南京宏图上水云锦市调报告.ppt

宏图“上水云锦”市调报告分享调研人： 冯淑度 王方 章诚2015年3月15日-- 项目区位--开发商简介--整体规划-- 园林景观-- 建筑风格-- 户型设计-- 产品品质-- 物业管理--现场售楼处---小结与感想目录上水云锦项目区位项目区位上水云锦上水云锦————项目位置项目位置Ø云锦路东侧，怡康街南侧，紧邻河西新城CBD两大商业中心，处于绝版核心地段，用有成熟的生活、交通配套项目总体介绍•上水云锦项目是宏图地产于2014年在南京河西打造的绝版重量级作品•地处河西核心区域，位于云锦路和怡康路交界处，紧邻金鹰国际，咫尺繁华万达，周边遍布国际学校紧邻项目的是地铁2号线（兴隆大 街站）及规划中的地铁7号线，贯穿河西的两条主干道（应天高架和 江东中路）咫尺之遥，出行十分便捷•整体项目规划为24万方高端居住社区，产品以高层精装公寓产品为主 ，社区内附带24班小学及20班幼儿园，号称均引进南京一流教育资源 ，以及自配的近万方商业配套整个小区依托贯穿项目的两河景观， 精心规划大面积绿地，绿化率45%，前所未有的四大主题中央景观， 将打造河西少有的城市花园式住区•高层公寓产品建筑风格沿袭经典ART DECO建筑理念，外观质感大气， 当代奢华气质彰显。

高层公寓精装体系采用国际顶级品牌，项目产品 主力面积段在100-143㎡左右，为目前河西板块稀缺的中小户型精装 豪宅产品开发商介绍•宏图地产，是三胞集团有限公司下 属子公司，成立于1998年三胞集 团现拥有宏图高科（600122.SH） 、南京新百（600682.SH）、麦考 林(NASDAQ:MCOX)、金鹏源康（ 新三板430606）等多家上市公司， 以及宏图三胞、乐语通讯、宏图地 产、广州金鹏、中国新闻周刊、拉 手网、商圈网、英国 House of Fraser、美国Brookstone 、以色列Natali等国内外重点企业 Ø 宏图地产深耕南京17年，上水园目前是在南京的第八个项目整体规划Ø 项目占地面积20万平米 ，项目总建筑面积26万平 米，分为A,B,C,D四个地块 Ø 一期A片区：10幢16层- 18层住宅楼和1栋3层商业 ；Ø 二期B片区：包括7幢18层 住宅楼；Ø C片区：1.1万方社区公园 ；Ø D片区：主要配套设施， 包括社区中心、20个班市 机关幼儿园、24班北小分 校等Ø 容积率：2.2得房率：80%以上绿化率：45%整体规划Ø 首推A地块规划1、5号楼均为110平 米面积房源；2、6号楼均为130平 米面积房源；8号楼东边户为143 平米，中间及西边户都 为130平米；房源楼层高为3.08， 号称装修后约为2.86， 项目外立面三层以下为 钢化大理石材，上部均 为真石漆。

上水云锦上水云锦————鸟瞰图鸟瞰图上水云锦上水云锦————配套配套上水云锦上水云锦————交通交通外部景观两河四园，低密度花园居所配建2万平公园用地、绿化率高达45%；（河西唯一社区街心公园，绿化较多，河道环绕）园林景观内部景观四大主题中新景观效果图建筑风格Ø 高层公寓产品建筑风格沿袭经典ART DECO建筑理念，以法兰西精 铸品质，精心打造三段式新古典立面三层以下干挂石材，三层以 上真石漆Art Deco 建筑风格Ø “Art Deco ”，即是艺术装饰风格，发源于法国，兴盛于美国，是 世界建筑史上的一个重要的风格流派，在上世纪20年代的美国，摩 天大楼如雨后春笋般涌现，并成为都市发展的主角但是夸张失调 的柱式、笨重繁复的线条在高耸的大楼上显得矫揉造作相反， Artdeco适应变化，易于应用，潜在的巨大象征能力，高耸的造型 ，使纽约成为了世界Artdeco艺术的中心.Ø 上海作为世界上现存ART DECO建筑总量第二位的城市（仅次于纽 约），目前已经成为世界ART DECO建筑的“圣地”之一，已经引 起了越来越多的国外建筑大师和建筑史专家的关注Art Deco 建筑风格华润悦府五矿御江金城绿城玫瑰园中海凤凰熙岸钟山高尔夫户型设计主力面积为115平米，126平米以及143平米左右，另有少量的100平米左 右的非标准层。

115平米126平米 143平米主力户型-------115平户型设计优点： 1.进深开间合理，南北通透设计合理 2.最大化南向空间，日照时间长 与B户型区别在于少了一个主卧的厕所，少了 一个餐厅的阳台 3.空间利用最大化，基本无浪费 4.电梯双向开门，直达家内缺点： 1.单厕所，其中一次卧离厕所较远 2.入室要穿餐厅进入厨房，美中不足主力户型--126平米户型设计优点： 1.进深开间合理，南北通透设计合理 ， 2.2卧+客厅朝南，最大化南向空间 3.大开间设计，客厅餐厅南北双向阳台 4.空间利用最大化，中规中矩，基本无浪费 5.电梯双向开门，直达家内缺点： 1.两厕所距离较近，其中一次卧离厕所较远 2.入室也要穿餐厅进入厨房，美中不足主力户型—143平米户型设计优点： 1.进深开间合理，南北通透 2.三卧室+客厅朝南，最大化南向空间 3.大开间设计，客厅餐厅南北双向阳台 4.空间利用最大化，基本无浪费 5.电梯双向开门，直达家内缺点： 1.其中一个次卧离厕所较远2.入室要穿餐厅进入厨房，美中不足 产品特点产品品质Ø 每种户型均为板式设计，大面宽、短进深，户型朝南，南北通透；Ø 两梯两户设计，电梯到户，私密性得到一定的提升Ø 18层限高的设计，得房率会相对高点Ø 所有户型均为三房及四房，户型比较纯粹，社区整体品质比较均衡产品品质Ø 项目外立面三层以下干挂大理石，局部到八层，上部用真石漆Ø 所有房源均为精装修，装修材料号称采用国际顶级品牌，标准4000以上？ ？？？？？？？？？物业公司Ø 宏图物业----目前宏图旗下所有项目均由宏图物业在管理。

备注：宏图物业位列2014年度物业服务企业信用分值黑榜第36位上水庭院业主号称自己的小区是拆迁安置房小区售楼处现场3D灯光秀，打 造三维的立体效 果开放日当天，来 了500多组客户售楼处现场号码直接在门头上， 不显档次售楼处现场售楼处风格相似江湾售楼处售楼处现场视听室吧台VIP室儿童游乐室售楼处现场售楼处现场小结与感想项目卖点河西中部纯新盘， 关注度高地铁楼盘，交通 便利全部为16-18层的 板式楼得房率高 ，单梯入户设计自配近万方的商 业配套，社区中 心层高3.08米优质学区，市级 机关幼儿园，北 小分校小结与感想项目劣势小区没有会所， 室外泳池等配备 也没有，不具备 高档楼盘的条件宏图物业口碑差， 业主口碑不好开盘价要3万左 右,价格有挑战 性第一次做精装修 ，装修品质有待 拭目小结与感想1、保安服务很差，停泊车都没有服务，没有尊贵感2、售楼处门口样板房没有开放，现场获得的信息以楼 书为主售楼处装修风格看见的感觉象“山寨版”“ 简化版”的江湾城售楼处观感销售接待及活动1、宏图自己销售，由于是新组建的团队，很不专业对 于许多项目信息，解释的都很模糊 2、现场通过学区房、以及周边刚拍的楼王价格，来阐述 其的价值点。

小结与感想（1）由于是新盘，来访量还是比较大的，双休日的来访量近100批次2）周边是成熟区域，到访客户以建邺区周边客户为主3）部分想买学区房的客户客群分析小结与感想V S1、来自新加坡（品牌房企 ） 2、成熟的精装修开发商 3、专业成品国际化社区打 造者 4、优质的仁恒物业1、来自本土南京（普通 房企） 2、卖电脑起家 3、无开发精装修经验 4、物业黑名单上榜者小结与感想V S1、位于江心洲国际岛 2、政府重点打造区，未来 南京最高端的住宅区 3、户型面积总价区间相当 4、户型、得房率（劣势） 5、精装修品质（优势） 6、学区（劣势） 7、社区会所，休闲设施齐 全 8、高端改善为主客群1、河西中部 2、配套杂乱定型的区域 3、户型面积总价相当 4、户型、得房率（优势 ） 5、精装修品质（劣势） 6、学区（优势） 7、无会所，无休闲设施 8、刚需及对学区有要求 的客户群对绿洲新岛销售的启发小结与感想Ø 品牌仁恒专业成品房国际化运营商Ø 仁恒物业Ø 人群差异在江心洲买房多为高端改善型客户为主，学区等 并不是最主要考虑的问题而宏图应该是高端刚需型客户居多 ，面积紧凑、地势成熟Ø 充分树立江心洲在大众心目中的富人岛地位，发挥我们在成 品房的优势，强化品牌，吹大吹强，我们仁恒就是房屋中的宝 马奔驰。

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