西安金辉悠熙地房地产项目案例调研分析.doc

金辉悠熙地商业项目调研表r:调 研 时 间调研人员:项目基本情况项目名 称金辉悠熙地地理位置丈八北路与昆明路 十字西200米交通状 况公交为主开发商西安金辉居业房地 产开发有限公司销售/招 商代理 公司西安金辉广场商业 管理有限公司商业运营 公司西安金辉广场商业 有限公司产权年 限40年类型（业态） 定位社区型购物中心功能定 位功能：为高新区中产阶级及周边高端成熟社区提供主 题化多元化综合化的品质生活方式档次：中高端目标消费群：周边社区总建筑 面积5万平米商业建筑 面积2万平米开盘时 间/开业时间2015年7月31日招商/销售专线86696631招商/销售 中心位置（无）丈八北路与昆 明路十字西200米建筑指 标建筑结构纯框架单店面宽3-20 米柱距范围8米通道宽度 范围4. 5米配套设施空调设 施有公共卫生间有天然气有消防设施消防通道、消防栓上下水有烟道 彳有停车位 数量及 分布地下 1;100电梯数 量及类 型扶梯1不，电梯4部其他配套情况业态分布及价格情况楼层单层 建筑 面积业态规划及 进驻品牌层高店 面 间 数单店经营 面祚；销售:价格租赁价格租售率地下 二层无//////地下 一层车库4.2///无无一层星巴克、MR. PIZZA、快乐柠檬5. 2 米5240-350平米自持200-300100%二层番茄田美术 中心5. 2 米500-700自持150/ 元100%三层美吉姆5.2 米500自持80/元100%四层四层以上写 字楼/8000 至 1.2 万均 价30-50/元其他楼层金辉地产西北总部中国银行陕西总部中国电信/8000 至 1.2 万均 价30-50/元备注租售模式合作方 式租赁模式■纯租赁 口联营扣点 口租金扣点平均租金150租金范围80-300平均扣率扣率范围租金支付 方式押一付免租期租赁年限（区间）1-8年物业管理费40其它费用整体出租率销售销售模式/销售率/平均售价/售价范围/返租返租价格/返租年限/可否自营/返租期满处 理方式/目前经营状况商户数总商户数58户产权商户数租赁商户 数客流量日均客流 量1000 人 次客单价（元）150商圈辐射 范围附近五公里营业额预 计年营业额4200 万月营业额 350万推广情况媒体选 择/广告频率/推广内 容/效果分析：综合分析 1口成熟型成长型口没落型商圈类型：口核心商圈 □区域商圈 □社区业态丰富度：业态构成周边商业环境评价人流量：口大（日流量30万人以上）一般口平时没人，节假日还行消费习惯: 综合评价：此区域属于成长性阶段，周边社区较 多，人口密集，具有较高的发展潜项目位置商铺销售分析销售价格：口高低销售率：口高低销售客群：自营/%口一般口一般□□占比投资 / 户,占比 / %综合评价：无销售租赁价格：□ iWj口 一般□低招商率：口高口一般□低商家类型：主、次力店_星巴克_户，面积350 ,位置一楼.列举：品牌一MR. PIZZA_，面积200 ，位置—一楼•一,品牌美吉姆,面积 500 ，位置 品牌番茄田美术中心，面积700位置二层租赁政策调整:招商期（开业前）：平均租金（楼层） 一楼平均租金260二楼平均租金150 三楼平均租商铺租赁 分析金 80；免 租 期 4T2 个5;租金口上升，上升比例 / %,调整周期 / （年/季度/月）租金口下降，下调比例 / %,调整周期/—（年/季度/月）运营期（开业后）： 平均租金（楼层）元/月/ nV 一楼平均租金260二楼平均租金150三楼平均租金80；免租期 4-12 个商家稳定性：口低，调整频率高，经常调整，调整 周期为;口中，偶尔调整，调整周期为;■高，基本不调整；经营调整状况分析：投资型调整，炒房收益。

调整原因：口经营档次调整口升级□ 下调;口 业 态 定 位 改变 □ 布 局 调经营状况 分析口 补 充 招 商铺口 经营不善， 撤柜补充 撤柜率 %;■无调整调整结果：出租率 □上升 —% □下降/ % 口无变化；客流量 □上升/ % □下降/ % □无变化；租金水平□上升/ % □下降—项□项目优/劣势分析西安首座小而美购物中心，意味着金辉地产着手打 造高新、曲江商业板块核心，用汇聚本日国际化视野及卓越实战经验的专业团队，优越 的地理位置和精准市场定位无疑是众多优质品牌选 择金辉国际广场的重要原因，金辉国际广场项目整 体定位为社区型精致购物中心，主力消费群体为周 边成熟社区家庭客群及高新区白领上班族，该项目 区别于周边多数中低端底商形态，针对客群及消费 档次准确定位，合理规划商业业态布局，满足本区 域商业及住宅生活需求，提升品牌级次，吸引消费， 打造成为区域精致配套商业典范。