淘宝司法拍卖全攻略.docx

淘宝司法拍卖全攻略目前淘宝司法拍卖是一种不错购房选择,由于竞争相对较不剧烈，有时候的确能拍到物美价廉的房子然而,由于司法拍卖房子透明性比较差，拍前诸多状况都需要自己去理解,拍后也有诸多流程要过,导致有某些人对司法拍卖持观望态度笔者8月份通过淘宝司法拍卖成功拍下一套房子，同步在9月份成功完毕过户,为了让后来者少走弯路,将整个过程整顿成经验如下:拍前精确：一、开始拍卖：  拍前准备工作应当说是整个过程中最为核心的一步,需要对拍卖的标的物进行全方位的理解,这样才干在拍卖出价时做到心中有底,拍卖的成功概率更大1．每天看淘宝司法拍卖更新的标的物(准时间顺序排列观看),直到找到各方面都符合自己需求的房子,笔者始终盯了将近半年才找到2．目的标的物确认后，便要开始进入全面状况理解状况，大体需要做如下计件事：１)根据拍卖网页的发布的现场看房具体日期,记得届时前去现场查看房子状况,建议在这之前提前去踩点查看社区周边环境2)去房管局或不动产登记中心查看目前房子产权状况，查封状态、抵押状况、产权登记状况等信息这些信息有了之后基本也可以懂得需纳多少税)3)如果需要落户到该房子的,可以顺便查下房子有无户口,但是也没有关系,目前只要有产权证,无论原房主户口有无迁走都可以正常落户。

４)如果是学区房要理解学籍占用状况,笔者由于买的不是学区房，因此没有去查5)登录中国裁判文书网，搜索被执行人的名字,可以查阅到法院裁判文献内容,理解一下原房主为什么被查封此外,确认一下该房产与否初次查封法院,还是轮候查封，一般敢放出来拍卖的应当都是初次查封)3．确认拍卖资金来源,一般司法拍卖的房子规定一次性付清的,过户完毕后才干办理商业或公积金贷款(期间大概需要２－３个月时间),因此需要谨慎考虑全额购买的资金来源固然,目前也有像温州“助拍贷”之类银行贷款,大体可以贷７成(银行自己评估价的７成）,但利率仿佛比较高，全款实在搞不定再走这种渠道二、开始拍卖拍卖前工作准备充足之后，到了拍卖环节,应当就剩余价格问题建议拍卖前同家里人商量好一种拍卖的最高限价,以免届时候叫价太过激动,超过了预期许多1.缴纳保证金,这个保证金不用提前缴的,只要拍卖没有结束最后一刻缴都没有问题,提前缴了白白损败北息但是，有一点需要注意的是银行卡需确认能支持大额转账功能,例如笔者刚开始用的建行老的一代U盾是转不了的,要升级成二代Ｕ盾２.捡漏也许性，人们心理都是趋同的,但愿最后没有人报名,到最后就自己报名，然后在找一种熟人陪拍捡漏（规定至少是2人报名有效)。

笔者的标的物是10点开拍，到了9点都没有人报名,觉得捡漏的机会要来了，但是兴奋劲没过,立即就有人报名了,到了将近９:50基本上就有5人报名3.拍卖出价过程,采用的方略诸多,这个心理学范畴，但是有一点必须很核心，就是自己上限一定要把握好竞拍价格的高下不取决于报名人数的多少，而是有决心购买的人数，笔者发现事实上诸多报名的人是抱着捡漏的心态的,不是真正竞争对手三、拍后付款事宜:拍卖成功后，第一件事就是打给法院联系人,她们会告诉你后续环节怎么进行1．拍卖成功后,打给法院联系人,她们会问你是全款缴还是贷款缴(温州有“助拍贷”)，如果是全款缴一般有３周的时间,如果是贷款缴需要自己联系银行,然后下一周就要先把首付付掉2．最后选择使用全款或者贷款你有一周的时间去做选择，在这一周的时间内,你必须尽量多的联系各个银行，知晓她们司法拍卖房的贷款政策理解的核心内容一种是拍卖贷款（助拍贷）利率和可贷款额度，如果采用全额付清后商业贷款或公积金贷款,也顺便理解一下商业贷款利率和可贷款额度一般可贷款额度和利率都商业银行比国有银行要优惠一点,放款也更快一点3.除了银行提供司法拍卖贷款，商业贷款和公积金贷款都是需要先全额付清并过户完毕后才干办理,并且公积金的贷款评估价比较低,笔者最后放弃公积金贷款,而是选择平安银行８.5折商业贷款,可贷款额度比公积金组合贷要多40%。

4.在法院限定的最后一种缴款日,笔者去缴了全款,给了一种拍卖成交确认书（移送房屋钥匙)然后叫我们等告知,一般需要一种月时间为了加快办理,笔者一周后就开始1－２天催办一次，人家肯定烦不快乐，但是脸皮可以厚一点这样就在２周内银行告知笔者已经办理好了,过去领取裁定书,然后隔一天去过户即可5.纳税问题，温州这边已经实行卖方税法院直接代缴掉，买方只需缴纳契税即可,原司法拍卖的公示上已经注明该规定,但是没想到这样人性化四、过户事宜：拿着法院给的拍卖成交确认书、执行裁定书就可以去不动产中心办理过户办理过户之前，要去档案室查询法院解封状况,必须解封后才干办理过后1．解封问题,笔者浮现小插曲,法院这边说已经送达解封告知，而不动产这边说没有收到后来多次沟通法院,拖了一周才把解封告知送达到不动产登记中心2.办理过户，这里的环节比较复杂，但是都是办理大厅有规定流程图可以理解的，这里建议把需要的各类证件、法律文书不管用不用的到都提前复印5份先，虽然目前办证大厅复印都是免费,但是排满人,挥霍时间1)到不动产登记档案室打印权属证明，查封状态显示已解封即可，否则无法办理过户2)到交易窗口进行房屋交易备案，开具纳税联系单。

3）到不动产登记窗口办理登记事宜4)到纳税窗口缴纳契税,可以使用银联信用卡5)交完税后把材料交到不动产登记窗口,告诉你等告知，一般10个工作日６）接到短信告知，去拿不动产证,缴点工本费就差不多了五、过户后贷款事宜:  由于笔者采用所有商业贷款，由于平安银行比较灵活,前面都已经做了贷款预审批,因此过户完毕后可以立即办理贷款由于放款需要做产权抵押，还需要和银行去一下不动产登记中心抵押完毕后,银行的贷款立即就下来了,把之前东借西借的钱赶紧还了,至此买房过程所有结束。