地铁TOD开发模式调研 城市铁路系统调研报告.pptx

品牌地铁TOD开发模式调研以九龙、青衣、葵芳、东涌四个站点为例CONTEXTTOD概述品牌TOD发展概况九龙站青衣站葵芳站东涌站比较研究总结TOD主要特征：高效 活力 可持续土地使用效率服务设施使用效率城市运作效率零换乘交通出行效率24小时活力都市将轨道车站设置于社区之间，在公共交通站点周围布置商业区、娱乐区及其他市民经常使用的区域，促使人们使用公共交通土地资源集约化服务设施集约化减少机动车对环境压力城市良性发展TOD模型：TOD=公交站点+核心商业区+办公区+开敞空间+居住区+次级区域 等功能TOD模型：TOD根据现状条件和地理位置不同，体现不同的作用和类型，可分为城市型与社区型TOD模型：地铁主导的社区结构模型，200米为直接影响区，500米为间接影响区TOD设计原则：1、从区域层面上组织紧凑的有公交支持的开发 2、将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行可达的公交站点的范围内3、建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来 4、混合多种类型、密度和价格的住房 5、保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间 6、使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点 7、鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实施填充式开发或者再开发 TOD品牌模式吸引大量客流：高容积率的开发为站点带来了大量客流，也保证了土地价值的最大化利用。

高效疏导客流：品牌沿着地铁网络分布的大约30个购物中心，约占品牌购物中心总数的五分之三城市型站点围绕站点中心布置上盖物业，以大型商场为主，布置停车场和中心绿地，在商场的上层布置酒店和服务式住宅；沿商场四周布置写字楼，最外围布置高密度住宅如:金钟站、九龙站 等居住型站点在站点周围布置部分商场和大面积的绿地，并结合绿地和居民广场来疏散人流，在商场的上层布置住宅；沿商场四周布置住宅和休憩性绿地如：调景岭站、青衣站 等交通型站点在上盖物业上布置部分商场以弥补该区域功能需求，在底层布置大规模广场和道路并结合绿地布置大量停车场来疏散人流，围绕绿地和广场布置住宅如：大圍站等合理定位站点模式：周边地块的多样化利用：品牌地铁与其说是一个运输系统，不如说是一个商业系统地铁上盖商业是其主要的操作方式，铁路给乘客带来出行时间上的节约自动转化为地铁上盖和附近物业地租的上升随着地铁的开发，对周边物业的增值收益日渐显现，物业发展利润在地铁收入中占的比重日益加大以九龙站为例：上盖商业酒店办公居住地铁站公屋开发的刺激：政府鼓励开发：品牌为鼓励开发商参与，提出了一种鼓励优惠的政策区划：对于轨道交通沿线土地利用均结合轨道交通车站及其附属设施用地在规划上设置综合发展区，为轨道交通周边土地的混合使用和高密度使用创造条件，为地铁物业整合沿线地区发展提供便利。

其中综合开发区的半径为500米品牌TOD案例九龙站青衣站葵芳站东涌站九龙站 东涌线东涌线1-站点位置2-物业概况3-业态规划4-交通组织5-商业设计 6-总结论点1-站点位置九龙九龙站Kowloon Station.地理位置:西九龙填海区维多利亚港1-站点位置早期由于其位置远离市中心及周边没有什么大型设施，故客量一直偏低圆方及其上盖物业开幕后，人流开始上升，在节假日出现超负荷机场快线东涌线九龙站.运行情况：.定位：城市型站点 .公交辐射：服务西九龙地区.周边设施：未建成区域九龙站：基本数据：所属：港铁机场快线及东涌线 地下車站区域：油尖旺区的西九龙填海区雅翔道历史：1998年6月22日啟用 迄今12年 1-站点位置500米200米九龙站.周边街道图.站点500米半径内：高尔夫球会 停车场 西铁线柯士甸站.核心区内：大型商业写字楼 住宅 酒店幼儿园 康乐设施1-站点位置2-物业概况地铁上盖大型物业:商业酒店写字楼住宅幼儿园公交换乘系统城市公园 等英文名:Kowloon Station 发展商：港铁公司联同 九龙仓集团、恒隆地产、永泰控股和新鸿基地产 开发开业时间：1998年正式运行 占地面积:13.54公顷总建筑面积:109万平米 当中包括：16 座住宅大厦及2 座混合用途（酒店/服务式住宅/住宅）大厦，共提供约5,809 个住宅，一间酒店及约72,472 平方米服务式住宅；一幢118层高的大楼，包括约231,778平方米写字楼，一间豪华酒店，并附设观景台；一个国际水平的购物中心，面积82,750 平方米；一所1,050 平方米的幼儿园；巴士、小巴、的士、酒店穿梭巴士、旅游巴士、过境巴士及私家车交通交汇处；约5,400 个停车位；广阔的公众与私人休憩绿化区，各类康乐与小区设施。

2-物业概况周边业态交通枢纽城市绿地滨海高尔夫地铁站停车场停车场未开发用地未开发用地未开发用地未开发用地西九龙地区属于填海开发区，远离市中心，尚未开发完整，九龙站周边没有大型设施九龙站物业西九龙总站将于2015年完工，该项目将与大陆高速铁路网相连，发展成通往中国大陆的门户，并具有独特的建筑地标特色，而且方便换乘品牌地铁系统车站为多层设计，将成为同类地下设施中规模最大的一个，占地面积超过二十五英亩，顶层商业区位于拟建的西九龙文化区以北2-物业概况400m360m天玺 hotel擎天半岛漾日居凯旋门君临天下环球贸易广场九龙站东涌线及机场快线地铁上盖商业圆方广场范围3-业态规划3-业态规划發展財團成員:九龍倉集團有限公司會德豐有限公司新亞置業信託有限公司聯邦地產有限公司海港企業有限公司 樓宇幢數:5單位數目:2,126單位面積:約78-252 平方米停車位數目:1,270物業名稱:擎天半島 3-业态规划發展財團成員:永泰控股有限公司淡馬錫控股有限公司新加坡置地有限公司吉寶置業有限公司麗新發展有限公司環球投資(百慕達)有限公司樓宇幢數:6單位數目:1,288單位面積:77-232 平方米停車位數目:1,332物業名稱:漾日居3-业态规划發展財團成員:新鴻基地產發展有限公司樓宇幢數:兩幢相連大廈單位數目:1,054單位面積:約47-510 平方米停車位數目:412物業名稱:凱旋門3-业态规划發展財團成員:恒隆地產有限公司樓宇幢數:3單位數目:1,122單位面積:約95-271 平方米停車位數目:864物業名稱:君臨天下3-业态规划發展財團成員:新鴻基地產發展有限公司高度：118层，490米寫字樓:231,778 平方米酒店:41,769 平方米标准层面积:3250平方米停车位:17层为公共停车库物業名稱:環球貿易廣場(ICC)3-业态规划發展財團成員:新鴻基地產發展有限公司住宅建築面積:21,300 平方米 酒店:53,231 平方米服務設施住宅:72,472 平方米物業名稱:天璽3-业态规划物業名稱:圆方广场發展財團成員:新鴻基地產發展有限公司商場(圓方):82,750 平方米 幼稚園:1,050 平方米总停車位數目:約1,7004-交通组织三维立体城市综合体港铁配套居住花园平台商业写字楼4-交通组织圆方屋顶广场出站口幼稚园圆方广场2F圆方广场1F东涌线大堂溜冰场机场快线该项目由Terry Farrell 设计，1992-19984-交通组织从轨道交通到站厅层4-交通组织轨道交通与地面交通的转换的士站机场快线穿梭巴士公交巴士站圆方商场圆方商场人行地面出站口4-交通组织机场快线穿梭巴士站小巴总站过境巴士站机场快线预办登机大堂东涌线大堂的士站过境巴士站北区停车场南区停车场北区停车场南区停车场轨道交通与地面交通的转换5-商业设计圆方广场主页 5-商业设计商业策划概念:以金、木、水、火、土五行智慧，开创独一无二的享受；集购物、休闲、饮食、娱乐、文化于一体，改写一贯的购物模式。

5-商业设计金区云集了顶级名牌如BVLGARI、Cartier、CHAUMET、DAMIANI、GUCCI、HERMS及Prada等，而且国际著名品牌BALS TOYKO、LUELLA及Mulberry更是首次进驻品牌设立旗舰店另外，场内设计糅合多项崭新概念，比如欧洲式的Indoor Boulevard双层复式商铺街，网罗包括:ESCADA、LANVIN、Mulberry、Versace及Tiffany&Co等名店;购物通道最阔更达三十七米，为顾客营造舒适悠闲的空间感总建筑面积：82,750 平方米总停车数：1,700 辆建筑层数：2层 5-商业设计木区云集健康及美容服务、时尚品味、健康生活概念的各式名店;齐集了超过十五间有名的化妆美容品牌，包括:Anna Sui、Beijing Hair Culture、Bobbi Brown、Biotherm、Chanel、Clinique、Estee Lauder、Giorgio Armani、Helena Rubinstein、Kiehls、La Prairie、Lancome、LOccitane、Origins、Shu Uemura 及 Sisley。

5-商业设计水区网罗了多姿多采的国际美馔及时尚服饰在美食坊，你可寻找到提供不同种类国际佳肴的食肆，当中包括:月满坊粥面小厨、一平安面屋、La Creation de Gute、Lei Garden、nahm、百乐潮州鱼翅酒家、Sala Thai、囍宴滋选及渔喜小菜皇；让你身在圆方享受购物乐趣的同时，亦可品尝不同风味的美食佳肴H&M及Zara两大连锁店更在水区内全球首次为邻，位处于同一个购物区域的上下层，让你逛得更方便写意5-商业设计火区为动感娱乐地带The Grand Cinema是全球首间“超体感”影院，破天荒装置了首度结合视觉、听觉和触觉的“Infrasonic系统”-以音响系统配合全港独有特别设计的“震动影院座位”，当座位感应到影片音效中人耳不能听到的超低音频(Infrasound)时，座位便随即产生震动，让观众以身体感受前所未有的完美影院音效，全方位尽享超越置身现场的观影娱乐！除拥有最佳音响系统之外，The Grand Cinema更设有12间放映厅，为全港最多银幕的影院火区内更有全港首间开放式溜冰场The Rink，创新使用八达通每分钟付费，省时方便，毋须预先购票；在10,000平方尺的Metrobooks内，你可以游走于不同领域的文字世界；至于同行的小孩你亦一样毋须顾虑，就让他与其他小朋友，一同沉迷在面对着维港景致的Kids Corner吧！5-商业设计土区云集了各国潮流服饰，如Lucky Brand Jeans和全港首间的Onitsuka Tiger等。

商场为体贴男士购物消闲的需要特设男士专区(Mens Street)，让男士可精心挑选高级服饰以至咖啡及雪茄品牌，当中名店包括：Dunhill、Cerruti 1881、Montblanc、Kent&Curwen、Cigar Emporium及Nespresso等，为品味一族带来一站式的消闲享受影音世界最新最潮的产品，亦全部荟萃于圆方土区内的百老汇及丰泽，最新型号的手提电脑、摄录机、手提应有尽有；店员热情而专业，让大家可以在此尽情购物从地铁站厅大厅从地铁站厅大厅直接进入商场，直接进入商场，可以认为是商场可以认为是商场的入口大厅的入口大厅5-商业设计二厅合一二厅合一5-商业设计商场流线设计构成一个完整的环路商场流线设计构成一个完整的环路,且主且主要中庭周边由店铺环绕，小中庭周边走要中庭周边由店铺环绕，小中庭周边走道环绕道环绕多个中庭和采光顶棚的设计提升了购物多个中庭和采光顶棚的设计提升了购物的舒适度，避免了地下商业阴暗的弊端的舒适度，避免了地下商业阴暗的弊端自动扶梯和围绕中庭的景观电梯的均匀布自动扶梯和围绕中庭的景观电梯的均匀布置，增加了行走的便利性，减少距离感置，增加了行走的便利性，减少距离感平面设计平面设计5-商业设计停车系统设计停车系统设计5-商业设计屋顶花园设计屋顶花园设计多层次的绿化系统，同时采用连廊成为可以停留的遮风避雨处，采光天井设计也成为了园林小品多层次的绿化系统，同时采用连廊成为可以停留的遮风避雨处，采光天井设计也成为了园林小品6-总结论点结论：九龙站200米以内以酒店、写字楼、商场为主，并配有少量的开放空间，200-500米内规划以高密度住宅和。