E玻 璃及氟碳聚合 物饰面的铝合 金型材；裙楼 部位墙面采用 预制的成品陶 土挂砖（或格 栅）装配系统 ，后衬墙面为 玻璃幕墙及绝 热隔声材料砌 筑墙体 华贸中心建筑特色华贸中心建筑特色▇ 先 进 空 调 系 统￿内 区 采 用 V A V 变 风 量 全 空 气 空 调 系 统 ， 外 区 采 用 四 管 制 风 机 盘 管 系 统 新 风 量 4 0 立 方 米 / 小 时 * 人 ， 每 层 划 分 为 一 个 可 控 制 区 域 设 置 自 动 控 制 装 置 ， 舒 适 节 能 采 用 蒸 汽 加 湿 系 统 ， 预 留 用 户 冷 却 水 系 统 采 用 溴 化 锂 制 冷 技 术 ， 节 能 环 保 华贸中心建筑特色▇ 高 科 技 电 梯 系 统￿1 号 、 2 号 字 楼 各 设 1 2 部 高 速 客 梯 ， 分 高 低 区 ， 6 + 6 配 置 ；3 号 写 字 楼 设 1 5 部 高 速 客 梯 ， 分 高 、 中 、 低 区 ， 3 + 6 + 6 配 置 。

B 4 层 至 F 1 层 办 公 入。