调研踩盘报告课件.ppt

南京斯亚首府,2013年8月17日调研报告,项目概况基本指标产品分析竞争对手,,目录,项目概况,,项目概况,开发商背景,,项目概况,斯亚集团以房地产开发经营为主体，集地产业、酒店业、文化产业发展等投资经营管理为产业链的集团型企业,19922000 初步发展,20002006 快速发展,20062011 规模发展,1992年9月，丹麦斯亚国际贸易公司南京办事处成立 2000年9月，斯亚花园酒店正式开业,,,2003年2月，南京巨映文化传播有限公司成立 2006年9月，斯亚置地广场落成并顺利交付 2006年1月，南京仕邦物业管理有限公司成立,2007年4月，南京博斯莱装饰工程有限公司成立 2007年7月，南京致雅餐饮有限公司成立 2007年8月，斯亚集团成功签约内桥东项目 2009年月，斯亚财富中心举行隆重的开工奠基仪式,区位优势,,项目概况,位于太平南路和白下路交汇处，南京最为繁华的商业聚集圈，毗邻新街口和夫子庙商圈,配套设施,,项目概况,毗邻新街口和夫子庙商圈，周边商业、餐饮、医院、银行等配套设施一应俱全,周边设施 餐饮：新街口商圈配套、夫子庙商圈配套 医院：惠民医院、中华医院、市第一医院 超市：苏果社区店 学校：第三中学、第一中学、慧园街小学 商业：新街口商圈、水游城 公共设施：原白下区图书馆,,公共交通 公交：82、31、1路等多条公交线路 地铁：三号线 夫子庙站、常府街站,项目定位,,项目概况,由A幢写字楼和B幢酒店式公寓构成，集商业、办公、公寓于一体，综合性较强；设计人性化、设施智能化、户型高端化,,B幢 酒店式公寓 定位：从整体设计和软硬件配套而言，引领南京高端住宅市场。

目标群体：上市公司、跨国企业、国企等一系列富裕人群 层高：地上26层 建筑面积：约39078,A幢 5A级智能化写字楼 定位：国内大型企业总部及世界五百强企业办公场所 层高：地上24层 建筑面积：约46999,基本指标,,基本指标,基本参数,,基本指标,效果图,,基本指标,实景图,,基本指标,A幢5A级写字楼,B幢酒店式公寓,产品分析,,产品分析,产品参数,,产品分析,A幢写字楼及裙楼底商于8月10日交付，目前正在封闭装修 A幢裙楼底商（2层）大堂约1000，11.2米挑高与局部玻璃顶设计 A幢写字楼层高4米，可分割出租楼层，4F15F为小面积楼层，最小起租面积为300 A幢写字楼采用10部三菱电梯（8部客梯，2部货梯） 目前写字楼入驻客户有长城资产、新华网、雀巢等，底商配套入驻有戴斯蒂诺珠宝、皓斯健身、王春美容、北欧风情家居等产品特征（写字楼）,,产品分析,3001900任意分割，玻璃幕墙外立面，商务气质突出,产品参数,,产品分析,B幢斯亚首府由国际著名空间大师李玮珉先生亲自操刀室内设计 甄选全球顶级建材和家装品牌；如当代水龙头、德国艾米默橱柜、杜拉维特卫浴、三菱电机空调、威能地暖系统、巴西石材等。

外墙采用长条形外窗配双层中空金属镀膜LOWE玻璃，冬季保温70%、夏季隔热60%，同时降低室外噪音34分贝产品特征（公寓）,,产品分析,大平层公寓，落地玻璃全景阳台，视野开阔,客厅朝南，城市景观好,三梯两户,商务立面 客厅朝南 阳台临街面 电梯充足 楼层高、视野好 商务生活配套,户型解析（公寓）,,产品分析,A户型 三房两厅两卫 面积约194.3,三梯两户型 全明户型，采光好 主卧大，带衣帽间、主卫 动静分离做的比较好，主卧不受影响 南面没有阳台,户型解析（公寓）,,产品分析,B户型 三房三厅三卫 面积约245.8,同A户型相连，属同一单元 双客厅，南边客厅有采光，卧室采光少 客厅不通透，通透性一般 主卧大，带衣帽间、主卫 动静分离一般，客卫在主卧门口 南面没有阳台,户型解析（公寓）,,产品分析,C户型 三房三厅三卫 面积约274.3,同B户型对称 双客厅，南边客厅有采光，卧室采光少 客厅不通透，通透性一般 主卧大，带衣帽间、主卫 动静分离一般，客卫在主卧门口 南面没有阳台,户型解析（公寓）,,产品分析,D户型 三房三厅三卫 面积约288.1,同B户型相似，改变了客卫门的方向 南面没有阳台,户型解析（公寓）,,产品分析,E户型 三房三厅三卫 面积约271.4,双客厅，南边客厅有采光 主卧大，带衣帽间、主卫 动静分离差，主卧直面餐厅和客卫 南面没有阳台,户型解析（公寓）,,产品分析,F户型 四房两厅三卫 面积约261.5,双客厅，南边客厅有采光 双次卧 主卧大，带衣帽间、主卫 动静分离差，主卧直面餐厅和书房 南面没有阳台,户型解析（公寓）,,产品分析,B1户型 四房三厅四卫 面积约325.6,增加了保姆间 此户型包住了楼梯部分，从次卧二到 到起居室距离过长,户型解析（公寓）,,产品分析,D1户型 五房二厅四卫 面积约402.3,超豪华户型 南面全景玻璃，采光好 主卧大，带衣帽间、主卫 动静分离好，主卧不受影响 三个次卧,不足分析（公寓）,,产品分析,产品过于单一，以300的大平层产品为主，容积率相对较高,周边环境,,产品分析,城中老区、道路拥挤、交通繁忙、环境嘈杂，周边卫生状况堪忧,秦淮河水浑浊、时发恶臭,老城区、房屋破旧，与高端 大气的楼宇十分不协调,十字路口交通繁忙,竞争对手,,竞争对手,价格调研,,竞争对手,斯亚首府周边区域楼盘价格简述： 截止到8月17日为止，调研斯亚首府所在的秦淮区在售住宅项目共7个，销售均价为30571.4286元/平方米。

价格分析,,竞争对手,所有7个在售住宅项目与斯亚首府相比： 2个项目的销售均价高于斯亚财富中心，售价最高的新街口苏宁生活广场为39000元/平方米，占总数的28.6%； 5个项目的销售均价低于斯亚财富中心，售价最低的精锐SOHO为17000元/平方米，占总数的71.4%；,苏宁生活广场PK斯亚首府,,竞争对手,数据对比,总结,,总结,值得期待：南京罕见大平层豪宅,,总结,双重商圈+地铁+名校三核价值于一体,国际顶尖设计，10年不落后的罕见大平层豪宅,城市商务核心地段，21世纪高端人居标杆,谢 谢,。