惠东房地产业发展现状及趋势分析.doc

[2009] 34 期惠东县统计局编二00九年十一月二十六日惠东县房地产业发展现状、问题及对策房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业, 具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点按照国家房地产业 分类标准分类，房地产业分为房地产开发经营、物业管理、房地产 中介和其他房地产业房地产开发经营在房地产业中经济总量占的 比例较大，近年来，惠东房地产业发展迅速，已经成为惠东县经济 发展的重要产业之一一、发展概况根据第二次全国经济普查初步汇总数据，2008年惠东县房地 产业共有法人单位265个，其中，房地产开发经营企业法人有27 个，年末从业人员数775人，分别与2004年持平和比2004年增长 109.5%房地产物业管理和中介服务业作为与房地产开发经营业的 配套产业，也随着房地产开发经营而不断快速发展物业管理企业 法人40个，年末从业人员数705人，分别比2004年增长344.4% 和701. 1%;房地产中介企业法人22个，年末从业人员数135人， 分别比2004年增长340%和400%其他房地产企业法人176个，年 末从业人员数1466人，分别比2004年增长1253. 8%和1687. 8%。

2004年以来，惠东房地产开发的项目越来越多2008年，惠 东房地产开发经营企业法人27个，与2004年持平；开发项目25 个，比2004年增长127.3%房地产开发的项目主要集中在平山、 黄埠、吉隆、白花、巽寮这5个经济发展较快、较好的镇表一：房地产企业简表企业法个数年末从业人员数主营业务收入 （千元）合计2653081787439房地产开发经营企业27775437293物业管理4070558223房地产中介服务2213536220其他房地产业1761466255703二、房地产业发展的特点）房地产企业数量、开发项目逐年增加、规模不断扩大惠东具有得天独厚的地理优势，广汕、深汕公路穿境而过，滨海旅 游独具特色随着惠东经济快速发展，惠东房地产开发的优势日益 明显，吸引了一大批有实力的房地产公司开发投资房地产企业从2004年的63家增加到265家，增长了 3倍多；房地产投资项目数 量从2004年的11个项目增加到目前的25个，增长了 1倍多；房 地产开发投资总额94270万元，比2004年增长11倍多；商品房建 设施工面积151. 95万平方米，比2004年增长接近11倍；竣工房 屋面积21.27万平方米，比2004年增长差不多3倍；商品房销售 面积15.16万平方米，比2004年增长差不多2倍；商品房销售额 47531万元，比2004年增长5倍多。

平均每个项目投资3770.8万 元，比2004年增长4. 5倍二）受经济发展影响，房地产开发投资呈现地域性集中特 点房地产开发经营行业在很大程度上由级差地租决定同样的房 子，建在市区和建在远郊区县，其建筑成本和实际功能不会有多大 区别，有区别的是级差地租惠东房地产开发项目主要分布在县城 平山街道办繁华地段，县城中心区的房地产开发项目完成投资 62685万元，占全县房地产开发投资66.5%在平山的房地产物业 管理、房地产中介、其他房地产业的企业分别有31个、13个、130 个,分别占全县总数的77.5%、59.1%、73.9%其中,平山的开发 项目有18个，占全县房地产开发项目的72%,从业人员482人， 占全县房地产开发从业人员的62.2%部分乡镇随着经济快速发 展，房地产业也逐渐发展起来黄埠、吉隆、白花、巽寮的房地产 开发投资实现零的突破，并呈迅速扩张趋势2008年黄埠开发项 目3个，总投资9093万元；吉隆开发项目1个，总投资4920万元; 白花开发项目2个，总投资2528万元；巽寮开发项目1个，总投 资10300万元表二:县城房地产业情况表单位：个县城数全县数平山占百分比（%）房地产开发经营企业192770. 4物业管理314077. 5房地产中介服务132259. 1其他房地产业13017673. 9房地产开发项目数182572房地产投资额（万元）626859427066. 5（三）资金来源较为充足，国内贷款资金比重较高。

全年房地产开发到位资金18. 7亿元，高于同期房地产开发投资98. 9%在房地产开发本年资金来源中，国内贷款7.5亿元，利用外资1.2 亿元，自筹资金4. 5亿元，定金及预收款3.1亿元其中，国内贷 款占房地产开发到位资金的40. 1%三、惠东房地产业发展的优势）地理位置优势惠东位于深莞惠郊区的附近，应是城市规模扩大的受益地区，这为房地产业的发展提供了一定的空间惠 东具有得天独厚的地理优势，广汕、深汕公路穿境而过，集滨海旅 游、古色旅游、红色旅游、绿色旅游于一体，具有房地产开发的地 理优势二）加快城市化进程的优势近年来，县委县政府采取各 项积极措施加快惠东城市化建设先后实施十大重点项目、十大民 心工程、十项惠民措施和41宗重点项目建设，城镇化水平和土地 使用价值进一步提高发展具有人文特色和生态特色的房地产，成 为惠东房地产业发展的优势三）商品房销售均价相对较低的优势商品房平均售价低 于周边地区，处于相对合理水平，较易被接受2009年前三季度 商品房销售面积为85528平方米，销售额为24645万元，均价为 2881元/m2,比惠州市的均价4139元/m2低1258元；比广东省均 价6447元/册低3566元 比全国均价4717元/册低1836元。

商品 房销售均价分别比惠城区、惠阳区、大亚湾低1837元、1219元、1041 元四、影响惠东房地产开发投资的制约因素（一） 受区域、土地面积的限制随着惠东新县城一一华侨 城的不断发展建设，华侨城的地域优势日益明显，这也吸引了不少 有实力的房地产企业在惠东投资但华侨城占全县面积很小，用来 开发建设的土地面积有限，在大力投资建设的同时，土地也逐渐成 为制约房地产业发展的因素之一二） 小户型住房所占比重偏低在国家加强普通住房、经 济适用房及廉租房建设，满足中低收入的普通居民的住房要求的宏 观调控的政策引导下，全县90以下的住宅面积占全县住宅开发c9in面积的15.9%,而大户型高档住宅和别墅的开发占惠东房地产商业 住宅开发投资的82.6%小户型住房所占比重偏低，容易造成房地产市场供应不平衡，不利于惠东房地产业平稳健康发展三）物业管理及房地产中介服务的发展滞后一是企业的经营化管理程度较低，未能适应市场不断发展需要物业管理企业及房地产中介服务企业数分别为40个和22个;从业人员数分别为705人和135人分别仅占全部房地产企业数的15. 1%和& 3%,从业人员分别占全县房地产业从业员人员数的22. 9%和4. 4%。

二是从 业人员管理技术水平不高物业管理企业从业人员中41.6%的学历 在初中及以下学历，具有技术等级的仅有3人；房地产中介企业从 业人员中36. 3%的学历在初中及以下学历，具有初级及以上职称的 有3人三是企业规模普遍较小，抵抗风险能力较低物业管理企 业的从业人员平均17. 6人，年平均主营业务收入145.6万元；房 地产中介企业的平均从业人员6. 1人，年平均主营业务收入为164. 6万元表三：从业人员学历情况表单位：人研究生及 以上学历大学本科 学历大专学 历高中学 历初中及以下 学历合 计1723460411411085房地产开发经营企业14136201214210物业管理122126263293房地产中介服务05324949其他房地产业271245615533表四：从业人员技术职称及技术等级情况表单位： 人高级技术 职称人员中级技术 职称人员初级技术 职称人员级师 高技技师高级工中级工合计18959510173410房地产开发经营企业146048416303物业管理06260003房地产中介服务0120001其他房地产业428196143五、关于促进惠东房地产业健康发展的几点建议（一） 制定相关方针政策，规范房地产市场。

建议政府进一 步关注惠东房地产业的发展情况，制定有利于惠东房地产业发展的 方针政策，抑制泡沫，稳定房价，进一步规范惠东房地产开发市场二） 加快基础设滋建设，改善投资环境加快交通基础设 施建设，加大供水、供电项目建设，进一步改善投资环境，提高政 府办事效率，加大房地产业招商引资的力度，加快房地产业的发展三） 加快经济适用房和保障性住房建设经济适用住房是 政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保 障性质的政策性商品住房经济适用房可以有效改善中等及低收入 家庭的住房环境、提高居住水平、凸显住房保障性、缓解贫富差距 逐步拉大的压力2008年惠东经济适用房的投资额为1189万元， 仅占全县房地产开发投资的1. 3%,过少的经济适用房投资很难发挥经济适用房的住房保障作用建议政府加大经济适用房及保障性 住房投资建设，加强经济适用房的监管，建立和完善各项住房保障制度，解决更多中等及低收入家庭住房难问题完善配套，提高服务性房地产业发展水平惠东房地产开发业快速发展的同时，房地产物业管理业、房地产中介和其他 房地产开发的发展显得相对滞后，只有形成一个完整的房地产业体 系，才能进一步加快惠东房地产业的发展速度，打牢惠东房地产业的基础。