南宁市业主大会和业主委员会指导规则.doc

南宁市业主大会和业主委员会指导规则第一章 总则第一条 为规范本市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《南宁市物业管理办法》、《业主大会规程》等规定，结合本市实际，制定本规则第二条 南宁市房产主管部门依法对南宁市城区、开发区范围内的业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导监督各城区人民政府、开发区管委会负责房产管理的主管部门（以下简称“城区、开发区房管部门”）具体负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理第三条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，接受房产主管部门的指导和监督，不得作出违反法律、法规的决定业主委员会不得直接从事经营活动第四条 业主大会、业主委员会会议召开的程序及作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的城区、开发区房管部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主第五条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、人口与计生部门，与社区居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安、计划生育等相关工作在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关社区居民委员会依法履行职责，支持社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的社区居民委员会，并认真听取社区居民委员会的建议第二章 业主投票权的确定和行使第六条 业主的投票权数，由业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定在首次业主大会会议上，物业建筑面积按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算第七条 业主拥有的专有部分物业建筑面积按业主所持有的房屋权属证书上记载的建筑面积来计算，包括可以办理《房屋所有权证》的车库、杂物房等；房屋已出售并交付使用但尚未领取房屋权属证书的，按房屋销（预）售合同确定的建筑面积计算；未出售的房屋建筑面积，按房屋测绘面积备案的结果计算第八条 下列物业的建筑面积不计入专有部分物业建筑面积：（一）依法归全体业主共有的物业；（二）权属有争议的物业第九条 业主应当自行行使投票权业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托他人行使投票权第十条 业主为法人的，由其法定代表人或委托代理人行使投票权业主不具有完全民事行为能力，应当由其监护人代为行使投票权第十一条   共有物业的业主投票时，只能行使一次投票权，可由共有人共同行使也可委托其中共有人行使。

委托其中共有人行使的，应当有其他共有人同意的书面委托第三章 业主大会的成立第十二条  业主大会自首次业主大会会议有效召开之日起成立第十三条  物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加业主大会会议，业主大会会议方能有效召开第十四条  业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式第十五条  业主大会作出下列决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业的决定；（五）法律、法规或者业主大会议事规则规定的有关共有和共同管理权利的其他重大事项第十六条  业主大会作出筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意第一节  首次业主大会会议的筹备第十七条 在一个物业管理区域内，物业交付使用的建筑面积达到50%以上，经20%以上业主书面申请成立业主大会的，城区、开发区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当指导该物业管理区域成立业主大会。

第十八条 首次业主大会会议的内容包括：（一）表决通过管理规约、业主大会议事规则；（二）选举产生业主委员会委员；（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项第十九条 城区、开发区房管部门接到业主的书面申请后20个工作日内，完成以下工作：（一）核实业主联名签名情况；（二）确定物业管理区域；（三）了解物业项目的开发建设情况建设单位及物业服务企业应当配合城区、开发区房管理部门做好以上工作第二十条 城区、开发区房管部门核实情况后，对于符合条件的，20个工作日内指导业主成立业主大会筹备组第二十一条 业主大会筹备组由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成，人数为5—15名的单数报名参加业主大会筹备组的业主应当具备民事行为能力，完全履行业主义务第二十二条 城区、开发区房管部门对报名参加业主大会筹备组的人员进行资格核查后，确定筹备组成员名单如报名的业主超过预定人数的，可采取随机抽签的方式确定业主大会筹备组成员；如报名的业主未达到预定人数，可延长报名时间3至7日，经延期仍未达到预定报名人数的，则停止指导第二十三条 城区、开发区房管部门应将拟确定的业主大会筹备组成员名单在物业管理区域内公示5日以上公示期满后无异议的，业主大会筹备组正式成立。

公示期间，如业主提出异议的，城区、开发区房管部门应当调查核实第二十四条 业主大会筹备组应当推选1-2名联络人负责召集业主大会筹备组会议及与指导部门联络   业主大会筹备组不接受指导和监督，自行开展筹备工作的，城区、开发区房管部门对其选举产生的业主委员会不予备案第二十五条 业主大会筹备组成立后，应当做好下列筹备工作： （一） 确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；（二） 参照房产主管部门提供的示范文本，草拟《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；（三） 确定小区的房屋产权名册，确定业主的总投票权数（即专有部分物业总建筑面积和业主总人数）； （四） 根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法（草案），并确定表决票、选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员名单五） 做好召开首次业主大会会议的其他准备工作业主大会筹备组应当自组成之日起60日内，在城区、开发区房管部门的指导和监督下，组织业主召开业主大会会议，并选举产生业主委员会逾期不组织业主召开业主大会会议并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散非筹备组的原因造成不能按期完成筹备工作的，经城区、开发区房管部门同意，可适当延期，延长期限不得超过30日。

第二十六条 业主大会筹备组发出业主委员会候选人报名的通知，通知内容应当包含业主委员会候选人报名的条件、方式、领取报名表的时间和地点等事项，报名时间为3-7日，并公示以下相关材料：（一）《业主大会议事规则》（草案）；（二）《管理规约》（草案）；（三）成立业主大会、首届业主委员会的选举办法（草案）；（四）选票、表决票（样本）；（五）业主的总投票权数（即专有部分物业总建筑面积和业主总人数）；（六）其他应当公示的材料第二十七条  业主委员会由业主组成，人数为5至15人的单数，具体人数由业主大会筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定截止报名时间，符合条件的报名人员尚未达到预定人数，可继续征集业主报名参加，延长期限最长为7日第二十八条 业主委员会选举采取差额选举的方式，业主委员会候选人数与应选人数差额比例不得低于20%第二十九条 业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力，高中以上文化程度；（二）遵纪守法；（三）模范履行业主义务，未欠交物业管理费用、专项维修资金、公摊水费、电费等；（四）热心公益事业，责任心强；（五）具有必要的工作时间和组织能力；（六）未在本物业管理区域的物业服务企业及下属企业内任职。

第三十条 业主大会筹备组依照规定对所有业主委员会委员候选人的业主身份和资格条件进行验核，经半数以上业主大会筹备组成员签名确认后，将所有候选人的材料原件报送城区、开发区房管部门进行复核第三十一条 业主大会筹备组将符合业主委员会委员候选条件人选的相关材料在小区内公布不少于5日，如业主在公布期间有异议的，需再次进行验核公示期满，产生正式候选人业主大会筹备组将正式候选人的相关材料在小区内公示不少于5日第三十二条 业主大会筹备组应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在小区公告栏或其他显著位置公告一） 首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容等；（二） 《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；（三） 业主委员会的选举办法、候选人名单及简历；（四） 业主在首次业主大会会议上的投票权数（专有部分物业总建筑面积及业主总人数）五） 负责开箱验票的监票、验票、唱票、计票的人员名单与业主委员会委员候选人有利害关系的业主应当回避，不能担任监票、验票、唱票、计票等工作第三十三条 业主大会筹备组应当于业主大会会议召开2日前，制作投票箱，将选票、表决票发放给全体业主选票、表决票应交给业主，有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。

如收到选票、表决票的是非业主使用人时，应及时转交或告知业主第二节  首次业主大会会议的召开第三十四条 在城区、开发区房管部门的指导监督下，业主大会筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开首次业主大会会议，并组织业主在投票点做好验核业主身份、登记选票、表决票等工作第三十五条 业主大会筹备组应在业主大会会议通知上载明的地点设定固定的投票箱，原则上不得设立流动投票箱上门收取选票或表决票第三十六条 以书面征求意见方式召开业主大会会议，投票的时间超过一天的，应当由筹备组与城区、开发区房管部门、社区委员会负责在投票地点公开对投票箱进行封存和开启封好的投票箱由街道办事处或社区居委会负责保管第三十七条 业主投票时，应持证明本人有效的身份证件、产权证明（房屋所有权证或购房发票、购房合同等）到指定的投票地点进行投票筹备组应当组织人员在投票点做好验核业主身份、登记投票情况等工作业主因故不能参加投票的，可书面委托代理人代为投票，代理人须出具业主的产权证、身份证明，书面委托书及证明代理人身份的合法证件第三十八条 涂改的选票或表决票无效在将选票或表决票投入投票箱之前更改的，投票人应当重新领取选票或表决票填写。

第三十九条 投票时间截止后，不能再采用任何方式收取选票或表决票第四十条 投票结束后2日内，筹备组负责组织公开唱票，统计业主大会会议的投票结果第四十一条 统计选举业主委员会的结果时，应将所有的选票逐一进行核对，分别统计出每个候选人获得专有部分物业建筑面积的总数（以下称为“建筑面积数”）和业主支持人数的总数（以下称为“业主人数”）后，按下列方式确定选举结果：（一） 候选人获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数的选票，才能当选业主委员会委员二） 获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人超过应选人数时，则按照候选人获得建筑面积数或业主人数，从高到低的顺序进行排列，建筑面积数高或业主人数高的当选三） 获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人超过应选人数，但当选最后一名委员的候选人为两人或两人以上、不能确定当选人时，由并列的候选人以抽签方式决定或由筹备组将选举结果在物业管理区域内公告，在公告中确定的时间内对票数相等的候选人进行第二轮投票，得票多的当选）（四） 获得1/2以上的建筑面积数且1/2以上的业主人数选票的候选人少于应选人数时，可以采用以下方式确定业主委员会委员：1、获得1/2以上的。