构建中国的物业税制(一).doc

构建中国的物业税制(一 )摘要 :开征物业税是重构我国房地产保有环节税制和完善现行财产税制的现实选择但物业税制的设计是一项复杂的系统工程，必须结合国情， 重点解决三个方面的问题，一是统筹协调物业税与其他房地产税种的关系，简化房地产税制； 二是拓宽物业税课税范围，提供充足的税源；三是科学计征物业税，实现物业税的有效征管关键词 :物业税 ;课税范围 ;有效征管面向房产和地产课税是多数国家的普遍做法不过，有些国家是对房产和地产单独课税，而有些国家倾向于将房产和地产合并征税我国现行房地产税制比较复杂，涉及房产税， 城市房地产税，城镇土地使用税，土地增值税，耕地占用税，营业税，城市维护建设税，教育费附加，个人所得税，企业所得税，印花税，契税等十多个税种，这些税种相互交织，对于加强房地产管理， 提高房地产使用效率，控制固定资产投资规模，和配合国家房地产政策的调整，合理调节房地产所有人和经营人收益发挥了积极作用但不容否认， 现行房地产税制的设计存在严重的制度性缺陷，特别是保有环节税制设计的科学性与多数发达国家差距较大，致使其调节职能和筹资职能未能随着经济和社会的发展而增强，反而呈现弱化的态势 因此，如何完善保有环节的房地产税制成为理论界和决策层关注的焦点。

尽管目前对物业税制的设计已经有了种种设想，但最终的制度安排仍未敲定， 许多问题人在研讨当中 笔者认为， 作为我国税制改革的一个重要组成部分，物业税制的设计总体上应当遵循 “简税制，宽税基，低税率，严征管”的现实选择一、统筹物业税与其他房地产税种关系，简化房地产税制物业税属于财产税的范畴， 是对保有环节不动产课征的一个重要税种，因此， 它的出台必然涉及原有房地产税制中保有环节的象管税种，即房产税，城市房地产税和城镇土地使用税以往房地产保有环节的税收制度安排将房产和地产进行了分离，并实行了不同的计税方法，同时对房产和地产的课税还体现出了“内外有别 ”，人为地造就了税制的复杂性事实上，房产和地产同属于不动产， 并且房产价值与地产价值有着不可分割的联系，物业税将房产和地产视为一个整体予以课税更加科学合理同时计税依据应以经过专业财产评估机构确定的评估价值为基准， 并且评估价者应当力求准确和公平，使其尽可能接近于市场价值兼顾科学性和可行性的需要，房地产价值的评估周期应以3—5年为宜，这样既可保证计税依据在一定时期内的相对稳定，也有利于动态地反映房地产价值变动从物业税的整体制度设计看，该税种实际上是房产税， 城市房地产税和城镇土地使用税的替代物，这既实现了现有税种的有效整合，符合 “简化税制 ”的基本要求，也有利于推动内外税制统一的进程。

但物业税的影响并非仅限于房地产保有环节， 还会同时渗透到其他环节 有的学者认为， 即使开征物业税，也应该保留土地增值税但笔者认为，开征物业税后，土地增值税应随之取消理由如下：第一， 土地增值税的课税对象与营业税，所得税等税种存在明显交叉， 只是针对同一项收入的课税名怒繁多按照现行《土地增值税管理条例》规定，土地增值税是对转让国有土地使用权， 地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人，就其转让所得征收的税收 但土地增值额显然已经内涵于营业税的营业额和所得税的应税所得中，国家面向单位和个人课征营业税和所得税的同时已经对土地的增值收益进行了调节，如果单独再课征一到土地增值税有调节过度之嫌，加重了纳税人的负担第二，由于物业税对房地产的价值实行动态评估，不动产的增值部分可以相应转化为物业税的计税依据， 国家通过征收物业税同样可以实现对土地及其地上建筑物和附着物增值收益的调节第三，土地增值税税额计算较为复杂，征管成本高，筹集的收入有限2007年土地增值税收入达到了历史最高水平， 绝对额为 4031454 元，但其占地税收入的比例仅为2.7 个百分点可以说， 取消土地增值税具有逻辑上的充分理由。

不难看出， 物业税制并非房地产税制的替代，而是现行房地产税制改革的重要组成部分，出台物业税应做好与其他相关税种的协调与衔接工作二、拓宽物业税课税范围，提供充足的税源1.将物业税课税范围覆盖农村地区以往的房产税， 城市房地产税和城镇土地使用税均将课税范围限定为城市，县城，建制镇和工矿区， 广大农村地区有利于上述三税的课税范围之外，这是城乡二元税制的现实表现将农村地区的房产纳入房产税课税范围，一方面是统一城乡税制的客观要求；另一方面， 农村工业和副业已有较大发展并具备了一定实力，有些地区与城镇相差无几，对这部分房地产产权所有者征税， 纳税人是有能力负担的，同时也有利于提高农村房地产使用效益和促进企业间公平竞争此外， 根据现行相关法律规定，农村土地属于集体所有， 农户兴建各种房产必须首先依法取得集体土地使用权 农户取得集体土地使用权是一次性交纳一定数额的税费后，便可长期无偿地占有和继承，拥有了事实上的 “物权 ”这实际上是对集体土地使用权的一种变相侵蚀，同时也不利于提高土地利率和使用效益，违背了可持续发展的原则现阶段，在不少农村地区，农户占用土地建房（包括住房和营业性用房）的行为十分猖獗，只是农村土地减速过快。

对此，必须通过开征物业税加以调节，这既有利于促进节约利用土地，提高土地资源配置效率， 同时也可增加地方财政收入 考虑到农村土地的集体所有制性质，建议将物业税的一定比例以物业税附加的形式返还集体，既可确保农村集体土地所有权在经济上的实现，也可化解农村税费改革后村级组织财力的困境2.非营业用房产应纳入课税范围借鉴国际经验， 我们认为， 今后将个人所有的非营业用的房地产纳入课税范围是税制改革的必然趋势理由有三：（1）个人所有的非营业用房产与营业用房产类似，同样具备以下优势，其一，房地产位置固定， 有利于税源监控； 其二， 房地产税的税基不易产生流动性，纳税人难以从税负高的地方转移到税负低的地方来逃避纳税；其三，房地产税比较稳定，可以预测，有利于增强地方税收收入的稳定性；其四，房地产税能较好地体现“受益 ”原则，可以避免税款使用与地方社会福利脱节现象； 其五， 地方政府对农村居民房地产具有性席上的比较优势，有利于降低征税成本 2）近些年来，城乡居民的住房条件已有了较大改善，在某种程度上出现了住房过度投资的现象，扭曲了消费结构，有必要通过开征房地产税予以调解而且，通常情况下，居民住房条件与其收入平呈正相关，开征房地产税有利于调节居民收入差异。

3）对保有环节的房地产课税，可以在一定程度上遏制房地产投机行为，抑制房地产市场的过度需求，有利于控制房价过快上涨，提高房地产利用率 我国土地资源稀缺， 土地供给的有限性和人类对其需求的无限性决定了土地存在巨大的升值空间， 许多单位和各人在低价取得土地使用权侯囤积于手中， 等待地产升值 为依法处理和充分利用闲置土地， 1999 年 4月 28 日发布并实行国土资源部第五号令 《闲置土地处置方法》 ，但实际执行情况远不容乐观，全国各地土地囤积和闲置现象比比皆是 为进一步加强土地集约利用， 减少土地闲置和浪费，完全依靠行政手段对土地闲置行为进行控制极有可能“孤掌难鸣 ”，还必须辅以税收手段，提高土地闲置的成本 同时， 房地产开发商捂盘销售和房产投机者长时间持有多套住房，导致了“有房无人住，人无住房 ”的尴尬局面，许多城市的居民小区入住率极低虽然上述现象的成因是多元的， 但持有房产的成本过低无疑是重要原因之一房地产保有环节税负过轻，难以提高房地产利用强度对此，应取消现行税法中“房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征房产税 ”和 “个人所有非营业用房产免征房产税 ”的规定，相应地可征物业税，以此减少投机行为的发生，有效实现对房地产市场的调控，也有利于地方税收收入的增长。