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平日成果设计成果成果总成果山东建筑高校课 程 设 计 成 果 报 告题 目： 御园华府项目财务评判报告课 程： 房地产开发课程设计院 （部）： 治理工程学院专 业： 房地产经营与治理班 级： 房管123班同学姓名： 刘慧敏学 号： 20210213097指导老师： 郑生钦完成日期： 2021年09月05日精品.精品.御园华府项目财务评判报告编 制 人： 刘慧敏编制人学号： 20210213097编制人班级： 房管123班 完成日期： 2021年09月05日 精品.目录一、项目概况 1（一）地块信息 1（二）项目规划条件 1（三）济南市房地产市场状况 11、宏观市场分析 12、微观市场分析 2（四）周边竞争项目状况 2二、项目定位与开发方案 2（一）SWOT分析 2（二）项目定位 3（三）项目技术经济指标 3（四）开发实施方案 4三、项目投资收入估算及融资支配 4（一）项目分项投资估算 41、土地费用估算表 42、公共配套设施估算表 43、建筑安装工程费估算表 54、开发期税费估算表 55、其他费用估算表 6（二）总投资估算表 6（三）项目收入估算 6（四）销售收入及税金估算表 7（五）销售收入及税金估算表 8四、财务评判 9（一）全部投资现金流量表 9（二）资本金现金流量表 10（三）利润表 10五、财务评判结论 11精品.一、项目概况（一） 地块信息历城御园华府项目位于奥体中心以东，经十东路以北，山东建筑高校西邻，雪山南侧；（二） 项目规划条件 自然环境北靠雪山，依山而建；将内部景观和山景有机融合，充分利用自然资源为住户打造绿色的居住环境，契合了依山而居的住房偏好；人文训练 周边有已建成的建大幼儿园，山师附小等学校，紧挨山东建筑高校，有丰富的文怀底蕴和训练条件，具备深厚的学术氛围，训练条件优越； 接近山东省博物馆，满意了住户提高文化素养的需求；配套设施 紧靠经十东路和绕城高速东环线等济南市规划主干道，接近公交车站点，出行便利；周边有农业银行、建设银行等银行机构；接近省立医院与武警医院；项目周边有众多便利超市，健身消遣休闲场所；（三） 济南市房地产市场状况1、宏观市场分析：（1）人口环境方面：济南市面临着很大的住房需求，人口规模、家庭规模一系列发生的变化，导致住房需求需求量增加，同时也具有了一些新的要求；（2）经济环境方面，从目前市场表现，在将来限购限贷政策将会连续，房地产市场进入一个政策的深化调整期；（3）政策：逐步走向完善，估计将来将定向宽松、适度调整；将来市场中，在受资金链短缺的影响下，众多开发商挑选促销、降价等回款缓解资金问题；〔4〕社会环境方面，随着济南市“东拓”战略的坚决推动，东部连续以领头羊的姿势领跑济南城市建设，东部新城正上演华丽突变； 2、微观市场分析： （1）就房地产企业而言，竞争形势越来越严肃，济南的房地产市场愈发的多元化，企业必需要打出自己的战略，突出自己的特色，确保房地产业能够长期、平稳地进展；精品.（2）消费者也面临着诸多挑选，同时也具有很迫切的购房需求，工作、学校、家庭种种因素都要求消费者购买满意自己必要需求；（3）竞争者而言，周边地区有大量房产企业，其中，凤栖第与恒生伴山将成为本项目区域市场主要竞争对手；（四） 周边竞争项目状况项目名称地理位置建筑类别容积率绿化率价格其他中建凤栖第经十东路，东靠山东建筑高校，西邻凤歧路板楼、小高层、高层2.7035.64%均价8050山景地产,学区房，舒服宽阔的环境恒生伴山经十东路与凤岐路交叉路口以北，建大西临板楼、小高层、高层2.4040%均价7600 精装，3A级住宅社区，高科技住区；建大花园山东建筑高校新校区内板楼、多层、小高层1.5040%均价6600 学区房，购房者需求明显，内有商业街；永大颐和园经十东路邢村立交桥西侧高层、小高层2.0945%均价7400 交通特别便利，高绿化率二、项目定位与开发方案（一） SWOT分析① 优势（strength）: 紧靠雪山有依山的优良地势，充分利用自然资源为住户打造绿色的居住环境；周边有已建成的建大幼儿园，山师附小等学校，紧挨山东建筑高校，有丰富的文怀底蕴和训练条件；紧靠经十东路和绕城高速东环线等济南市规划主干道，接近公交车站点，出行便利；② 劣势（weakness）： 区域板块处于城市近郊，属开发起步阶段，市场价值认知度低，区域板块人居氛围不足，生活配不完善；四周紧挨恒生伴山、建大花园，众多楼盘竞争猛烈；③ 机会（opportunity）：面对大容量的消费者，最靠近高校学府，幼儿园、学校等训练机构逐步完善，有特别良好的销售途径；行政功能、商务配套、体育休闲、训练医疗等的逐步完善， 具有很好的公众消费市场；精品.④ 威逼（threats）： 位于城市近郊，不能与市中心楼盘相比较，相对流失了一些客源；限价、限涨政策仍将连续执行，致使项目楼盘定价受限；房地产业不断加速进展，房价波动不稳固；位于高等学府邻近，楼盘开发具有肯定的限制；（二） 项目定位1、产品定位：本项目面对的人群是中高端收入的消费者，打造的的是高端水平的住房环境，项目建筑类别多种多样，既有面对中低收入消费者的板楼、小高层、高层，也有高端消费者的联排别墅、独栋；能够满意各个层次消费群体的需要；在建筑品质方面精益求精，大幅增加建筑成本，从建筑品质上更大程度的满意了层峰人士的住宅安全需求；2、 形象定位：本项目立志打造山景地产,科技住宅，社区内部景观和山景有机融合，使项目依雪山而建，采纳皇家新古典主义建筑风格，营造城市罕有的百年牢固建筑典范；充分发挥品牌效应，树立百盛公司在济南房地产市场中的良好形象；3、价格定位：由于大多面对中高消费者，产品的科技性能优越，风景美丽，价格一般要高于一般的房价；（三） 项目技术经济指标序号名称单位数量1.占地面积㎡463422．建筑面积㎡120000 2.1地上建筑面积㎡84100 2.1.1住宅面积㎡80500 2.1.2公共建筑面积㎡3600 2.2地下建筑面积㎡35900 2.2.1地下停车场面积㎡18000 2.2.2地下室㎡6900 2.2.3地下商场㎡11000 3.容积率%1.8 3.1地上容积率%1.8 3.2地下容积率%0.77 4.绿化率%35 5.停车率%100精品.（四） 开发实施方案本项目开发经营周期为四年，建设期为2年半左右，商品房从其次年开头预售，现房销售完大约三年时间，详细开发进度支配如下图：三、项目投资收入估算及融资支配（一）项目分项投资估算1、土地费用估算表序号项目名称运算基础计费标准（元/平方米）金额〔万元〕1.1土地费用　　26491 1.1.1土地出让金46342555025719.8 1.1.1契税　　771.5　合计　　26491备注370万/亩，共69.5亩 契税为土地出让金的3%2、公共配套设施费估算表序号项目名称运算基础〔万平方米〕计费标准金额（万元）1.5公共配套设施费　　6601.5.1居住物业治理0.0716001121.5.2公共厕所、设施等0.31500450　合计　　660精品.3、建筑安装工程费用估算表序号项目名称运算基础〔万平方米〕计费标准（元/平方米）金额（万元）1.4建筑安装工程费　　433001.4.1地上建筑安装费用　　40500①土建工程费9220019800②安装工程费9150013500③装饰工程费980072001.4.2地下建筑安装费用　　2800①土建工程费28001600②安装工程费25001000③装饰工程费2100200　合计　　433004、开发期税费估算表1.8开发期税费　运算基础〔万平方米〕计费标准（元/平方米）金额（万元）1.8.1人防费用1219.52341.8.2配套费用1217521001.8.3劳保统筹费用9211911.8.4用水其他费用90.651.8.5用电其他费用90.651.8.6供暖其他费用90.651.8.7排污其他费用31.651.8.8散装水泥与墙改费用90.981.8.9规划手续图纸审查费124.251　合计　　2604精品.5、其他费用估算表序号项目名称运算基础计费标准金额（万元）1.9其他费用　　4401.9.1暂时用地、占用费95451.9.2施工图标底编审103301.9.3总包治理费97631.9.4工程监理费12151801.9.5工程保险费1210120　合计　　440（二）总投资估算表项目总投资估算表序号项目名称总投资（万元）所占总投资百分比1．开发建设总投资88084100%1.1土地费用2649130%1.2前期工程费6720.8%1.3基础设施建设费13001.5%1.4建筑安装工程费4330049.2%1.5公共配套设施建设费6600.8%1.6治理费用2172.62.5%1.7销售费用5294.36.0%1.8开发期税费26042.9%1.9其他费用7000.8%1.10不行预见费9001.0%1.11财务费用21002.4%2．经营费用003．项目总投资88084100%3.1开发产品成本88084100%3.2固定资产投资00治理费用为。