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本文由昆山房价 提供本文由昆山二手房 提供昆山二手房交易流程全攻略昆山二手房交易流程全攻略二手房交易纷繁复杂，上至金融、税收方面的宏观政策，下至产权、物业等方面的细 节问题，稍一不注意，就会出现差错，基于此，本版就二手房过户流程、贷款流程、 交易 税费等一系列问题，为广大购房者一一解答 一、二手房交易基本流程： 1.查询房源、 发布房源： 2.实地看房：卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件 3.签 订《买卖合同》 、 《二手房买卖契约》： 卖方带房屋产权证、土地证身份证明等； 买方带 定金、身份证明等，二手房买卖契约 5 份 4.办理贷款手续： 买方准备贷款资料、卖方准 备房产证明 买方资料： 身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供 配偶身份证件原 件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件 卖方资料： 卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件 若卖方有未成年人，需承诺公证书 若需提前还 贷： 借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同 产权证及土地证 5.办理交易过户：（产 权过户时间为一周） 买卖双方亲自前往房产局办理， 携带相关证件原件 （若委托办理， 需出具公正委托书） 办理交易过户时， 买方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方 需缴纳相应税费, 卖方需提供原购房发票. 6.办理土地证过户： 买方可单独办理，需准备新 产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。

银行放款到卖方账户 7.户口 迁出、房屋交验，费用结清： 水、 电、 煤气、 物管费、有线电视、 等过户、 钥 匙交接， 签署 《物业交接确认书》 ， 支付房屋尾款二、需要准备的费用（以下费用标准仅限于普通住宅）： 1.南京 2009 年 1 月 1 日 至 2009 年 12 月 31 日(暂行)二手房交税表2、交易服务费： 房改房：100 元 存量房：3 元/平方米 3、产权登记费： 房改房： 40 元 存量房：80 元 4、配图费： 20 元 5、共有权证工本费： 10 元/本 三、银行按揭 贷款： 如果购房人（以家庭为单位）第一套购房商业贷款可享受现银行利率的 7 折， 商 业贷款第一套首付 30%，第二套首付提高 10% 重要提醒：在贷款前需进行个人资信的 审核，如银行有不良记录（借款不按时还 款）可能无法审核通过！ 买卖双方提供的贷款 资料： 1.二手房买卖契约原件 1 份； 2.申请人夫妻双方身份证复印件 1 份； 3.申请人 夫妻双方户口簿复印件 1 份； 4.结婚证/离婚证复印件/单身证明原件 1 份 ； 5.收入证 明原件 1 份 ； 6.土地证复印件 1 份 ； 7.卖方身份证复印件 1 份； 8.卖方原产权证复 印件 1 份； 9.买方如是外地户口需提供暂住证. 10.如果公积金贷款需提供公积缴存单.四、交房的主要内容 ①内部设施 ②清算费用及过户（包括水、电、煤气、物管费、 有线电视、等） 2、核查房屋的内部设施 3、清算物业费、水、电、煤气等欠费 4、 物业处资料更新及水过户 5、电过户 6、煤气过户 7、有线电视过户 8、、宽带过户 （需卖方陪同） 9、钥匙交接，签署《物业交接确认书》 五、交易时间表 1、交定金，签 定合同，约定首付款时间，并于当日过户。

2、如原产权有贷款，过户前先进行还贷解押 的手续，时间 3-30 天不等，每个银 行不一样 3、产权过户为七天，同时进购房人的贷 款申请 （如是全现金购房领证当日即 将剩余付清同时交房） 4、七天后拿产权证送到银 行抵押，土地证变更 5、如是商业贷款约 7-15 天下款，公积金或组合贷款约 1-2 个月 下款（下款至房 主名下） 6、房主收到银行贷款同时交付房屋 （注：现是年底，银行 的贷款申请和放款时间都有延迟现象)二手房买卖九种典型纠纷 提前了解免麻烦 纠纷一：逾期支付房款引起的纠纷 下家逾 期支付房款时，上家可以要求继续付款之外，还可以要求下家支付相应的 利息或合同中约 定的逾期付款违约金，上家还要以根据自己的意愿解除合同，不 再出售房子了下家要注 意的是，如双方在房屋买卖合同中约定下家用银行贷款 支付部分房款，而到时由于贷款政本文由昆山房价 提供本文由昆山二手房 提供策调整或别的原因银行未能足额放贷的话，下 家仍然要承担逾期付款的违约责任 纠纷 二：逾期交付房屋引起的纠纷 上家在合同约定的交房时间还未交房，除了有一些正当的理 由，比如下家未按时 付款，否则要对下家承担违约责任。

纠纷三：逾期办理过户手续引 起的纠纷上家或下家都有可能想毁约而迟迟不去办理过户手续， 但下家想毁约时主要采用 不 支付房款的方法，所以一般是上家不办过户手续，这时，下家如果对这套房子 志在必得， 一定要尽早起诉，同时为避免上家另将房屋转卖他人，最好将房屋进 行保全 纠纷四： 要求返还定金引起的纠纷 按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定 金，关键要看定 金合同中是怎么约定 纠纷五：因中介行为引起的纠纷 如上家或下家在 与中介公司签订居间合同后， 由于避开中介公司进行交易或签订 买卖合同后毁约，造成 中介公司中介费的损失，中介公司可以根据居间合同追究 其责任又如中介公司在进行居 间和代理时，不规范不尽责而造成的纠纷 纠纷六：要求解除房屋买卖合同或确认房屋买 卖合同无效引起的纠纷 要求解除合同或确认合同无效，一般是在另一方有重大违约行为的 情况下发生 的，这类案件一般还会伴随着赔偿损失的请求，法院在审理这类案件时会根据 双 方的过错程度的不同，来判定各方承担的责任 纠纷七：因房屋质量引起的纠纷 由于 上家交付的房屋存在质量问题，遭到下家索赔或要求解除合同根据有关规 定，如果上家 故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果上家已就房屋质量的 问题明确告知下家的， 那上家不承担责任。

纠纷八：因“黑白合同”引起的纠纷 “黑白合同”指的是在二手房 买卖过程中， 买卖双方就同一房屋买卖签订的数份 不同价格的合同送至房产交易中心 登记的叫“白合同” ，只供登记用双方私 下留存的叫“黑合同” ，作为交易的真实成交价 格 纠纷九：因户口迁移引起的纠纷 房屋交付后，下家才发现房内有上家的户口或他人 的户口，即使合同中约定上家 应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理 所以此类纠纷暂时不 能通过法律途径解决 随着各地住房制度改革进程的加快，二级市 场的开放力度不断加大，二手房买卖 日渐红火， 二手房由于具有位置好、 价格低的优势，被众多的消费者青睐， 但是， 旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然， 购买二手公房上 当受骗后的追索和赔偿难 度要比新商品房难得多因此，在选购二手房时，要特别注意产 权、房屋结构等 问题★一、弄清二手房的产权情况 在旧房交易中，产权证是最重要的由于房屋不同于其 他日用品，价值量巨大， 法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护根据我 国《城市房地产 管理法》第 59 条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制 度因 此，购买二手房时，一定要弄清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，或是部分产 权（如以标准价购买的公有住房） 、共有产权、产权不清、无产权的房子，即使 房子再合 适都不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，同时也会引起许多不必 要的麻烦。

另外， 要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人在验看 产权证时，一定要查看正本 并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性 由于我国房改政策在房改进程的不同发展 阶段实行不同的政策，因此，如果是以 标准价购买的公有住房，要注意是否已经按成本价 补足费用，或者已与原单位确 定了如何按比例分成另外，有些单位在向职工售房时，为 了维持单位人员的稳 定，与职工签订有服务合同，原单位还有优先购回权因此，要确认 原单位是否 同意该房子的出售 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上 市出售，因此对这类房子 一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买 ★二、了解 二手房的房屋结构 二手房的房屋结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差 因此， 购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证 上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况，更要详细 考察房屋 的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体 结构损坏隐患的情本文由昆山房价 提供本文由昆山二手房 提供况 另外，购买二手房还要对房屋进行实地考察，了解户型是否合理，有没有特别不 适 合居住的缺点， 天花板是否有渗水的迹象， 墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。

如果存 在上述问题，则不要购买，以免购买后既要加大维修费用，又时刻面临不 安全的危险 ★三、实地看看二手房的周边环境和配套设施 随着人们生活水平的提高，对居住区环境及 配套设施设备的要求也越来越高新 建房屋会随着房屋竣工和入住的完成，逐步改善住区 环境，一般会向更好的方向 发展而旧房子的周边环境已经形成多年，一般很难改变因 此，购买旧房时， 要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等， 另外还 有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况 对房屋配套设施设备的 考察主要有：水质、水压，供电容量，燃气供应，暖气供 应情况及收费标准，电视接收的 清晰度等另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式，是否安全、便捷并提供 24 小时服务如有机会最好走访一些老邻居， 对房 屋及周围环境设施做更多的深入了解 总之，要充分了解售房人售房的真实目的，避免接 手一个垃圾房购买二手房的 目的本是想改善一下居住条件，但是如果对二手房了解不全 面，却会给日后生活 带来更多烦恼 ★四、考察一下二手房的物业管理 购买房屋是一次 性的消费支出， 而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的 居住生活质量。

因此， 人们不论购买新房还是旧房，都越来越关注房屋的管理水 平良好的物业管理不仅可以弥 补房子的一些不足，还能给生活、工作带来更多 的便利 对物业管理的考察，主要是考 察物业管理企业的信誉情况，要对其管理的物业进 行走访，看保安人员的基本素质、保安 装备，管理人员的专业水平和服务态度， 小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适，各项设 施设备是否完好、运行正常等， 由此可以大致看出一个企业的管理水平，最终评价是以质 优价廉为好 还要了解物业管理费用标准，水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准 等， 了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金， 以免日后支付庞大的维修养护 费 用，出现买得起房住不起房的情况发生 ★五、买二手房选个安全中介 目前在许多城市， 虽然已放开了住房二级市场，但**职能一般只是在两头把关， 即审批入市资格和办理产权 转移登记手续， 而中间的交易过程则完全由买卖双方 自行操作而二手房的买卖要比商 品房复杂得多，因此，买卖双方都需要中介机 构帮助代为办理交易手续目前中介服务机 构的操作还不完善，良莠不齐，经常 发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情因此， 中介机构的选择就显得尤 为重要。

首先要选择经**行业主管部门批准、已取得执业资质 的中介公司要亲自到中介 机构办公场所进行考察，根据人员素质，办公设施现代化程度， 信息量和人气。