珠三角四个主要城市三旧改造及城市更新政策培训.ppt

珠三角四个主要城市三旧改造及城市更新政策培训——深圳市、广州市、东莞市、佛山市                                                      投资部 杜少华一、深圳市城市更新政策二、广州市城市更新及三旧改造政策三、东莞市三旧改造政策四、佛山市三旧改造政策五、各城市政策比较分析目录目录目录目录四四三三 二二 一一城市更新政策介绍城市更新基本概念城市更新分类解读城市更新主要程序五五非农建设用地及征返用地转让办法Part 1 深圳城市更新政策介绍城市更新政策介绍城市更新政策介绍时间名称2005《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 2007《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号2007《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号2008《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号2008《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号2009广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）2009《深圳市城市更新办法》市政府令第211号2010《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土(2010)59号2010《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府〔2010〕193号2010《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土[2010]3242010《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》2011《城市更新单元规划审批操作规则（试行）》2011《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》2012《深圳市城市更新办法实施细则》深府〔2012〕1号2012《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》深府办〔2012〕45号Part 2 深圳城市更新基本概念2.1 城市更新的必要条件城市更新基本概念城市更新基本概念城市的基础设施、公共服务设施亟需完善.环境恶劣或者存在重大安全隐患.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施.依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形.城市更新，是指由符合规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和《办法》规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：2.2 城市更新的三个途径综合整治类功能改变类拆除重建类不改变土地使用权的权利主体和使用期限保留建筑物的原主体结构ü改善消防设施ü改善基础设施和公共服务设施ü改善沿街立面、环境整治ü既有建筑节能改造不改变建筑主体结构和使用功能ü改变部分或者全部建筑物使用功能ü可能改变土地使用权的权利主体ü可能变更部分土地性质ü严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施城市更新基本概念城市更新基本概念2.3 城市更新单元城市更新单元l拆除重建城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新活动而划定的相对成片区域；l基本单位确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基本管理单位l多个项目一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目城市更新基本概念城市更新基本概念2.3 城市更新的规划计划•城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、河流等自然地理实体边界进行划定。

如何确定城市更新单元的边界？•旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元•已纳入市城中村综合整治）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独拟订为城市更新单元不得拟定城市更新单元的情况？城市更新基本概念城市更新基本概念2.3 城市更新的规划计划•城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米•城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的60%•五类用地：国有已出让用地、城中村用地、旧屋村、已按历史遗留违法建筑处理的用地，已按登记历史遗留问题处理用地•注：城中村用地就是指非农指标覆盖的地块，为了达到五类用地要求，才出现很多开发商购买非农指标的情况•确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米城市更新单元的面积及建设量要求？•申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。

城市更新单元配套设施及建设量要求？城市更新基本概念城市更新基本概念即：五类用地不少于60%2.3 城市更新的规划计划l城市更新单元规划的制定计划；l已具备实施条件的拆除重建类和综合整治类城市更新项目；其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划     l相关资金来源等内容；城市更新年度计划城市更新基本概念城市更新基本概念Part 3 深圳城市更新分类解读3.1 综合整治类城市更新城市更新分类解读城市更新分类解读——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.u不改变建筑主体结构和使用功能；u一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求综合整治包括哪些内容？沿街立面更新环境绿化美化公共服务设施改造3.1 综合整治类城市更新城市更新分类解读城市更新分类解读——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.综合整治的实施主体是谁？市政府区政府权利人其他相关人有关部门批准或者备案经费    来源申报涉及改善基础设施、公共服务设施和市容环境区政府制定方案并组织实施3.2 功能改变类城市更新城市更新分类解读城市更新分类解读——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.u1、符合城市规划；u2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》；u3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款；u4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。

进行功能改变的条件是什么？3.2 功能改变类城市更新城市更新分类解读城市更新分类解读——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:禁止功能改变的情况有哪些？(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的(二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的(三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的(四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的(五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑物剩余部分使用不便的(六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变功能有利害关系的业主同意的(七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的3.2 功能改变类城市更新城市更新分类解读城市更新分类解读——向市规划国土部门申请办理规划许可变更和相关手续.如何申请建筑物功能改变？土地使用权人或建筑物业主递交申请材料受理申请公示规划审批土地部门签订土地使用权出让合同的补充协议付清地价款规划部门收回原《深圳市建设工程规划许可证》重新核发《建设工程规划许可证》或建筑工程装饰、装修许可文件3.2 功能改变类城市更新城市更新分类解读城市更新分类解读功能改变后补缴地价怎样计算？原有建筑面积部分补缴地价原土地用途剩余期限的公告基准地价改变后土地使用权剩余期限的公告基准地价——改变功能后的原有建筑面积地价+增加建筑面积地价.改变后的功能和土地使用权剩余期限的市场评估地价标准增加建筑面积部分补缴地价3.3 拆除重建类城市更新城市更新分类解读城市更新分类解读——所有符合改造条件的建成区（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）.（一）更新范围符合更新单元划定的条件;（二）拟建用途符合法定图则的基本规定;（三）业主改造意愿符合两个三分之二的条件;          或者经原农村集体经济组织继受单位股东大会按照有关规定表决同意。

什么样的片区能进行拆除重建？城市更新分类解读城市更新分类解读——业主说了算，充分发挥市场的配置作用.谁来决定改造实施的主体？遵循平等自愿的市场原则土地权利人房屋权利人单一权利主体协议买卖原地和异地安置作价入股合作开发orororor3.3 拆除重建类城市更新城市更新分类解读城市更新分类解读——协议出让和公开市场招拍挂.采用哪种方式出让土地？市场主体政府主导签订土地使用权出让合同补充协议补签土地使用权出让合同公开招拍挂出让土地使用权3.3 拆除重建类城市更新3.4 拆除重建地价测算城市更新分类解读城市更新分类解读u城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地指标范围内的建成区域 城中村新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价 城市更新分类解读城市更新分类解读l现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价；l超出部分按照公告基准地价标准补缴地价 u1993年7月市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的居住用途旧屋。

旧屋村此部分按基准地价补缴3.4 拆除重建地价测算城市更新分类解读城市更新分类解读u政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定即：70个历史遗留项目，可按基准地价补交地价3.4 拆除重建地价测算工业区改造p原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；p原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业改造为住宅、办公、商业等经营性用途p增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价p增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价城市更新分类解读城市更新分类解读按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价即：按照基准地价减去残值其他情形中最主要的一种是：国有住宅用地改为商住用地3.4 拆除重建地价测算其他情形用地补缴地价原有合法建筑面积地价改造后应缴地价Part 4 深圳城市更新主要程序              城市更新城市更新项目审批操作流程项目审批操作流程1、更新、更新单元元计划立划立项审批批计划立划立项申申报（常（常态化）化）区政府旧区政府旧改改办初初审市市规划国划国土委土委审核核市政府批准市政府批准编制、申制、申报单元元专项规划划符合法定符合法定图则规划国土委划国土委审批批无法定无法定图则或突破法定或突破法定图则市市规划委划委员会建会建环委委审批批单一主体形成一主体形成拆迁人申拆迁人申请签订项目目监管管协议区政府核准区政府核准建筑物拆除建筑物拆除原原产权注注销实施主体申施主体申报项目目建建设用地用地签订土地使用土地使用权出出让合同合同申申请建建设行政行政许可事可事项管理局建管理局建设事事项行政行政审批批区政府区政府监督督项目目实施施规划划验收、收、预售、回迁售、回迁2、更新、更新单元元专项规划划审批批3、更新、更新单元元实施主体施主体认定定4、更新、更新单元建元建设用地出用地出让5、更新但愿、更新但愿项目开目开发建建设4.1 进行城市更新的一般程序城市更新主要程序城市更新主要程序业主签署改造意愿委托书受托单位申报纳入城市更新单元规划制定计划批准纳入城市更新年度计划土地及房屋确权、登记开发商与业主签订拆迁补偿协议编制更新单元规划草案核发更新单元规划批复核发建设工程规划许可证核发改造实施主体批准文件核发房屋拆迁许可证并完成旧建筑物拆除建设用地报备申请建设用地方案图建设用地规划许可证注销房地产证制作宗地图申报改造实施主体核发施工许可证开工许可证核发竣工验收证明缴纳地价办理房地产证入伙签订土地使用权出让合同占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆除重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.由拆迁工作完成起36个月完成建设城市更新主要程序城市更新主要程序4.2 涉及修改/制定法定图则的流程受理提出初审意见征求相关部门意见形成审定的规划草案审议规划草案和公示处理意见审议公示核发规划批复城市更新单元规划获批准后视为已完成法定图则的修改（或制定）程序纳入法定图则规土委管理局城市更新科市城市更新办市规划国土委技术委员会规划组织编制主体市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会10个工作日内45个工作日内15个自然日10个工作日内市规划国土委Part 5 非农建设用地及征返用地转让办法非农建设用地及征地返还用地交易非农建设用地及征地返还用地交易时间名称2011《深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知》深府〔2011〕198号2012《龙岗区城市化转地后非农建设用地补划和调整置换暂行办法》深龙府[2011]82号2014《宝安区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》深宝规【2014】14号u深圳市除了城市更新外，还有非农建设用地及征地返还用地二条路径，可以直接将集体用地通过协议出让转为国有用地。

u主要的政策文件是2011年的198号文u案例：龙岗万科麓城、坂田儒俊广场33购买非农指标规划指标审批7、 申请规划要点；以村股份公司名义，报送规土委龙岗管理局规划科及土地利用科，以及龙岗区住建局，申请规划要点8、规划指标审查：龙岗管理局根据法定图则进行规划指标审批9、规划要点批复及公示10、办理用规证村股份公司取得《用地规划许可证》补缴地价及签订土地出让合同11、补缴地价通知书：龙岗局出具补缴地价通知书给村股份公司12、补交地价：项目公司借款给村股份公司补交地价款13、签订土地使用权出让合同：村股份公司向规划国土部门申请签订土地使用权出让合同14、签订出让合同补充协议：村股份公司与项目公司共同向规土委龙岗管理局申请土地使用权出让合同变更手续15、办理用地规划许可证至项目公司名下16、办理土地证办理至项目公司名下拆迁补偿进行集体资产备案审批1、签订合作协议；已完成2、对协议进行表决及公证；已完成3、资产评估4、街道集体资产管理部门审查5、抄报区集体资产管理部门6、备案非农建设用地及征地返还用地交易非农建设用地及征地返还用地交易34深圳市非农建设用地土地使用权交易流程 交易前提条件：本地块为非农建设用地或已落定非农指标。

一、村集体资产合作的审批流程根据深府〔2011〕198号文件，交易流程介绍如下：1、资产评估报告 村股份公司委托合法资产评估机构对本地块进行评估根据文件第九条）2、制定交易方案 村股份公司按照资产评估报告制定交易方案（即本地块的合作方案）交易方案应当包含交易标的、价格、支付方式、交易主体或交易主体资格、交易方式等内容非农建设用地和征地返还用地的交易按下列方式进行：通过竞争性谈判等方式协商交易，但需符合第十条规定（经股东大会4/5以上同意）并取得区集体资产管理部门对受让主体的批准文件根据文件第八条第二款）非农建设用地和征地返还用地的开发建设，必须符合城市规划、土地利用总体规划、近期建设和土地利用规划年度实施计划（根据文件第五条）3、公示  交易方案制定后，必须在村股份公司范围内进行公示，公示期不得少于15日根据文件第九条）非农建设用地及征地返还用地交易非农建设用地及征地返还用地交易354、街道集体资产管理部门审查 公示结束后，村股份公司应将土地交易方案、资产评估报告及股东大会拟表决事宜等相关资料报送街道集体资产管理部门审查根据文件第九条）5、股东大会表决 经街道集体资产管理部门审查同意和现场监督，由村股份公司股东大会对交易方案进行表决。

6、抄报区集体资产管理部门  街道集体资产管理部门应当在表决结束后15日内将表决结果和监督情况抄报区集体资产管理委员会根据文件第九条）7、备案 村股份公司在交易结束后15日内将交易结果报所在街道集体资产管理部门备案根据文件第九条）非农建设用地及征地返还用地交易非农建设用地及征地返还用地交易36二、规划指标的审批流程8、 申请规划要点：村股份公司将合作开发协议、股东大会表决结果以及区集体资产管理委员会备案文件，以村股份公司名义，报送规土委龙岗管理局规划科及土地利用科，以及龙岗区住建局，申请规划要点9、规划指标审查：规土委龙岗管理局及龙岗区住建局相关科室进行审查，龙岗管理局根据城市规划、土地利用总体规划、法定图则，进行规划指标审批10、规划要点批复及公示规土委龙岗管理局各科室形成统一意见后，形成规划要点进行公示，并回复给村股份公司公示标题为：《关于XX地块城市建设规划公示的草案》，公示内容中包含地块宗地号、占地面积、容积率、绿化率等指标11、办理用规证：公示结束后，龙岗管理局向村股份公司发出办理用地规划许可证的通知，村股份公司取得《用地规划许可证》，用地单位为村股份公司非农建设用地及征地返还用地交易非农建设用地及征地返还用地交易37三、补缴地价及签订土地出让合同12、补缴地价通知书：村股份公司申请办理土地合同，龙岗管理局根据所审批的规划指标，计算需补缴地价金额，出具补缴地价通知书给村股份公司。

13、补交地价：项目公司借款给村股份公司补交地价款，龙岗区财政局出具付清地价款证明，付款人为村股份公司按照本规定缴清地价的，用地确定为商品性质居住类和商业、办公类用地，建筑容积率在3.2以下部分（含3.2），按照公告基准地价的10%缴纳地价；建筑容积率在3.2至4.5之间的部分（含4.5），按照公告基准地价的30%缴纳地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价的100%缴纳地价根据文件第七条）14、签订土地使用权出让合同：村股份公司向规划国土部门申请签订土地使用权出让合同根据文件第十三条）15、签订出让合同补充协议：村股份公司与项目公司共同向规土委龙岗管理局申请土地使用权出让合同变更手续，签订土地使用权出让合同补充协议，将地块权益转移至项目公司非农建设用地及征地返还用地交易非农建设用地及征地返还用地交易3816、办理用地规划许可证至项目公司名下：项目公司根据土地出让合同、出让合同补充协议，向规土委龙岗管理局申请办理新的用地规划许可证，用地单位变更为项目公司17、办理土地证：根据出让合同补充协议及付清地价款通知书，办理土地证四、带票成本的组成18、带票主要由补缴地价、拆迁补偿、给村股份公司的合作开发款组成。

19：补交地价税票：补交地价由村股份公司缴纳，龙岗区财政局出具的付清地价款证明中付款人也为村股份公司，但在税务认定时，根据出让合同补充协议，可以认定为项目公司开发本项目的带票成本；不需要重新去财政局办理新的补交地价款证明给项目公司20、针对198号文第七条对于空地适用的问题在取得用地规划许可证前，需完成拆迁才可签订土地使用权出让合同补充协议在此之前的拆迁费用可计入成本非农建设用地及征地返还用地交易非农建设用地及征地返还用地交易39总结：非农建设用地及征地返还用地的特点：1、可以直接协议出让，不需要走城市更新的万里长征，节省时间，手续快2、补交地价比较优惠，类似于城市更新的落完非农之后的补交地价标准3、调整规划、提高容积率难度较大城市更新可以在法定图则的基础上修改或调整法定图则，提高容积率，而非农建设用地交易则比较难，一般按法定图则的容积率审批4、不用配保障房5、交易的前提条件是空地，需要先完成拆迁才能申请交易；另外，拆成空地之前的拆迁成本，是否能作为入票成本还不确定6、需要走集体资产审批的流程，因此必须要与村里保持较好的合作关系7、要求非农指标全覆盖才能交易非农建设用地及征地返还用地交易非农建设用地及征地返还用地交易40深圳市优化空间资源配置促进产业转型升级“1+6”文件要点解读“1+6”文件出台背景到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分散，重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发展受到了土地空间的制约。

《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》1、《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》2、《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》3、《深圳市宗地地价测算规则（试行）》4、《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》5、《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》6、《加快发展产业配套住房的意见》附件1、3、4、5由规土委拟定附件2解读：——深圳市人民政府办公厅关于印发创新型产业用房管理办法的通知第二条：定义：本办法所称创新型产业用房，是指根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集（含租购）并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房第十三条：u按照城市更新有关规定，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建造成本加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售回购价格由审计机构审计后确定第十四条：u创新型产业用房租售实行政府基准价基准价格由市发展改革部门会同市其他产业主管部门、规划国土部门拟定其中，销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及我市产业政策导向等因素确定，租赁基准价格调整周期为3年。

u租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵头拟定附件附件2►2►深圳市创新型产业用房管理办法（试行）小结：创新型产业用房，政府优先回购；租售价格对产业企业有利，但对开发商销售价格反倒不利第十五条：u创新型产业用房准入企业的标准：（一）互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业；（二）先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他相关产业u租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵头拟定第十八条：u创新型企业用房的销售对象：u应同时符合本办法第十五条、第十七条相关要求及下列条件：　　（一）最近3年的年均主营业务收入增长率在30%以上；　　（二）最近1年实际缴纳入库的企业所得税、增值税、营业税3项的地方分成部分合计超过200万元附件附件2►2►深圳市创新型产业用房管理办法（试行）小结：创新型产业用房，销售对象严格限制；租售价格为市场评估价的50%-70%，不利于开发商销售。

第二十一条：u创新型产业用房的转让：u创新型产业用房原则上限定自用购买创新型产业用房的企业确需转让的，经相关管理主体批准后方可转让，且优先由政府回购，回购价格不高于原销售价格减折旧价；政府不回购的，在市土地房产交易中心按政府拟定的基准价格以公开方式进行转让，次受让方也应符合创新型产业用房准入条件，经相关管理主体资格审查合格后方可参与竞买第二十二条：u企业租用创新型产业用房的合同期限不超过5年承租企业如需继续租用，可在合同期限届满6个月前向相关管理主体申请续约，经管理主体审查符合条件的方可续租附件附件2►2►深圳市创新型产业用房管理办法（试行）小结：创新型产业用房限制转让，即使需要转让，政府优先回购，回购价格较低政府不回购的情况出售，受让方也需符合条件附件3解读：——深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）提示：原办法废除：2008年9月27日深圳市人民政府发布的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》；目前在研究该办法的细则第四条：九种特特殊情形可分割转让u用地批准文件或土地使用权出让合同约定不得分割转让或未明确可以分割转让的工业楼宇，不得分割转让，但具有下列情形之一的可分割转让：　　（一）因企业破产清算工业楼宇必须分割转让的；　　（二）因人民法院实施强制执行工业楼宇必须分割转让的；　　（三）因企业不符合现行产业管理政策、环保要求等，被有关主管部门依法责令停产或者人民法院、仲裁机构的生效裁判文书确定停止生产，工业楼宇必须分割转让的；　　（四）企业将其拥有的工业楼宇作价入股，其作价入股后工业楼宇的自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；　　（五）产业转移后，企业总部和财务结算中心继续使用原有工业楼宇，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；　　（六）单一企业投资建设的专业产业园区内的工业楼宇，企业自用确有富余，其自用建筑面积比例不低于总建筑面积50%的，非自用部分可以分割转让；　　（七）租用工业楼宇从事生产、研发活动满5年的企业，需购买工业楼宇的，已租用部分的工业楼宇可以分割转让；　　（八）为满足首次公开发行股票并上市的发行条件，已在证券监督管理部门备案准备上市的公司需购买工业楼宇的，该部分工业楼宇可以分割转让；　　（九）法律、法规、规章、市政府规范性文件规定及市政府批准的其他情形。

附件附件3►3►深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）小结：在九种特殊情况下，限制分割的工业楼宇可分割转让第五条：u工业楼宇的受让人须是经依法注册登记的企业用地批准文件、土地使用权出让合同约定或市政府规定受让人准入条件的工业楼宇的转让，受让人必须符合产业准入条件并通过各区（新区）产业主管部门依法进行的资格审查第七条：u工业楼宇及作为专有部分的配套设施分割转让时，作为共有部分的建筑物或配套设施应根据《中华人民共和国物权法》及其他有关法律、法规的规定与相应的专有部分一并转让u解读：工业楼宇的配套设施可以转让第八条：u非商品性质的工业楼宇，进行整体转让的，应按规定程序报批并按公告基准地价补缴地价；进行分割转让的，还应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价u本办法第四条第二款规定情形的工业楼宇分割转让的（作价入股），应按市场评估地价标准扣减已缴纳的地价计收应缴纳的地价小结：工业楼宇销售对象必须为企业，配套设施可以转让，但需补地价附件附件3►3►深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）第九条：城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让　　城市更新项目中作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施可分割转让，其建筑面积一般不得超过项目总建筑面积的30%。

　　本条规定的工业楼宇及配套设施分割转让时，按照下列规定补缴地价：　　（一）改造后适用《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款规定的地价政策的建筑面积中，属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价；属于配套设施的，应按照市场评估地价标准补缴地价；　　（二）适用其他地价政策的建筑面积不再补缴地价　　本办法实施前已签订土地使用权出让合同的城市更新项目，按照本条第三款的规定补缴地价后，项目实施主体可向市规划国土主管部门申请对改造后的工业楼宇及配套设施进行分割转让小结：城市更新项目配套设施最多占总建筑面积30%，可分割销售，但需按市场评估价补地价附件附件3►3►深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）附：《深圳市城市更新办法》第三十八条第一款及第三款：第三十八条  拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价解读：新颁布的工业楼宇转让办法中：属于工业楼宇的，应按照工业和办公公告基准地价的平均值补缴地价意味着按新办法，工改改工补缴的地价更高　　拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为住宅、办公、商业等经营性用途的，原有合法建筑面积以内部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；增加建筑面积部分，按照其改造后的功能和土地使用权使用期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。

但市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定　　拆除重建类的工业区升级改造项目，未按照公告基准地价标准全额缴纳地价的部分限定自用；建成后其建筑物需要转让的，适用市政府工业楼宇转让的有关规定小结：按新办法，工改工补缴的地价更高第十三条：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书 （注：可分割销售）第十四条：        工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理具体收缴办法由市规划国土主管部门另行制定　　前款所称的增值收益，是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价（说明：含地价及建安成本等）及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额；工业楼宇转让时，已按照本办法规定补缴地价的，应同时扣减已补缴的地价　　工业楼宇的增值收益按下列方式缴交：　　（一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴；　　（二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴；　　（三）工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让。

确需在5年内转让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额100%的比例上缴注：意思是完全限制炒楼　　转让方申报成交价：必须大于等于计税参考价小结：工业楼宇增值收益一半以上都须上交此外，土地增值税不减免附件附件3►3►深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）52总结：1、研究工业楼宇销售的用处：由于城市更新中很多项目法定图则是工业，而调整法定图则难度较大因此，在深圳产生了一批工改工的项目，如何销售成了最重要的关键点2、工改工的好处：少补地价；如果是工改商，按市场评估价补交地价，利润空间将非常小3、工改工的弊端：30%的商业和公寓可分割销售，但是70%的工业楼宇不能分割销售；如果按工业楼宇转让办法分割销售，需要按市场评估价补交地价，还需要交增值收益开发商基本没有利润4、工改工项目适合长期持有物业的企业，或者可以通过发行REITS或引入金融机构整售比较成功的工改工案例为：深业上城非农建设用地及征地返还用地交易非农建设用地及征地返还用地交易一、深圳市城市更新政策二、广州市城市更新及三旧改造政策三、东莞市三旧改造政策四、佛山市三旧改造政策五、各城市政策比较分析目录目录广州城市更新政策介绍广州城市更新政策介绍时间名称2009《广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）2010《关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见》穗旧改联字〔2010〕3号2011《关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知》（穗旧改办[2011]51号）2012《广州市人民政府关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号）2012《关于印发<广州市“城中村”改造成本核算指引>的通知》（穗旧改办[2012]48号）2012广州市“三旧”改造涉税政策执行指引2016《广州市城市更新办法》广州市人民政府令第134号u广州市旧改主要有二个文件：1、2009年的旧办法；2、2016年的城市更新办法。

新办法颁布之前已审批的项目，仍按旧办法执行55广州市广州市城市更新主要流程城市更新主要流程第一阶段  全面改造方案编制阶段第二阶段 全面改造方案审批阶段第三阶段  全面改造组织实施阶段第四阶段   实施监管阶段广州城市更新主要分为四个阶段，其中前二个阶段主要是项目申报审批阶段，第三个阶段是拆迁阶段，第四个阶段是建设回迁阶段广州市广州市城市更新城市更新政策政策以下为旧政策第二阶段（全面改造方案审批阶段）批复文件的主要内容：p现状土地用地占地面积、建筑面积，现状建筑物合法产权面积、无合法产权面积的描述p改造模式的批复；如果是以整村改造，一般可批复为“自主改造、协议出让”p规划指标：广州旧改政策将改造后的地块分为融资地块和复建地块；融资地块为开发商的可开发建设地块，复建地块为回迁地块及公共设施地块；批复文件中包含各地块的占地面积、用地性质、容积率；但未说明各地块具体的商业、住宅、公寓的面积，比深圳的专项规划指标稍粗Ø说明1：（1）如果村民要的补偿面积多于政府公布的面积；广州的政策回迁面积及回迁地块全部固定，最终可能与实际拆迁谈判时村民的要求不符，导致融资面积减少2）如果村民的补偿面积少于政府审批，意味着开发商用更多的现金补偿给了村民，而且村民少拿了物业。

此时开发商多出的来的位于复建地块的面积是属于村集体土地证的房产证，需要补交地价才能办出红本Ø说明2 ：（1）政府对拆迁补偿的标准已经进行了限定：合法产权按照1：1补偿面积；第二阶段 全面改造方案审批阶段广州市广州市城市更新城市更新政策政策Ø（2）村民住宅按每户280平方米（三层半）进行补偿；（3）未取得合法产权的面积，不予复建，给予房屋建筑成本补偿；Ø此补偿标准带来的问题：（1）没有合法产权的面积，只给予建筑成本补偿，约为1600元/平方米，补偿标准太低，开发商必须多支付补偿款；（2）合法产权的面积按1：1进行补偿，执行过程中可能高于此标准3）现状可能住宅多，回迁时可能住宅少，公寓、办公、商业多，需要与村民协调4）由于是整村统筹，项目可能分期，会带来一期拆迁在二期回迁，但二期何时拆还不确定；二期还未拆迁就需要在一期预留回迁物业的情况5）如果分期，开发商如何在各期实现资金平衡和部分利润，需要在分期时分析；如果首期开发商可售面积多，利润大，则后面的拆迁开发商无动力推动；如果首期开发商无利润，由没有动力推动拆迁；（6）首期一般为容易拆迁的集体物业，后面如果村民住宅多，难以推动拆迁；Ø此补偿标准带来的好处：有明确的标准，由政府协助，可按标准直接执行，避免部分个人漫天要价。

Ø另外：以上补偿超过政府认定部分的金额，如何算作带票成本，还需要最终与政府沟通p改造成本与复建安置资金：政府审批确定总体改造成本，确定具体金额其中包含：广州市广州市城市更新城市更新政策政策p改造成本与复建安置资金：政府审批确定总体改造成本，确定具体金额其中包含：拆迁费用、复建物业建设费用、公共设施建设费用、不可预见费Ø问题：（1）政府审批的拆迁费用在实际操作中不够，需要开发商额外支出；（2）复建物业及公共设施的建设费用，随着时间的推移，材料价格会上涨；（3）回迁住宅按简单装修已考虑装修成本在复建资金内，但拆迁户要求的装修标准可能会变化4）复建地块的建设需要征求拆迁户的意见，可能在短期内难以达成一致，影响项目进展，进而影响项目开盘预售p补交地价：按市场评估价的20%缴纳；但政策未注明是哪个时间点的市场评估价广州市广州市城市更新城市更新政策政策以下为旧政策第三阶段（项目全面改造实施阶段）的主要政策关注点：1.招标之前村民的表决比例：（十四）充分保障村民的知情权和参与权城中村”改造方案、拆迁补偿安置方案、实施计划以及股权合作、土地转性等重大事项决策应当充分尊重村民的意见，经村集体经济组织90%以上成员同意方可生效。

 见：关于加快推进三旧改造工作的补充意见 【穗府2012(20)号】2.复建资金缴纳的最晚时间点：在启动拆迁之前，需缴纳50%现金+50%保函在最晚缴纳时间之前的缴纳金额，根据村里自行确定，在招标文件中进行说明可以分期缴纳3.启动拆迁启动拆迁工程之前，应当与改造范围内被拆迁的村集体经济组织成员签订拆迁安置补偿协议当80%以上被拆迁户数签订拆迁安置补偿协议后，才可启动拆迁见：关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知 【穗旧改办〔2011〕51号 】第三阶段  全面改造组织实施阶段广州市广州市城市更新城市更新政策政策4.融资地块开工时间政策要求在安置房建成后，才可以开始融资地块的建设实际操作中，只要开发商缴纳了复建资金50%现金+50%保函后，由开发商自行确定是否开工，政府主要是确保安置房和配套设施的建设5.复建地块的房产证：红本，与融资地块的房产证一样，只是上面有注明：未办理国有土地有偿使用手续，未补交土地出让金届时村民如果想转让，必须要先交评估时点市场评估价30%的土地出让金后才可以转让6.拆迁安置争议的解决对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼。

《关于广州市推进“城中村”(旧村)整治改造的实施意见》61城中村改造流程图双击链接打开文件广州市城市更新主要流程广州市城市更新主要流程62第三阶段  全面改造组织实施阶段      融资用地全面改造实施分为：公开出让和协议出让二种方式，以下为协议出让的流程（1）村集体表决同意改造（2）成立全资子公司由村股份公司成立全资子公司自主开发（3）发布招标公告村股份公司发布招标公告合作改造合同及拆迁补偿方案作为招标附件4）投标、中标开发商中标后与村股份公司签订合作改造合同约定将融资地块的项目公司（村股份公司全资子公司）股权逐步转让给开发商5）缴交第一笔监管资金缴交第一笔监管资金，一般为一期总监管资金的10%6）一期拆迁补偿签约90%后，缴交第二笔监管资金一期拆迁补偿签约90%后，付清一期监管资金可以采用50%现金+50%保函的形式支付7）取得一期补交地价款通知书一期建筑物全部拆除后，取得一期补交地价款通知书，补交地价8）签订一期土地合同签订一期全部地块土地合同，办理土地理证对拆迁补偿方案、改造合作合同，村集体经济组织成员90%表决同意后，才允许公开招标9）开始二期拆迁，流程与一期一致二期拆迁补偿签约达到90%后，缴交二期监管资金。

二期建筑物拆除后，补交地价，签订土地合同广州市广州市城市更新主要流程城市更新主要流程63广州市广州市城市更新主要流程城市更新主要流程改造实施阶段的主要流程：1.经村集体经济组织90%以上成员同意改造方案村股份公司成立全资子公司，将来将融资地块权益办在全资子公司名下2.公开招标3.开发商投标4.开发商与村股份公司签订正式合作协议5.开发商缴纳第一笔监管资金，约为本项目一期监管资金的10%6.签约达到80%后，付清全部监管资金7.签约达到80%后，申请拆迁许可证，开始拆迁8.根据与村股份公司合同约定，签订正式合同后，逐步将全资子公司股权转给开发商9.完成拆迁后（可分期），补交地价；10.办理土地证第五条：复建安置资金缴存（存入）u旧村全面改造项目由村集体自行融资改造的，属地区政府或区政府指定的机构应当按照经批准的改造方案确定的复建安置资金总额，向村集体经济组织或其指定的复建项目建设主体发出《复建安置资金缴存通知》；u村集体经济组织或其指定的复建项目建设主体可采用现金加无条件银行保函的形式存入复建安置资金，但存入的现金额度原则上不低于复建安置资金总额的50%；u复建安置资金足额存入后，属地区政府或区政府指定的机构向村集体经济组织或其指定的复建项目建设主体出具《复建安置资金存入证明》，村集体经济组织或其指定的复建项目建设主体在办理后续用地手续时应提交《复建安置资金存入证明》。

n关于加强旧村全面改造项目复建安置资金监管的意见第十三条 下列土地申请纳入省“三旧”改造地块数据库后，可列入城市更新范围：（一）城市市区“退二进三”产业用地；（二）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；（三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业以及产业低端、使用效率低下的原厂房用地；（四）不符合安全生产和环境要求的厂房用地；（五）在城市建设用地规模范围内，布局散乱、条件落后，规划确定改造的旧村庄和列入“万村土地整治”示范工程的村庄；（六）由政府依法组织实施的对棚户区和危破旧房等地段进行旧城区更新改造的区域第十四条 城市更新方式包括全面改造和微改造方式第二十四条 城市更新片区策划方案的编制应当符合以下原则：（二）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目鼓励增加公共用地，节约集约利用土地鼓励节能减排，促进低碳绿色更新公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模，原则上不少于策划方案总面积的30％新办法解读新办法解读►►广州城市更新办法广州城市更新办法第三十五条 旧城镇更新项目由区政府按照签订的拆迁补偿协议组织落实补偿完毕后，向市国土资源主管部门提出供地申请，由市国土资源主管部门按国有建设用地公开出让程序，组织地块出让。

旧厂房更新项目，政府收储的，纳入土地供应计划，由政府按规定组织土地供应；允许自行改造的，由原产权人向国土资源主管部门办理补交土地出让金或完善土地出让手续并变更土地权属证书旧村改造项目用地，村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有土地；复建安置地块只能确权给集体经济组织，转为国有土地的可采取划拨方式供地，融资地块转为国有土地，可采取公开出让给市场主体或协议出让给村集体经济组织、村全资子公司或原农村集体经济组织与按规定公开选择的市场主体组成的合作企业等方式供应土地第四十六条 按照“政府主导、市场运作、多方参与、互利共赢”的原则，创新融资渠道和方式，注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和居民的积极性，动员社会力量广泛参与城市更新改造第五十七条 本办法自2016年1月1日起施行，《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）、《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号）同时废止本办法施行前项目实施方案已通过原市“三旧”改造领导小组审议且仍在有效期内的，可按项目实施方案批准时的政策执行新办法解读新办法解读►►广州城市更新办法广州城市更新办法小结：广州城市更新比较强调由政府主导。

新办法解读新办法解读►►广州城市更新办法广州城市更新办法小结：1、政策中未说明转让村全资子公司与取得国土证之前的时间先后关系，如果开发商提前收购了村全资子公司股权，政府是否还可以出让给该公司2、如果开发商在办出土地证证前收购全部或部分股权，项目公司此时还是壳公司，无需支付多少溢价；3、如果开发商在村股份公司全资子公司取得土地证之后收购股权，势必涉及到股权溢价的问题，无端增加开发商的成本4、股权收购与监管资金支付之间的关系；开发商支付了监管资金后，如果不收购股权，从形式上来说，未获得任何权益；如果收购股权，会导致土地出让的问题5、款项支付的问题如果在拆迁过程中，开发商未取得村全资子公司股权，拆迁补偿款就不能以股东借款的形式投入；那开发商如何投入拆迁款6、税票问题：是否开发商从政府监管账户投入的全部费用均算作带票成本；还是政府只认可批复文件中确定的金额一、深圳市城市更新政策二、广州市城市更新及三旧改造政策三、东莞市三旧改造政策四、佛山市三旧改造政策五、各城市政策比较分析目录目录广州城市更新政策介绍广州城市更新政策介绍时间名称2009关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知东府〔2009〕144号2010关于印发《东莞市“三旧”改造单元规划审批流程》和《东莞市“三旧”改造方案审批流程》的通知东三旧办（2010）11号项目改造类型及现状政策规定出处本项目现状改造类型成片拆迁改造分为政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等四种类型。

关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知东府〔2009〕144号本项目属于国有出让工业用地自行改造的情形，按照政策规定属于原土地使用权人自行改造中的有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造类原土地使用权人自行改造是指原土地使用权人自行进行的改造，分为有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造、划拨土地使用权人申请自行改造、有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造等三种类型控规与单元规划编制关系控规与单元规划的编制存在五种对应关系：符合控规、控规微调、控规一般调整、控规重大调整、未编制控规关于印发《东莞市“三旧”改造单元规划审批流程》和《东莞市“三旧”改造方案审批流程》的通知东三旧办（2010）11号本项目属于按照控规进行“三旧”改造的情况，不用编制“三旧”改造单元规划，项目只需按照改造方案审批程序开展报批工作；原土地使用权人自行改造的，土地使用权人编制改造方案后报属地镇街的“三旧”改造领导小组审核属地镇街的“三旧”改造领导小组审核并征求公众意见，根据公众意见修改后报市“三旧”办作技术审查符合控规和控规微调的情况，不用编制“三旧”改造单元规划，项目只需按照改造方案审批程序开展报批工作。

三旧”改造方案公示及审核原土地使用权人自行改造的，土地使用权人编制改造方案后报属地镇街的“三旧”改造领导小组审核属地镇街的“三旧”改造领导小组审核并征求公众意见，根据公众意见修改后报市“三旧”办作技术审查东莞市三旧改造政策东莞市三旧改造政策东莞市三旧改造政策东莞市三旧改造政策东莞市三旧改造项目的前提条件一：标图建库即：各镇区三旧办将该地块列入标图建库的范围内前提条件二：控规为商住改造单元计划阶段改造项目方案阶段改造项目实施阶段东莞市三旧改造政策东莞市三旧改造政策（1）项目主体编制改造方案项目主体必须具备房地产开发资质（2）镇三旧办审核原土地使用权人自行改造的，土地使用权人编制改造方案后报属地镇街的“三旧”改造领导小组审核属地镇街的“三旧”改造领导小组审核并征求公众意见（公示15天），根据公众意见修改后报市“三旧”办作技术审查3）市三旧办集中审批包括技术审查和征求部门意见两个部分，详见附件4）办理《建设用地规划批准书》市三旧办报市政府同意后下发同意改造的批复5）拆迁及土地整理封闭场地，遣散工人，拆迁6）签订土地合同，办理土地证及《建设用地规划许可证》办理土地预审、项目立项，补交地价，重新签订土地出让合同，办理《建设用地规划许可证》。

        项目属于原土地使用权人自行改造中的有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造类，且属于按照控规进行“三旧”改造的情况，按政策规定项目不用编制“三旧”改造单元规划，项目只需按照改造方案审批程序开展报批工作其改造方案申报审批流程如下：东莞市三旧改造流程东莞市三旧改造流程——以原土地人自行改造为例以原土地人自行改造为例旧改流程备注地块权利人变更（一旦申报后不能再变更权利人）         可以采取鉴证交易变更至新的项目公司名下鉴证交易税费约为交易价款的14%列入镇政府年度计划每年制定三旧项目规划研究方案    与鉴证交易同步 向镇三旧办申报三旧改造方案约二个月镇三旧办审核后上报市三旧办集中审批约三个月市三旧办联合审批后报市政府  市政府同意批复约四个月凭批复到规划局申请《建设项目用地规划批准书》约一个月 市三旧办及其它九个部门进行联合审批（并联审批）约三个月拆除厂房、围闭、公示约二个月补缴地价领取新《国有土地使用证》约一个月东莞市三旧改造流程东莞市三旧改造流程——以原土地人自行改造为例以原土地人自行改造为例简称为“9张牌”第三章  成片拆迁改造的类型及审批程序第九条 成片拆迁改造定义成片拆迁改造是指对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设活动。

成片拆迁改造面积原则上不小于5公顷，地块边界须规整第十条 成片拆迁改造类型成片拆迁改造分为政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等四种类型第十一条 成片拆迁改造必须依据经批准的“三旧”改造单元规划实施 第十三条 社会资金参与改造的类型及审批程序（三）政府在统一组织实施“三旧”改造的拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，完成拆迁后，土地作政府收购储备土地；亦可以以协议方式出让供地，该方式供地必须上报市“三旧”改造领导小组审定，并进行公示政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人，或政府将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地使用权人并由政府负责拆迁，必须以招标拍卖挂牌方式出让供地东莞市三旧改造政策小结：社会资金参与改造，可以通过协议出让方式供地，但需要报市政府审批，并且与村里合作的项目，还需要村里同意签字第十五条 原土地使用权人自行改造的类型及审批程序（一）原土地使用权人自行改造是指原土地使用权人自行进行的改造，分为有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造、划拨土地使用权人申请自行改造、有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造等三种类型。

二）有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造流程：1. 编制并申报单元规划；2. 编制并申报改造方案；3. 有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造，其改造方案由使用权人编制后上报属地镇街“三旧”改造领导小组审核，属地镇街“三旧”改造领导小组审核并征求公众意见后上报市“三旧”改造领导小组办公室审批；4. 具体项目改造方案经批准后，落实改造方案，办理建设用地规划批准书、用地预审或土地出让合同、项目立项和规划用地许可等手续东莞市三旧改造政策第十六条 边角地、夹心地、插花地的处理（一）定义     边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块    夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块    插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块二）“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”），如符合土地利用总体规划和城乡规划，且累计面积不超过改造项目用地面积10%东莞市三旧改造政策第四章 单宗项目改造的类型及审批程序第二十三条 单宗项目改造类型单宗项目改造分为四种类型：已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造、转型企业明晰土地权属和超占土地完善手续等。

第二十四条 已批建设用地改为经营性用途的类型及审批程序已批建设用地改为经营性用途是指因城镇规划调整和企业自身发展需要，将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途本细则施行之前，未经批准将原批准使用的非经营性建设用地实际用作经营性用途（以工商登记为准），在符合控制性详细规划的前提下，可按本章规定办理；本细则施行之后申请将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途，在符合“三旧”改造单元规划、控制性详细规划的前提下，按本细则第三章规定办理4、以有偿使用（协议或招拍挂出让）方式取得的国有建设用地改为经营性用途，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，补缴土地出让金（详见附件1《东莞市“三旧”改造用地改变用途并以协议方式办理出让手续涉及补缴土地出让金标准》）；东莞市三旧改造政策小结：本条款的重点在于可以直接协议出让给原企业，无需再次公开出让（二）审批程序：1. 申请人持所需资料先向镇街“三旧”改造领导小组办公室提出申请，由镇街“三旧”改造领导小组办公室转报市“三旧”改造领导小组办公室2. 市“三旧”改造领导小组办公室以函告方式征求市规划、国土、建设、消防等职能部门意见3. 市“三旧”改造领导小组办公室综合意见后对符合要求的项目出具同意申请的意见。

4. 申请人持市“三旧”改造领导小组办公室的审核意见，依法接受市国土资源局、城市管理综合执法局处理后，分别前往市城建规划局办理《建设用地规划批准书》，前往属地镇街规划建设办办理《工程质量监督情况说明》或市建设局办理房屋安全鉴定报告《备案凭证》，前往公安消防部门办理合格证明文件5. 申请人持所需资料向市国土资源局提出申请，其中：无须入市交易的，凭规划、建设、消防等部门出具的意见，向市国土资源局申请改变土地用途，报市政府审批；按规定必须入市交易的，凭规划、建设、消防等部门出具的意见，进入市土地交易中心公开交易东莞市三旧改造政策第五章  鼓励措施第三十二条 用地报批政策纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划、没有合法用地手续且已使用的建设用地，用地行为发生在1987年1月1日之前的，直接办理确权手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，按照土地现状（建设用地）办理征收手续，免土地利用年度计划指标，免缴纳新增建设用地有偿使用费、耕地占用税和耕地开垦费属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让东莞市三旧改造政策附件1解读：——东莞市“三旧”改造用地改变用途并以协议方式办理出让手续涉及补缴土地出让金标准82补交地价标准补交地价标准83补交地价标准补交地价标准二、土地出让金标准（一）非经营性改为经营性用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为1000元/m2；第二类镇街为600元/ m2；第三类镇街为400元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）。

二）商业改为商住用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为500元/m2；第二类镇街为300元/ m2；第三类镇街为200元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）三）不改变用途的经营性用地申请提高容积率，补缴的土地出让金标准参照（一）执行四）宗地补缴土地出让金由宗地所在镇街类别的楼面地价乘以宗地拟改造容积率所得三、镇街分类根据全市地价水平，将全市各镇街分为三个类别第一类：莞城、东城、万江、南城；第二类：虎门、厚街、长安、常平、寮步、石龙、塘厦、黄江、凤岗、樟木头、清溪、石碣、大岭山、大朗、桥头、沙田、横沥；第三类：望牛墩、麻涌、中堂、高埗、洪梅、道滘、谢岗、企石、石排、东坑、茶山东莞市三旧改造政策东莞市三旧改造政策小结东莞市三旧改造政策小结小结：1、目前东莞推进的较好的项目均为工厂自行改造，产权单一，规划符合条件，无需调整规划主要是因为东莞有足够的招拍挂及二手地，但随着市场的发展，未来干净的旧改用地将价值快速提升，开发商可以在相对前期的阶段囤地2、东莞旧改从申报后，就不能再改变主体，即：申报的公司就是未来开发的项目公司因此，一个旧改项目从申报时开始，就最好使用一个干净的项目公司，而且这个公司要有房地产开发资质。

如果是单一产权用地，可以通过鉴证交易，将原土地使用权过户到新的项目公司名下，鉴证交易税费约为交易价款的14%3、标图建库及控规符合条件是做旧改项目的二大前提4、东莞三旧改造补交地价不高，随着房价的快速上涨，土地获取成本不高，有利润空间但目前政府正在研究新的旧改政策，要提高补交地价的标准新标准为评估地价扣除原有土地残值，相对比较高5、带票成本的认定：除了原始土地成本或者鉴证交易成本、补交地价款外，拆迁成本是否能入票，还没有很确定的说法；部分开发商认为拆迁成本不能入票，即使能入票，也是很少的金额一、深圳市城市更新政策二、广州市城市更新及三旧改造政策三、东莞市三旧改造政策四、佛山市三旧改造政策五、各城市政策比较分析目录目录佛山市三旧改造政策介绍佛山市三旧改造政策介绍时间名称2015《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区关于进一步推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见的通知》南府办〔2015〕53号2015《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区关于进一步推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见的通知》的8个附件88佛山市三旧改造政策佛山市三旧改造政策89佛山市三旧改造政策佛山市三旧改造政策 第五条 城市更新项目按其改造前现状、改造后用途以及改造模式，作如下分类：（一）根据改造前的现状用途不同，城市更新项目分为旧城镇改造项目、旧厂房改造项目、旧村居改造项目三类。

旧城镇改造是指城区范围内国有土地上的旧民居、旧商铺、旧厂房等的改造；旧厂房改造是指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房的改造（包括村级工业园改造提升）；旧村居改造是指在“城中村”、“园中村”、“空心村”等区域内进行的改造二）根据改造后的土地用途不同，城市更新项目分为工业提升改造项目、商服提升改造项目、城镇住宅改造项目（含兼容商服用地类项目）和其他类型改造项目三）根据项目改造模式不同，城市更新项目分为综合整治、功能改变、拆除重建、生态修复、局部加建以及历史文化保护等类型佛山市南海区三旧改造政策 第六条 项目认定办法（一）城市更新项目1.城市更新项目的认定应同时符合以下条件： （1）项目用地属于本意见第四条规定的城市更新范围；（2）项目用地符合土地利用总体规划、“三旧”改造专项规划、城乡规划和我区产业发展规划及环境保护要求；（3）项目用地已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围改造流程：2.城市更新项目的认定，由更新改造单位编写更新改造方案，经所在镇（街道）三改办审查后报区“三旧”改造协调领导小组办公室，由区“三旧”改造协调领导小组办公室组织主要成员单位联合审核，再以批次的形式上报区政府审批通过后，由“三旧”改造协调领导小组出具城市更新项目的认定批文（含项目更新改造方案）。

佛山市南海区三旧改造政策 第六条 项目认定办法（三）旧村居改造项目旧村居改造项目是指集中统一改造旧村范围内的宅基地、产业用地及其他用地，将村（居）民转移到村镇社区公寓、商品房等集中居住，并将腾出的用地区域进行重新整合、规划、再开发利用的城市更新项目同时符合以下条件的，经区政府批准可认定为旧村居改造项目： 1.符合土地利用总体规划、城乡规划；2.项目中拟改造的农村村庄范围用地面积须占项目总用地面积50%以上；3.项目占地面积原则上在50亩以上，情况特殊的项目，经区政府审批后可适当放宽；4.项目改造方案和拆迁补偿安置方案经有表决权人员2/3以上表决同意；5.村（居）集体经济组织承诺严格依照项目改造方案按时拆除拟改造土地上的建(构)筑物及其他附着物佛山市南海区三旧改造政策 第七条  项目改造的表决方式城市更新项目改造过程中，凡涉及村民切身利益的重大事项（包括旧村居改造、土地前期整理、集体建设用地转为国有建设用地、国有土地收回、土地出让时的货币及物业补偿分配方案等事项），开展前应按《广东省农村集体经济组织管理规定》的程序要求，由村（居）集体经济组织成员大会进行表决，并取得2/3以上通过经济联合社一级集体经济组织的重大事项，也可由成员代表会议进行表决，并取得2/3以上通过。

三）项目退出机制对城市更新项目实行动态管理，建立项目退出机制项目用地需进行公开交易、补办出让或集体建设用地流转手续的，自认定之日起，三年内未办理上述手续，项目认定批复自动作废；项目用地不需要办理上述手续的，自认定之日起，两年内未领取《建设工程施工许可证》，项目认定批复自动作废项目重新启动时，需再次办理认定手续佛山市南海区三旧改造政策第十一条 认真修编和落实“三旧”改造专项规划，确保“三旧”改造良性的发展方向建立“三旧”改造项目库动态调整机制，根据省国土资源厅批准的“三旧”改造标图建库动态调整成果，每半年调整一次调整后的改造项目库报区政府审批后，纳入专项规划范围 第十五条城市更新必须优先保证公益性用地的供给与落实改造为商住或商服用途的城市更新项目改造时用于建设城市基础设施、公共服务设施和公共绿地等公益性项目建设的用地比例不得低于25%或采用连片改造区域总平衡的原则，但总公益性项目建设的用地比例仍不得低于25%[根据国家《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137—2011），本意见中“公益性用地”包括：区域交通设施用地(H2)、交通设施用地(S)、公用设施用地(U)、绿地（包括公园绿地、防护绿地、广场用地等）(G)、特殊用地(H4)以及部分公共管理与公共服务用地（A）]。

具体操作细则由区规划部门牵头研究制定佛山市南海区三旧改造政策第十六条城市更新连片改造中，对于已经审批控规的城市更新地块，满足“三旧”改造专项规划有关规定的控规局部调整，经区规划部门审核，报区政府批准后报市规划部门备案；对于城市更新项目中不改变用途的工业项目，基础设施类、环境生态类等公益性非赢利项目，控规调整经区规划部门审核，报区政府审批后报市规划部门备案；除上述情况外，不满足“三旧”改造专项规划有关规定的控规调整，按《广东省城市控制性详细规划管理条例》的规定执行第二十一条 完善集体建设用地手续（一）城市更新项目范围内没有合法用地手续但已经使用的集体建设用地，符合下列条件的，可按土地现状申请完善集体建设用地手续：1．已认定为区城市更新项目，已编制城市更新（“三旧”改造）方案，并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围；2．土地权属清晰，无争议，已取得集体土地所有权证；3．符合土地利用总体规划；4．在最新的土地利用现状图上显示为建设用地二）城市更新项目完善集体建设用地手续的，由用地单位向所在镇（街道）国土所提交材料，逐级上报至区政府审批具体操作细则详见附件3三）2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述办法完善集体建设用地手续。

佛山市南海区三旧改造政策第二十三条 集体建设用地转为国有建设用地（一）城市更新项目中的集体建设用地，符合下列条件的，可由村（居）集体经济组织申请转为国有建设用地：1．已认定为区城市更新项目并已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围；2．土地权属清晰，无争议，已取得集体土地所有权证；3．该建设用地已办理合法用地手续；4．符合土地利用总体规划和城乡规划；5．经本集体经济组织成员大会（经济联合社一级集体经济组织的，也可由成员代表会议）2/3以上表决同意二）城市更新项目集体建设用地转为国有建设用地的，由用地单位向所在镇（街道）国土所提交材料，逐级上报至省政府审批具体操作细则详见附件5三）城市更新项目集体建设用地转为国有建设用地经批准后，交由原用地单位实施改造的，应按照原用途补办出让手续；原用途属符合划拨目录的公益性用途的，可按划拨方式供地城镇住宅项目应采取收回公开出让的方式由政府实施改造（旧村居改造项目除外）四）为加快项目开展进度，集体建设用地转为国有建设用地后需办理国有土地收回手续的，可凭集体建设用地转为国有建设用地的批准文件直接办理国有土地收回手续；原已办理集体土地使用权证的，应一并收回注销，并变更集体土地所有权证。

佛山市南海区三旧改造政策第二十六条   土地前期整理土地前期整理是指村（居）集体经济组织在项目实施改造前，自主或引入合作方垫资开展土地整合及拆迁等项目开发的前期工作，直至项目土地达到出让交付使用条件时止引入合作方开展土地前期整理工作的，按以下规定进行（旧村居改造项目除外）：（一）制定土地前期整理方案城市更新项目在开展土地前期整理前，应编制控制性详细规划根据区规划部门出具的规划意见，明确土地规划用途和容积率等主要规划指标，制定土地前期整理方案土地前期整理方案还应包含拆迁补偿方案、垫资方案等内容，并合理设定土地整理期限，明确退出机制二）选取土地前期整理合作方土地前期整理合作方选取前，应将土地整理方案及其他重要信息进行充分披露，并在镇（街道）指导下，经本集体经济组织成员大会（经济联合社一级集体经济组织的，也可由成员代表会议）2/3以上表决同意后，通过镇（街道）集体资产交易平台公开选取三）土地前期整理双方权利义务土地前期整理的实施主体为村（居）集体经济组织，土地前期整理合作方负责垫资并配合村（居）集体经济组织开展有关前期工作垫资费用包括但不限于测绘费、评估费、解除原有合同的相关费用以及土地整理的其他费用。

土地前期整理合作方可获得合理的土地整理收益回报四）土地前期整理的有关限定选取土地前期整理合作方时，不得设置与该项目土地出让起始价挂钩条件，不得设置影响该项目土地出让公平性的限制性及排他性条件，不得通过量身定制来选取土地前期整理合作方各镇（街道）可结合集体资产交易的有关规定制定符合本镇（街道）实际情况的土地前期整理操作办法，报区政府备案后实施佛山市南海区三旧改造政策第二十七条 土地供地方式及要求城市更新项目按以下规定办理供地手续：（一）改造为商住用途的城市更新项目（旧村居改造项目除外），应以“收回公开出让”方式供地二）自行改造的城市更新项目涉及改变土地用途、延长使用年限或增加容积率的，可采用“协议出让”方式供地（城镇住宅项目除外）三）旧村居改造项目可采取以下三种方式供地：1．以“收回协议出让”方式供地对由村（居）集体经济组织与有关单位合作开发建设的，协议出让给村（居）集体经济组织选定的合作开发企业；对由村（居）集体经济组织自行改造的，协议出让给村（居）集体经济组织成立的全资项目公司2．以带建筑物形式“不收回公开转让” 方式供地3．以“收回公开出让”方式供地四）城市更新项目中因连片改造涉及的边角地、夹心地、插花地可采取“协议出让”和“协议转让”的方式供地。

佛山市南海区三旧改造政策第二十八条 边角地、夹心地、插花地处理意见（一）边角地、夹心地、插花地（简称“三地”）的定义边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块；夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块；插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划要点、与“三旧”改造范围地块形成交互契入状态，面积小于3亩的地块二）城市更新项目中的 “三地”，如符合土地利用总体规划和城乡规划，单块面积3亩以下（不含3亩）、累计面积不超过改造项目用地面积10%的国有建设用地，经用地单位提出申请，可办理协议出让或协议转让手续具体操作细则详见附件6三）办理“三地”协议出让或协议转让的，“三地”的用途应与主改造地块用途一致四）公有资产性质的“三地”办理协议转让的，应取得主管部门的同意，且转让价格不得低于市场评估价；村（居）集体经济组织名下的“三地”办理协议转让的，应先按《广东省农村集体经济组织管理规定》的要求进行表决。

佛山市南海区三旧改造政策第三十条土地出让收益补偿分配方式城市更新项目涉及收回公开出让的，其土地出让收益补偿分配，可采取货币补偿、物业补偿、货币补偿与物业补偿相结合的形式，实行出让收益补偿、回购物业、代建物业等多种方式，充分保障原土地权利人的合法权益原土地权利人所取得的土地出让收益补偿，视作对原土地权利人土地和房屋的征收补偿（含土地前期整理、拆迁搬迁等费用）其中，城市更新项目土地收回储备时已对原土地权利人落实补偿的，原土地权利人不再享受土地出让收益补偿分配政策第三十二条 货币补偿分配城市更新项目涉及收回公开出让的，区、镇（街道）、原土地使用权人对该地块土地出让金按20% :30% : 50%的比例补偿分配城市更新项目涉及协议出让和补办出让的，区、镇（街道）对补交的土地出让金按50% :50%的比例分配佛山市南海区三旧改造政策第三十四条 自行改造项目土地出让金补交标准城市更新项目中，在符合土地利用总体规划、城乡规划和产业发展规划的前提下，原土地使用权人拟拆除重建自行改造的，涉及国有建设用地改变土地用途（包括土地二级分类用途改变）、延长土地使用年限、增加容积率的，经区政府同意可采取协议补办出让的方式办理（改造为城镇住宅或城镇住宅兼容商服用途的除外）。

具体规定如下：（一）改变土地用途的土地出让金补交标准城市更新项目国有建设用地经批准改变土地用途的（城镇住宅用途除外），其补交的出让金按以下标准计收：1.属国有划拨建设用地，按改变用途后的土地市场价格的40%补交土地出让金：土地出让金 = 新用途土地市场价格 × 40%2.属国有出让建设用地，补交的土地出让金按改变用途后的土地市场价格减去原用途土地市场价格剩余年限值的余额的40%计收：土地出让金 = （新用途土地市场价格 － 原用途土地市场价格剩余年限值的余额） × 40%佛山市南海区三旧改造政策第三十四条（二）延长土地使用年限的土地出让金补交标准城市更新项目出让国有建设用地经批准延长土地使用年限的，须重新签订国有建设用地使用权出让合同或补充合同，将土地使用年限延长至不超过法定最高出让年限，补交的土地出让金以延长土地使用年限前后土地市场评估价的差额收取：土地出让金 = 延长土地使用年限后土地市场评估价－延长土地使用年限前土地市场评估价（三）增加容积率的土地出让金补交标准1.城市更新项目出让国有建设用地经批准增加容积率的，按如下标准补交土地出让金：土地出让金 = 土地市场价格（楼面地价） × 增容建筑面积 × 40%原土地出让合同中没有约定容积率的，由规划行政主管部门出具地块规划设计条件，若规划设计条件中的容积率高于我区基准容积率的，须按上述标准补交土地出让金。

2.对工业提升改造项目，在符合城乡规划、不改变土地用途的前提下，增加容积率的，不再补交土地出让金都市型产业项目和通过公开交易取得的工业用地，按照有关规定执行四）采取协议补办出让方式办理的用地，两年内未办理补交出让金手续的（以签订土地出让合同时间为准），其批复自动作废佛山市南海区三旧改造政策第五十条 旧村居改造项目拆迁补偿安置办法（一）在项目改造用地范围内，属于国有土地上的（含集体土地转为国有土地的）建（构）筑物和附着物拆迁，可纳入国有土地上房屋征收与补偿范围，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定组织实施二）对改造范围内被拆迁的村民住宅，镇（街道）应会同村（居）集体经济组织制定合法建筑的认定标准，对合法建筑部分以“拆一补一”的原则，被拆迁人可以选择货币补偿或产权调换，或者两者相结合的补偿方式对不合法建筑部分原则上不予产权调换，可给予适当货币补偿；确须要产权调换的，补偿标准应低于合法建筑的补偿标准三）对拆迁范围内的非住宅物业，在优先考虑改造后集体经济可持续发展的基础上，被拆迁人可以选择货币补偿、产权调换，或者两者相结合的补偿安置方式四）镇（街道）可根据旧村居改造的实际情况，合理确定项目的基准建筑面积。

对产权调换面积低于基准建筑面积的差额部分，被拆迁人可按照合理价格购买佛山市南海区三旧改造政策一、深圳市城市更新政策二、广州市城市更新及三旧改造政策三、东莞市三旧改造政策四、佛山市三旧改造政策五、各城市政策比较分析目录目录各城市政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析序序号号内容内容深圳深圳广州广州东莞东莞佛山佛山备注备注1 1改造主改造主体的认体的认定定可以协议出让由完成拆迁的公司最终取得实施主体确认优点：可以在申报专项规划、前期与村里签订协议时，采用村股份公司或者其它壳公司，在后期大开发商介入时再重新确定项目公司，而且不会产生转让税费另外，深圳除了城市更新，还有非农建设用地及征返用地，也可以直接协议出让以政府公开渠道出让为主；采取村股份公司自行改造方式，需要先公开招标开发商，再将村股份公司全资子公司逐步转给开发商但取得村股份公司股权，还需要再与村里签订协议，并且逐步缴交监管资金相对比较复杂转让项目公司股权是否要缴纳股权溢价，政策无明确规定公开选取开发商，需要竞争标准，一般为：（1）将可售面积更多让利给村里作为回迁面积；（2）支付更多的拆迁补偿款给村里这二种方式均直接导致开发商成本提高。

原权利人自行改造，可以协议出让东莞的旧改在申报后就不可以再变更主体，因此，对于工厂的自行改造，最好先通过鉴证交易，过户至新项目公司名下，方便后期与开发商合作鉴证交易税费为交易价款的14%左右需要公开出让 深圳和东莞政策较好，广州和佛山需要先走公开渠道，再收项目公司股权，相对比较麻烦2 2占地面占地面积的规积的规定定改造范围不少于1万平方米；原特区内可以小于1万平方米不明确成片拆迁改造面积原则上不小于5公顷；自行改造无面积要求旧村居改造项目占地面积原则上在50亩以上　各城市政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析序序号号内容内容深圳深圳广州广州东莞东莞佛山佛山备注备注3 3进行旧进行旧改的前改的前提条件提条件只需要符合基本规定即可主要有：（1）基本满足法定图则的改造方向要求；（2）占地面积符合相关规定；（3）五类用地达到60%另：深圳暂停了旧住宅区的改造，除非政府自行改造广州市2009年的旧办法中划定了52条全面改造“城中村”，如果做城中村改造，基本上要在其范围内1、已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围2、控规符合改造规划方向说明：已标图建库非常重要，是项目是否改造的前提。

1、已纳入省“三旧”改造地块标图建库范围2、控规符合改造规划方向说明：已标图建库非常重要，是项目是否改造的前提深圳的政策最好，基本符合条件的项目均可以做旧改而且可以选择对村里的某一块容积拆迁的块单独旧改，这样可以避免象广州那样整村改造，轻便、操作快东莞的标图建库的项目其实较多，也有较大的选择空间各城市政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析序序号号内容内容深圳深圳广州广州东莞东莞佛山佛山备注备注4 4审批流审批流程程主要流程：满足五类用地的要求→区里立项→市规土委立项→专项规划审批→建筑物拆除（可与专项规划审批同步进行）→实施主体确认→办理用地规划许可证→补交地价→签订土地合同→办理土地证第一阶段:全面改造方案编制阶段；第二阶段:全面改造方案审批阶段；第三阶段：全面改造组织实施阶段前二个阶段为拆迁现状调查、户籍人口调查、拆迁成本及市政配套设施成本计算、补交地价计算过程这二个阶段耗时较长，一般需要三五年村里自行改造，第三阶段的流程：公开招标→开发商投标→开发商与村股份公司签订正式合作协议→开发商缴纳第一笔监管资金，约为本项目一期监管资金的10%→签约达到80%后，付清全部监管资金→签约达到80%后，申请拆迁许可证，开始拆迁→根据与村股份公司合同约定，签订正式合同后，逐步将全资子公司股权转给开发商→完成拆迁后（可分期），补交地价；→办理土地证。

列入镇政府年度计划→制定三旧项目规划研究方案 →向镇三旧办申报三旧改造方案→镇三旧办审核后上报市三旧办集中审批→市三旧办联合审批后报市政府 →市政府同意批复→凭批复到规划局申请《建设项目用地规划批准书》→凭批复到规划局申请《建设项目用地规划批准书》→市三旧办及其它九个部门进行联合审批（并联审批）→拆除厂房、围闭、公示→补缴地价→领取新《国有土地使用证》与广州基本相同深圳与广州旧改最大的不同是广州在规划审批之前，已对拆迁量、建设成本、补交地价等进行了详细计算这样导致广州项目的规划审批的时间会非常长，而且最终审批的如果预留利润空间不够，项目也无法推进广州的优势在于拆迁时可以按政府补偿标准执行，推动时有标准、有政府可以协助各城市政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析序序号号内容内容深圳深圳广州广州东莞东莞佛山佛山备注备注5 5容积率容积率审批审批城市更新项目可以较大的提高容积率；非农建设用地及征返用地较难提高容积率优点：可以在拆迁补偿成本不变的情况下，提高土地一级整理方的收益变相来说，一级土地开发商因为有利润，才有动力推动项目拆迁，才有可能套现离场，保证最终开发本项目的开发商仍有利润空间。

容积率的审批是政府根据拆迁量反推出来的即：（融资地块占地面积*容积率）*评估地价单价=项目总拆迁成本+补交地价金额补交地价按市场评估价的20%此种方式的不利之处在于，政府将拆迁成本已提前根据政府的标准估算好了，所以，容积率想较大提高的可能性不大但政府的拆迁成本及拆迁标准又比实际预估的要少很多，这样直接导致开发商利润下降并且，政府考虑的成本中没有计算较多隐形成本，没有考虑一二级联动时一级开发商的套现得利空间自行改造基本上完全按照控规的容积率标准，没有提高的空间如需提高容积率，审批流程较长自行改造基本上完全按照控规的容积率标准容积率审批的空间意味着项目利润空间，有利润空间，项目本身才有推动的可能广州的旧改政策完全根据政府拆迁及相关标准计算得出容积率，直接导致各方利润空间非常小，变相来说会导致项目难以推动6 6土地贡土地贡献率献率不低于15%，但保障房占地面积包含在内；部分项目可能土地贡献率非常高原则上不少于策划方案总面积的30％无要求不明确　各城市政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析序序号号内容内容深圳深圳广州广州东莞东莞佛山佛山备注备注7 7拆迁标拆迁标准准灵活。

完全由开发商与被拆迁户谈判解决，政府不参与其中不利之处：没有标准，被拆迁户容易漫天要价；而且必须100%完成拆迁后，才能实施主体确认有标准，政府对于现金补偿金额及回迁面积已计算好政府标准：（1）合法产权部分1赔1；（2）2007年6月30日前已建，再按每户三层半，即280平方米，1赔1补偿；（3）2007年6月30日之前建设的无合法产权的房屋，不予回迁补偿，只给予建安成本约1500元/平方米的补偿好处：政府已制定拆迁标准，并且在拆迁之前，有90%村民已表决同意此标准才能公开招标，拆迁时可以按标准执行；并且拆迁过程中政府和村联社可以协助推进而且，对不履行村集体经济组织成员决定通过的拆迁补偿安置方案的，村集体经济组织可以依法提起诉讼进入拆除阶段，相对而言，广州的拆迁要容易一些但政府审批的拆迁标准低于市场标准，开发商需要额外付出一些超出审批之外的成本深圳由于被拆迁户心理价位不断提高，拆迁难度较大各城市政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析序序号号内容内容深圳深圳广州广州东莞东莞佛山佛山备注备注8 8监管资监管资金金部分区在实施主体确认时，需要签订资金监管协议，监管资金无具体标准，一般为回迁房和配套设施的建安成本。

一般需要在项目建成后才返还给项目公司采取村股份公司自行改造这种方式需要在开始建筑物拆除之前缴纳全部监管资金，监管资金包含除地价款外的全部地价，金额非常高，导致开发商的资金成本较高可以采用50%保函+50%现金缴纳拆迁及开发建设期间，可以申请监管资金进行拆迁及回迁房的建设无监管资金深圳的监管资金是在拆迁完成，实际主体确认时缴纳广州的监管资金是在开始拆迁前缴纳，这样会导致开发商在缴纳大量资金后，还不知道能不能完成拆迁，变相让被拆迁户处理心理优势地位9 9回迁房回迁房与可售与可售物业位物业位置的区置的区分分无具体要求分为融资地块及复建地块，相互之间完全分开融资地块为开发商的可售地块，复建地块为回迁房建设地块无具体要求　各城市政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析序序号号内容内容深圳深圳广州广州东莞东莞佛山佛山备注备注1010税票的税票的认定认定可以抵扣土增税的主要票据：1、补交地价；2、拆迁补偿成本另外，计算土增税时，回迁视同销售，即回迁房即算销售额也以可售物业的出售价格视作拆迁补偿成本根据深圳2016年5月税务局的规定，营改增后，拆迁成本不能作为可抵扣的成本，因此增值税会有较大幅度增加。

这一条款可能直接导致开发商利润降低，变相导致项目无法推动原则上政府只认二块成本：1、补交地价；2、政府审批的监管资金，主要包括：政府规定的现金补偿金额、回迁房建设成本、市政及配套设施建设成本、约5%的不可预见费；对于实际拆迁过程中产生的额外拆迁补偿成本，能否认定作为入账票据，政策并无明确规定，即使真实发生，认定也应该有一定难度对于自行改造项目，能认定的成本有：1、补交地价；2、原始地价款，如果是通过鉴证交易取得的土地，可以认定鉴证交易额；对于拆除成本，目前没有规定可以认定与广州基本相同深圳对于拆迁成本的认定最灵活，拆迁成本的认定只需要三份文件即可：拆迁补偿合同、收款收据、转账流水广州对于预计拆迁成本，政府已事先计算好超出部分的成本认定有一定难度东莞的拆迁成本能否入票还不确定1111保障房保障房配比配比分为三类地区配保障房，按计容建面计算，一类为5%，二类为8%，三类为12%；另外，根据如果有非农指标进行核减；原土地性质为工业用地的核增非农指标的三个重要作用：（1）满足立项的标准，尤其是达不到五类用地占比要求的，可以落非农后满足比例；（2）少补地价，非农建设用地补交地价有优惠；（3）少配保障房。

无保障房无保障房无保障房　各城市政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析序序号号内容内容深圳深圳广州广州东莞东莞佛山佛山备注备注1212补交地补交地价标准价标准比较复杂，基本分为：1、城中村、旧屋村等用地改为商住，以基准地价为标准补地价，较为优惠；2、工业用地改为商住用地，补交地价为改造后的商住用地的市场评估价减去原有工业用地的残值工改工项目，原有合法面积不再缴地价，超出部分按基准地价的50%缴交地价3、其它用地类型，以基准为标准补交地价4、70个历史遗留项目，以基准地价为标准缴交地价5、非农建设用地及征返用地，以基准地价为标准缴交地价城中村改造项目，按市场评估价的20%补交地价问题：政府并没有说明，是按政府批复改造方案时的市场评估价标准，还是按完成拆迁后补交地价时的标准；因为这样前后至少二三年时间，评估地价标准也在变化一）非经营性改为经营性用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为1000元/m2；第二类镇街为600元/ m2；第三类镇街为400元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）二）商业改为商住用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为500元/m2；第二类镇街为300元/ m2；第三类镇街为200元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）。

东莞的可能在2016年颁布新的旧改办法，届时补交地价标准可能会提高改变土地用途的土地出让金补交标准属国有出让建设用地，补交的土地出让金 = （新用途土地市场价格 － 原用途土地市场价格剩余年限值的余额） × 40%除了深圳的工改工项目，以市场评估价100%为标准缴交地价外，深圳其它类型和其它几个城市补交地价标准都不高各城市政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析序序号号内容内容深圳深圳广州广州东莞东莞佛山佛山备注备注1313开盘预开盘预售条件售条件项目建成达到预售条件后，开盘前需要回迁房的业主签字认可政府一般要求将公共设施放在第一期建设，因此开盘前一般公共设施的建设也需要达到一定的标准在“城中村”全面改造中，改造主体应当优先建设复建补偿安置房，确保被拆迁人及早入住旧村未拆除、安置房未建成的，除公建配套和消防工程外的其他建设项目不得开工建设说明：（1）安置房建成，是不是竣工验收，不明确；（2）安置房建成后，融资地块才能开工建设，开发周期将非常长无相关约定不明确广州的要求极其高，但开发商实际操作中，只需要监管资金缴交到位，融资地块可以先行开发建设1414回迁房回迁房的房产的房产证证与商品房的房产证一样。

红本，与融资地块的房产证一样，只是上面有注明：未办理国有土地有偿使用手续，未补交土地出让金届时村民如果想转让，必须要先交评估时点市场评估价30%的土地出让金后才可以转让与商品房的房产证一样 不明确广州的政策某种程度上可以避免回迁房的转让对商品房销售的冲击，有利于开发商各城市政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析珠三角四城市旧改政策比较分析序序号号内容内容深圳深圳广州广州东莞东莞佛山佛山备注备注1515整体评整体评价价1、深圳的旧改政策最好，实际操作完成的项目也最多主要原因除了因为深圳土地供应确定非常紧缺，市场环境好外，政策流程清晰、开发商利润空间相对较大，也是项目能较快推进的原因但随着深圳房价的快速上涨，被拆迁户的心理预期逐步提高，以及深圳的营改增新规，短期内不利于深圳旧改项目的推进，项目整体利润空间缩小，必须会导致项目推进速度变缓2、广州的政策对旧改的管制较多，在容积率审批、拆迁标准、回迁建设、开盘条件等各文件均有规定，而且事先全部计算好了才会开始拆迁这样直接导致政府已计算得出开发商的利润空间，而政府又未根据实际情况考虑其它隐形成本或超出标准之外的拆迁成本，因此项目推进起来难度较大，一级土地开发商难以套现离场。

广州政策的好处在于拆迁时已有标准，有政府及村里协助，并且对于少数难以拆迁的被拆迁户可以采取行政诉讼3、东莞多年来房地产市场供需基本平衡，而且土地供应以招拍挂供应为主但随着深圳北片区的迅速崛起，东莞原有的旧改项目较少；在东莞还存在一些容易改造的优质项目，而且这部分项目将是利润空间相对较大的项目，是整个珠三角地区相对有潜力的旧改市场东莞的城中村改造，补交地价前需要村里签字，往往会遇到一些困难因此，原来已有土地证的自主改造项目可以作为旧改的主方向4、佛山政策类似于广州，受到一些因素；再加上佛山土地供应充分，不一定需要通过旧改获取土地，因此，近年佛山项目推进较慢目前南海区的新规，开发商还在尝试推进过程中115双击链接打开文件各城市政策比较分析THE END。