中融哈尔滨科瑞斯商贸有限公司股权投资集合资金信托计划39页.ppt

1中融－哈尔滨科瑞斯商贸有限公司股中融－哈尔滨科瑞斯商贸有限公司股权投资集合资金信托计划权投资集合资金信托计划 中融国际信托有限公司中融国际信托有限公司 地产直投部 2010年05月•项目背景目背景•项目公司情况介目公司情况介绍•项目合作方介目合作方介绍•拟投投资项目概况目概况•合作方案及信托合作方案及信托结构构•风险及控制及控制目录目录2 l远科投资有限公司（以下简称“远科投科投资”）于2007年取得哈尔滨市南岗区哈西大街与学府四道街、规划尤家街、规划保健路围合范围内北20-02号、北20-03号、北20-04号、北20-05号、北20-06号地块,该地块占地面积为17.79万平方米，土地性质居住用地 l为了开发该地块，远科投资与哈尔滨科瑞斯科瑞斯商贸有限公司（以下简称“科瑞斯”）联合出资6亿元成立哈尔滨南郡房地产开发有限公司（以下简称“南郡公司”）在该地块上进行哈尔滨西城晶华项目（以下简称“项目”）的开发建设，双方各出资3亿元l中融信托发起设立“中融－哈尔滨科瑞斯商贸有限公司股权投资集合资金信托”（简称“信托计划”），将信托资金以股权投资的形式投向科瑞斯，通过控股科瑞斯100%股权持有南郡公司50%股权，从而参与哈尔滨西城晶华项目的开发建设，获取可观的信托收益。

项目背景项目背景3项目公司情况简介：项目公司情况简介： 本项目开发建设方为哈哈尔滨南郡房地南郡房地产开开发有限公司有限公司，公司正在办理注册成立手续，注册资本拟为人民币6亿元，由远科投资和科瑞斯公司共同投资组建，双方各出资3亿元，各占50%股份4北安投资瑞达园林香港南益集团科瑞斯远科投资（SPV）南郡公司哈尔滨西城晶华项目出资三亿持股出资三亿持股50%50%5项目公司股东情况简介：项目公司股东情况简介： 股东一：股东一：远科投资是香港南益集团于2007年8月在香港注册成立的一家全资投资公司，为南益集团专为本项目的开发建设而设立的特殊目的公司（SPV）6项目公司股东情况简介：项目公司股东情况简介： 股东二：股东二：科瑞斯公司成立于2007年8月10日，注册资金30,000万元，其中哈尔滨瑞达绿化园林有限公司出资9000万元人民币，占比30%；北安投资有限公司出资21000万元人民币，占比70%78合作方介绍：香港南益集团概况合作方介绍：香港南益集团概况 香港南益集团创始于1963年，是香港最为知名的企业之一，目前南益集团已经发展成为一个多元化、跨国经营的集团公司。

海外部分包括香港总部和在美国、日本、东南亚等地的企业，内地部分则包括工业和地产两个集团集团针织业务总额在香港3800多家同行针织企业中名列第三，为香港最具领导地位的针织企业之一1981年，香港南益集团开始在祖国内陆投资，现以福州泉州作为在内陆的发展基地，南益集团已拥有60多家“南字号”企业，总投资达30多亿港元，经营范围涉及针织制衣、房地产、漂染、机械制造、汽车修配及物流等行业，年产值超过60亿港元 9合作方介绍：香港南益集团概况合作方介绍：香港南益集团概况l  1992年﹐南益集团开始进入房地产行业﹔l 2002年底﹐组建南益地产集团南益地产集团以吕振万董事长﹑林树哲总经理倡导的“良心﹑责任心和社会公德心”和“追求卓越质量，打造优质品牌”为经营理念，坚持世界一流的规划建筑设计，专业一流的建设质量和国际一流的管理服务，吸纳历史与现代﹑民族与世界﹑城市与自然﹑时尚与文化等多元精华，成功开发工业园﹑别墅区﹑高层住宅﹑住宅小区﹑商业街区等旗舰项目，以骄人的业绩和品牌盛名，演绎当代房地产开发传奇；l 南益地产集团以福建为轴心向外拓展﹐开发版图布及泉州、厦门、上海、重庆、达州、南昌、济南、淄博、长春、武汉、郑州等10多个国内重点城市。

南益地产集团是从泉州走向全国的地产知名品牌企业；l南益房地产业的精心之作首推宝珊花园，曾荣获２００５年度“中国十大最具投资价值极品别墅”称号 9南益集团过往开发房地产项目简介：南益集团过往开发房地产项目简介：10南益集团过往开发房地产项目简介：南益集团过往开发房地产项目简介：11南益集团过往开发房地产项目简介：南益集团过往开发房地产项目简介：1213香港南益集团所获荣誉香港南益集团所获荣誉 l1997-1998年度中国最大500家外商投资企业l2000年度中国1000家大企业集团l2000-2003、2003-2005连续两届被评为年度全国百家明星侨资企业l2002福建省集团企业100强和企业集团资产总额100大 14 14项目情况简介项目情况简介项目目现状：状：•项目位于哈尔滨市南岗区学府四道街、哈西大街、保健路、尤家街围合范围内，场址地势平坦，区域内最大高差达0.5-3米，便于建设，该开发建设用地已包含在哈西新区改造开发详控总规划之中，是目前哈尔滨市城市规划区内具有优越开发条件的土地•该项目用地17.67万平方米，规划总建筑面积49.40万平方米，土地出让价款为4.81亿元，楼面地价为1340元/平方米。

现在项目用地地上建筑物及附着物已拆除完毕，各项市政公用配套设施也已到位，项目开发建设的全部工程条件完全具备15哈尔滨西城华晶项目地块现状哈尔滨西城华晶项目地块现状16项目地块位置项目地块位置 项目地块位于哈尔滨市南岗区学府四道街、哈西大街、保健路、尤家街围合范围内，学府四道街、哈西大街均为城市重点干道，交通发达，比邻新城区商业服务、文化休闲、园林景观中心广场且与新建的西客站保持着步行可至的距离，东临超大规模、环境优雅的“欧亚之窗”公园17项目规划图项目规划图1819项目基本控规指标项目基本控规指标序号序号 指标名称指标名称 指数指数 单位单位 备注备注 1 1 规划占地面积规划占地面积 177900 177900 m2 m2 2 2 规划建筑面积规划建筑面积 494000 494000 m2m22.1 2.1 住宅建筑面积住宅建筑面积 315300315300m2m22.2 2.2 商服总建筑面积商服总建筑面积 68800 68800 m2m22.3 2.3 酒店、宾馆建筑面积酒店、宾馆建筑面积 3500035000m2m22.4 2.4 会馆建筑面积会馆建筑面积 4900 4900 m2m22.5 2.5 地下停车场面积地下停车场面积 70000 70000 m2m23 3 住宅套数住宅套数 21002100套套 m2m24 4 容积率容积率 2.4 2.4 m2m25 5 建筑密度建筑密度 ＜＜28% 28% m2m2按照小区规划设计要求按照小区规划设计要求 6 6 绿地率绿地率 ＞＞30% 30% m2m2按照小区规划设计要求按照小区规划设计要求 7 7 建筑限高建筑限高 7070米米 m2m220项目总投资及资金来源项目总投资及资金来源•本项目分三期开发，总投资为255，345.63万元，其中信托资金投入项目一期，一期总投资额为110，000万元，一期各项资金占比如下图所示：序号 项目 金额（万元） 比例 1自筹资金（其中包括信托资金3亿元）60,000 54%2银行贷款和部分销售收入50，00046%3总投资110，000100%21项目实施进度项目实施进度l西城晶华项目预计分三期开发，总工期三年： 一期：住宅项目，建筑面积约22.4万平方米, 2010年8月开工，2011年12月竣工 二期：住宅项目，建筑面积约22万平方米, 2011年4月开工，2012年12月竣工 三期：公建项目：建筑面积约5万平方米, 2012年4月开工，2012年12月竣工22哈尔滨西城晶华项目效果图哈尔滨西城晶华项目效果图23242526宏观经济概况宏观经济概况 哈尔滨市是黑龙江省省会，辖8个区、10个县(市)，总面积5．6万平方公里，总人口991.6万，市区面积1862平方公里，城市人口474.7万，是全省政治、经济、科技、文化、交通中心。

27哈尔滨十年的经济发展哈尔滨十年的经济发展28哈尔滨总体房地产市场概况哈尔滨总体房地产市场概况 随着房改深入发展和商品房开发市场的逐步规范化，哈尔滨市住宅物业开发投资近几年发展较快根据统计，从2005年到2009年，全市住宅物业年销售额和投资额平均以两位数的速度增长，销售面积也一直保持在一个较高的水平29项目分析及市场情况项目分析及市场情况项目交通情况目交通情况l西客站建成后，长途客运站、地铁四号线和五号线以及公交交通都将汇聚于西客站地区，实现人们火车、汽车、地铁的“零换乘”、无障碍行走的现代化综合交通枢纽l哈西片区的路网建设正在进行，项目门前的哈西大街也正在扩建和改造，周边道路配套设施领先，交通网络规划健全，区域之间构建立体网络交通 l项目紧邻靠尚都商圈和服装城商圈，到达这两处的车程仅约10分钟左右，华联超市、中央红超市、麦当劳、肯德基、德克士等商超餐饮名店都在2公里生活半径内，除此之外，西客站建成后还有自己独特的多元商业，购物、逛街都非常方便l项目临近学府路，大学城、知名中学69联中距离项目很近，黑龙江大学、哈尔滨理工大学等高等学府均坐落于本区域内，学术氛围浓厚，教育资源丰富，211医院、医大二院等三甲医院就坐落在距离楼盘车程约15-20分钟的学府路上，医疗保健资源也极为丰富。

30交通图交通图31与周边土地成交价格对比与周边土地成交价格对比•片区内群力第一大道NO.2009HTQ08地块于2009年9月被圣和房地产开发有限公司以18亿元的价格拍下，该地块占地面积16.1802万㎡，建筑面积61.66万㎡，容积率为3.8，楼面价约为2919元/㎡•片区内群力第二大道NO.2009HTQ013地块于2009年12月被黑龙江省巨鹰房地产开发有限公司以18.5亿元的价格拍下，该地块占地面积15万㎡，建筑面积50万㎡，楼面地价约为3700元/㎡•本项目楼面地价仅为1340元/㎡ 地块地块占地面积占地面积建筑面积建筑面积容积率容积率 地价地价楼面价楼面价群力第一大道16.1802万㎡61.66万㎡3.818亿元2919元/㎡群力第二大道15万㎡50万㎡18.5亿元3700元/㎡本项目17.79万㎡49.40万 ㎡2.4 6.6亿元1340元/㎡32楼面地价与土地价格对比图楼面地价与土地价格对比图33周边竞争项目分析周边竞争项目分析项目名称 项目类型 项目价格 容积率 开盘时间 装修程度 辰能溪树庭院 洋房、高层 6600元/建筑㎡ 1.88 2009-9 部份厨卫精装 金域蓝城 多层、高层 6200元/建筑㎡ 3.01 2009-12 部份厨卫精装 东辉明珠园 多层、高层 内部认购5000元/建筑㎡ 2.43 未正式开盘 毛坯 3435哈尔滨西城晶华项目哈尔滨西城晶华项目收益测算分析收益测算分析科目科目金额金额( (万元万元) )销售面积单方销售面积单方( (元元/ /平方米平方米) )1.1.销售收入销售收入327,930 6638.262.2.开发成本开发成本203,719.47 4123.883.3.期间费用期间费用19,191.45 388.49营销费用4,918.95 99.57财务费用5,272.50 106.73管理费用9,000.00 182.194.4.销售税费销售税费32,434.71 656.57土地增值税13,772.95 278.8营业税及附加18,661.76 377.775.5.营业利润合计营业利润合计72,584.37 1469.326.6.企业所得税企业所得税18,146.09 367.337.7.营业净利润营业净利润54,438.28 1101.99经济指标：经济指标：　　销售净利率16.6%成本利润率21.3%财务IRR%36合作方案合作方案合作项目合作项目哈尔滨科瑞斯项目哈尔滨科瑞斯项目信托规模：信托规模：3.1亿元信托期限：信托期限：1.5年投资人预计年收益率投资人预计年收益率全部由中融信托向社会合格投资者募集投资方式股权合作还款资金来源还款资金来源: :哈尔滨西城晶华项目的销售回款或意向受让方支付的股权转让价款项目管理项目管理南郡公司负责管理项目开发，中融有权对账户进行监管；交易架构：交易架构：a)信托公司成立信托计划募集资金3.1亿元，并以募集资金扣除部分信托费用后受让科瑞斯全部股权。

b)科瑞斯收到股权投资款后，向南郡公司出资，用于哈尔滨西城晶华的项目建设c)12个月和18个月时，由科瑞斯股东北安投资支付股权购买选择权对价和行使股权购买选择权37信托结构信托结构中融信托中融信托保管银行保管银行管理管理费保管费保管信托计划信托计划（（3.13.1亿，亿，1.51.5年）年）中融募集中融募集3.13.1亿亿哈尔滨西城晶华项目香港南益集团项下香港南益集团项下SPV远科投资远科投资负责开发管理哈尔滨南郡公司哈尔滨南郡公司科瑞斯科瑞斯出资3亿元出资3亿元风险及控制风险及控制项目风险项目风险信用风险信用风险管理风险管理风险 市场风险市场风险南郡公司经营风险南郡公司经营风险不行使选择权不行使选择权 房地产市场变化房地产市场变化3839风险及控制风险及控制项目风险项目风险控制措施控制措施1、信用风险 信托财产购买标的为科瑞斯公司的股权，资金退出方式为科瑞斯股东北安投资或其指定第三方行使股权购买选择权受让上述股权，本项目存在北安投资或其指定第三方不行使股权购买选择权的风险 如发生信用风险，则由受托人全面行使股东权利并且接管项目公司，同时有权采取手段处置科瑞斯股权处置的方式包括但不限于继续持有并运作该项目、拍卖或协议转让科瑞斯股权等。

由于项目利润可观，加上受托人在房地产管理领域的丰富经验和市场销售经验，预计能够实现预期收益并创造超额收益2、管理风险 为防止南郡公司可能出现的经营、管理风险，受托人将向南郡公司派驻财务负责人和工程预算人员，该等人员要求具有丰富的房地产项目操作经验，受托人将委托外部审计机构定期对项目进行专项审计3、市场风险 本信托计划不排除由于市场情况发生变化导致将来项目的收益发生变化，从而影响信托收益的可能 本项目合作方为香港南益地产集团，南益地产是一家专业化的房地产公司，经营业绩良好，同时该项目为哈尔滨市政府积极推进的房地产项目，开发商的专业资质和与政府的良好关系保证了本项目的品质和社会口碑，且产品的设计具有很强的市场竟争力，所以抗价格下跌的能力很强，即使市场价格下降，仍会产生客观的利润。