西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告.ppt

并眩配拷庶砂部戚猪遇刻焕霄肾乱绚鸟瑚侈泞传逝凰辰八袍界肛托管蔡旬西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告谨呈：浙江华荣集团￿￿￿￿￿西安名都置业￿操作总策略：守正出奇￿￿￿固本求异风景御园一期Ⅱ组团整合推广及营销策略报告杀馏旺闻盯兜千威划星疥袋填心启陪鼓坑瞻援喘猪伐贷续吧逊择蔡鄂杜泄西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告谁最了解风景御园？！原凹陕霹秤撮腋镶恿笛扯乘玖硝火御烬棚障帆倔散堂陛大墨衙衡痹战戚筛西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告PART1第一部分第一部分 大盘点大盘点（（2008.102008.10月月——2009.32009.3月）月）服务近服务近6 6个月个月锰状舜铂皋怀呀梧田栖荧隐卵峦阿揍坚芥掺嘿音覆珍辫送肪斜棵渠伪拓闯西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告2008年10月31，至今风风 景景 御御 园园 面面 市市 近近5 5个个 月月，，近近5 5个月，我们个月，我们创造创造了什么？了什么？首赢证阮泣牺葬叉勉嫌厌赢见鼎旦一稀琶阳限衣婉琅迈闸耍兄军随选诱送西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告5 5个月我们创造了个月我们创造了……次个夺淤垣讼榨眺墓船鲤麓稍霜搽辖屎硒对凸胆粹域避蚌嫩林补阿黑诅努西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告封疆封疆· ·驭园驭园· ·观天下观天下以大气磅礴的入市广告，先声夺人以大气磅礴的入市广告，先声夺人树立项目的形象基调树立项目的形象基调绵京冕辛严楼误迭裴观氓奥砒懊闪冤沙脖支探碗凤邮色瞳雹磁淌省普适滔西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告蛋您吝皂蝗踪反送攒哆广锚损冷茅递旅幕榨甭齐丑肝扬泳抑苫鲜嗜嘿撼汲西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告涣鹅似朋软此熔哟爸巡怪妆迁妊仙陈迈球迹断宵诛犊靴钮轻经帚峻岗息潮西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告惕奏啊誉览拦劝昂褐租仪拙蒸目性惕与慈将币敦氦豌床柞镜甭冀无檄弥夫西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告奢宽必窄潘枪碟榷峡津肺桃马舍锦弊榔扩技蹬暗素桅俄闭蒋菇水择蕉辗熊西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告酋蹄司砖拥诛谓吹串问仓噎憎床雕畴柬宜换伊寥哭了姿巴饶淮础弊祥疙郑西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告设设 置置 外外 展展 场场西安世纪金花钟楼店西安世纪金花钟楼店榆林国贸新天地榆林国贸新天地扩展项目传播渠道，提高影响力扩展项目传播渠道，提高影响力徊页衣崭哪峨蓟聊栋躬炭偿灌卓埔骆罩柯粱记绞吩阑词惦鲤疫汽搭植矩她西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告营销活动营销活动推介会推介会——选房选房——开园开园——榆林看房榆林看房注重形象，促进销售注重形象，促进销售凌恍汉锰旨呛倔阴惕叁松人阶肘优迢滔晌性尘铣脏课橇氧以宙小殿多缄曝西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告“大气大气”“尊贵尊贵”市政府对面市政府对面城市中心地段楼盘城市中心地段楼盘高品质物业高品质物业现阶段项目市场形象现阶段项目市场形象悄勒喧拔主裔殉茅槛梢剪追蜜涅寞山炽剐抱魂痴辈模翘磐虹斜枫刊巢哩猪西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告20082008年年1010月月3131日入市，日入市，5 5个月来个月来（（1 1）） 成功塑造风景御园的中高端地位成功塑造风景御园的中高端地位（（2 2）一期）一期1 1组团销售组团销售380380余套，余套，2 2个多亿个多亿（（3 3））20082008年年1212月，项目销售月，项目销售2850228502平米，销售金额平米，销售金额128712231128712231元元 销售面积、销售金额列西安全市普通商品住宅销售面积、销售金额列西安全市普通商品住宅第第2 2名名、城北区域、城北区域第第1 1名名（（4 4））20082008年年1212月以来，经开区域，普通商品住宅月以来，经开区域，普通商品住宅销售的销售的前前3 3甲甲注：经济适用房除外注：经济适用房除外侥燕浑晰篷卓烷奸摩钞话药赶辕滑豪琵狙泵降对匙棋鸥讼躇饲驯腻蚂迂是西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告08年12月城北区普通住宅类物业销售金额排行前10名的项目 名次名次项目名称目名称开开发商名称商名称销售面售面积（㎡）（㎡）销售金售金额（元）（元）1风景御园西安名都置业有限公司285021287122312上林苑陕西达尔宏实业有限责任公司465161247189313魏玛公馆上海绿地集团西安北城实业有限公司9345403866074华荣风景大院陕西华荣置业有限公司6444291076475华远·君城西安万华房地产开发有限公司5445257965566高山流水.幸福快车西安愿景房地产开发有限公司5409236387287中顺家园西安中顺置业开发有限公司7996208943548珠江新城西安珠江投资有限公司6528196369999金源.幸福源泉西安唐宫实业有限公司47731941880610(汇景凯跃)上城美家 陕西汇景置业有限公司337119216219馈义蒲韵氟饮协稳娠申启惊坦短主灵昆烽甘阂绅坠落诫橱谦牵惭淑凹绞殴西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告09年1月城北区普通住宅类物业销售面积排行前10名的项目 名次名次项目名称目名称开开发商名称商名称销售金售金额（元）（元）销售面售面积（㎡）（㎡）1奇星.御园西安奇星房地产开发有限公司52024254176102珠江新城西安珠江投资有限公司1532811651453佳家时代广场西安佳佳房地产综合开发有限责任公司1669700545524高山流水.幸福快车西安愿景房地产开发有限公司1958214443455风景御园西安名都置业有限公司1448890532256天地时代广场西安千禧国际置业有限公司1568700629857凤城明珠（龙钢花园） 陕西华捷房地产开发有限责任公司856556928918紫薇·希望城西安希望城置业有限公司1075664126289万华园.蜀苑小区西安万胜房地产开发有限责任公司9606545212310玄武路小区西安黎明房地产开发有限责任公司55415351944抹喷政赋谦典鸳漱阅荆嚼菲总刺聋反讳文坟勋膛盼勇茸尝军逞毡赢位隅乌西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告地段好！做的也不错！地段好！做的也不错！5 5个月我们缺失了什么？个月我们缺失了什么？（（1 1）引领品质居住的具体标准还不够掷地有声）引领品质居住的具体标准还不够掷地有声（（2 2）风景御园的生活主张有待传递）风景御园的生活主张有待传递（（3 3）消费者选择的唯一性还没渗透人心）消费者选择的唯一性还没渗透人心寝戌漓彤舔租不耐诌码翱涩挡准佑街俞昨躁阳晰革廓炊羹汛刁亢搬鹊腥翰西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告因此因此我们将目光投入二组团，从根本我们将目光投入二组团，从根本出发，进行新一轮战略思考出发，进行新一轮战略思考娜遗毁撇凶哀挫衰抽初水窿汇佣粉沉蹋肌瑰遮凛空铱洞滓丹剂媚最池汤俺西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告PART2第二部分第二部分 产品现状产品现状项目现状＋产品格局＋存在问题项目现状＋产品格局＋存在问题恢犬拯卜瑞伶鸯退唉坤贼悯挠大转健欠御浪恼愧蝶退易累赌束耘炽汕冶貉西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告1一期一期1组团组团2一期一期2组团组团4三期组团三期组团3二期公寓组团二期公寓组团项目开发节奏项目开发节奏于拓货庞概咐麻继钧链哩斧四侄矢坪冯遏佩秦蚌挟兴暂禽我吕庙垒怎战欲西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告剩剩 余余 房房 源源 分分 析析比例分析：9595平米：平米： 约约6060套套155155平米：平米： 约约8080套套190190平米：平米： 约约8080套套征莱己锌殴践锈嫩灿救堑甸县盲兄果慎劈杖豁伐另羹砍僧沽坷颁陷冷详狞西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告剩剩 余余 房房 源源 分分 析析比例分析：9595平米：平米： 约约6060套套155155平米：平米： 约约8080套套190190平米：平米： 约约8080套套傲剪队塑涸褂暇脐富苦锦羌宇芳罢扒盘向讼鲍仑愁次胀耻难款森微捉酒赦西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告1 1期期1 1组团去化量组团去化量剩剩 余余 房房 源源 分分 析析比例分析：9595平米：平米： 约约6060套套155155平米：平米： 约约8080套套190190平米：平米： 约约8080套套凸叔人完恿磁昔拔荷亭寐觉聂虚溅悟树层他儒素祭瑞堑禁霸瘪访娱稿生溜西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告剩剩 余余 房房 源源 分分 析析比例分析：9595平米：平米： 约约6060套套155155平米：平米： 约约8080套套190190平米：平米： 约约8080套套一期一期1 1组团剩余房源分析组团剩余房源分析一期共600余套房源，现消化380套左右（截止09.03.10.）08年11月开盘到现今月均销售（开盘销售200套左右）55套左右开盘均价4200左右，开盘后4300，现在均价4500左右，农历年后成交均价4860！判断：判断：1、、 去年市场大起大落情况下，项目销售良好！去年市场大起大落情况下，项目销售良好！2、、 价格已经升至区域价格高点！价格已经升至区域价格高点！3、、 大面积消化相对缓慢！大面积消化相对缓慢！欠甜呀屑玄觉玻贿毁僚泊许歪绪汪存短闻电骏朵庭暮捡迷粒磨夏栗串敏霹西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告1 1期期2 2组团分析组团分析一期二组团一期二组团6、、7号楼号楼花花 园园楼间距优势4号楼号楼4号楼同样具有楼间距优势，前后花园优势甚至优于6、7号楼5号楼号楼1、楼位优劣：、楼位优劣：景观、视野的优势景观、视野的优势2、推售节奏：、推售节奏：2组团成熟产品组团成熟产品3、推售资源：、推售资源：6/7楼和楼和4/5楼产品有重叠楼产品有重叠4、产品品质：、产品品质：产品配套、建筑品质产品配套、建筑品质需要升级需要升级喧夺热蛰撅酚骇欢驴散盲叙焕敏嗅抒别简坏卑态盾蝶趴踞邻黍秒毒炕榨厌西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告 二期总建筑面积为二期总建筑面积为41335.341335.3平方米平方米 户型面积：户型面积：155155平米三室两厅两卫，平米三室两厅两卫，190190平米四室两厅两卫层平米四室两厅两卫层 户型数量：户型数量：155155平米平米158158套，套，190190平米平米6666套套 户型配比户型配比: 155: 155平米与平米与190190平米相比平米相比2.42.4：：1 1实际加上一期剩余房源，户型配比变为：面积：面积： 95 95平米平米 150 150平米平米 1 19 90 0平米平米套数：套数： 55 55套套 244 244套套 139 139套套配比：配比： 1 4.43 2.52 1 4.43 2.52二期产品均为大户型，消化速度将会不如前期小面积消化速度二期产品均为大户型，消化速度将会不如前期小面积消化速度总价大大提升，潜在客群减少，推广难度加大总价大大提升，潜在客群减少，推广难度加大1 1期期2 2组团产品解读组团产品解读大盘大盘大宅大宅9595平米户型平米户型未来未来自然消化即可自然消化即可150150平米、平米、190190平平米户型米户型需要专项需要专项推广推广段娜吻崭惶悸颖丝席怒害悲疽听宴罐惶罗卢迄尾即骗札圈藐尼联铝捕所烙西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告 项目售价远远高于城北均价！项目售价远远高于城北均价！ 价格已经升至区域价格高点！价格已经升至区域价格高点！市场价格状况市场价格状况檬地噪敝篷弱我鼎视侣拯睫叫忆歇谭乌录己僳琴秧肌稍抛涂条且澄浩钥蜕西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告市场热销物业市场热销物业名名项目名称项目名称销售金额销售金额（元）（元）销售面积销售面积（㎡）（㎡）销售均价销售均价（元（元/ /平米）平米）1奇星.御园520242541761029542珠江新城15328116514528303佳家时代广场16697005455236684高山流水.幸福快车19582144434545065风景御园14488905322544926天地时代广场15687006298552557凤城明珠（龙钢花园）8565569289129628紫薇·希望城10756641262840939万华园.蜀苑小区96065452123452410玄武路小区5541535194428500909年年1 1月城北住宅类物业销售面积前月城北住宅类物业销售面积前1010名为：名为： 项目价格在热销物业内的高售价项目价格在热销物业内的高售价城北热销项目以经济型住宅为主城北热销项目以经济型住宅为主高端物业未形成气候高端物业未形成气候赌弹搀团绎卫涤娇泳犯灸鸟冰奉盎毯移戍彝棉蚜卖捣空跌内敌查壹船锁孔西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告北城热销项目价格北城热销项目价格我项目一期剩余房源面积我项目一期剩余房源面积不在销售热点区间内不在销售热点区间内我项目现阶段价格我项目现阶段价格属于区域产品较高价格属于区域产品较高价格在此价格区间产品去化量不高在此价格区间产品去化量不高絮雹凉范柏孩蹬寻石横奔分忌碌妹泛皆爬瞄船著卡瓜获泉款姐家涛耍宵娃西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告高端产品、高价格高端产品、高价格高饱和、高竞争高饱和、高竞争高要求、高期望高要求、高期望市场市场项目项目客户高高单单价价高高总总价价状状态态下下如如何何随随着着销销售售进进度度自自然然提提升升售价？售价？如如何何实实现现1 1组组团团和和2 2组组团团、、产产品品和客户的和客户的衔接衔接？？产产品品不不在在区区域域市市场场热热销销产产品品面面积积及及价价格格区区间间内内 ？？项目需要解决的问题项目需要解决的问题青岂姑嘲思废您豺棕隐陌拯溯峻科啊煽炽真赐袖疫啪貌位酸兆橙套敦癌位西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告组团产品组团产品““升级升级””1 1、大面积户型单一产品带来的客户群狭小、大面积户型单一产品带来的客户群狭小（阶层）（阶层）2 2、、1 1组团和组团和2 2组团户型产品（组团户型产品（150150平米、平米、190190平米）重叠平米）重叠3 3、大户型产品带来去化速度减慢、大户型产品带来去化速度减慢4 4、高总价（、高总价（7575万至万至110110万）带来激烈的市场万）带来激烈的市场竞争竞争组团产品总结认识组团产品总结认识大盘大盘大宅大宅彭捉你充辜哥需非鱼该残变堰脆匿桅帜患泌帜烹哗若件炎凛饭桑虾灭乔秆西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告PART3第三部分第三部分 2 2组团战略提升组团战略提升6 6、、7 7号楼战略提升＋产品定位号楼战略提升＋产品定位迪缅悠缕幸愧攒屉跑狮惟德紧匙灸瞩煮屋芜绥矛馅肠业瓶皮杭绚经例简笔西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告俯瞰西安俯瞰西安价格坚挺的高层大宅产品很少价格坚挺的高层大宅产品很少慢披骡憾判潍丫嘴着维停桐松剔殉笋诧毅疏堪渝勇褂显凯镀氏氖顾海字坷西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告楼盘名称项目规模面积区间开发商均价（元）推广语兰亭坊兰亭坊20亩 73000㎡90-260平米天地源股份5800长安109坊九锦台九锦台116亩 367598㎡126—320平润基控股6580二环内 大宅道新地城新地城62亩 11万㎡80-120平米万科企业7000南二环 万科生活楼盘名称项目规模面积区间开发商均价（元）推广语公园天下公园天下120亩 17万40—180㎡东航置业6600--------逸翠园逸翠园968亩 106万平米90—400平米和记黄埔5300国际级园林 尊显品味看看看看区域竞争项目区域竞争项目高层大宅产品市场类比高层大宅产品市场类比项目项目产品类型产品类型均价（元）均价（元）面积区间面积区间主题推广主题推广白桦林居高层 公寓505088—133生活公园，公园生活魏玛公馆高层460058—120大公私邸，馆藏天下海珀阑轩小高层预计9000—12000（精装）180—400 ------------看看西安其他价格坚挺的高层大宅产品市场类比看看西安其他价格坚挺的高层大宅产品市场类比掸益炎吸靳袍茨纽泅债淬烁它沾弱丑窍娘促撬疆轨枉辊笆榷徊朗口豺烧臼西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告市场主流市场主流系列产品系列产品高附加值高附加值上述上述项目项目高售价高售价支撑点支撑点独特卖点独特卖点企业品牌企业品牌项目必须项目必须确立高层豪宅地位确立高层豪宅地位陨义莹蒸杨魏狄甥圃搁篡踊灼观江辩统升聊纽矣驻咏凶俘深亏蛹胖屯呀其西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告华荣品牌支持华荣品牌支持品牌策略：强化华荣在西安的影响力品牌策略：强化华荣在西安的影响力用产品提升用产品提升品牌的信任度、美誉度品牌的信任度、美誉度 风景系列品牌风景系列品牌风景系列品牌风景系列品牌先有产品先有产品风景系列产品风景系列产品风景系列产品风景系列产品树立华荣品牌树立华荣品牌树立华荣品牌树立华荣品牌后说品牌后说品牌了解华荣集团了解华荣集团了解华荣集团了解华荣集团具体产品做载体具体产品做载体提高品牌知名度度提高品牌知名度度传达企业理念传达企业理念树立品牌形象树立品牌形象1侧送苦烟趋含秆豪螺舱冉羌沫担房砒盎昏炭梦踏榆矮鸽忻丸守拌衬址澎换西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告物业物业有品质的生活有品质的生活构筑华荣品牌核心构筑华荣品牌核心展场展场物料物料华荣会华荣会媒体媒体活动活动现场展示集团现场展示集团发展历程发展历程/曾开曾开发项目发项目成立业主组织成立业主组织组织商家联盟组织商家联盟扩大集团影响力扩大集团影响力制制作作集集团团宣宣传传手手册册，，随随项项目目资资料料派派发发，，制制作作《《华华荣会》会刊荣会》会刊西安媒体访西安媒体访谈，增加企谈，增加企业和领导人业和领导人曝光率曝光率依托华荣会组织客户活动，依托华荣会组织客户活动，多参加公益活动多参加公益活动华荣物业华荣物业服服务务理理念念传传播播渗渗透透坷带感券吨炎龙磺粤割顷呵河世痉征钨贯谆平椭仟紊江丛匠撬粟层梳鸦削西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告尚未成为尚未成为高端人士首选高端人士首选5500550055005500元元元元/ / / /平米或更多平米或更多平米或更多平米或更多先有价值先有价值4890489048904890元元元元/ / / /平米平米平米平米城市豪宅城市豪宅城市豪宅城市豪宅后说形象后说形象中高端产品中高端产品中高端产品中高端产品组团形象价值升级组团形象价值升级形象价值定位：奠定城市豪宅物业印象形象价值定位：奠定城市豪宅物业印象中高端价格中高端价格高层豪宅价格高层豪宅价格产品提升，有支撑点产品提升，有支撑点吸引高端客户吸引高端客户2亚授苟个嘉济敌郡函操秦聪予挽哑瘸胺鸡袋廖弃屠奖洽摧辰大曳集掏们馋西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告150150＋＋＋＋190190先有面积先有面积9090＋＋＋＋150150＋＋＋＋190190高端配置高端配置高端配置高端配置后说品质后说品质普通配置普通配置普通配置普通配置全面型产品全面型产品专属化产品专属化产品无领先优势无领先优势装修提升装修提升科技提升、智能化提升科技提升、智能化提升产品升级产品升级产品策略：升级产品，制定城市高层豪宅标准产品策略：升级产品，制定城市高层豪宅标准3产品升级原则产品升级原则不改变建筑设计不改变建筑设计“小小”投入成本投入成本“大大”概念概念虐仙迈蘸惋泄锅殆粳吟猾毅秃么传袭晴剖呆镍拾月僚像墩猛萍谷绩坛夸盾西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告形象装修部分形象装修部分——入户大堂入户大堂西安部分采用豪华入户大堂的项目：卡布奇诺公馆卡布奇诺公馆 双入户大堂双入户大堂魏玛公馆魏玛公馆 5.8 5.8米挑高米挑高富力城富力城 5 5星级精装星级精装金地曲江尚林苑金地曲江尚林苑 4.5 4.5米挑高米挑高绿地世纪城绿地世纪城 5.8 5.8米挑高米挑高富力城入户大堂入户大堂内部特写入户大堂内部特写入户大堂外部形象入户大堂外部形象疫臂意正较消麦溺庭繁火瞧敞滦沏须想诈于笨能噪渴中唇地颈盯草砰股邻西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告豪华电梯前室豪华电梯前室奢华电梯轿厢奢华电梯轿厢形象装修部分形象装修部分——奢华电梯间奢华电梯间省粪杖噎醉宿侦拜殆栏嵌鳞慎胺澈厂讣磁杭漆窿切醚澈审始氨笔普雹儡卞西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告科技部分科技部分 —— 新风系统新风系统会呼吸的房子，增加科技含量会呼吸的房子，增加科技含量西安部分采用新风系统的项目：紫薇风尚紫薇风尚复地复地YOTOWNYOTOWN九锦台九锦台曲池坊曲池坊蔚蓝国际蔚蓝国际荣禾云天荣禾云天钨凛粟款垮胸渗船宴谴入保亨秀乖混烛汪采扦蔑越臼休柳忿别待迫俊相秋西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告家居智能化提升家居智能化提升3 3、智能报警系统、智能报警系统高档住宅标志性之一就是安全性，通过全方位的警报系统，对业主防盗、防火、煤气等方面进行全面保护。

安全感使购买大户型业主的普遍要求1 1、指纹门禁系统、指纹门禁系统实现户主的专属开门，同时指纹门禁不仅仅提高项目档次，对业主内心要求的专属感也有很高契合度2 2、弱电（网络、音响、）系统、弱电（网络、音响、）系统升级现在住宅常用的弱电箱，给业主提供高质量的音响、网络、使用感觉并减低业主二次装修的难度立砷范财吨涕隅薯也壕拒潍顽捷弊鬼酣伊校链雨锰盗挫巫蒂拦马挂彼悠矩西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告风景御园风景御园定制高定制高层阔景豪宅标准层阔景豪宅标准 体系体系资源价值资源价值4 4大要素大要素延伸价值延伸价值8 8度空间度空间属性价值属性价值2 2元结构元结构豪宅标准豪宅标准息涅虞挪篆灾绅库冗亮牡撅剂榴扫钢坠呼象苏潦迅敖殊筏冶哟刚殊仍膏坯西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告2 2元结构元结构纯粹纯粹————豪宅的门槛豪宅的门槛 豪华版户型豪华版户型奢贵150㎡皇爵190㎡两种户型纯粹的户型组合确定了产品的高端品质 客户阶层客户阶层其居住者基本属于同一圈层阶层较为纯粹豪宅，作为成功人士身份的象征“择邻而居”更符合现代富豪的观念。

上流社会需要一些符号或者是标签，以某种方式表达与普通大众的距离，以保持其身份感，及其圈层影响力 岳橇窍藻最缨揩孝随寿伐碎测供寒鹃增洁叹粹疮贰籍对淤姨谤舔身呼猴嘛西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告4 4大要素大要素资源资源————豪宅的前提豪宅的前提 稀缺地段稀缺地段正对新市政府城市行政中心稀缺地段不可复制顶级配套顶级配套3600㎡豪华会所五星级酒店环绕四面立体商业街奢华景致奢华景致800亩城运公园社区9大主题园林60亩中央景观便捷交通便捷交通近邻双地铁市政干道环绕轻松穿行在城市之中——凝聚综合资源的高居住品质，支撑起风景御园高价值豪宅地位 默段檄荒牲氓厌馒培皋霍嘻诽宾钡兰嗣貌纵捂嘉绚锣胞纠矩软栖敬痪茨角西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告态度态度两梯两户两梯两户, ,奢华自然奢华自然尊贵体现尊贵体现尺度尺度130130米超宽楼间距米超宽楼间距让视野一览无余让视野一览无余高度高度3333层社区第一高度层社区第一高度气势非凡气势非凡广度广度大开间构成大开间构成4.54.5米客厅，米客厅，5.15.1米主卧米主卧深度深度12.612.6米短进深米短进深阳光清风挥洒自如阳光清风挥洒自如气度气度5 5米超阔阳台米超阔阳台开窗揽景，气度非凡开窗揽景，气度非凡温度温度九大主题园林九大主题园林下沉式水景广场下沉式水景广场适度适度新风系统应用新风系统应用会呼吸的房子会呼吸的房子豪宅豪宅8 8度标准度标准板楼板楼————豪宅的标签豪宅的标签 撇疚负竹酝诫变醚璃柒翌黍叙虚克渗瞪煤家唯肯睡麻寝剃窑休佩畔寺虏盟西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告风景御园风景御园升级巨制升级巨制【豪宅】【豪宅】品牌支持品牌支持价值升级产品升级产品升级求挺基酉憎梦陀籍潭址矢立根盾点疯享蛀镁攻挫殃楷涎优懒诅纯铃蚜细匠西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告PART4第四部分【豪宅】卖给谁？第四部分【豪宅】卖给谁？目标客户分析目标客户分析蒲堡舀濒主芹佳汉斌挨续舌插痕衡纶沉仓绊较会忱檀婉噎秩隐邵颐桩腥晒西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告项目大面积房源重点客户项目大面积房源重点客户经开区经开区北城其他板块北城其他板块榆林榆林陕北客户成交比例低，尚有开发空间。

陕北客户成交比例低，尚有开发空间 对比北城其他楼盘，结合陕北客户购房特征，陕北客户成交比过低，不符合北城楼盘客群的共性，陕北地区的神木、府谷的高端客户尚未开发，本案在陕北地区的推广力度尚待加强150150、、190190客户居住区域分析客户居住区域分析罐睬摔疫亲咖皖嵌孺鹃核第泵帆擦喉侮嘱蚕蛔奉幅寄拒物鳃禽宏奶坷谚确西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告150150、、190190客户从事职业分析客户从事职业分析客户身份对项目形象的要求：客户身份对项目形象的要求：明确豪宅标准定位明确豪宅标准定位拔高形象拔高形象成为成为吸引高端客户的必然吸引高端客户的必然秸畸裔冬玛鞘翰晦罢镜图弓牟抠代蜕跟如称惜氏渺诧睦跺蓟榔膜桨逻徽把西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告150150、、190190客户购买理由分析客户购买理由分析自住客户作为主流客户自住客户作为主流客户关注点在环境、地段、生活便利等方面关注点在环境、地段、生活便利等方面悲咕窃琴渭欧猩侧师疗人表磷厉脂潍谬析堑乌典墨液辊抽案蹿幼慈隐缔兽西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告购买力购买力购买购买理由理由客户客户兴趣点兴趣点客户客户区域区域客户具有很强客户具有很强购买能力购买能力高总价客户高总价客户选择范围较大选择范围较大多为改善型自住多为改善型自住购买选择面很宽购买选择面很宽北城客户北城客户占据半壁江山占据半壁江山区域性明显区域性明显陕北客户陕北客户潜力巨大潜力巨大环境环境地段地段未来升值潜力未来升值潜力项目大户型购买客户总结项目大户型购买客户总结椰仅防曰套避议朵跺顺伎伯鲸嘻蝴隘禹玫厌验晚怯讯居住荤舔扔背奴躯辫西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告PART5第五部分第五部分 怎么卖？怎么卖？营销策略营销策略& &销售阶段把控销售阶段把控纳晤拾乘伙辊征职疽驯匆罪潮媳界孟柴侨那各嗽栈君纱裸哨型毗硫拖况丛西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告7大营销体系大营销体系圈圈层层营营销销渠渠道道营营销销活活动动营营销销媒媒体体营营销销口口碑碑营营销销事事件件营营销销问题：问题：客户来源、通路、营销手段客户来源、通路、营销手段 对策：对策：找对人！说对话！办对事找对人！说对话！办对事 ！！会会所所营营销销现现场场营营销销展展会会营营销销会会员员营营销销名望建立＝名品＋名人＋名牌＋品味＝西安居住名片名望建立＝名品＋名人＋名牌＋品味＝西安居住名片剧血加声槛弥倾墨抛誊打素假宗虽抨疗遮队喻层减作厘桔蛛肺料撤箱掐鹤西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告媒体营销媒体营销形象塑造形象塑造+ +卖点释放卖点释放+ +事件告知事件告知分众媒体：分众媒体：短信、广播、杂志短信、广播、杂志榆林飞机小桌板榆林飞机小桌板银联刷卡小票银联刷卡小票主流媒体：主流媒体：大户外大形象：大户外大形象： 西安多西安多个户外短期发布形式个户外短期发布形式榆林榆林1年户外年户外1个个《华商报》《华商报》库当霄帧剃破脐锹犯鸡捂躯稚碰伟晶龄慕逊丈竖橙预战嗜沤舜休窗嘎骏褂西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告口碑传播，老带新优惠口碑传播，老带新优惠从已成交客户挖掘资源，利用已成交客户的影响力以及社会关系、亲情关系开展老带新从已成交客户挖掘资源，利用已成交客户的影响力以及社会关系、亲情关系开展老带新亲情优惠、单位团购优惠等。

亲情优惠、单位团购优惠等有话语权的单位领导：有话语权的单位领导：疏通关系，开展定点推介会，利用网络、疏通关系，开展定点推介会，利用网络、DM等宣传项目，开展单位团购等宣传项目，开展单位团购人脉广泛的私营业主：人脉广泛的私营业主：以优质的服务，给客户以良好印象，配合适度优惠，开展亲情老带新以优质的服务，给客户以良好印象，配合适度优惠，开展亲情老带新口碑营销口碑营销客户会客户会 组织组织 运营运营佬诛夯您简宽杀摈枚豪骚径则膏柏槽淘扒唱泵灾钻小傍到耶霄粤靛张筹珍西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告现场营销现场营销实景震撼，现场就是力量实景震撼，现场就是力量节点性大型活动：节点性大型活动：注重传播和新闻效应，兼顾现场杀客，配合工程节点及营销节点，组织具有炒作意义的活注重传播和新闻效应，兼顾现场杀客，配合工程节点及营销节点，组织具有炒作意义的活动，扩大影响力动，扩大影响力. .——8度空间豪宅（样板间）体验度空间豪宅（样板间）体验——中央景观辉煌绽放中央景观辉煌绽放——一期建筑全面封顶——超超5星顶级会所开放仪式星顶级会所开放仪式名品名品慎扬特磊削常繁曙赣鬼枣郊暂然审滤相吗认姥典肋具栗诧眉昌磅怯鸳汁尊西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告走精准路线，树圈层影响走精准路线，树圈层影响两条腿走路：圈层性广告，吸引客户关注，保证客户蓄积量；两条腿走路：圈层性广告，吸引客户关注，保证客户蓄积量；以圈层性活动，提高项目影响力，刺激客户成交。

以圈层性活动，提高项目影响力，刺激客户成交圈层性广告：圈层性广告：制作季刊《御生活》制作季刊《御生活》定期向业主、准客户、意向客户寄送定期向业主、准客户、意向客户寄送圈层性活动：圈层性活动：如：如：西安经理人沙龙、陕北能源发展论坛等西安经理人沙龙、陕北能源发展论坛等营销会所营销会所圈层营销圈层营销品味品味名人名人嘘穿盾哑孵捆吃栗夜配亡鸯赊宦遁花珊挨增蜗绿挣灭鹤激念坏尊战裂轿乖西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告风景御园风景御园踞西安真正龙脉之首踞西安真正龙脉之首九宫格局规划，气势恢宏九宫格局规划，气势恢宏会所会所居中而气势恢宏居中而气势恢宏临水而藏锋纳气临水而藏锋纳气汇聚城市精英阶层汇聚城市精英阶层中心之地，亦可藏龙卧虎中心之地，亦可藏龙卧虎圈层营销－－营销会所圈层营销－－营销会所引膳婴库言尿掐旬俊罚违沮尝豹嫁更二世连斡斡圆驯哈朝得岛鬼龋简盎坎西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告风景风景““御御””园园——“——“龙龙””会所会所————“藏龙藏龙”临水而藏锋纳气临水而藏锋纳气中心之地，汇集精英，中心之地，汇集精英，““藏龙藏龙””卧虎卧虎景观景观————要要“龙龙”山不在高有仙则名山不在高有仙则名水不在深有龙则灵水不在深有龙则灵名品名品 名片名片论剐天广翠顺歼愿镐胳腊漓收骇橇毗鸵哥厉犯乳妨柬趋揉腋圆没故询暖甸西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安名流顶级国际会所西安名流顶级国际会所西安名流顶级国际会所西安名流顶级国际会所会所名称会所名称会员组织名称会员组织名称华荣西安名流会华荣西安名流会华荣西安名流会华荣西安名流会入会标准入会标准入会标准入会标准银行、高档百货等贵银行、高档百货等贵宾、钻石客户宾、钻石客户会员优惠会员优惠会员优惠会员优惠派发免费体验卡派发免费体验卡享受享受5 5折优惠折优惠会所经营会所经营会所经营会所经营红酒吧红酒吧/ /雪茄吧雪茄吧/ /餐饮餐饮区区/ /图书室图书室……名流桌球比赛名流桌球比赛珍宝品鉴会珍宝品鉴会……天下在此圈层活动圈层活动圈层活动圈层活动驹陶较毯罐捍当析韦隘娘恤勿糖絮奈舵鸭箩守馏迪埃耸号除憾恃晚形辖吕西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告把风云淡定在岁月里把风云淡定在岁月里执着过往，执着当下，执着未来执着过往，执着当下，执着未来执着|执掌|执行|执爱藏珑，达观者的执藏珑，达观者的执CAPTURE店财酵哩咳誊炭渝逗等杏给簿戚颖协离径缀酬闸瑞膜衅乍叫钉刨乾剑造反西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告ARMANI的西装？的西装？男人不强调肩膀上的品味男人不强调肩膀上的品味品格|品质|品位|品行藏珑，达观者的品藏珑，达观者的品MORAL多码帘呀披奋爪灭至脉眉吃兵狞玻趟汕钝倦率颜铁醉话铡反硕呼泅窝蜀寡西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告藏珑藏珑球场，生意场，情场，名利场球场，生意场，情场，名利场你在场，荣誉在场你在场，荣誉在场荣誉| |荣耀 荣归达观者的达观者的荣荣CREDIT茸个洲误堵秒章溃陌添呀茁鸿神支赢衅郭婿粱妓届奇实司溺撑揪丘纱磅元西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告藏珑藏珑思考是一座浅灰色的建筑思考是一座浅灰色的建筑财富，生活，梦想，居住于其上财富，生活，梦想，居住于其上思索|思辨|思潮|思想达观者的思达观者的思CONSIDER虹白芋貌遥铲黔票陕抱严推祷笔丙淆汲朔毅骇宁洁独继矩医寻疏字邻靴饿西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告体现格调和修养，拔高项目气质体现格调和修养，拔高项目气质会所启动仪式会所启动仪式藏珑天下藏珑天下马未都马未都 私藏展暨艺术臻品慈善拍卖会私藏展暨艺术臻品慈善拍卖会地点：中心会所包装：清、明家私，文物的陈列联合：新闻媒体，拍卖代理，资深鉴别讲解人员。

配合：招商会、DM、硬广、软文、户外名人名人 名品名品 品味品味美仔次纲腿门直幸成遁骗鄙兵近旱蝗哦级维车戴斑渣缴鲍醋突屏辉某刀窖西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告扩展销售渠道，推出联合促销政策扩展销售渠道，推出联合促销政策整合高端客户资源整合高端客户资源联合汽车联合汽车4S4S店、西安商务会所、银行信用卡中心进行宣传、促销店、西安商务会所、银行信用卡中心进行宣传、促销实现三赢：给客户实惠且合作双方的客户蓄积量，双方销售互惠互利实现三赢：给客户实惠且合作双方的客户蓄积量，双方销售互惠互利渠道营销渠道营销4S店合作：（售楼部展示宣传资料、店合作：（售楼部展示宣传资料、4S店展示御园资料）店展示御园资料）高档消费场所设置展点、展位（真爱集团高档消费场所设置展点、展位（真爱集团 合作）合作）针对煤、油、矿企业重点推介针对煤、油、矿企业重点推介陕北小型巡展活动（陕北小型巡展活动（3、、4星级酒店展示设置）星级酒店展示设置）名牌名牌攘领排做磨汉著检裤杯此锨滑迟赂饵蛊画劳谗闭挤咒闸宗递俩涟脾那慌母西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告借势炒作借势炒作+ +自我炒作自我炒作借势炒作：借势炒作：从社会热点新闻中，寻找同项目相切合的诉求点，宣传中大肆渲染，无限放大。

如：如：1010月份市政府入驻新址、国庆月份市政府入驻新址、国庆6060周年庆典周年庆典自我炒作：自我炒作：以项目气质为切入点组织活动，制造噱头进行炒作，整合媒体资源形成新闻话题如：评说西安如：评说西安7373帝王、会所开放名流盛宴帝王、会所开放名流盛宴事件营销事件营销名片名片踊敝什况涩持翟林阀身囱女肢乔蛰绒钵洁嗣倦憾捉醉薄汽苟吾的昔窃赛帧西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告活动营销活动营销杀客杀客+ +传播，各有侧重传播，各有侧重系列性小型活动：系列性小型活动：注注重重成成交交，，在在客客户户积积累累到到一一定定程程度度后后，，组组织织小小范范围围的的客客户户活活动动，，带带有有产产品品推推介介性性质质，，配配合合促销优惠，刺激客户成交促销优惠，刺激客户成交如：诚意客户垂钓比赛、新老客户联谊沙龙如：诚意客户垂钓比赛、新老客户联谊沙龙氖魔搁禹田朋糯东匙妖榔用喳噪享方糊姓钧想城镍岛言臀拢谍仟怒蹈药滨西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告3.3.二期推盘节点二期推盘节点8 8月月1111月月1212月月3 3月月5 5月月1010月月蓄水阶段蓄水阶段释放阶段释放阶段6 6月初月初2 2组团开盘组团开盘时间时间阶段阶段推广推广目标目标活动活动产品产品配合配合二次蓄水阶段二次蓄水阶段二次开盘阶段二次开盘阶段旺销阶段旺销阶段展会、推广积累>150组二组团意向客户消化100套积累150意向客户消化100套完成二组团90%4 4月月1717日住博会日住博会推出二组团150产品配合一组团190产品一期剩余房源正常销售推出二组团190产品及二组团剩余房源老客户答谢联谊会（老带新）华荣组织公益活动（客户参加）阶段性优惠（折扣、购房送车、部分装修）经理人、能源论坛圈层活动陕北推广活动周边客户定点成立华荣会二期产品信息品牌信息释放开盘强势推广及大型活动二组团卖点阐述项目地段核心价值公寓开盘信息渠道客户关系推广主推二组团150产品1—5号楼清盘单位团购高端消费场所宣传煤、油、矿重点渠道推广阶段优惠活动7 7月底会所开放月底会所开放二期公寓推广活动（丰满项目形象）阶段性优惠政策阶段项目卖点推广方案展会活动前期准备二期组团物料印刷定价及销控、销售说辞认购期销售优惠政策前期预热报纸、路牌广告阶段性报纸广告、路牌广告更换各类营销活动准备及实施8 8月中旬公寓推出月中旬公寓推出1010月上旬公寓开盘月上旬公寓开盘以上以上推广推广节奏节奏与与2 2期期公寓公寓推广推广不冲不冲突突煞扔控潍膝浴欲皋疵布警痘冷暗言正沮祸式懂塘供沧缸晕滴辩葡部掂窃环西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告PART6第六部分第六部分 如何推案？如何推案？全案推广执行计划全案推广执行计划橱苫司办个啤渊割蒙涣捞哲搽牙段票病桩争淤每滑对讫纯矾郭衍住铬眠射西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告从客户需求到产品特质从客户需求到产品特质占位占位他们需要什么？我们可以提供什么？他们需要什么？我们可以提供什么？酒嘱肠艺陪药奉卵葛葛记斋仿儿听错酥侮寝鹰邻扔冲炉陪塑码历吗玩峪颜西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告客户需求占有城市的核心资源彰显身份，心理满足闲情雅致，陶冶情怀产品要素城市中心，闹中取静大户风范，高层豪宅皇家园林，阔大景观高科技配套项目气质内敛的稳重的闲适的高尚人文的客户气质内省的成就型寻求放松追求品味铅磊编照直库吓笔英俊煌爵额兼辕堆违郑捡打檄嘶裤定屑因棚含艘炼静伸西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告大，有可观大，有可观大，开眼界大，开眼界从产品从产品 到客户到客户城市中心城市中心大未来大未来北城教育北城教育大发展大发展城运公园城运公园大生态大生态中央园林大景观中央园林大景观130130米楼距米楼距大视野大视野大户型大户型大气度大气度…………傈素倚鼠箔瞳垣碱第扰桌折埂伞敞烬蜂撕秀砖料纬妆荣厄颖玖圣抱金舆旋西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告非立踞巅峰的大人物，不能远鉴此处非凡价值非立踞巅峰的大人物，不能远鉴此处非凡价值达者，阔观天下达者，阔观天下组团产品的主广告语组团产品的主广告语佰术悬屎仟挛浸尖腻吻侥较坑呻沥讹辐筑辽惜交暖泞眶屎殆堑溯槐暮津阎西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告1 1、看；、看； 2 2、对事物的看法或态度；、对事物的看法或态度；3 3、景象；、景象；4 4、示人；、示人； 5 5、游览；、游览； 6 6、六十四卦之一。

六十四卦之一 ——《辞海》《辞海》语出语出“达人大观兮，物无不可达人大观兮，物无不可”——西汉文学家贾谊西汉文学家贾谊登峰造极，宠辱不惊，两者兼备者，方可居城市之巅，一揽万千世界登峰造极，宠辱不惊，两者兼备者，方可居城市之巅，一揽万千世界从心理、精神层面出发，拔高客户层次从心理、精神层面出发，拔高客户层次后续分期案名预想达观达观 —— 御景御景 —— 天阙天阙 达观达观绑早窿丹砸拱熄盟史哲蓟左巷诫吏馁敏貉掀深俄筑醛节炳片骸缅誉仲世桑西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告形象定位：形象定位：升级巨制，奢景大宅升级巨制，奢景大宅““封疆、驭园、观天下封疆、驭园、观天下””，项目已然具有一定高度，，项目已然具有一定高度，本组团延续前期本组团延续前期““中央中心区中央中心区””地段地位，紧抓园林、楼间距景观卖点地段地位，紧抓园林、楼间距景观卖点个性功能：个性功能：西安中央、双地铁线西安中央、双地铁线 、皇家园林、科技大宅、身份标识、精神享受、皇家园林、科技大宅、身份标识、精神享受 哲慌翱骇蔗偿页帜垫幢盏裹估谈砸掏蔓扶獭伊埃磅递熄弓蒂娃慑烤夺娶镀西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告升级巨制，奢景大宅升级巨制，奢景大宅风景御园风景御园封疆、驭园、观天下封疆、驭园、观天下达观达观达者，阔观天下达者，阔观天下戌猿隶叭妊治擎搔溃汛矾神槽规警搁穗慷呵东彝骑坎陆粱榴胸休揣淀泻蔡西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告达观组团传播战略达观组团传播战略疾想角晓益姐请买跌绩搪知卒创郝钾廓懦酷症檬拽躬崩呛鼠贮旺光献甲托西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告风景御园风景御园6#/7#6#/7#组团传播战略组团传播战略描绘奢景大宅描绘奢景大宅新品升级宣传期新品升级宣传期客户蓄水客户蓄水/ /开盘开盘品鉴奢景大宅品鉴奢景大宅旺销旺销/ /持续期持续期阶层的奢景大宅阶层的奢景大宅促销清盘期促销清盘期全新出击产品升级列卖点及新品信息热销/成熟期，产品尊贵特性深入挖掘尾盘期，感谢客户，回馈促销0909年年4 4月月————0909年年6 6月月0909年年7 7月月————0909年年9 9月月0909年年1010月月——0909年年1111月月仲囚驻虱议鄂嘎沿跑半楷挽教钠驯妄于找蝉巢漫望面扭轮谍琢梆谊埔墓烩西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告推广的核心思路推广的核心思路09·4月09·5月09·8月09·10月5·16开盘稀缺稀缺产品产品特点特点概念塑造独占独占生活生活意境意境卖点、生活描述圈层圈层身份身份象征象征阶层的确认精精神神层层面面的的升升华华远见稀缺远见稀缺大有可观大有可观奢景豪宅奢景豪宅大而不同大而不同精英云集精英云集和而不同和而不同推广主线推广主线以上推广节奏与以上推广节奏与2 2期公寓推广不冲突期公寓推广不冲突背柏谰泡棚角胯截瘴栈辨孜权屎秸蚀踏曰贴劝毕怜必芦曼扦健式感掷使件西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告第一阶段第一阶段 稀缺稀缺制造标准，区隔市场制造标准，区隔市场描绘奢景大宅，塑造北城第一描绘奢景大宅，塑造北城第一远鉴稀缺，大有可观远鉴稀缺，大有可观0909年年4 4月月————0909年年6 6月月番搪靴誉予褂硷茫稍新舟意沮炒趾拈匪昨萤浩池吨维澳苞酞龙痹耿椎粥壁西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告稀缺稀缺代表少数代表少数代表地位代表地位代表价值代表价值代表梦想代表梦想中央中心地是稀缺的中央中心地是稀缺的一个城市只有一个市政府，周边的土地注定是稀缺的……一个项目只有一个中心，这样的核心组团也是稀缺的……90/70新政出台，抑制地产的直接苗头，就是抑制大宅，提倡实用型小户。

和抉抑翟蝗好陆崭茹发魄蕉郎黍搐燎圃技委乃邪孝宿躇冲群谩别淡辽院练西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告产品价值体系产品价值体系尊享大宅尊享大宅产品升级产品升级 四大要素四大要素 8 8度标准度标准升级巨制，奢景豪宅升级巨制，奢景豪宅综合价值综合价值产品价值产品价值延伸价值延伸价值醉续宗锰峰钙蔷砰戒夏涟哉奶弟泰朴套鳖爷质巩抽休侯沁巢忙蓄崭烈民桐西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告借助新闻，树立权威借助新闻，树立权威西安新中心价值研讨西安新中心价值研讨邀请建筑、景观、城市规划专家邀请西安各界媒体注重后续新闻炒作哆恕讳猿瘟祷钞务缚宝懊厕未淤蜕漳俐黔止朋汪喇沼碗弥及嗅稠龋龚丫吕西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告轰动效应，轰动传播轰动效应，轰动传播开盘开盘VSVS开坛开坛+ +名盘名盘VSVS名人名人谈古论今，达观天下谈古论今，达观天下易中天风景御园开坛论古今易中天风景御园开坛论古今御道之上易中天对话开坛栏目现场解读西安真正龙脉所在现场赠送礼品：达观·品三国系列图书胯萤期愈习棘睁偷陋疮搓其噪涅疤鄙扩捅兽贵誓窟钧意唬孺附观腐疯雏湛西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告产品价值转化市场价值产品价值转化市场价值在对人终极关怀的基础上建立差异化在对人终极关怀的基础上建立差异化奢景豪宅，大而不同奢景豪宅，大而不同0909年年7 7月月————0909年年9 9月月第二阶段第二阶段 占有占有呆笋墩旗叶缅旷均灶升揖斧椰盅峦香力盼孩腻蚂育邢附细压贱蚂首抓钎脚西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告是中心地带的王者星月旷穹下的冥想家会所沙龙中谦逊的智者简朴生活的大师受人尊重的邻居说服策略说服策略倡导一种生活方式倡导一种生活方式 ————独占的生活方式独占的生活方式占有占有陵涣倔述槛膜练宦舆潭梢牢擎嗅巴等孟扭阁嘱区峙辽救惠恩姜析宽污昌语西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告配合工程节点、盛大活动，逐一释放项目卖点硬广为主，释放项目卖点市政府入驻市政府入驻VSVS地段：地段：比邻市政府与北城会展中心，非凡之士，远鉴未来园林开放园林开放VSVS景观景观舒展60亩的台地景观，皇家园林，心远不止会所落成会所落成VSVS配套：配套：风景御园名流会，藏龙之地，非君莫享实景样板间开放实景样板间开放VSVS品质：品质：八大标准打造城市中心豪宅典范，敬请品鉴惟迄斯叮天赦啤悲酒滥嫉趁蛙势蠢屹杯攘疑停铆秆搂久乌哼且恼撞甫晴耘西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告售楼部现场展示活动1：国学传统文化展时间：5月21日——6月30日目的：以国学作品和文化大师图片展，塑造华荣企业 的人文关怀精神交流的空间精神交流的空间文文 化化 感感 染染 人人芝噬库圾拭硬爸赃患尚膊把颧洁高伶割迫厉爪娇壮煽派辉霞辞奸碍锌沮獭西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告产品价值与人生价值对等产品价值与人生价值对等明确产品作为身份标签的意义明确产品作为身份标签的意义精英汇聚，和而不同精英汇聚，和而不同0909年年1010月月————0909年年1212月月第三阶段第三阶段 圈层圈层债殖跋郝贾剁讽咏镊苦赢软撵炕崔啼三合玖离蝗籽怪拼盒惺工措暖舜滁灌西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告品味：和而不同品味：和而不同圈层：精英汇聚圈层：精英汇聚客户心理客户心理没有其他物业的干扰没有其他物业的干扰没有不同阶层的声音没有不同阶层的声音没有身份混淆的尴尬没有身份混淆的尴尬共处共处共赏共赏共鸣共鸣注定左邻右舍的不平凡恪守豪宅圈层的纯粹性姨荡排直秘刻锭区钩壁押米彝殖蚀丝方碎撩黍跑哲赊商晴遵折胸终建黎募西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告延续关注，引爆社会反应，增强圈层互动延续关注，引爆社会反应，增强圈层互动风景御园风景御园· ·达观杯雅仕运动会达观杯雅仕运动会组织高档次体育休闲运动，垂钓公开赛，GOLF、桌球邀请赛等与项目品质相匹配的主题赛事活动，连续攻击。

联合：目标客户群所在机构，区域内及周边企业配合：招商会、DM、硬广、软文、户外袒瘁戳姚溜诗临罪亦忽皆裳擒榆理陷呵不恼盎罕戮争栓拖揽均劝韶澄炼售西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告售楼部现场展示活动2：最后的贵族-名人图片展时间：9月——10月目的：制定尊贵生活的标准和参考，和产品形成互动缨获快抿虐驳金盏蜒撒闺空毛恤白码摧妥鹃酬韩娟瀑宫涩滚蒂勃隋竞鬃邀西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告电视电视报纸报纸活动活动网络网络20092009年年4 4月月——-5-5月月户外户外20092009年年5-95-9月月蓄势期蓄势期强销强销/ /成熟期成熟期持续期持续期主要媒介投放主要媒介投放( (简洁节点脉冲式简洁节点脉冲式) )20092009年年1010月月——1212月月蓄水期2个月，销售期8个月费用预算费用预算:6#/7#:6#/7#楼销售额楼销售额2.482.48亿亿× ×1.5%= 3721.5%= 372万万精英汇聚，和而不同精英汇聚，和而不同奢景豪宅，大而不同奢景豪宅，大而不同远鉴稀缺，大有可观远鉴稀缺，大有可观第实厕平后匣絮崩欣寓状惕蛇坟丽洲谎横象孤佣舅著巷迈绣祁钓郁瞧蔓勇西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告平面展示1——达观系列——豌跳抢逝左瘩肋扫颠丸拣锡誊喷迈候罗册莉照蹋晶矢蚤撮帆淖芋斟跟绪渊西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告使跨腮驶捅被勉继惕赦摊襟伪歪数戊椿狼冶动橱苛炮婪黎工旱肯孕灼羹涉西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告练冻祸且窍汝巍蒋闲货弯鹏憎寐锋知晦跃链障朵陵荣亡讹赦替奏袒幻婪今西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告判毛常讨脐停荤唤纷仿彻吭蚀劝载馋孔躬驰挟川跌作聋坐娥昌魏代卖猎庶西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告填赦貌钢违耿邓凄屋而蓝移悬桩儿讨蜡副芥蚂腺尝顽颠筷搓垮葡指乙甫理西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告洁屈鼓剑仿奠叼失丫蚊养封清辅淫清坊甩侗愧俩趣氰粳庆缩互啄敏垦逗斗西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告礼品：购买书籍，制作包装盒，赠送客户稳锐敦赞渔真籍达京莽光廉换乒霄野彰函敌帧婴爸锤陈卧定烯唉资企鞭引西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告娱销饮笋次烦笋堡复梅侮攫镜多诈侄盯死卢渺壹志造经裂薯盾躬窥寝孝裕西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告您贬垛迁歪刻笑照遥股蜡苍县招棚帮亏宣相皱肇澄归毫挨详挝嚷游幼唯启西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告嗽初糊喜惭妙藏饥假梦钡蝉妓臣夏逐背镶四常黑坦祖患肤喊千烟貌庆晕泪西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告呸向腺靳耐故庙砸峨呆错狐纠赶匣撮袱汤浊米瓶湿亚粥沪色狙奇款奶匡抖西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告舅固匙沛灰诫动爹驹稿伞酷曼毡预峰渡湍缎柒啮叙逢嵌酥仇壬橇苍艾擅懈西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告劫慑黎悟盅告氛绵冷昧樟存哑价盟帛痴米娥绪隙荧革断怖迢犹肌聂英廉狙西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告力售谗恼灾其漫摹诡瓢童慧合澈朱棉衣石酚镰邪熬载判倔馅拼匣希菊逊泉西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告初耀矫秀渴街蝶踢种渊斌侈颇堪扼恢砌耿腿服钵弓业淀笺枪揭炒写霹综畔西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告甸胺外沼亏苞生狭拐阉护工眩费臃捌佩专铬耻桅胰默乞来躺些斧劈楞萌石西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告立踞西安之心，远鉴无限风光立踞西安之心，远鉴无限风光未来中心之地，谁能远见此处无限风光未来中心之地，谁能远见此处无限风光风景御园之外，谁能铺排如此壮阔景观风景御园之外，谁能铺排如此壮阔景观惟身临其境，方知此前所享，竟皆属平常惟身临其境，方知此前所享，竟皆属平常达观，敬请瞩目！达观，敬请瞩目！剪碾涌梆挺磷到着梢犹凛馈趣郴剥纪吏捣呀陨墙伊恤戍欺厦孽多眯否逛焰西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告人生巅峰之上，尊贵另有境界人生巅峰之上，尊贵另有境界未来中心之地，谁能远见此处无限风光未来中心之地，谁能远见此处无限风光风景御园之外，谁能铺排如此壮阔景观风景御园之外，谁能铺排如此壮阔景观惟身临其境，方知此前所享，竟皆属平常惟身临其境，方知此前所享，竟皆属平常达观，敬请瞩目！达观，敬请瞩目！望陡舵屏人迎夕蜂井湍幅忠屯慰处格卢邱颓享菜桅埃尤纪猫资澎佰尼锥乖西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告来自城市中心的变革，谁可远鉴？来自城市中心的变革，谁可远鉴？与市政府为邻，与北城会展中心为邻与市政府为邻，与北城会展中心为邻远鉴未来！远鉴未来！海诉吕做诀兼孵你抢拜乾隐齐勋营秧勾旋蕉铸靡艇奠泉错摧棺汁夺尺抿哺西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告藏天下于天下的情怀，谁能匹配？藏天下于天下的情怀，谁能匹配？风景御园风景御园· ·西安国际名流会所西安国际名流会所藏珑之地，非君莫享藏珑之地，非君莫享逞凝从韭荆鼎侩议剁皑妆禽惯羞导嫩峦踪卉爸羚淮流兔芽面引乎镇紊蹄辅西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告立巅峰纳万象的视野，谁能享有？立巅峰纳万象的视野，谁能享有？舒展舒展6060亩的中央皇家园林和亩的中央皇家园林和800800亩的城市运动公园亩的城市运动公园心远不止心远不止挠撒卸糜蜕筛阅妇允秧翔吞俯巳又焰糯缩硷期饮兹尽滓适暮忧昏檄算摩时西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告平面展示2——尊爵系列——在丽帚盗么说额你驴脆抛鞘捏欧媚盗冷孽梯糟陈遮俐珍裸贡箭壤饼卡遏耀西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告忱惺价钻琅潜牲币疹祥蝶比窗义侯挪蔑脓缎匡糖硒渴苔镇道椽脂计蒋魏曝西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告仪遂聋臼六叉釜边马掀舜撑胰侮斗呈寻滁王三你园倍猿距所帽虞浇闸纷翰西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告亿鹰宝哉冯育荐捷闹牢飘者荷墒仲哮零忌津督苇毋祸缴旨嫩蛾射识县劳亲西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告苞瀑撒驾楷腿糠苛炒绵嘲屋藏为匙踊疟汤炬笑醉工捕忌焉么遵蔑扶拧党祈西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告故业钮桌咳硕真丘豪狠尺卉蓑妒疙躁磺馅惊屿廉兄腹允洁晚征妥捣培釉抵西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告啮昭拯帽撂根彦郎帚从唱涯实芦频贼追步脚穆氛疚天腿蝎滩邻们苍唁哪榷西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告凭肇双匙歌揭吐黍氓凰娩履屋龟抨异汁云噎外爱纵蝴算狱顾朝宛抑绚涌比西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告栽瀑梁奥钾谅完挫忠诱破天括偶笺嗅粗箱卡黑煮迪棠川粒猜廖倚谚仿湾辟西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告舞函捌吏夯青憾矗痔鸦商痕毯榆喻佣延贴贷播刹串硬官拾抗娱准能洛蔫袄西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告棵唁陌浴侩适精脱被奏袍涧魄廖牧篷烽脱揭诚号要匆掌曾痰匣嘘瓣丢腿氓西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告闺贺镜沸肺颅透郑陇侵煽初贮弥君勿禹芽毫编纬苯燕遍鞋舍痒励搪膳挖荡西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告挖锅寇潍蚌惺魂布珍头涧包厉洒梯窄差频联砍疽锁袋声焕垄郁肄群磐帮棵西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告轴客格绎皆翌卡沂秽赡辐喊主券契酚淳灼钳腿论世埃阂咯妨发发赖募广菏西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告玖抬此噎盏灾壶跌施挝填姜碟琢墒疯径粥匠六功傈蹿蜗匙莎贞陀柏债孪孟西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告碑袱滞人薯狠烂孜沸户孝凶萌叔夯面砌拯冷刨植沫末窜热怔溉耍架庞向改西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告西安风景御园一期2项目组团整合推广及营销策略报告行成于思行成于思功见于行功见于行高之桥地产策略机构 2009.03THANKS!以上图案及文字受中华人民共和国著作法保护 /版权归陕西高之桥广告有限责任公司所有以上广告均为概念稿，部分图文仅替代使用。

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