物业接管验收标准及检验规程.pdf

日常管理工作手册 物业接管验收标准及检验规程 CPM-WI-BJ-RC-002第1 页共 13 页 拟制：审核：批准： 1目的 明确物业接管标准，确保接管工作规范 2适用范围 适用于分公司所承接物业的房屋、公用设施及室内水电配套设施等接管和验收 3职责 3.1项目管理中心负责对本公司所承接的物业进行接管和工作 4工作流程 4.1标准 参照建设部 ZBP30001 一 90 标准和国家 1991年 7 月 1 日颁布的 《房屋接管标准》 及达到用户的合理要求 4.2释义与验收方法 4.2.1接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主 广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而非具有法律效力的政府评 价行为 4.2.2验收方法为观感验收法和使用验收法 4.3接管验收标准和验收方法 4.3.1房屋本体设施的接管验收标准 4.3.1.1 主体结构（梁、柱、板） ： a. 外墙不得渗水； b. 屋面排水畅通、无积水、不渗漏；出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严 密、不渗漏； c. 房内无变形、凹凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝； d. 无钢筋外露 4.3.1.2 楼地板与基层粘结牢固，不空鼓。

整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂；块 日常管理工作手册 物业接管验收标准及检验规程 CPM-WI-BJ-RC-002第2 页共 13 页 拟制：审核：批准： 料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无 明显色差 4.3.1.3 内墙面： a. 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷无面层剥落，无明显裂缝，无污渍； b. 块料（如瓷砖）面层：粘贴牢固，无缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一 致；对缝砂浆饱满，线条顺直 4.3.1.4 顶棚： a. 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮； b. 无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍 4.3.1.5 墙面： A 毛地面：平整，无裂纹； B 块料（如磁砖）面层： a. 粘贴牢固，无缺棱掉角； b. 面层无裂纹损伤、色泽一致，对缝线条顺直； c. 对缝砂浆饱满，线条顺直； C 水泥砂浆面层：抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，无起泡等缺陷； D 卫生间、厨房和前后阳台地面： a. 用小桶或塑料胶管向地面冲倒水，观察水流向准确到地漏，不应有积水，倒 灌水； b. 第二天到楼下检查楼面有无渗漏； 4.3.1.6 门、窗： a. 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形； b. 门锁、窗销连接牢固，开启灵活； c. 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤； d. 油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整； 日常管理工作手册 物业接管验收标准及检验规程 CPM-WI-BJ-RC-002第3 页共 13 页 拟制：审核：批准： e. 电子防盗门通话清晰，完好，无锈迹； f. 不锈钢房盗门表面光亮，无刮花、变形； g. 高档装饰门装饰完整。

4.3.1.7 楼梯、扶手： a. 用力轻摇无晃动，安装牢固； b. 钢筋无锈蚀，无弯曲； c. 木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面平滑，不扎手； 4.3.2公用设施的接管验收标准 4.3.2.1 基础设施： A 房屋墙体露出地面部分无倾斜、移位、裂缝、扭曲等； B 散水坡： a. 无下陷、断裂，与墙体分裂； b. 面层平整，无脱层； c. 无倒泛水现象； 4.3.2.2 天台： A 屋面隔热层、防水层： a. 板端缝、伸缩缝油膏紧贴； b. 隔热板、防水层表面无裂缝， B 天沟、落水口畅通，管道完好； C 到天面扶栏：无破损、变形，无明显锈蚀； 4.3.2.3 公用天线：配件齐全，安装到每家每户，收视效果良好； 4.3.2.4 屋面避雷设施：各种避雷装置的所有连接点牢固可靠； 4.3.2.5 消防设施（消防栓、消防箱） ： A 消防栓： a. 油漆均匀，无少刷、漏刷现象； 日常管理工作手册 物业接管验收标准及检验规程 CPM-WI-BJ-RC-002第4 页共 13 页 拟制：审核：批准： b. 阀门完好，无渗漏水； B 消防箱： a. 消防管、消防带等配套齐全； b. 箱门上标识清楚，箱门玻璃安装牢固，门锁开启自如； c. 消防管无渗漏水，阀门完好； 4.3.2.6 小区路灯： a. 按设计要求安装； b. 灯具安装牢固，配件齐全，灯罩无损伤，灯泡照明正常； c. 灯柱安装牢固，柱面油漆均匀，无损伤和刮花； 4.3.2.7 绿化： a. 按设计要求种植花草树木，对照绿化设计图纸，不缺株少苗，无改品种，成 活率达 98％以上，无病虫害发生， 无绿化死角，无杂草丛生， 绿地纯度 98％； b. 绿化用水：绿化水管布局合理，阀门开关距离四周不超过100米，布局覆盖 率 100％，阀门开关灵活，无漏水，安装稳固，无摇晃； 4.3.2.8 小区道路： a. 道路面平整，无起砂，无空鼓，无损伤； b. 路沿砌筑整齐，灰缝饱满，无损伤； c. 块料面层：拼砌整齐，平整稳固，块料面无裂纹、无缺棱掉角； d. 路牌标志清楚，地面线条顺直； 4.3.2.9 垃圾池（箱）： A 冲洗水管： a. 垃圾池通水率 100％，水管安装牢固，接口处密实，无漏水； b. 水阀开关灵活无漏水； c. 水阀箱装锁，箱面无锈迹，油漆面均匀，锁头开启灵活； B 砌筑类： 日常管理工作手册 物业接管验收标准及检验规程 CPM-WI-BJ-RC-002第5 页共 13 页 拟制：审核：批准： a. 砌筑平直，底层无起砂，无裂纹，无空鼓； b. 装饰面层砖线缝顺直，砖面无损伤，无缺棱掉角； c. 出入口和进出铁门：无锈迹，油漆完好均匀，安装牢固，开启自如； d. 进出口铁门安装小锁，小锁开启灵活； C 铁箱类：油漆面层均匀，无损伤，无锈迹，安放地面平稳； D 塑料类：桶身完好无损，桶底无裂纹，不漏水，配有桶盖且完好无损； 4.3.2.10垃圾转运站：密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。

4.3.2.11岗亭： a. 铝材和不锈钢类：安装牢固，配件齐全，型材面无损伤，玻璃无污渍； b. 砌筑类：参照 4.3.2.9的 2） ； c. 电动道闸：安装牢固，配件齐全，开启自如，道闸栏无损伤； 4.3.2.12停车场： A 露天（地下）停车场：路面平整，无起砂，无空鼓，无裂纹； B 地下停车场： a. 地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好 b. 车道标识：入口、出口标识清楚，油漆均匀； C 露天（夹层）车棚：参照相关室内验收标准； D 单车架：焊接牢固平直，油漆面均匀，无锈迹； E 照明设施：配套齐全，灯具完好无损，开关灵活，照明正常； F 排水系统：设有专门的排水沟，参照明暗沟验收标准，排水泵参照相关机电 设备验收标准； G 地下车库通风设施：参照《机电设备接管验收标准》 4.3.2.13沙井、检查井和化粪池： a. 池内无垃圾杂物，进排水畅通，池壁无裂痕； b. 检查并和化粪池进出水口高差不小于5cm ，井盖搁置稳妥并设置井圈； 日常管理工作手册 物业接管验收标准及检验规程 CPM-WI-BJ-RC-002第6 页共 13 页 拟制：审核：批准： 4.3.2.14明暗沟： a. 沟底无断裂，无积水，沟壁和底抹灰平整； b. 到沟盖板安装平稳、牢固，排水畅通； 4.3.2.15挡土墙、坡： a. 砌筑密实，沙浆沟缝饱满； b. 按设计要求设有泄水孔； 4.3.2.16 门台阶：参照相关的面层砌筑材料的验收标准； 4.3.2.17水池、水箱： a. 按设计要求和有关卫生标准进行验收； b. 无渗漏水现象； c. 内外爬梯无锈蚀现象； 4.3.2.18信报箱：信箱门锁开启灵活，房号标志清楚，有序； 4.3.2.19景观、雕塑和文化娱乐设施：按设计标准和所要求达到的效果验收。

4.3.3机电设施、设备的接管验收标准 4.3.3.1供配电系统 A 高压开关柜 a. 高压开关的型号规格、容量与移交清单相符； b. 开关与电缆线（或母线）连接紧密、牢固； c. 开关操作灵活、准确； d. 高压开关及其支架、操动机构的接地（零）线连接牢固，截面积选择正确； e. 开关通断标志正确，电源指示正常 B 干式变压器 a. 变压器型号规格、容量与移交清单相符、母线、电缆线与变压器连接紧密、 牢固； b. 带负荷运行声响正常； 日常管理工作手册 物业接管验收标准及检验规程 CPM-WI-BJ-RC-002第7 页共 13 页 拟制：审核：批准： c. 变压器高、低压绕组绝缘合乎要求； d. 并列运行的变压器满足并列条件； e. 接地（零）线截面积选择正确 C 低压配电柜 a. 配电柜（屏）及开关型号规格、容量与移交清单相符； b. 柜（屏）内设备的导电接触面积紧密与母线连接接触紧密、牢固； c. 小车、抽屉式柜，动、静触头接触紧密，二次回路的切换接头或机械、电气 联锁装置动作正确、可靠； d. 母线的相序排列对称、色标正确； e. 电缆的标志、标志牌清晰齐全； f. 电容补偿自动、手动切换可靠； g. 绝缘器件完好无损； h. 柜（屏）及其支架接地（零）线连接紧密、牢固，截面积选择正确； i.计量仪表运转正确。

D 照明系统 a. 照明器具、配电箱（盘）及开关规格型号与移交清单相符； b. 配电箱（盘）盖开闭灵活，箱内接线整齐，回路编号齐全、正确； c. 电缆线（导线）与开关连接紧密、牢固、截面积与移交清单相符； d. 线路走向合理、色标准确； e. 配电箱（盘）及其支架接地（零）线连接紧密、牢固，截面积选择正确 E 备用电源系统 a. 发电机组的规格型号、容量与移交清单相符； b. 机组手动、自动启、停正常；机组不漏水、漏油、漏气； c. 机房应急照明工作正常； d. 开机试运行正常，仪器仪表指示正确； 日常管理工作手册 物业接管验收标准及检验规程 CPM-WI-BJ-RC-002第8 页共 13 页 拟制：审核：批准： e. 转换开关机械、电气联锁装置动作正确、可靠； f. 蓄电池输出电压合乎要求； g. 机组与电缆线（或母线）连接紧密、牢固，色标准确； h. 燃油油箱安装防爆管（或防爆装置） ； i.机组及其支架接地（零）线连接紧密、牢固，截面积符合要求 F 防雷接地系统 a. 避雷针（网）的材料质量与移交清单相符； b. 接地装置的接地电阻值符合设计要求； c. 焊接连接的焊缝饱满，无气孔等缺陷，螺栓连接紧密、牢固、有防松措施； d. 防雷接地引下线的保护管固定牢靠。

G 接线盒 a. 单指轻击盖板安装牢固，目视盖板无损坏； b. 用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常，并用电胶布安全缠包线 头； H 室内配电箱 a. 安装牢固，配件齐全，试操作一次空气开关等控制是否正常； b. 开关型号符合安全规定； c. 导线与设计相符，布线规范； d. 目视箱盖无损坏，操作一次开关灵活 I开关 a. 安装牢固，目视盖板无损坏； b. 开关灵活，开启接触效果良好； J照明灯具 a. 用木或硬竹片等轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯罩完好 无损； 日常管理工作手册 物业接管验收标准及检验规程 CPM-WI-BJ-RC-002第9 页共 13 页 拟制：审核：批准： b. 打开所有灯具，检查电源接通是否正常，灯具发光正常； c. 产品合格，使用寿命达到要求，室内公共照明灯全部接通连续工作3 天，统 计有多少自然损坏的 4.3.3.2 给排水系统 A 室外给排水系统 a. 管道、阀门的规格、尺寸与移交清单相符； b. 管道、阀门完好，无渗漏水，阀门位置、进出口方向正确，连接牢固、紧密； c. 油漆种类和质量符合设计要求，无脱皮、起泡和漏涂； d. 污水、雨水管道无堵塞。

B 室内给排水系统 a. 管道、阀门的规格、尺寸，水泵规格、型号、容量与移交清单相符； b. 管道、阀门完好，无渗漏水，闸阀、止回阀（单向阀）位置、进出口方面正 确，连接牢固、紧密；。