2010年土地估价师考试案例与报告真题.doc

2010 年土地估价案例与报告第一部分案例分析(共 2 题，120 分请认真阅读理解，并根据给定的条件，综合分析后回 答有关问题请在题目下方空白处答题)案例(一)某土地估价师接到一项业务，委托方 A 公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价 格咨询意见，价格基准日确定在 2008 年 6 月 30 日下面是估价师与委托方交谈并到现场 调查的记录要点，阅读后回答相关问题 (1)A 公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等 (2)委托估价的土地是 A 公司于 1999 年 2 月与 B 村委会签订协议取得的，面积共 17 亩，原 计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约 1 千米左右 (3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用 (4)2001 年 5 月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求 A 公司补办 土地征用手续，加上前期支付 B 村的费用，A 公司累计支出征地费用 100 万元，向政府交 纳 17 亩土地的出让金及处罚金各为 20 万元 (5)2002 年 2 月，囚修建环城道路和绿化带，县政府占用其中 4 亩土地，所占土地为带状， 位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。

(6)与此同时，该县设置开发区，将 A 公司所占剩余的 13 亩土地纳入开发区内，A 公司领 取了国有土地使用证 (7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些 企业购买土地，其中，A 公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公 司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了 A 公司 l 亩的土 地 (8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明，也没有能 够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证委托方还提供了县国土资源局 2002 年 5 月为 A 公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书2002 年 5 月，开发区 曾经要求 A 公司交纳 12 亩土地共 48 万元的基础设施费，但没有落实 (9)现场看见，土地东侧已经建设 1 栋办公楼，使用了 5 亩土地，建设时间为 2002 年 4 月； 12 亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开土地交通条件很好，西边 为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中 心区，并且有第 8 路和第 11 路公交车站。

(10)委托方提供了 2003 年 3 月该县规划局将剩余的 7 亩土地用途确定为工业(原建设的办 公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及 2003 年 8 月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的 7 亩土地的通知书，通知以划拨用地 进行补偿；A 公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路 用地支付的出让金 (11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩 16 万元，土地出让金比 2001 年增长了 20％，基础设施费比 2002 年增长了 10％问题(每小题 4 分)： 1．用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程2．按照土地登记要求描述最后 A 公司所有土地的四至3．县政府收回了剩余的 7 亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文 件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的) 4．如果剩余的 7 亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点 5．请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出 7 亩出让土地实际能够得到的 补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程。

案例(二)2007 年 2 月 16 日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动 产进行估价进行资产核算据委托方初步说明，估价对象土地于 2003 年 2 月 16 日通过出 让方式取得， 当时总面积为 4908 平方米，2004 年 3 月 20 日将批发零售部分转让出去， 住宿餐饮部分 2004 年 3 月 26 日抵押给民生银行，抵押期限 1 年，后因还款纠纷于 2005 年 6 月 6 日被法院查封，2005 年 11 月 20 日解除查封另外，由于对土地面积存在疑义， 委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记为了查证土地的权属状况，土地登记机关 给估价师展示了该土地的相关资料下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回 答有关问题 单位．平方米、万元 共用宗卡号：隐蔽地号隐蔽图号隐蔽调查表号叩 983宗地面积4908坐落x x 市南河路 183 号用途综合权利人大星商贸发展公司证件种类身份证证件编号隐蔽审批表号隐蔽单位性质股份制通讯地址X X 市南河路 183 号邮编： X X X X X X3. 土地估价技术报告 第一部分 一、估价项目名称：X X 厂地价评估 二、委托估价方(略) 三、受托估价方(略) 四、估价对象(略) 五、估价目的：对 XX 厂的土地使用权价格进行评估。

六、估价依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》及实施条例 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》 (3)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (4)国家土地管理局、国家体改委《股份有限公司土地使用权管理暂行条例》 (5)X X 市有关土地的法律法规及文件规定 (6)委托方提供的有关资料(略) (7)估价人员实地勘察和调查收集的有关资料 七、地价定义 此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格 八、估价期日：1997 年 6 月 30 日 九、估价日期：1997 年 8 月 13 日 十、估价结果 总地价：40，605，565．8 元 估价结果一览表(略) 十一、需要特殊说明的事项 (1)本报告提供的土地价格构成中不包含评估地块红线内基础设施，如管线、码头、道路等的费用 (2)本报告评估地块为 XX 厂划拨土地的一部分，评估范围由委托方划定，其面积以土地勘 测定界机构勘测定界结果为准 (3)本报告中采用的房屋建筑面积由委托方提供，作为评估时的参考 (4)本报告需按国家规定，经政府土地管理部门确认后，方可作为确定股份制改造企业土地 使用权价格的依据。

(5)未经评估单位书面同意，本评估报告的全部或任何一部分均不得以任何方式公开发表或 引用 (6)本报告自估价期日起半年内有效 十二、土地估价师 姓名签名 金胜利(略)范谋(略)程永发(略) 十三、土地估价机构(略) 一九九七年八月二十二日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1．土地位置状况 委估地块为 X X 厂用地范围内的一部分，位于 X X 区 X X 大道 X X 号，西临 X X 江、北靠 X X 路、东临 X X 大道、南至 X X 厂，距 X X 大桥约 3．5 公里 2．土地登记状况 X X 厂用地为国有划拨用地，用途为工业，土地使用者为 X X 厂 评估对象为 X X 厂厂区用地的一部分，包括南区、西区、北区三个地块，其对应土地登记 状况为：南区：国有建设用地使用证号为第 X X 号，图号为 X X，地号为 X X，土地总面积 7601 平方米，其中估价对象勘测定界面积为 7477 平方米西区和北区：国有建设用地使 用证号为第 X X 号，图号为 X X，地号为 X X，土地总面积 628319 平方米，其中，待估地 块北区勘测定界面积为 40108 平方米，西区勘测定界面积为 24449 平方米。

3．土地权利状 况 估价对象土地使用权为 XX 厂以行政划拨方式取得 4．建筑物及地上附着物状况(略) 二、地价影响因素分析 1．一般因素(略) 2．区域因素 (1)位置：评估对象位于 X X 新区 X X 江东岸，距市中心约 12 公里，X X 口岸约 1 公里， 距 XX 大桥约 3．5 公里 (2)交通条件(略) (3)区域性质：由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域 (4)集聚条件：评估对象周边规划为开发区，有 X X 保税区、X X 出口加工区、X X 高科技 园区等，工业集聚规模较高 (5)地块面积及形状：待估地块总面积为 72034 平方米，其中南区 7477 平方米，北区 40108 平方米，西区 24449 平方米该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区 近似三角形 3．个别因素 (1)环境条件：评估对象所在区域附近工厂相对集中，如 X X 化工厂、X X 煤气厂等，有一定的空气污染 (2)地质条件：评估地块所在区域，为第四纪地层该待估地块地质条件对地表工程利用无 影响 (3)临江条件：评估地块临 XX 江，有较理想的水运条件 (4)土地使用权年限：取国家规定的工业用地出让最高年限 50 年。

第三部分土地估价 一、估价原则(略) 二、评估思路与方法选择 根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法近 年来，X X 新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故 选用市场比较法同时，根据工业用地的性质，采用成本逼近法评估待估宗地价格 三、估价过程 (一)市场比较法 市场比较法是指在一定市场条件下，选择条件类似或使用价值相同的若干土地交易实例， 就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地进行对照比较，并对交易 实例土地价格加以修正，从而确定待估土地价格的方法该方法基本公式如下： 待估土地价格=交易实例土地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正 系数 比较实例的选择 通过对市场交易实例的调查与分析，选择 3 个可比性较强的交易实例作为比较实例 2．比较因素的选择 根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较 因素(见表 1 所列) 3．因素条件说明 待估宗地和比较实例的各因素条件说明如下表 1 表 1 因素条件说明表4．编制比较因素条件指数表 经对表 1 中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表 2表中有关修正说明如下： （1） 期日修正 目前，工业用地地价下跌了 5% （2） 实例 2 年期修正：[1+1/（1+r）30]/ [1+1/（1+r）50] 5.因素修正 由表 2 进一步得到各项修正系数，如下表 36．实例修正后的地价计算 经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地 价格。

待估宗地地价=(563．8+652．4+502．0)÷3=563．7 元／平方米 (二)成本逼近法 成本逼近法指以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，加上适当的投资利息、 利润及土地增值，从而确定土地价格的方法该方法基本公式如下： 地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润(1)土地取得费用：根据征用该地实际发生费用计算 a．耕地占用税：6．0 元／平方米 b．菜地建设基金：45．0 元／平方米 c．粮油差价补偿费：3．7 元／平方米 d．土地补偿费：11．5 元／平方米 e．青苗补偿费：2．0 元／平方米 f．土地平整费：15 元／平方米 g．劳动力安置费：60．0 元／ h．养老费：49．5 元／平方米 i. 征地管理费：按（b+c+d+e+f+g+h）×2%，即 3.7 元/平方米 j．不可预见费：(d+e+f+g+h) ×2％=2．8 元／平方米 上述各项费合计，得到土地取得费用为 199．2 元／平方米 (2)土地开发费用：取 110 元／平方米 (3)投资利息： 假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则： 利息=199．2×10．08％×1+110×10．08％×1=31．2 元／平方米 (4)投资利润:土地开发投资利润率取 12％，则： 投资利润=(土地取得。