从居住建筑体系看低层、联排别墅、低密度住宅的概念.doc

国际视角：从居住建筑体系看低层、联排别墅、低密度住宅的概念北京科技园建设股份有限公司建筑师、原曼达斯国际设计公司总监 卢诗华 概念 在我们的工作和市场中，实际上并没有对 TOWNHOUSE、所谓的联排式住宅、低层或者低密度住宅有一个明确的概念，都是比较含糊的把这个概念放在国际视角和框架中进行考察，看看居住建筑体系有哪些组成部分，所谓的低层、联排别墅、低密度住宅占一个什么样的位置，也可以看到居住建筑的丰富多样性、我国目前住宅开发阶段的初级性和市场空白，我们会发现一些问题这样可以拓宽视野，有一个全方位的观念，为我们的设计和开发提供有益的启示与借鉴 概念比较/ 国际视角：居住建筑体系及其丰富性 [美国 ] 1）美国新城市主义的基本住宅类型有： 联排住宅（Row House） 双叠加与三叠加住宅 (Duplex and Triplex) 居住/工作单元（Live/ work units） 带庭院或侧院的多户住宅 (Courtyard and sideyard multifamily house) 与商业结合的住宅（Shop/ loft house） 住宅组合单元(Compounds) 2）美国住房与城市发展部(HUD)认定的基本居住建筑类型则更为详尽，共有 16 种，这些不同的类型被按着密度递增的次序划分为 4 类： [第 1 类] 独立住宅--自街道或共有的庭院的外部入口进入建筑 A． 单户住宅 (Single-family house) B ． 附带第二单元的单户住宅 (Single-family plus secondary unit) C ． 附带小房（cottage）的单户住宅 (Single-family plus cottage) D． 双户住宅 (Duplex) E． 三户住宅 (Triplex) F． 多户住宅体 (Multiplex) G． 单一基地上的成组独立住宅或小宅（cottage） （Clustered detached houses/cottages on single lot） [第 2 类] 联立住宅--自街道或庭院的外部入口进入建筑 H． 联排住宅（Row House） I． 2 或 4（或更多）单元竖向叠拚 (Vertically stacked units) J． 庭院住宅 (Courtyard Housing) K． 车库上的街巷住宅 (Alley housing over garages) [第 3 类] 多单元住宅-- 自公共楼梯或室内厅室的外部入口进入建筑 L． 步上式公寓（无电梯）(Walk-up apartments) M． 低层公寓（5 层以下）(Low-rise apartments) N． 多层公寓（6-15 层以下）(Mid-rise apartments) O． 高层公寓（16 层以上）(High-rise apartments) [第 4 类] 居住建筑综合体--居住功能设于其他功能之上，通常是第 2 类或第 3 类居住建筑设于商业物业之上 P． 综合开发的居住建筑 (Mixed-use) [新加坡 ] 新加坡城市重建局（URA）提出的居住建筑有接地住宅（Landed Housing）等，既考虑建筑的形态又涉及到物业的产权和管理方式。

接地住宅包括： 排屋（Terrace house） 半独立住宅（Semi-detached house） 独栋住宅（Bungalow） 联接住宅（Linked house） 共有公共设施的联合独栋住宅（Strata Bungalows） 组群住宅（Cluster housing） 城镇住宅（Townhouse） 另外还有： 公寓（Flats/apartments） 共管公寓（Condominium）等 这些分类说明，居住建筑体系实际上是很广泛的，种类很多，不只是多层住宅、联排住宅、独立小住宅、高层住宅的简单分类 城镇住宅（Townhouse） ，指被设计成有地面接触的单一居住单元、作为不少于 3 个居住单元联排的一部分并且拥有公共土地产权的居住建筑（新加坡） 联排住宅（Rowhouse）与排屋（Terrace house）类似，综合了独立住宅的空间独立性和多户住宅的居住密度合理性，经济适用，尺度合适、易于形成完整连续的街道界面，利于社区步行空间的塑造 组群住宅（Cluster housing） ，指一种共有公共设施而所有单元均有地面接触的接地住宅（与共管公寓不同） ， 各单元连接成组群或按不同组团布置（新加坡） 。

联合独栋住宅（Strata Bungalows） ，指共有公共设施的独栋住宅，每栋住宅可拥有私自的围地并分享某些公共设施和公共区域（新加坡） 公寓（Flats/apartments） ，指公寓大楼中的一套单元或多套单元组成的公寓大楼，通常供出租或某段使命短期居住 共管公寓（Condominium） ，指拥有共同管辖权的公寓 以上几种均为低层的接地住宅，而公寓和共管公寓则不然；但这些以及院落住宅（Courtyard housing）都可能是低层的，其建筑密度可能较低，也可能较高 [中国 ] 我国几十年来住宅发展一直很缓慢，类型十分单一；近几年来，低密度/低层/联排别墅/联排住宅出现于市场，通常称为 TOWNHOUSE，实际是从国外的概念移植或嫁接而来，但至今没有明确的概念目前市场上又有不同的说法如 1）有几幢至十几幢小于 3 层的低层住宅并联组成的，每幢面积约在 150 到200 平米左右，有自己的院落（崔恺） ；2）有天有地，一般有院子，还有专用车位还有一种说法是北京的 TOWNHOUSE 离市区比较远，或者叫经济性别墅 概念商榷：市场流行的问题与误区 　　看看目前市场上流行的说法或问题。

低密度还是低容积率？低层还是高密度？市场上大量用词是低密度，实际上它的前后的间距和两侧的间距都小，建筑密度一般比多层和高层高，而不是低密度；有很多例子显示，低层的联排住宅或者类似广义的低层住宅密度是相当高的，事实上在英国人们把这类住宅通常叫做高密度住宅、高密度开发，而不是叫低密度比较低的是容积率我们知道，著名的建筑师库哈斯(Rem Koolhaas)为日本福冈国际住宅展设计的 9、10 号住宅，就是很好的很高档的城市低层住宅，它密度是很高的，简直是贴在一起的；英国最新的生态方面实验住宅（BedZED） ，密度也是非常高的;因此不应该叫低密度，或者说低密度指的是人口密度，实际上它是高密度低容积率、低人口密度的 联排别墅/联排住宅？通常所谓的联排别墅/联排住宅，可以是Townhouse/Terrace house 或 Row house，更确切地说应是联排住宅，在欧美它是普遍的居住类型，更多地作为住宅而非别墅，只是目前国内相当一部分人将它作为第二居所，从而带有某种“别墅”的内涵，因而有人称之为“联排别墅” ；即使如此，它本身并不代表着它是低层或说是低密度就是在乡村,与人民心目中别墅在郊外或乡村的印象差距甚远，而更是具有城镇的属性。

联排别墅是不是代表着高档？我们通常所说的联排别墅不是真正的别墅或者豪宅，美国的资料往往把大量性的叫买得起的住宅（Affordable housing） 在不同的国家情况是不同的在香港，TOWNHOUSE 是比较高档比较豪华的住宅；在美国 TOWNHOUSE 是普遍的大家买得起的经济住宅；在新加坡也属比较中高档的；亚洲（包括中国）的情况比较相似，主要是面向新崛起的中产阶级 低层(所谓的低密度) 住宅是否就是联排别墅？实际上低层住宅不一定限于TOWNHOUSE，更丰富的形式，有天有地是一种，可以更广泛，也会演变出叠加的等很多形式 结语 从国际视角来看，低层居住建筑形式非常丰富与国外相比，我国现在住宅发展阶段虽较前几年有很大发展，仍有许多空白点，发展商不必都挤在一起做同种产品，关键在于如何进行创新设计。