中国人寿保险某分公司办公楼项目可行性研究报告.doc

第一章 总 论一、项目概况1、项目名称：中国人寿保险XX分公司办公楼2、立项批复情况2006年7月25日，省公司以国寿人险豫复[2006]16号文件批复我公司办公楼项目立项，该项目总建筑面积5000M2，工程总投资规模1500万元3、项目性质：新建项目4、建设单位：中国人寿保险XX分公司5、建设地点：XX市6、项目负责人：二、可行性研究报告编制单位：1、XX市规划建筑设计研究院2、工程咨询等级：3、工程咨询证书编号：4、发证机关：中华人民共和国国家发展和改革委员会三、可行性研究报告编制的依据和范围㈠编制依据1、项目建设单位提供的基础数据及相关文件2、国家有关法律、法规及产业政策3、有关技术标准、规范及规定㈡研究范围按照国家的有关规定及国家计委、建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数（第二版）、《可行性研究与项目评价》的要求，本可行性研究报告论述该项目的必要性及其所带来的经济效益、社会效益、环境效益等，具体研究范围如下：1、项目的背景及建设必要性2、项目的建设规模及建设内容3、项目的建设地点及建设条件4、环境保护消防与安全措施5、项目实施进度计划6、投资估算及资金来源7、项目实施后的效益分析评估第二章 公司业务发展情况与项目建设背景及建设必要性（一）XX分公司业务发展情况。

XX分公司现有正式在编干部职工及聘用人员324 人，业务员3000余人，近几年来，公司业务始终保持了较快的发展步伐，业务规模一年一个新台阶2008年，保费总规模突破10亿元，完成年计划的105 %，较2005年的总规模4.8亿元，增长了108.3 %；个人代理业务实现保费11310万元,完成省公司下达目标的107%；中介业务实现趸缴保费49337.17万元，完成省定年目标的282.3%占XX寿险市场份额的47％；短险业务实现业务收入2274万元其中，团意险业务1781万元，占年计划94%，同比增长118%，增幅全省排名第二XX分公司连续四年被省公司评为A级公司，被市政府评为先进企业,被市消协评为诚信单位，被评为A级诚信纳税人，被市财税系统评为先进单位，在XX市企业经济实力评比中入选30强，名列第八位二）项目建设的背景XX市地处河南省东北部，位于黄河下游的北岸，地势平坦，东部与南部与山东省交界，北面与河北省接壤，西与河南省新乡、安阳、鹤壁市相邻，属三省交界之地，市域人口340万人，城区人口40万人，是我国著名的中原油田总部所在地，也是一座新兴的石油化工城市近年来，随着改革开放的不断深入，XX市的经济、城建等各方面都得到了长足的发展，同时由于市委、市政府对城市建设非常重视，不断加大对城建及各种基础设施的投资力度，XX市的城市建设工作取得了辉煌的成绩，XX市先后被评为全国卫生城市、园林城市、文明城市及优秀旅游城市，成为了豫北地区的一颗璀璨的明珠。

中国人寿保险股份有限公司XX分公司位于XX市建市之初即修建的第一条城市道路---人民路上，人民路两侧的建筑物（包括XX人寿保险公司办公楼）多为建市之初修建的多层建筑，随着时间的推移，人民路两侧的建筑物多数已显得陈旧老化，大部分外观形式已跟不上时代的步伐，与XX市取得的各种荣誉称号已不相称，鉴于这种情况，XX市政府决定对人民路两侧建筑物进行改造，同时对道路配套的基础设施进行相应的改建及整合，力求把人民路打造成XX市城市建设中一道亮丽的风景线XX市人寿保险公司的原有办公楼也在本次的改造及改建名单之中2008年8月，XX市政府委托XX市规划建筑设计研究院进行了统一规划设计，并依据设计方案作出了相应的装修费用估算，XX人寿保险公司外饰面装修估算投资为112万元考虑公司原办公楼已被鉴定为危楼，已不具备装修价值，故申请将该楼拆除，在原址上新建办公楼（三）项目建设的必要性 XX分公司机关办公楼于1988年建成，总面积2400平方米，坐落在市人民路和金堤路交汇处，属市繁华地段，公司对面是市劳动市场，东依京开大道，属市中心繁华地段，地理位置和区位优势十分优越但是，随着时间的推移和业务的发展，以及现代最基本的办公条件需求等方面，办公楼不管从质量方面，还是从办公条件方面已远远落后，首先办公楼存在一定的安全隐患。

当时办公楼的建成，就没有通过质量检验部门的验收，随着时间的推移，目前，不但楼板和墙体已多处出现裂缝，并于2004年被河南省房屋安全鉴定总站鉴定为危楼，而且，由于二楼卫生间不通，导致一楼已出现渗水现象；其次是办公楼设计不够合理，办公条件极具狭小和局促，作为一个大公司和行政县级单位，没有一个大的和宽敞的会议室，没有档案室，致使公司文件和客户资料分开保管，卫生间狭小（只有两个便池）等，因此，不管从保证机关办公人员人身安全方面，保证最基本的办公条件，还是保证和树立公司的形象方面讲，均已不适合再作公司办公楼使用因此，解决公司办公用房是XX公司全体员工盼望已久而又急待解决的大事 、第三章 项目建设规模及建设内容一、建设规模：总占地4.18亩办公楼建筑面积5000平方米二、总体布局及建设内容：本项目南临人民路，西临金堤路，拟建办公楼临人民路为局部九层（据XX市规划局要求），西临金堤路为五层，呈“L”形布局首层为公司营业大厅，二层至七层为公司办公、培训用房，八、九层为会议室建筑物退红线拟同原办公楼，办公楼南向临街预留临时停车场，供公司客户临时停车使用拟建办公楼分设营业入口及办公入口，办公入口北向设置，内设停车位、花坛，具体布置见所附总平面图。

各层功能布局如下：1、一层：第四章 建设地点及建设条件一、建设地点：本项目位于XX市人民路北，金堤路以东，东临XX市房地产管理局，西面南面均为城市干道，四通八达，交通方便二、建设条件㈠气象条件：XX市位于黄河下游北岸，海拔高度48～57m，地势平坦，南北向纵坡为1/5000～1/6000，东西向纵坡为1/6000～1/8000 气温： 平均气温 13.4℃ 最热日平均气温 26.6℃ 最冷日平均气温 -3.4℃ 极端最高气温 42.2℃ 极端最低气温 -20.7℃湿度: 年平均绝对湿度 13 g/m3 最大绝对湿度 37.6 g/m3 最小绝对湿度 0.8 g/m3 年平均相对湿度 69.8％地温: 最热日平均地温 30℃ 最冷日平均地温 -1.4℃ 最大冻土深度 41㎝ 年平均冻土深度 20.6㎝ 年平均地温 15.6℃降水量: 平均降水量 585.5㎜ 年最大降水量 1067.6㎜ 年最小降水量 264.5㎜ 日最大降水量 276.9㎜ 最多雷暴日 37个(1977年) 最少雷暴日 10个(1922年)降雪: 历年最大积雪厚度 22㎝风况: 年主导风向 S+NW 冬季主导风向 N+NW 夏季主导风向 S+SE 年平均风速 3.16m/s 年最大风速 23.4m/s地震: 地震烈度为7度㈡外部建设条件⑴基本条件本项目为中国人寿保险XX分公司办公楼新建项目，是在原办公楼基地上拆除旧楼再新建办公楼，现有基础设施齐全，场地平整，道路系统完善，具备良好的建设条件。

⑵地理优势中国人寿保险XX分公司原办公地址位于XX市人民路与金堤路交叉口东北角，东临市房地产管理局，西与劳动市场隔路相望，地理位置优越，交通方便，周围居民区，各办公机关、商业市场以及各种市政配套设施齐全，人气兴旺，非常有利于保险业务的开拓与发展⑶服务条件XX市政府于2008年8月份展开对人民路街道两侧建筑物的改造工作，并成立了由市长任指挥长的人民路改造指挥部，对人民路改造方案及施工统一把关、统一管理、统一指挥，同时简化审批程序，加快审批速度对办公楼建设的审批、报建形成了多方面的有利条件⑷交通中国人寿保险XX分公司西边、南边均临城市干道，交通方便，有利于建设中各种车辆出入⑸通讯整个XX市程控机总容量近30万部，中原油田8万余部，占容量25.5万部，按入网9万余部，微波通讯、互联网已比较普及，可以满足项目建设设置直接拨，微机网络系统的需要⑹供电该项目位于XX市城市中心，距XX市电力公司仅数百米之遥，用电引接协调方便，办公基地原有供电、配电设施能够满足项目建设和管理的用电需求⑺给排水项目建设及建成后的生活、消防用水可从城市市政管网直接引入，污水经沉淀处理后可直接排入城市干道污水管网，雨水可通过院内雨水系统排入城市干道雨水管网。

第五章 建筑结构设计一、建筑设计：1、设计依据：⑴《民用建筑设计通则》GB50532—2005⑵《高层民用建筑设计防火规范》GB50045—95⑶《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-077⑷《办公建筑设计规范》JGJ67—2006⑸《汽车库建筑设计规范》JGJ160—982、建筑方案：⑴设计原则①功能使用要求是建筑的基本因素，因此，办公楼建设应充分满足业务开展、办公、会议等各种功能使用要求平面布局应使功能分区合理，使用方便②着重解决好交通组织、消防设计等问题，把各种安全隐患消除在萌芽状态③建筑造型设计力求创造出具有办公建筑的文化内涵，同时又体现现代建筑特点，并与周围建筑物及道路相协调的建筑风格，同时，通过合理有效的设计，尽量降低造价、节省工程投资⑵建筑设计构思本工程为现代化的保险公司办公楼，因此本工程在整体形象设计中应力求使用简洁明快的建筑语言来表达办公建筑这一高效、快捷的建筑内涵，展现保险公司实力，实现以人为本的设计指导思想二、结构设计1、设计原则⑴《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）⑵《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）⑶《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）⑷《建筑结构可信度统一标准》（GB50068—2001）⑸《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）2、设计参数⑴抗震设防建筑工程抗震设计时所采用的抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15，所属的设计地震分组为第二组。

工程场地范围内工程地质条件依据个体具体地质勘察报告为准⑵均布活荷载标准不上人屋面 0.7KN/M2上人屋面 1.5KN/M2办公室 2.0KN/M2 会议室 2.0KN/M2 走廊、楼梯 2.0 KN/M2厕所、卫生间 2.5KN/M2设备及电梯机房 7.0KN/M2 水箱间 。