宜兴市荷兰岛房地产策划.ppt

荷荷兰岛项目策目策划划v第一章市第一章市场分析分析v第一第一节 宏宏观房地房地产市市场分析分析v尽管市场放缓有所警示及中央政府对过热尽管市场放缓有所警示及中央政府对过热的房地产市场的调控举措已陆续实施，中的房地产市场的调控举措已陆续实施，中国房地产市场在国房地产市场在2010年第三季度仍然保年第三季度仍然保持活跃、稳健的发展态势一线主要城市持活跃、稳健的发展态势一线主要城市延续平稳的上升态势，同时投资者及开发延续平稳的上升态势，同时投资者及开发商依然看好正在兴起的二三线城市中呈现商依然看好正在兴起的二三线城市中呈现的机遇对于美国次级债危机对中国市场的机遇对于美国次级债危机对中国市场产生的震荡，分析师所持看法不尽相同，产生的震荡，分析师所持看法不尽相同，但总体看来，对中国的影响甚微可以预但总体看来，对中国的影响甚微可以预见的是未来对风险管理的关注将提高见的是未来对风险管理的关注将提高. v第二节第二节 宜兴房地产市场分析宜兴房地产市场分析 v20072007至至至至20092009年末，住宅施工面积累计年末，住宅施工面积累计年末，住宅施工面积累计年末，住宅施工面积累计825825万平方米，商品房住宅销售面积累计万平方米，商品房住宅销售面积累计万平方米，商品房住宅销售面积累计万平方米，商品房住宅销售面积累计244244万平万平万平万平方米，商品住宅积压近方米，商品住宅积压近方米，商品住宅积压近方米，商品住宅积压近581581万平方米。

这三年万平方米这三年万平方米这三年万平方米这三年的建设量如果按人均的建设量如果按人均的建设量如果按人均的建设量如果按人均4040平方米测算，则可以解平方米测算，则可以解平方米测算，则可以解平方米测算，则可以解决决决决2121万人的入城居住问题，占总人口的万人的入城居住问题，占总人口的万人的入城居住问题，占总人口的万人的入城居住问题，占总人口的20%20%，而这仅仅是三年的建设量而这仅仅是三年的建设量而这仅仅是三年的建设量而这仅仅是三年的建设量9898年前的计划安年前的计划安年前的计划安年前的计划安置公房算是置公房算是置公房算是置公房算是400400万平方（万平方（万平方（万平方（2020万人乘以人均万人乘以人均万人乘以人均万人乘以人均20 20 平方），平方），平方），平方），9898年到年到年到年到20072007年间住房改革后共建年间住房改革后共建年间住房改革后共建年间住房改革后共建16001600万平方，按照已经达到的城市化率万平方，按照已经达到的城市化率万平方，按照已经达到的城市化率万平方，按照已经达到的城市化率55.55%55.55%，，，，20002000万平米除以万平米除以万平米除以万平米除以52.9352.93万人，人万人，人万人，人万人，人均均均均3838平方的水平）。

平方的水平）平方的水平）平方的水平）20102010年以后不可能就不年以后不可能就不年以后不可能就不年以后不可能就不建了 vv20102010年末，按照以上数据推算，房屋保有量年末，按照以上数据推算，房屋保有量年末，按照以上数据推算，房屋保有量年末，按照以上数据推算，房屋保有量28252825万万万万平方，以城镇人口平方，以城镇人口平方，以城镇人口平方，以城镇人口52.9352.93万，人均万，人均万，人均万，人均53.3753.37平方，这样平方，这样平方，这样平方，这样还是不能反映全面，因为很多农民进城了，不知道进城还是不能反映全面，因为很多农民进城了，不知道进城还是不能反映全面，因为很多农民进城了，不知道进城还是不能反映全面，因为很多农民进城了，不知道进城的农民算不算在城镇人口之列，可能存在相当多的农民的农民算不算在城镇人口之列，可能存在相当多的农民的农民算不算在城镇人口之列，可能存在相当多的农民的农民算不算在城镇人口之列，可能存在相当多的农民为了子女已经在城里买了房，但还未入住如果房屋保为了子女已经在城里买了房，但还未入住如果房屋保为了子女已经在城里买了房，但还未入住如果房屋保为了子女已经在城里买了房，但还未入住。

如果房屋保有量是准的，按人均有量是准的，按人均有量是准的，按人均有量是准的，按人均3838、、、、4040、、、、4242平方反推，则城市平方反推，则城市平方反推，则城市平方反推，则城市人口人数应是人口人数应是人口人数应是人口人数应是7575、、、、7171、、、、6868万人，也就是已经达到发万人，也就是已经达到发万人，也就是已经达到发万人，也就是已经达到发达国家的城市化水平，起码是在房产上已经达到了这达国家的城市化水平，起码是在房产上已经达到了这达国家的城市化水平，起码是在房产上已经达到了这达国家的城市化水平，起码是在房产上已经达到了这样，理论上样，理论上样，理论上样，理论上20092009年以后再建的房屋，不是再增加人均年以后再建的房屋，不是再增加人均年以后再建的房屋，不是再增加人均年以后再建的房屋，不是再增加人均面积指标就是增加房屋空置量面积指标就是增加房屋空置量面积指标就是增加房屋空置量面积指标就是增加房屋空置量v在住房改革这几年，稍有出向的人已经开在住房改革这几年，稍有出向的人已经开始换房或已经换房了，甚至有的已经是第始换房或已经换房了，甚至有的已经是第三次倒房了城镇化率我想不会这么高，三次倒房了。

城镇化率我想不会这么高，还有很多同时拥有两套、三套以上的住户还有很多同时拥有两套、三套以上的住户v第二章第二章 项目分析项目分析v第一节第一节 项目概况项目概况投资兴建范思特（宜兴）房地产开发有限公司企划销售自销建筑设计中国美术学院风景建筑设计研究院景观设计中国美术学院风景建筑设计研究院基地面积24万平米建筑面积20万平米规划户数一期375户（独栋122户，联排253户）建筑楼层2F，3F规划面积185-458平米主力面积联排185-276平米，独栋312-458平米主力总价联排130-230万，独栋400-800万平均单价联排8500，独栋13500现场售楼处宜园对面西侧300米公开日期2009.5交房日期2010年9月基本信息基本信息周边状况周边状况小区规划小区规划Ø小区占地20万平米，欧式建筑风格，物业形态为独栋及联排别墅，分为南北两个区域，其中独栋122户，地上2层送地下室，地上面积为312-458平米，地下面积为113-170平米左右；联排253户，地上3层送地下室，地上面积为185-276平米，地下面积为50-70平米左右地下室层高2.75米二期原规划为6幢高层，现调整为联排。

Ø景观设计上，将团氿引入社区，小区四面环水，独栋户户面水，中央为3万平米的人工湖泊，规划有游艇码头，会所，网球场等配套设施调整为联排47户未动工N独栋联排立面效果立面效果面积配比面积配比一期面积配比产品形态面积套数比例联排185-27625367.47%独栋312-45812232.53%总计/375100.00%二期联排，具体规划不明确vSWOT分析分析中中中中星星星星湖湖湖湖滨滨滨滨城城城城逸品逸品逸品逸品尚东尚东尚东尚东东氿东氿东氿东氿壹号壹号壹号壹号荷兰岛荷兰岛荷兰岛荷兰岛水榭水榭水榭水榭华庭华庭华庭华庭荆溪荆溪荆溪荆溪人家人家人家人家优势Ø荷兰岛位于宜兴传统的热点居住板块--团氿板块，区域内已入住的代表性小区有水岸豪庭，海德名园等，目前在售楼盘有荷兰岛，中星湖滨城，水榭华庭，荆溪人家等项目Ø项目北接团氿南路，西邻氿西路，毗邻宜园风景区，距市区2公里左右，周边1公里范围内的生活配套设施较少，虽然有已交付入住的小区，但是整体居住氛围欠佳劣势Ø项目周边不利因素：西侧有热电厂以及铁路经过，团氿南路氿西路水岸豪庭水岸豪庭水岸豪庭水岸豪庭海德名园海德名园海德名园海德名园v第三章 项目定位v第一节第一节 目标客户定位目标客户定位vv1.1.高收入人群高收入人群高收入人群高收入人群vv2.2.消费模式以家庭享受为中心的消费模式以家庭享受为中心的消费模式以家庭享受为中心的消费模式以家庭享受为中心的“ “享受消费型享受消费型享受消费型享受消费型” ”vv3.3.私营企业主，企业决策层（股东，董事等）私营企业主，企业决策层（股东，董事等）私营企业主，企业决策层（股东，董事等）私营企业主，企业决策层（股东，董事等）v第二节第二节 户型定位户型定位独立别墅（五房二厅四卫约独立别墅（五房二厅四卫约459459㎡㎡））地下层地下层二层二层ØØ 地下层：底层设有多功能影视厅、娱乐室、地下层：底层设有多功能影视厅、娱乐室、洗衣房，还能根据自身需求设置健身房，同洗衣房，还能根据自身需求设置健身房，同时配有独立卫生间，完全可以成为自己的私时配有独立卫生间，完全可以成为自己的私家会所。

家会所ØØ 一层：双车位车库，可直接入户一层：双车位车库，可直接入户4 4米挑米挑高客厅，连通阳光厨房及餐厅，周边为超大高客厅，连通阳光厨房及餐厅，周边为超大私家庭院，通透及采光性无可挑剔独立套私家庭院，通透及采光性无可挑剔独立套房式卧室设计，既可作为客房，又能作为次房式卧室设计，既可作为客房，又能作为次卧室同时配有私人会客厅，工人房，洗衣卧室同时配有私人会客厅，工人房，洗衣房等ØØ 二层：大面宽主卧设计，直通景观露台，二层：大面宽主卧设计，直通景观露台，并设有步入式更衣室并设有步入式更衣室, ,同时直通书房，办公休同时直通书房，办公休息皆可在一个空间内完成次卧同样外接阳息皆可在一个空间内完成次卧同样外接阳光露台，采光通风性均较强二层同时设有光露台，采光通风性均较强二层同时设有家庭厅，在闲暇之余使家庭生活显得更为融家庭厅，在闲暇之余使家庭生活显得更为融洽户型分析户型分析一层一层联排别墅（四房二厅三卫约联排别墅（四房二厅三卫约185185㎡㎡））半地下层 一层 二层 三层 ØØ 半地下层：同样设有多功能影视厅、娱乐半地下层：同样设有多功能影视厅、娱乐室、健身房等，成为自己的私家会所。

室、健身房等，成为自己的私家会所ØØ 一层：一层：6 6米宽错层式客厅，独立式休息娱米宽错层式客厅，独立式休息娱乐区域厨房直通餐厅，成为独立就餐区域，乐区域厨房直通餐厅，成为独立就餐区域，并做到洁污分离并做到洁污分离ØØ 二层：大面宽卧室连通景观阳台，并设置二层：大面宽卧室连通景观阳台，并设置步入式更衣室，卫生间设置在双卧室中心，步入式更衣室，卫生间设置在双卧室中心，方便使用同时配有书房，集工作休憩于一方便使用同时配有书房，集工作休憩于一体ØØ 三层：顶层独立式阔绰主卧，套房式设计，三层：顶层独立式阔绰主卧，套房式设计，内置独立卫生间及步入式更衣室北面设有内置独立卫生间及步入式更衣室北面设有超大景观露台，休息之余尽情享受自然资源超大景观露台，休息之余尽情享受自然资源户型分析户型分析规划调整规划调整调整区域总建高层联排配套公建调整前721416309148024248调整后20741/197111030调整区域原规划为2幢联排别墅，6幢高层，现全部调整为联排别墅v第三节第三节 价格定位价格定位售楼处外景产品形态面积总套数未售套数面积联排185-276253254855 独栋312-45875144908 总计/328399763 签约备案情况荷兰岛郁金香庄园荷兰岛郁金香庄园 均价均价20000元元/平米平米：：400-606-6969 v第四章第四章 项目营销项目营销v第一节第一节 品牌形象品牌形象开发商开发商 荷兰岛郁金香庄园由荷兰范思特（宜兴）房地产开发有限公司开发。

荷兰范思特集团1935年成立，公司业务主要有四个方面：房产开发，土地组合储备，工程建设和物业管理先后成功开发了数百个高端住宅、精品商业和办公项目，2004年成立宜兴公司，开发资质为二级，本案为进入中国的第一个项目范思特集团董事长范思特尤思 v第二节第二节 销售渠道销售渠道vv1.1.派传单派传单派传单派传单vv2.2.网络信息渠道网络信息渠道网络信息渠道网络信息渠道vv3.3.客户上门留名片或姓名等客户上门留名片或姓名等客户上门留名片或姓名等客户上门留名片或姓名等vv4.4.电视台新闻滚动条或电视广告销售电视台新闻滚动条或电视广告销售电视台新闻滚动条或电视广告销售电视台新闻滚动条或电视广告销售v第三节第三节 广告策略广告策略报广欣赏报广欣赏报广欣赏报广欣赏v总结总结1.一个时代的结束与另一个时代的来临：宜兴发展向东，团氿没落，东氿崛起，东氿板块占尽天时地利人和，荷兰岛出生团氿，区域发展前景以及升值潜力有限2.风景与污染并存：给了秀丽的景观资源—团氿风景区，也给了无法摆脱的污染—火力电厂以及铁路3.成也水景与败也水景：岛屿式的规划，做到极致的水景，却也可能成为后期物业的噩梦，业主们可能需要支付高昂的成本。

4.舍弃高层与追求利润：二期规划的6幢高层调整为联排别墅，提升了小区的整体档次，同时必须通过上涨价格来平衡利益以及追求更多的溢价空间endend荷兰岛荷兰岛2009.12.26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。