建立城乡统一土地市场的思考.doc

建立城乡统一土地市场的思考吴江市土地学会诸镇康目前国内的土地资源分为国有土地（重要为都市用地）和集体土地（重要为农村用地）“两种产权”，形成了两个分割的土地市场随着工业化、都市化迅速推动以及新农村建设的启动，经济建设和社会发展对非农建设用地需求不断扩大，农村土地特别是都市郊区农地的价值日益提高，农地流转的隐形市场普遍存在为此，迫切需要建立统一的城乡土地市场，以规范和高效运用农村集体土地，打破城乡二元构造，缩小城乡经济差距，增进区域协调发展国内城乡割裂的土地市场制度构造,体现为典型的二元特性一是土地产权城乡二元,农村土地属农村集体所有,都市土地属国家所有,城乡土地所有权及其使用权之间不准自由互换;二是城乡土地用途二元,农村土地农用,都市土地用于都市经济建设,城乡土地不能自由合理流转;三是城乡土地市场二元,城乡土地市场是割裂的,农村土地市场化要以不变化土地用途和保证农民的土地承包权为前提,都市土地市场化则没有这方面的限制;四是城乡土地价格二元,城乡土地价格体系是割裂的;五是城乡土地规划和土地管理二元,规划和管理政出多门,导致农村土地规划和管理单薄而无力国内农村与都市土地制度维持着二元性，一方面农民对土地的权利始终处在相对弱势。

农民的土地承包经营权没有明确界定为物权农村宅基地的权利性质也不明确，涉及宅基地与房屋在内的房产权利没有还给农民农村集体土地产权治理构造的相对缺少农民对她们自身的权利认知局限性土地转化为非农用土地的过程，不是一种平等的、协商的产权交易过程，征地补偿措施不合理，征地范畴过宽，征地程序忽视农民意愿，失地农民的长远生计缺少保障另一方面驱使地方政府过度征地和逐利两者同步导致用地粗放、效率低下、非可持续运用和侵害农民的土地财产权益,使社会效率和公平损失 建立城乡统一土地市场，已经成为下一阶段农村改革的重要任务国内现行征地制度存在的一种主线性问题就是公权侵犯私权，行政权侵犯财产权要改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐渐缩小征地范畴，完善征地补偿机制要依法征收农村集体土地，按照同地同价原则及时足额给农村集体组织和农民合理补偿，解决好被征地农民就业、住房、社会保障在土地运用规划拟定的城乡建设用地范畴外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，容许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益逐渐建立城乡统一的建设用地市场，对依法获得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

容许农村集体土地进入土地市场进行交易，实现集体土地与国有土地同样用途、同等价格、同样收益打破过去以政府为主导的征地方式，通过市场机制配备资源，农民作为土地的使用者就有了“地利”，可以得到土地带来的财富建议建立健全城乡统一建设用地市场：从国家法律层次明确集体建设用地使用权流转的合法性；理顺农民集体土地产权，为集体土地进入市场提供精确的权属保障；明确集体建设用地流转的对象；制定统一的农村建设用地流转税收政策；制定农村建设用地流转的业务收费原则，保障土地流转工作的正常运转；建立和完善农村集体土地基准地价体系；逐渐建立集体建设用地流转的有形市场；加快征地制度改革，建立征地保障新机制；完善农村集体建设用地流转的收益分派机制，构建“利益共同体”；加大农村集体建设用地流转的政策宣传，形成社会共识；加强流转用地管理，建立统一的城乡规划体系；明确农村集体建设用地再次流转的操作措施及相应的税费项目和原则１、保证农民在土地上的权利土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立土地承包期届满后，土地承包经营合同自动延期赋予集体承包土地以“永佃权”应赋予农民的承包地在３０年承包期内的抵押权农村宅基地的转让至少应当对所有农民开放，而不仅仅是同一集体的农民。

农民应有建设用地议价权，建设用地，不仅政府可以卖，拥有土地所有权的农民也可以卖建立完善公众参与制度，保障公民、法人和其她组织的知情权、参与权、体现权和监督权２、提高对失地农民的补偿原则根据《土地管理法》和现行的有关政策，大部分地方实行的是按照被拆建筑重置成本补偿但按建筑重置成本补偿没有对房屋的区位、用途、面积、土地使用权等因素综合考虑，无法体现出房屋的真正价值，很难保证被拆迁人原有的居住条件和水平不减少法律应规定对农民被征收房屋按照市场价值补偿，增强被征地农民适应城乡生产生活的能力，按市场价事先公正补偿，征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其她不动产，必须事先按照现时市场价格予以公正补偿土地征收补偿费用涉及：土地权利损失补偿，涉及土地所有权损失、土地使用权以及地上附着物的损失补偿，如青苗补偿、房屋补偿；直接的附带损失补偿具体涉及：营业损失补偿, 即在被征地上从事经营活动的投资补偿；重新安顿补偿，涉及迁移费、安家费、置业费；以及租赁损失补偿、残存地的分割或损失补偿等；社会补偿国务院应当根据社会、经济发展水平，每三年调节定期征地补偿原则对强制征地权获得的土地用途进行限定，缩小国家强制性征地范畴。

在符合国家土地运用规划、严格管制非农用地总量的基本上，把更多的非农建设用地直接留给农民集体开发，让农民以土地作为资本直接参与工业化和城乡化，分享土地增值收益3. 容许农村建设用地入市,建立农村农地流转市场完善农村土地流转管理措施,引导建设用地使用权的合理流动; 明确农村建设用地入市的合法性,并从制度上加以规范,引导农村集体建设用地的高效、合理运用农村建设用地的运用和管理可参照城乡国有建设用地的模式进行建立城乡统一的土地市场,打破城乡二元构造使城乡土地市场与农村集体建设用地市场合并运营,形成一种统一的建设用地市场，充足发挥市场对农村土地资源的基本配备作用,一方面要建立科学的土地价格评价机制,结合国内具体国情,学习外国成熟的土地市场运营机制,积极摸索出科学的土地价格评估机制;另一方面,要建立完善的中介服务机构,政府应支持建立农村土地流转机构,形成系统的土地流转服务体系,完善从上到下的全方位的中介服务系统,建立各类与土地流转有关的中介服务机构 4. 规范政府行为,提高履职效率要转变政府职能,净化市场环境摸索建立农村土地交易监管平台，建立城乡土地市场统一监管新机制；加快土地市场动态监测与监管系统建设，建立统一畅通的信息获取渠道；建立以合同网上填报为基本的数据采集系统，从主线上解决数据源问题；推动土地市场动态监测工作由单纯的监测分析向监测、预警和监管转变；在全面运营重点示范的基本上，加强对重点区域的监测与监管；建立信息互通机制，推动土地管理共同责任机制的建立。