玉溪房地产调研报告.ppt

玉溪房地产市场调研报告营销中心策划部 2011年5月18日目录玉溪经济简述玉溪楼盘调研玉溪商业构成房地产开发预判2Part 1玉溪经济简介玉溪简介o玉溪市位于云南省中部，距昆明市77公里，距离呈贡57公里；o3月21日，昆明、玉溪两市政府签署《推进滇中城市群昆玉一体化发展合 作框架协议》拟取消长途资费、教育政策统一、社保医保统一、基 础设施统一、环保及市场准入统一；o昆明与玉溪开通城际高速列车后，昆明到玉溪通达时间将缩短到一小时o玉溪市政府所在地红塔区，红塔区管辖9街道办事处2民族乡：玉兴路街 道、凤凰路街道、玉带路街道、北城街道、春和街道、李棋街道、大营街 街道、研和街道、高仓街道、小石桥彝族乡、洛河彝族乡 .4红塔区经济运行状况567小结o红塔区经济增长较快，为房地产市场高速发展打下了坚实基础；o房地产开发及投资处于高速增长态势，2010年达39.6亿元，增幅高达 61.2%；o烟草业是玉溪支柱产业，规模较大，同时矿业、旅游成为玉溪新的经济增 长点；8Part 2红塔区房地产市场研究红塔区楼盘分布10山水佳园东方人家铭德上居盛世华庭月光花园玉溪时代广场财富时代玉水金岸中轴玉玺彩虹商业广场中心客运站 地块11楼盘数据统计名称区位物业类型住宅均价 财富 时代东风中路与聂 耳路交叉口高层+底商5000～5500元时代广 场红塔大道抚仙 路交叉口高层+底商4200～4300元盛世庭 园环山路和凤凰 路的交叉口多层5000元/㎡彩虹商 业广 场珊瑚路93号两层商铺,写 字楼5000元/㎡山水佳 园东风北路玉江 高速交叉口高层、小高 层、别墅5500元/㎡中轴玉 玺玉兴路35号高层住宅,写 字楼,商铺6500元/㎡月光花 园红塔区瑞祥路高层7000～8000元东方人 家红塔区聂耳东 路别墅8000元瑞峰园 秀山路抚仙路 南侧别墅7000～8000元玉水金 岸玉溪大河畔住宅，商铺住宅未售1213小结o红塔区房地产开发主要集中于北部板块和南部板块；o北部项目主要为高层住宅及住宅底商；o南部以红塔职工住宿区为主的高尚别墅区；o房开发开发量较少，且多为小型楼盘，缺乏高品质大盘；o北部住宅价格最高：5000～5500元/㎡，南部次之，而靠近中心区的高层价格在 4000 ～5000元/㎡ ；o本阶段红塔区没有开盘项目，剩余少量在售房源（财富时代、东方人家、玉水金岸 ）；o大多项目在在开盘及开盘之后快速销售，大多在内部认购阶段即已售罄；o在建、新建房地产项目大多为职工小区,公务员及企业职工购买商品房比例较少；14Part 3红塔区商业构成商业街调查南北大街人民路凤凰路500180300150120250150备注：数字为商铺租金 元/㎡/月 16位 置元 / ㎡ / 月业态备注南 北 大 街30 0 ～ 50 0国内二 、三线 品牌服 饰、鞋 包皮具 、精品 店一层铺面（ 往龙马路方 向商业价值 衰减）凤 凰 路18 0 ～ 30 0二、三 线服装 专卖 、 、百货 店一层铺面（ 往车站和小 庙街方向商 业价值衰减 ）人 民 路15 0服装、 百货店 一层铺面中 心 客 运 站70 ～ 12 0杂货 、餐饮一层铺面（ 店面形象较 差）商业氛围浓厚，商业价值明显，租金较高， 但商铺为老住宅区底商，商铺格局不好，整体店面形象差！17集中商业布局南北大街凤 凰 路玉兴路步行街小庙街沃尔玛、德克士、麦当劳、国美美佳华商业广场时代广场苏宁电器苏宁电器玉溪百货大楼国美电器百信超市百信超市KFC德克士18集中商 业元/㎡/ 月业态备注小庙街150～ 300通讯专 业市场、餐 饮一层，二层以上 为住宅美加华 商业广 场70～300超市、服饰 、餐饮以沃尔玛为主力 店，集购物、娱 乐、餐饮于一体 的综合性商业休 闲广场 时代广 场150～ 200服装、酒吧 、电脑、数 码二层，经营杂 乱 ，商业氛围差彩虹商 业广场80服装、酒吧 、餐饮1～4层处于市场培育期，租金处于中等水平， 商铺品质和档次较高。

192021小结o玉溪商业主要集中于传统商业街区，以临街商业为主；o大多商铺属一层马路商业，商业规划落后形象差；o大型商业中心近年才出现，且处于市场培育期；o电器（苏宁电器、国美、KFC），超市（沃尔玛、百信）已能满足本地消费需求；o以目前商铺租金来看，核心商业街商铺租金水平较高，商业经营状况良好；o商业业态全面但商业成熟度并不高;22Part 4房地产开发判别o房地产开发起步较晚，缺乏具有生活品质的楼盘，几个高档楼盘为保险公 司、红塔集团单位房，后续的房地产开发应注重社区档次、生活品质和氛 围的营造；o商品房开发相对较少，市场存量有限，商品房开发具有较大的市场空间；o住宅价格相对较高，与本地住宅居住品质及环境不匹配，因此其本地消费 力及房价水平已足够支撑高品质楼盘开发；o商铺结构及交通组织的落后已制约商业的发展，成规模有档次的新商业中 心将对玉溪商业进行升级换代，成为下一阶段商业开发重点；o房地产投资已经往三四线城市转移，玉溪房地产市场迎来下一个开发热点 ；24起步晚、房地产市场落后！价高、量少、需求大！可开发房地产市场空间大！25感谢聆听！26。