华商名人堂——亚腾资产管理公司集团总裁林惠璋专稿.pdf

·林惠璋1林惠璋 亚腾资产管理公司集团总裁不惑之年放弃高薪、“走险”创业的林惠璋，在危机中先发制人，开创了亚洲房地产 基金管理领域多个第一，带领企业立于行业之巅，并一跃跻身福布斯富豪榜榜单·林惠璋2虽然有长江实业力挺，但对于年届45岁“高 龄”的林惠璋来说，辞去行业主管的高薪工作，转 投前途未卜的创业之路，无疑是铤而走险之举而 且当时他还背负着抵押贷款，年迈的父母和两个读 书的孩子也需要照顾，因此，别人眼中千载难逢的 良机，成了他眼中艰难的抉择但我也知道，与李嘉诚合作是我创业的最佳 机会如果我放弃这个机会，以后大概只会当个安 分的企业高管，不会再冒险出来创业了经过一番深思熟虑，林惠璋终于下定决心同 时他也在心底设定了一条底线：“如果我不能让公 司在两年内正常运转，并且烧光所有资金，大不了 我回去找工作，重新开始2002年，林惠璋离开美国私募GRA公司，与 长江实业分别出资70万新元与30万新元，共同创办 亚腾资产管理公司（ARA Asset Management， 以下简称ARA）尽管已经做了各种最坏的打算，但公司成立四 个月后，一场突如其来、席卷全球的SARS还是令 他措手不及这场令世人闻之色变的灾难切断了他 刚刚搭建好的业务关系，将ARA重新打回起点。

亚洲资产管理先锋——亚腾资产管理公司集团总裁林惠璋铤而走险 创业路上不言弃林惠璋没有想到，在不惑之年，事业平步青云 之时，人生会迎来一个重大机遇，而这个机遇竟缘 起于冷冻螃蟹和一瓶美酒2000年的一天，在新加坡的一顿饭局上，林惠 璋与长江实业集团（以下简称长江实业）执行董事 赵国雄“煮酒谈合作”，最终在美酒佳肴的碰撞下 达成共识长江实业是李嘉诚一手缔造的以地产为龙头的 商业帝国，而李嘉诚又是华人商界的无冕之王，能 有机会跟他合作是多少人梦寐以求的事情作为一 个并无显赫家世的中年企业高管，林惠璋能受到李 嘉诚的赏识，并支持他创业，着实令外界惊讶事实上，在与李嘉诚合作前，林惠璋已在亚 洲房地产领域浸润多年，此间不可避免与地产行业 “巨无霸”长江实业打交道，并与之建立了良好的 关系我想多年来我在房地产投资方面建立的信誉 和能力，也是李嘉诚与我合作的重要原因之一 林惠璋说没有显赫家世的林惠璋(John Lim Hwee Chiang)，凭借在房地产领域建立的信誉和能 力，得到李嘉诚的赏识，与之联手创立亚腾资产管理公司，实现了人生的华丽逆转创业之初，林惠璋就制定了打造行业先锋的战略此后他以勤奋、坚韧和永不言败的态 度，克服了创业路上的困难和挑战，以每年推出至少一个房地产投资信托基金或私人基金的 频率震惊业界。

如今他对亚洲市场的投资愈发游刃有余，还提出了五年内将公司资产规模扩 大至400亿新元的新目标·林惠璋3困境之中，林惠璋奋力扭转局面，为生存而战为了节省开支，在香港他只住廉价酒店周末 从香港返回新加坡时，他将自己的行李打包后退掉 房间周一返回香港时，再重新办理入住，节省周 末两天的房费这样的日子持续了半年，眼看资本消耗殆尽， 林惠璋一度想放弃，甚至产生回国找工作的念头， 但心中不言败的精神支撑他坚持下去当你做出了承诺，你只有继续向前走当你 被逼到墙角时，你别无选择，你要思考的是如何才 能生存在信念的引领下，林惠璋最终发现了房地产投 资信托基金蕴藏的商机这是一种以发行收益凭证 的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机 构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按 比例分配给投资者的一种信托基金彼时，新加坡房地产投资信托基金行业刚刚崛 起，市场潜力巨大林惠璋成功说服合作伙伴出售 了香港的几处商场，尝试推出跨国房地产投资信托 基金当时，这样的基金在亚洲尚属首例，相关的规 章制度在新加坡处于缺失状态面对重重障碍，林 惠璋不得不从零开始幸好这一新兴领域得到了新加坡政府官员的全力支持，他们甚至夜以继日地工 作，快速做出了决策，制定并完善了系统规则。

多方全力配合之下，2003年，ARA亚洲跨境 房地产信托——置富产业信托(Fortune REIT)得以 在六个月内正式启动，成为首个在新加坡上市、投 资香港房地产的跨境房地产信托创业之初，林惠璋就制定了打造行业先锋的战 略继置富产业信托后，ARA以每年推出至少一个 房地产投资信托基金或私人基金的频率震惊业界2004年，ARA推出新加坡首个商业房地产信 托基金新达信托(Suntec REIT)；2005年，成立第 一个在香港联交所由私人机构筹组的房地产投资信 托基金泓富产业信托(Prosperity REIT)；2006年 12月，与马来西亚的AmBank（大马银行）合资成 立AmFIRST REIT，在马来西亚投资商业地产， 后在马来西亚交易所主板上市；2007年11月2日， ARA成功在新加坡交易所主板上市，招股价为 1.15新元，发售股份为2亿股，集资7390万新元； 2010年，与东南亚最大的上市物流公司CWT合资 成立凯诗物流信托(Cache Logistics Trust)；2011 年，创办首个以人民币计价的房地产信托汇贤产业 信托(Hui Xian REIT)另外，ARA还设有未上市的投资基金，如 规模达11亿多美元的亚腾基金I(Asia Dragon Fund)，已筹集了4亿多美元的亚腾基金II，以及于2011-2015 ARA股票走势图·林惠璋42012年设立、初始资金承诺达5亿美元的中国投资 伙伴基金。

这些基金的主要投资者来自全球养老基 金和机构2007年6月，ARA完成了三次融资，共筹得 11.3亿美元，管理资金总额达到85亿美元逆势而行 危机中掘取商机ARA高更猛进之时，2008年全球金融危机席 卷而来，林惠璋再次遭遇前所未有的挑战金融危机爆发后，银行对放贷格外谨慎，中国 许多中小房地产发展商资金空前紧张，不得不将一 些运营中或正在开发的项目出售另一方面，中国 城镇化进程加速，经济增长势头稳健，无论是商场 还是办公楼的价值收益都有较大的上升空间这让林惠璋看到了中国房地产市场中许多极具 价值的收购机会，当市场充满恐慌情绪时，ARA勇敢地迈开进军中国市场的步伐，以南京为开端， 出资16亿元人民币投资南京国际金融中心这栋集综合甲级写字楼与零售用途于一身，拥 有近11万平方米的大楼位于南京金融商业区的黄金 地段——新街口ARA将其收入囊中后，把自身 国际级的资产管理经验与理念融入项目的管理和经 营，提升其品质，挖掘其潜力，使其成为南京市品 质最高的办公楼宇为保证项目品质，项目采用“只租不售”的 经营模式对外运营经过精心打造后的南京国际金 融中心，第一年的出租率不到10%，第二年猛增至 60%，第三年达到了90%，租户中超过一半是跨国 企业。

2013年，ARA以约25亿元人民币将其出售， 大赚9亿人民币首战告捷后，林惠璋辗转多地寻找投资机会，ARA业务分布图·林惠璋5最终在一线城市落址：先是2010年以11.6亿元人民 币收购了上海盛邦国际大厦，又于2013年以19亿元 人民币的价格，购得位于上海的商办物业——海洋 大厦2013年，ARA继续北上，出资2.9亿美元收购 了位于北京通州区梨园镇的金成中心商业地块， 将其更名为“京通罗斯福广场”，打造为集品牌餐 饮、时尚购物、IMAX影院、儿童教育、休闲娱乐 为一体的一站式购物中心金融危机中，林惠璋逆势而行，把危机变成 商机，短短几年间以理想价格在中国投资了五个商 业房地产项目，投资总额达30亿新元竞争对手业 绩齐声下跌之际，ARA管理的总资产规模不减反 增，从120亿新元上升至170亿新元在2012年欧美 经济衰退时，ARA的房地产投资信托基金也取得 30%至40%的增长开拓中国市场的过程中，ARA还组建了一支 本土化团队房地产是很本土化的生意，涉及与中 国政府关系、社会文化等多个方面ARA在中国 拥有300多人的团队，主要负责对办公楼、商场的 物业管理，而良好的物业管理对提升资产价值起着 至关重要的作用。

能让ARA在中国激烈的市场竞争中脱颖而出 的第三个法宝就是自身的品牌效应ARA持有并管理新加坡新达城、新加坡莱佛 士码头一号等多个亚太城市标志性高端商业物业， 蜚声国际，再加上它的股东之一是长江实业，这样 的背景实力也有力地助推了它在中国市场的发展对于公司未来的发展，林惠璋抱持乐观态度 他认为，亚洲正处于迅速增长时期，特别是中国经 济的稳健增长，以及中国城市化发展和快速增长的 中产阶级，都将为公司提供更多的投资机会和更大 回报潜能深耕中国市场多年后，他将以更“本 土”的视角来判析中国市场，由此对这一市场的投 资也会愈发熟稔和游刃有余除了中国市场，林惠璋还将目光投向蕴藏巨大 投资机会的其它海外房地产市场2013年12月，ARA发表声明，称其将收购麦 格理韩国地产公司(Macquarie Real Estate Korea Limited)，业务包括透过两个私人持有的房地产信 托基金，管理市值达5884亿韩元的物业此外， ARA还收购了麦格理旗下一家房地产投资信托基 金10.02%的股份ARA所持物业——新加坡新达城的财富之泉(Fountain of Wealth)·林惠璋62015年1月，ARA在澳大利亚墨尔本成立了分 公司ARA Australia，为公司发展房地产信托业务 布下另一枚棋子。

三种要素 助力成功腾飞在林惠璋的掌舵下，ARA不断开疆拓土，目 前它的业务遍布全亚洲，主要集中于房地产投资信 托管理、私募房地产基金管理、专业股权基金管 理、公司财务咨询服务等战略性领域截至2015年6月30日，ARA在亚洲15个城市， 有超过1100位专业人士管理着将近270亿新元的 总资产仅2015年第一季度，ARA的净利就达到 1689万新元荣誉也纷至沓来ARA曾连续两年被福布斯 授予亚洲收入10亿美元以下企业200强2012年， 林惠璋更是荣膺“第11届安永新加坡企业家大 奖”(Ernst & Young Entrepreneur Of The Year Singapore)在竞争激烈的环境中，ARA仍能取得不俗成绩，林惠璋认为它的成功主要得益于3个“P”：第一，Passion（激情）在他眼中，有激情是一个企业家或一个企业成 功的首要条件而他无疑就是富有激情的企业家 他的激情在于对知识永不停止的追求，他认为知识 不能一蹴而就，要成为一个企业家，就要获取更专 业、更深入的知识激情让他成为了一个工作狂不出差时，周末 他也会到办公室，因为这时的工作效率最高，没有 工作，也没有同事来汇报工作。

他可以回复电 子邮件，阅读行业文章和书籍，或者提前为工作做 好计划这样的激情，意味着牺牲牺牲与家人一起的 时间但至少有了激情后，你会发现所有的血、 汗和泪都是值得的第二，People（人才）企业发展的关键是人才人才是企业最宝贵的 资源，也是企业最大的财富林惠璋认为，企业家不只是关注销售产品的商 人，他们同时也是公司的代言人，需要一帮优秀的 团队成员跟随和支持他们共同让公司成长不要认 为自己有多强大多成功，自己是最好的你说自己 好没有用，作为一个基金经理，成功的关键是你的 信誉，业绩和平台，这就意味着一个公司必须有正 确的核心价值观，公司管理，风险管理系统以及行 业人才ARA现有员工1100多名，他们分布于亚洲的 15个城市，这个庞大的团队由多个国家和民族的 成员组成，这种多元文化和丰富的人力资源亦是 ARA成功的要素之一然而不同的民族、种族、信仰和背景也意味着 每个人的想法都不尽相同，因此要建立公司的核心 价值观，让每个员工都认同这个价值观并去实践， 以推动和促进公司成长第三，Partners（世界一流的合作伙伴）林惠璋一直很庆幸有一个世界级的合作伙 伴——长江实业在创办初期，长江实业为ARA2012年， 林惠璋获得 “第11届安永新加坡企业家大奖”·林惠璋7的发展打开了方便之门。