蒙城县某地块投资价值分析(共35页).doc

地块投资价值浅析蒙城县0801地块投资价值分析阜阳宏泰房地产顾问有限公司二OO八年元月八日蒙城县2008-01地块投资价值分析第一部分　市场调研蒙城房地产市场首要关注的是价格因素，对产品的质量、风格、环境等因素的关注还处于萌发阶段产品规划、建筑设计等完全根据事先的假设，从开发商本身的角度出发，制定完成的；对于客观的市场及消费者的接受能力考虑较少，开发商的思维、消费者的观念仍停留在产品本身的建造上蒙城房产市场正处在迅速起步阶段1.1区域开发目前，蒙城房地产开发主要集中在蒙东南方向，二环以外、307省道的区间地带代表楼盘有建居苑、金天地、庄子花园、凤凰城、牛群商贸城、鸿业名居等，这些楼盘本身规模都比较大，容易形成气候部分较早开发项目的成功入住，营造了区域内的居住气候，引领了片区的开发进程，进而带动整个房产市场蒙东南居住商贸于一体的住宅新区基本形成大规模楼盘的开发建设，使得区域内可供开发建设的土地存量越来越少，市场活跃的同时竞争日趋激烈随着房产市场逐渐升温，外地房产商的进驻，蒙城东北版块也开始活跃起来在建的楼盘以鸿业时代广场项目为代表，在勘测的规模较大的项目以电大附近的安置区为代表（约有200亩）。

1.2市场供给2007年蒙城县房地产在去年有较快增长的基础上继续保持良好的增长势头，牛群商贸城的经营趋势渐好，庄子花园、凤凰城、丽都花园等规模较大社区成功入住，对蒙城地产开发建设起到了良好的引导作用2007年1-3季度全市房地产开发投资完成3.07亿元，增长47.18%，商品房销售面积达27.85万平方米，增长53.64%，其中销售住宅18.83万平方米，预售面积达35.13万平方米，房地产市场呈现投资销售两旺景象，销售增幅大大高于同期投资增速，空置商品房得以有效消化，房地产处于快速起步发展阶段2007年1-9月份蒙城县商品房市场态势物业类型投资额/万元施工面积㎡新开工面积㎡竣工面积㎡销售面积住宅20700万46.7万㎡30万㎡20.7万㎡18.83万㎡商业7200万10万㎡--7.3万㎡5.02万㎡合计27900万56.7万㎡30万㎡28万㎡23.85万㎡1.2.1蒙城住宅市场目前蒙城市场上供应的产品以多层为主，部分小高层、Townhouse；主力户型集中在110㎡—140㎡之间，以三室为主，部分两室、复式，方正实用，南北朝向；产品风格均是现代风格，简捷明快像庄子花园、丽都花园、凤凰城等投入使用的小区，在建销售的楼盘如建居苑、鸿业名居、光大小区等都具有这种特征。

市场供应产品特征表建筑风格传统风格、现代风格社区功能满足基本的居住需求，不注重环境的营造建筑面积主力户型三室，面积集中在110㎡—140㎡之间，宽敞户型结构经济实用，不注重居住的私密性层高层数多层、小高层装 饰毛坯朝 向南北朝向采暖通风自然通风采暖1.2.1.1住宅产品业态配比1.2.1.2户型配比目前蒙城房地产市场销售的主力户型仍然集中在130平方米左右的三房，这个面积从全国来看，都属于比较大的，并且从多个新开工项目的平均户型面积来看，未来两年蒙城在售楼盘的户型面积都会以此种户型为主力户型，大面积户型的开发将会成为未来两年内蒙城房地产开发的主流从2007年上半年住宅的户型销售情况来看，中大户型唱主角100㎡－120㎡的住宅销售量占总销售量的42.38％，均价为1750元/㎡左右120－140㎡的住宅销售量占总销售量的30.46％，均价为1850元/㎡左右而60㎡以下的住宅户型几乎是市场空白1.3楼盘销售1.3.1蒙城楼市蒙城楼市均价在1850元／平方米左右，部分楼盘的单价突破2100元/平方米，以鸿业名居、建居苑、牛群商贸城C区为代表（商住楼），主要集中在蒙东南新区蒙城的房价在持续上涨，楼市销售量在持续上升。

今年1至9月，蒙城房地产竣工面积38万平方米，累计销售商品房23.85万平方米，销售量与竣工交付面积基本同步，占竣工项目7成多，销售量同比增长1.37倍；已签订的各类商品房合同预售面积32.13万平方米，同比增长67％1.3 .2销售价格蒙城房地产市场需求主体仍然以首次置业的消费者为主，其购买住宅主要集中在城市发展主力方向上的蒙城东南新区2006年蒙城县商品房平均价格为1558元/㎡蒙城近几年的房地产开发都集中在蒙城新区，由于区位等条件没有明显差异性，所以，楼盘价格差别也不大，基本上都在1600元/平方米—2000元/平方米左右2004年-2007年蒙城商品房均价走势蒙城目前房价上涨的主要原因是蒙城价值的总体提高和人们对蒙城未来发展的良好预期2007年上半年蒙城县住宅销售开门红，价格区间在1600-2000元的价位销售量最高，可见随生活品质的优化，消费者购买房屋的不仅仅物质上的消费，最重要的是精神消费1600元以下的大多为经济适用房和集资房1.3.2销售面积2006年蒙城县住宅销售总面积为：18万㎡，其中100－120㎡的住宅销售量为7.63万㎡，占总销售量的42.38％；120－140㎡的住宅销售量为5.48万㎡，占总销售量的30.46％。

依此计算，100㎡—140㎡的中大户型销售就占了整个年度销售总额的72.84％，比重是相当大的而90㎡以下的户型和140㎡以上的户型销售为28.16％1.4营销手段房产市场营销几乎一片空白，既没有专业的市场分工，也没有专业的销售团队，开发商既承担了建设的责任也承担了销售的任务在现有的市场上能够看到”营销”大概只是简单的楼盘包装包括工地围墙、广告语、售楼部的包装及销售单页的印做，置业顾问缺少统一的制服，部分楼盘更干脆地派个开发商代表在售楼蹲点营销概念在当地市场是陌生的,楼盘开发出来后很多都是自然销售的，就象衣服挂出来后就会有人买一样所以，虽然蒙城房地产的营销几乎等于零，但是它的楼盘去化量及速度都是挺惊人的蒙城的房地产市场还处在起步阶段，刚刚具有商业味道的蒙城房地产正酝酿着新的突变随着市场被逐步激活，蒙城房地产价格开始迅速攀升，这是一个供需基本平衡，需求依然旺盛的市场只要牢牢抓住机遇，银企合作、化解风险、获得双赢、共同发展，金融业和房地产业完全可以共同为蒙城整体经济的发展做出贡献1.5区域市场需求形势1.5.1市场对社区配套关注情况 由上图可以看出，意向消费者最关注的社区配套： 认为绿化程度最要的占49％; 认为学校教育最重要的占24％; 认为购物重要的占17％; 认为医院重要的占12％; 认为公关健身场所重要的占8％;意向消费者对社区配套设置的应用上的调查发现：使用频率较高的主要是购物中心、综合市场、学校、医院等区配套设施。

1.5.2意向消费者对房屋面积的要求 由此可以看出，消费者在选购住房时对面积的选择主要呈现以下特征： 选择90㎡以下的消费者占总人数的15％； 选择100㎡-120㎡的消费者占总人口的40％； 选择120㎡-140㎡的消费者占总人口的31％； 选择140㎡-160㎡、160㎡以上的消费者分别占总人数的9％和5％从以上几组数据可以看出，消费者在蒙城购房首选的面积集中在100㎡—140㎡，对于这个面积段的房屋，消费者购买时主要考虑的是居住的舒适性1.5.3意向消费者对房屋套型的要求从以上几组数据可以看出，消费者在购房时首选的套型谁室2厅的住房，这主要是因为很多消费者把购房当作第一居所来考虑，因此在选择时愿意选择面积稍大、套型偏大的住宅，提高居家的舒适性1.5.4购房时看重的因素 从上面可以看出，意向购房者最关注的问题是物业的销售价格、居住地的交通便利性、社区配套、项目地理位置1.5.5消费者可以接受的最高房屋销售单价由于受当地经济条件的限制，很多消费者对房价的接受程度相对较低但是仍有相当一部分消费者在购房时对房屋质量、档次和品味相当看重1.5.6消费者选择的付款方式储蓄相对较低，因此对银行按揭的一览程度非常高。

由此可以看出，消费者进入一个销售现场时最关心的问题主要集中在销售价格，位置（楼盘位置、具体单元的位置），面积（户型）不难看出，价格仍然是项目所有问题中最受关注的问题因此项目的价格策略必须结合当前市场的实际，规划设计对应市场销路的产品，做好产品定位，制定适合的价格，以利于项目的销售1.6.蒙城商用房市场2005年下半年，蒙城县商铺价格大起大落，今年上半年，商铺指数走势开始恢复正常，属于稳中有升的趋势，以牛群商贸成为代表目前，蒙城商业房产在建的有牛群商贸城C区、鸿业时代广场及一些住宅附带商铺，总建筑面积约10万方，市场均价在4500元/㎡——8500元/㎡之间1.6.1商用房形态分类按用途可将蒙城商业房产分为综合性商场、商务楼、商业街、铺面等三个形态综合性商场如牛群商贸城，商务楼以鸿居时代广场为代表，商业街以金天地为代表；商业铺面较多，很多住宅小区都配有一定量的商业铺面由于物业层次、区位的不同，价格也有较大差异各形态商业所占市场比例图2007年，开发商注重商业配套的意识更为明显，1-3季度商业批准预售面积达7.22万㎡，但供应与需求相差甚远，可见该区域的市场还处于初步适应阶段1.6.2商用房市场形势2007年前三季度，蒙城商铺需求量减少，各价格区间成交量都比2006年有所下降，所成交的商铺多分布在6000元/㎡以下的价格区间。

目前，蒙城的中小型商铺80 m2以下的面积比较受欢迎，该面积区间的单价较高，达6000元/平方米左右随着蒙城经济的发展和城市的投资建设，蒙城县的商业经济变得越来越活跃，特别是蒙城工业园及东南新区的规划建设，政府招商引资力度的加大，外商的涌入等诸多因素共同促使了蒙城商业的活跃反映在房产市场上最直接的是商业地产形势日趋看好并渐见规模1.7.市场预测1.7.1消费群体、市场购买力分析近几年，蒙城居民住房消费比重不断扩大，在较大程度刺激了蒙城房地产的发展，2007年前3季度，蒙城县销售给个人的商品房销售金额约为3.05亿元，占商品房总销售金额的比例为87（上年同期是82％），净增15个百分点从居民消费趋向分析，今后几年，住房消费仍将大量挤占居民其它消费支出，对经济的持续增长起着越来越重要的作用 蒙城城镇居民住房消费的重大转变，购房和居住支出已成为蒙城居民家庭主要的一次性大支出2006年，蒙城城市居民可支配收入达到2896元，人均储蓄存款年末余额 3066 元，其中用于购房支出580元，居住消费比重也从2004年的7.1％上升到20％，增加11个百分点居住消费增长呈不可抵挡的趋势，城镇居民的住房消费成了家庭的重大消费之一。

调查资料表明，2006年蒙成城镇居民家庭住房自有率（包括部分自有房）达到27.6％，比2004 年提高了5百分点2004年底，蒙城城镇居民住房人均居住面积达到22.6平方米，低于全国平均水平根据蒙城县政府所做的十五规划，力争在2010年蒙城人均居住面积增加到35平方米，则未来三年预计蒙城将新增住房面积为140万平方米，并且有相当一部分是由商品房市场供给由此可见，随着经济的发展和收入的稳步增长，蒙城消费者对商品住宅的需求潜力是相当大的根据调查资料显示，目前蒙城县仍然有近3600缺房户，其中人均住宅面积4平方米以下的住房困难户还有近500多户，在蒙城县老城区尚有相当数量的危旧房需要改造今后几年蒙城居民消费潜力巨大预计，在2010年蒙城县净增人口3.1万左右随着经济发展，城市化进程的加快，未来三年内蒙城的城市人口。