某地方项目市场调研报告(powerpoint 122页).pptx

株洲珠江北路项目株洲珠江北路项目市场调研报告市场调研报告20102010年年1212月月谨呈：馨香地产谨呈：馨香地产第一章第一章 城市篇城市篇第二章第二章 市场篇市场篇第三章第三章 竞争篇竞争篇第四章第四章 产品篇产品篇DIRECTORY 报告框架报告框架 第一章第一章城市篇城市篇l城市区位城市区位l城市规模城市规模l城市经济城市经济l城市交通城市交通l城市资源城市资源l城市规划城市规划长株潭是我国中部地区的综合交通枢纽，区位优势突出城市区位城市区位城市篇城市篇株洲市城市总体规划图湖南省重要的工业城市，长株潭地区重要的交通枢纽城市规模：近期（2010年）城市人口90万人，城市建设用地90平方公里；远期（2020年）城市人口120万人，城市建设用地120平方公里城市篇城市篇城市城市规模模株洲经济增长迅速，为房地产市场提供强力支撑l2007、2008、2009年株洲GDP分别为700、900、1000亿元，实现经济的跨越式发展，2009年GDP实现超1000亿元l2004-2009年GDP年增长率均超过全国平均9%的增长速度l较快的经济增长为株洲市房地产市场提供强力支撑，房地产市场处于高速发展阶段。

GDP增幅和房地产业发展状况的关系库兹涅茨 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展城市篇城市篇城市城市经济株洲人均可支配收入不断提高，有能力购房客户日渐增多株洲市历年城镇居民人均可支配收入统计图200420052006200720082009l当城市居民的生活水平到达一定阶段，中高收入的人群比例不断增加，将会吸引更多的置业群体l株洲市民的人均可支配收入水平已经超过2000美元，有购房能力的客户不断增多城市篇城市篇城市城市经济武广开通、轻轨开建，一个现代化大都市崛起的身影若现城市篇城市篇城市交通城市交通火车拖来的城市，湖南最大的铁路枢纽，是株洲最强的资源优势城市篇城市篇城市城市资源源中南地区最大的服装零售批发集散地，带来了大量的人流和资金城市篇城市篇城市城市资源源l2007年12月长株潭城市群获国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)建设综合配套改革试验区”l根据规划到2010年，三市经济总量在全省将占比达42以上，城镇化水平达到57以上2020年，三市的市域人口有望突破1365万l近期规划（20022010年）：重点建设三市各自环线、三市间公路外环、潭望高速公路等基础设施建设项目，预留三核中间地带的发展空间，为未来多种发展模式提供可能性。

l远期规划（20112020年）：长沙主要向东发展，并加快向南发展；湘潭主要向北发展，兼顾向东；株洲主要向河西发展，搞好与湘潭的路网和绿色空间的衔接，适度向北l远景规划（20212050年）：长沙、湘潭、株洲城区形成三核，逐步形成具有良好生态环境为背景的绿心，并在中间镶嵌若干高品质的新型城市功能区湘潭市湘潭市 株洲市株洲市长沙市长沙市长株潭株潭“两型两型”社会的构建，提高了社会的构建，提高了长株潭城市群的核心株潭城市群的核心竞争力和争力和综合合实力，并促力，并促进三地社三地社会生活的融合，会生活的融合，为株洲房地株洲房地产发展展带来了广泛的置来了广泛的置业人群人群城市篇城市篇城市城市规划划长株潭城市群规划株洲河西城区战略定位全国“两型社会”建设的示范区，中部崛起的重要增长极，全省新型城市化、新型工业化和新农村建设的引领区，具有国际品质的现代化生态型城市群规划范围长沙、株洲、湘潭三市行政辖区，约28000平方公里，重点规划长株潭城市群核心区，总面积8448.18平方公里主核心组团l长沙中心城区（湘江东侧）城市商务中心和商业中心，强化综合服务功能，成为集信息、金融、商务、行政办公于一体，环境优美、设施一流、高效集约的“极核”l株洲河西城区以行政、金融商务、文化体育、教育科研、信息服务和高新技术产业为龙头的综合中心l湘潭河东城区湘潭城市主中心，集行政办公、商贸金融和文化娱乐为一体城市篇城市篇城市城市规划划长株潭城市群规划长株潭核心区空间布局l注重集约化、生态型和开放式开发，形成“一心双轴双带”的空间结构。

l一心，即三市结合部的绿心地区；l双轴，包括长株东线重点发展轴、长潭沿湘江重点提升轴；l双带，包括北部东西综合发展带、南部东西优化发展带城市篇城市篇城市城市规划划长株潭城市群规划l长株潭城市群成为两型社会改革试验区，大力发展高效节能的环保型工业和生态城市群，成为全省经济的增长极l根据“十一五”规划，“东提西拓，合拢三角”成为株洲的社会经济发展目标和战略举措l河西高新技术产业示范园是未来株洲的重点发展区域，包括创业园、天台工业园、栗雨工业园、新马组团、群丰科技工业园等组成部分，已形成了新材料、先进制造、电子信息、生物医药、新能源等主导产业株洲市整体规划为一江两岸双中心、二主五次七组团城市篇城市篇城市城市规划划株洲城市规划河西高新技术产业示范园是未来株洲的重点发展区域，包括创业园、天台科技园、栗雨工业园、新马组团、群丰科技工业园等组成部分，已形成了新材料、先进制造、电子信息、生物医药、新能源等主导产业 河西高新技术产业示范园将是株洲未来的重点发展区域城市篇城市篇城市城市规划划天元区规划综合交通：建设武广高速铁路天元区段，延伸南环线至武广高速铁路客运站，形成快速便捷的交通体系；建成快速环道西线段及王家坪立交桥，建宁大桥、湘江四桥、湘江五桥、加快与河东城区的联系；建成栗雨科技园高科环线、昆仑山路、嵩山路、黄山路、长江路、黄河路、珠江路、黑龙江路，形成“两环两道六纵四横”的城市道路网络。

加大城市支路的提升改造和建设力度，督促小区开发，配套建设小街小巷武广高铁、两环两道六纵四横交通体系，未来天元区将畅通无阻城市篇城市篇城市城市规划划天元区规划栗雨工业园规划面积13.49平方公里，由中国城市规划设计院设计，讲究“三生的协调性”，即生产方便、生活丰富、生态优美园区于2002年6月29日举行开工典礼，2003年全面启动开发建设,整个园区基础设施总投资达到36亿元目前工业用地已基本开发完毕，计划2012年全部建成到2008年底为止，栗雨工业园基础设施建设投资17.2亿元，提供工业用地8000多亩，配套用地263亩长6.3公里，宽40米的高科环线全面建成，雨、污、自来水、电、通讯、煤气等管线基本到位城市篇城市篇城市城市规划划栗雨工业园规划园区结构布局：栗雨工业园按“生产、生活、生态”相协调的理念设计，结构布局为“一轴、一环、一核、一带、八果”：一轴：即从园区中心穿过的株洲大道，全长3公里，宽108米；一环：即连接园区八个工业组团的高科环线，是解决园区交通和供给的生命线；一核：即园区核心服务带，由自然山体环绕，中间水系引导；一带：即湘江经济风光带；八果：即环绕园区核心服务带的八个工业组团。

城市篇城市篇城市城市规划划栗雨工业园规划园区已引进了千金药业、唐人神、欧格瑞、北汽控股、湖南创科等企业达50余家唐人神时代电动汽车欧格瑞城市篇城市篇城市城市规划划栗雨工业园规划栗雨中央商务区东起西环路，西至园区规划二路，南起黑龙江路，北临湘江，规划总用地面积458.9公顷规划结构为“一轴一核三片区”：一轴是以湘江风光带为基准界面；一核主要指沿株洲大道北侧布置的集金融、研发、商业为一体的园区公共服务核心；三片区主要是结合不同的特色景观资源形成的三个片区，分别为以江景为主的滨江居住片区、以栗雨公园景观为主的水景商务片区和以自然山林景观为主的园景居住片区中央商务区效果图中央商务区区位图城市篇城市篇城市城市规划划栗雨中央商务区规划栗雨公园总体规划面积39.4万平方米，位于株洲大道与高科环线的中央，地势南高北低，利用场地原有三级高差，与滚水坝结合设计为三层水面，绿化面积22.67万平方米（其中水域10.5万平方米；绿地9.4万平方米），商业用地面积13.2万平方米栗雨公园是栗雨中央商务区的核心景观，直接辐射水景居住片区和金融、研发、商业用地为推动中央商务区的开发，天元区行政中心迁移和公务员小区开发是第一步，以造景为核心的栗雨公园建设是第二步，实现企业研发、办公聚集是第三步。

目前，第一步工作已全面展开，栗雨公园建设正在进行城市篇城市篇城市城市规划划栗雨公园规划公园布局（1）入口观光区主要形象区，满足人流集散需求及节日活动需求2）生态休闲区由湖水沿线景观和自然山体等元素组成的开放空间3）滨水观景区以水面和驳岸的生态景观为主，创造出湖面内外景色联通，园区内水面贯通的景象4）儿童游乐区提供沙滩，供而儿童、游人休憩道路增加步行道、自行车道、车行道和环湖步行系统城市篇城市篇城市城市规划划栗雨公园规划城市篇城市篇长株潭两型社会建设的契机，给株洲带来了极大的经济活力，城市的经济发展以及城市化进程都将迈上一个新的台阶近年来株洲GDP增长速度均超过全国9%的平均水平，09年增长率更高达14%，房地产行业正处于高速发展的时期，未来行业前景非常看好总结城市篇城市篇株洲09年人均可支配收入约1.8万元，全国排名53位，省内仅次于长沙，居次席与日俱增的居民收入水平、持续改善的居民生活水平，为房地产行业的发展提供着源源不断的客户基础和日渐增强的购买力总结城市篇城市篇株洲城市规划的重点是“东提西拓”，天元区作为市府要地及开发新区，以西拓之势，更是重中之重依托高新科技产业园的平台，带动区域基础设施建设、产业建设，推动区域经济发展；依靠“两环两道六纵四横”交通体系，吸纳资金、吸引人流，加速区域城市化进程。

天元区未来的发展潜能巨大，对房地产行业的发展是非常大的利好总结城市篇城市篇天元区政府新址已投入使用、美的栗雨湖项目正式破土动工并成功签约万豪国际酒店、栗雨公园正在火热建设栗雨中央商务区雏形彰显栗雨组团作为株洲5个城市次级组团之一，藉由中央商务区的建设，将成为宜居的两型社会示范社区和城市次中心，发展潜力巨大，对组团内的房地产开发是极大的利好总结第二章第二章市场篇市场篇l楼市调控情况楼市调控情况l房地产投资开发情况房地产投资开发情况l株洲市场情况株洲市场情况l区域市场情况区域市场情况l产品线情况产品线情况l客户情况客户情况两部委联手出重拳 二次调控来袭l9月中旬开始，住建部、银监会组成联合检查组，对北京、上海、广州、深圳、三亚、南京、杭州和厦门八个城市的第二套住房贷款政策的执行落实情况进行检查l此后，9月26日晚国土部、住建部又联合下发关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知；28日财政部、国家税务总局也联合发布关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知；29日中央巩固楼市调控成果再次发力，涉及问责制、信贷、税费、房产税改革试点等方面l一个个新政措施不断出台、二次调控来袭，从目前的政策来看，本轮调控重点再次在从严土地与房贷两大方面着手。

市市场篇篇楼市楼市调控背景控背景l此前，全国只有北京、上海等少数城市被全面叫停三套房贷，其他城市未有此政策，而此次已经扩大至全国范畴目前各大银行因为国庆前的楼市新政，已经明确了第三套及以上住房贷款申请暂停发放，而四大行相关网点工作人员也纷纷表示，节后再申请第三套房贷获批的可能性基本为零l随着“国十条”政策的逐步落实，叫停第三套房贷已是大势所趋，这次的调控政策除了抑制投资性购房外，对首次置业也有一定的限制，为防止市民跟风购房，其明确对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上l另一方面，受信贷规模影响，多家银行停止做利率7折优惠“这个不赚钱的买卖”，首套房贷利率普遍在8.5折左右，其中光大银行从9月30日开始，更是取消了首套房贷款利率85折优惠措施之一：首套房最低首付30%，三套房贷暂停市市场篇篇楼市楼市调控措施控措施措施之二：企业囤地一年禁再买地 根据通知规定，对发现并核实竞买人存在下列违法违规违约行为的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动：1、存在伪造公文骗取用地和非法倒卖土地等犯罪行为的；2、存在非法转让土地使用权等违法行为的；3。